Cassazione n. 10227/2026

[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 1730/2021 depositata il08/03/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/04/2026 dalRelatore [OSCURATO:PERSONA].Nel 2008, [OSCURATO:PERSONA], promissario acquirente, sottoscrive-va con [OSCURATO:PERSONA], promittente venditore, un contratto preliminare divendita avente ad oggetto un appartamento, per il prezzo di € 920.000,versando una caparra confirmatoria di € 70.000. Prima della data fissataper il rogito, il promissario acquirente, riscontrata la mancanza di titoliNumero registro generale 12875/2021Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 10227/2026Data pubblicazione 19/04/2026abilitativi per un soppalco di circa 13 metri quadrati interno all'immobile,comunicava il recesso dal contratto e chiedeva la restituzione del doppiodella caparra.Aprea conveniva Cavazzini dinanzi al Tribunale di Roma per l'accerta-mento della legittimità del recesso e la condanna al pagamento di €140.000. Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che il soppalco nonfosse oggetto del contratto e che la sua abusività non legittimasse il re-cesso.La Corte distrettuale, con la sentenza in epigrafe, ha riformato inte-gralmente la decisione di primo grado. Ha osservato che il soppalco dove-va considerarsi parte dell'oggetto della vendita in quanto presente nell'at-to di provenienza del 2005 del promittente venditore, individuato con imedesimi dati catastali poi inseriti nel preliminare e compatibile con la su-perficie di 85 metri quadrati pattuita; ha ritenuto inoltre abusivo il manu-fatto, non provata la conoscenza del vizio da parte del promissario acqui-rente, e pertanto legittimo il recesso, condannando il promittente vendito-re al pagamento del doppio della caparra.Ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA] sulla base di quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] con controricorso. Entrambe le parti hannodepositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1350co. 1 n. 1, 1351 e 1362 c.c., per avere la Corte territoriale fatto ricorso adelementi esterni al documento contrattuale — l'atto di provenienza del2005, fotografie prodotte in giudizio, il comportamento successivo delleparti — al fine di includere nell'oggetto della vendita un soppalco nonmenzionato nel testo del preliminare, soggetto alla forma scritta ad sub-stantiam. Osserva che il preliminare identifica l'immobile come apparta-mento di 85 metri quadrati circa mediante i soli dati catastali, senza alcunNumero registro generale 12875/2021Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 10227/2026Data pubblicazione 19/04/2026riferimento al soppalco, il quale non figura neppure nella planimetria cata-stale.La Corte distrettuale, a sostegno della propria lettura, ha rilevato chedall'esame degli atti prodotti dall'appellante emerge che nel 2005 il Ca-vazzini ha acquistato da [OSCURATO:SOCIETA]. un «appartamento [...] compostoda soggiorno-pranzo, due camere, bagno, cucina, soppalco, e due terraz-zi» e individuato con gli stessi dati catastali poi inseriti nel contratto preli-minare sottoscritto con [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], e che «in as-senza di concrete ed adeguate allegazioni probatorie, peraltro di agevoleproduzione, circa la dedotta diversa consistenza e destinazione del soppal-co indicato nell'atto di provenienza del 2005 rispetto a quello presenteall'epoca del preliminare, deve ritenersi che si tratti dello stesso manufat-to».Il motivo è rigettato.La censura sovrappone il piano della determinazione dell'oggetto con-trattuale a quello della sua interpretazione: l'oggetto del preliminare —l'appartamento individuato dai dati catastali e dalla superficie approssima-tiva — è determinato, e non si pone alcun problema di indeterminatezza oindeterminabilità.La questione affrontata dalla Corte territoriale è diversa e attiene all'in-terpretazione, ai sensi dell'art. 1362 co. 2 c.c., che consente di valorizzareil comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla conclusio-ne del contratto, purché l'indagine sia volta a chiarire il significato delleclausole contrattuali e non a provare patti aggiunti o contrari al contenutodel documento (Cass. n. 24483 del 2021; Cass. n. 13595 del 2020). La ri-costruzione del comune intento, fondata sull'atto di provenienza recante imedesimi dati catastali del preliminare e sul comportamento successivodel promittente venditore, si mantiene nei limiti dell'interpretazione e nonviola le norme sulla forma scritta del contratto.Numero registro generale 12875/2021Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 10227/2026Data pubblicazione 19/04/20262. - Il secondo motivo denuncia violazione dell'art. 1368 co. 1 c.c., inrelazione all'art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c. Il ricorrente sostiene che la superfi-cie di 85 metri quadrati circa indicata nel preliminare, interpretata secon-do gli usi del commercio immobiliare — che computano le superfici scoper-te in misura ridotta, secondo i parametri del manuale dell'Osservatorio delmercato immobiliare — corrispondere alla somma della superficie copertadell'appartamento (75 metri quadrati) e della quota commerciale dei ter-razzi, senza necessità di includere il soppalco di 13 metri quadrati; lamen-ta inoltre una contraddizione interna della sentenza, che da un lato affer-ma che le parti non hanno escluso alcuna parte dell'immobile individuatocatastalmente nell'atto di provenienza — comprensivo dei terrazzi — edall'altro esclude i terrazzi dal computo della superficie.Il motivo è rigettato.Il criterio degli usi interpretativi di cui all'art. 1368 c.c. ha natura sussi-diaria e presuppone che la clausola ambigua non sia stata risolta mediantei criteri principali di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c. (Cass. n. 6601 del2012; Cass. n. 25243 del 2013; Cass. n. 6752 del 1991).La Corte territoriale ha ricostruito la comune intenzione delle partisull'inclusione del soppalco nell'oggetto della vendita sulla base di una plu-ralità di elementi convergenti — dati catastali, atto di provenienza, super-ficie pattuita, comportamento successivo — risolvendo la questione inter-pretativa in applicazione dei criteri primari; non residuava pertanto alcunaambiguità da colmare mediante il ricorso agli usi.La tesi alternativa, secondo cui i metri quadrati pattuiti risulterebberodalla somma della superficie coperta e della quota commerciale dei terraz-zi, introduce un accertamento di fatto fondato su parametri mai sottopostial contraddittorio nei gradi di merito.Quanto alla pretesa contraddizione, la Corte territoriale non ha esclusoi terrazzi dall'oggetto della vendita, ma ha riferito la superficie di 85 metriquadrati agli spazi interni dell'unità abitativa.Numero registro generale 12875/2021Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 10227/2026Data pubblicazione 19/04/20263. - Il terzo motivo denuncia violazione dell'art. 2697 c.c. Il ricorrentelamenta che la Corte territoriale abbia posto a suo carico l'onere di prova-re che il soppalco menzionato nell'atto di provenienza del 2005 non fosselo stesso manufatto abusivo oggetto della controversia, laddove l'identitàfra i due avrebbe costituito un fatto costitutivo della pretesa del promissa-rio acquirente, da provare ai sensi dell'art. 2697 co. 1 c.c.; richiama inproposito il principio secondo cui la violazione dell'art. 2697 c.c. si configu-ra quando il giudice attribuisce l'onere della prova a una parte diversa daquella onerata secondo la scomposizione della fattispecie in fatti costitutivied eccezioni (Cass. 13395 del 2018, Cass. 4241 del 2018 e Cass. 15107del 2013).Il motivo è rigettato.La Corte territoriale non ha applicato erroneamente la regola di giudiziosull'onere della prova: l'appellante aveva documentato che l'atto di prove-nienza, recante i medesimi dati catastali del preliminare, descriveva l'ap-partamento come comprensivo di un soppalco, e che un soppalco era fisi-camente presente nell'immobile. Provati tali fatti, l'inferenza di identità frail manufatto descritto nell'atto di provenienza e quello esistente nell'im-mobile è ragionevolmente fondata. La deduzione del ricorrente, secondocui il soppalco indicato nel titolo del 2005 sarebbe cosa diversa dal manu-fatto abusivo, integra un fatto impeditivo o modificativo della pretesa av-versaria, la cui prova grava su chi lo allega ai sensi dell'art. 2697 co. 2c.c.; la Corte territoriale ha attribuito l'onere alla parte che aveva dedottoil fatto diverso, in conformità alla regola.4. - Con il quarto motivo si denuncia nullità della sentenza per motiva-zione perplessa, contraddittoria ed obiettivamente incomprensibile. Il ri-corrente articola tre profili di illogicità: la sentenza afferma che le partihanno descritto l'immobile «senza escludere alcuna parte di esso, tanto-meno il soppalco, individuando catastalmente il cespite allo stesso modoindicato nell'atto di provenienza» — descrizione comprensiva dei terrazziNumero registro generale 12875/2021Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 10227/2026Data pubblicazione 19/04/2026— e poi contraddittoriamente esclude i medesimi terrazzi dal computo del-la superficie di 85 metri quadrati, ritenuta riferita alla sola superficie cal-pestabile interna; l'affermazione che la superficie calpestabile sia pari a 75metri quadrati di appartamento più 13 metri quadrati di soppalco sarebbematematicamente errata (88 ≠ 85); l'inferenza di identità fra il soppalcodell'atto di provenienza e il manufatto abusivo sarebbe logicamente inso-stenibile, poiché un notaio non avrebbe rogato in presenza di un abusoedilizio manifesto.Il motivo è inammissibile.A seguito della riformulazione dell'art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c., il sindacatosulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale e l'anomalia rilevantesi esaurisce nella mancanza assoluta di motivazione, nella motivazioneapparente, nel contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili e nellamotivazione perplessa od obiettivamente incomprensibile (Cass., sez. un.,n. 8053 del 2014).Nessuno dei tre profili dedotti raggiunge tale soglia. La sentenza in epi-grafe espone in modo intelligibile le ragioni della decisione — atto di pro-venienza, dati catastali, superficie pattuita, comportamento delle parti —con un iter argomentativo coerente nel suo nucleo essenziale. La tensionefra l'inclusione del soppalco e l'esclusione dei terrazzi dalla superficie cal-pestabile non integra un contrasto irriducibile, avendo la Corte territorialeconsiderato i terrazzi già impliciti nell'identificazione catastale complessi-va, senza pretendere di sommarne la superficie. Il preteso errore aritmeti-co (88 rispetto a 85) è neutralizzato dall'avverbio «circa» con cui la sen-tenza qualifica la superficie indicata nel preliminare e attiene all'approssi-mazione della pattuizione, non alla tenuta logica della motivazione. Il ter-zo profilo, infine, investe la valutazione di merito sull'identità del soppalco— già esaminata sotto il terzo motivo — e non l'intelligibilità della motiva-zione.Numero registro generale 12875/2021Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 10227/2026Data pubblicazione 19/04/20265. - Il ricorso è rigettato nel suo complesso. Le spese del giudizio di le-gittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.Inoltre, ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto del-la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera delricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a tito-lo di contributo unificato a norma dell'art. 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al con-troricorrente le spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 6.300, ol-tre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, eagli accessori di legge.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera del ri-corrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolodi contributo unificato, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, l’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Il PresidenteGIUSEPPE GRASSO