Cassazione n. 27251/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.12511/2018 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 34, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]),che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatiin ROMA,[OSCURATO:PERSONA] 19, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]),che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE])e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrenti e ricorrenti inc.- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO FIRENZE n. 170/2018,depositata il 23/01/2018 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/07/2023dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno convenuto in giudizio il promissario acquirente [OSCURATO:PERSONA]. Gli attori, promittenti venditori, hanno chiesto al Tribunale di Lucca: di accertare la risoluzione del contratto preliminare di vendita della loro quota di un immobile stipulato l’11 novembre 1999, sulla base della diffida ad adempiere contenuta in una lettera del 4 ottobre 2005; di condannare quindi il convenuto a rilasciare l’immobile e a pagare l’indennità di occupazione; di accertare il loro diritto a trattenere la caparra confirmatoria di lire 70.000.000. [OSCURATO:PERSONA] si è costituito e, in via riconvenzionale, ha chiesto al giudice di trasferire in suo favore la proprietà della quota dell’immobile exart.2932 c.c., deducendo che non era statapossibile la stipulazione del definitivo perché era emerso che il bene oggetto del preliminare non era in regola dal punto di vista urbanistico e che la pratica della sanatoria era stata completata solo nel luglio del 2005, che la lettera del 4 ottobre del 2005 non conteneva una diffida ad adempiere, così che quando il convenuto aveva invitato i promittenti venditori davanti al notaio per la stipula del definitivo, con lettera del 6 marzo 2006, il contratto non era ancora risolto; in caso di mancato accoglimento della domanda di adempimento, il convenuto ha chiesto che fosse accertata la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori. Con sentenza n. 784/2010, il Tribunale di Lucca ha accolto la domanda riconvenzionale di cui all’art. 2932 c.c. e ha trasferito al convenuto la quota dell’immobile di proprietà degli attori, condizionando il trasferimento al pagamento del residuo prezzo; ha riconosciuto il diritto degli attori alla corresponsione della indennità per l’occupazione dell’immobile per il periodo da gennaio del 2000 ad aprile del 2000, secondo quanto convenuto nella scrittura privata del 10 gennaio 2000. Il Tribunale ha ritenuto che la lettera del 4 ottobre 2005 non contenesse una diffida ad adempiere, ma una proposta transattiva, priva di effetto risolutorio, così che alla data del 6 marzo 2006 il contratto non era ancora risolto e che, essendo il bene divenuto commerciabile solo a partire dal luglio del 2005, nessun inadempimento fosse addebitabile al promissario acquirente; che infine andava rigettata l’eccepita non commerciabilità del bene per abusi realizzati dal promissario acquirente. 2. La sentenza del Tribunale è stata impugnata dai Bertolini, lamentando il mancato riconoscimento alla lettera del 4 ottobre 2005 dell’effetto risolutorio del preliminare, l’errato accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., dato che dalla consulenza tecnica d’ufficio è emerso che, a causa dei lavori effettuati dal promissario acquirente l’immobile non era conforme al progetto allegato alla pratica di sanatoria e quindi non era commerciabile, nonché l’errata condanna di controparte a pagare l’indennità di occupazione dell’immobile per soli quattro mesi. La Corte d’appello di Firenze - con sentenza 23 gennaio 2018, n. 170 – ha confermato che la lettera del 4 ottobre 2005 non poteva valere quale diffida ad adempiere e che fino al 2005 non era configurabile alcun inadempimento del promissario acquirente e ha così rigettato la domanda degli attori di risoluzione del preliminare; ha rigettato anche la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c., essendo pacifico che il promissario acquirente (che era stato immesso nella detenzione del bene sin dal 1999) aveva posto in essere “lavori abusivi che avevano reso incommerciabile il bene promesso in vendita”; dato che anche il convenuto aveva chiesto “in ipotesi”, così come gli attori, la risoluzione del contratto, e considerato che “non è configurabile l’inadempimento né del promissario acquirente né dei promittenti venditori” ha dichiarato la risoluzione del contratto “per mutuo consenso delle parti”; ha quindi condannato il promissario acquirente alla restituzione dell’immobile e al pagamento della indennità di occupazione dell’immobile (pari a euro 258,20 mensili dal 1° gennaio 2000 al 30 marzo 2006 e a euro 620 mensili dal 30 marzo 2006 alla data dell’effettivo rilascio); ha poi condannato i promittenti venditori a restituire quanto versato dal promissario acquirente per l’acquisto dell’immobile (ossia lire 95.000.000) e ha infine compensato “i superiori rapporti di dare e avere tra le parti”. 3. Avverso la pronuncia [OSCURATO:PERSONA] ricorre per cassazione. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che fanno valere ricorso incidentale condizionato, al quale resiste con controricorsoSergio Carovani. Memoria è stata depositata sia dal ricorrente principale che da quelli incidentali. [OSCURATO:PERSONA] I. Il ricorso principale è articolato in quattro motivi. 1. Il primo motivo contesta “violazione e falsa applicazione degli artt. 17, 31 e 40 legge 47/1985, 15 legge 10/1977, 32 d.P.R. 380/2001” per avere la Corte d’appello dichiarato la incommerciabilità dell’immobile a seguito degli abusi posti in essere dal promissario acquirente. Il motivo è fondato. La Corte d’appello ha riformato la sentenza di primo grado, che aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c. e trasferito in capo a Carovani la quota dell’immobile di proprietà dei Bertolini, osservando che “non risulta contestata dalle parti e deve ritenersi, quindi, pacifica la circostanza, accertata dal consulente tecnico nel corso delle operazioni peritali, che il fabbricato allo stato attuale, rispetto agli elaborati allegati alla domanda di condono edilizio, presenta delle difformità consistenti nella trasformazione di una finestra in porta, eseguita nel locale ad uso cucina, e nel parziale consolidamento del locale a uso sgombero eseguito con dimensioni maggiori a quelle condonate, tali inconvenienti sono stati realizzati da parte convenuta senza alcuna autorizzazione comunale, pertanto i lavori sono da ritenersi abusivi ”, con la conseguenza –conclude il giudice d’appello – che il bene promesso era “incommerciabile” e non poteva essere pronunciata dal giudice la sentenza costitutiva di trasferimento del bene stesso. Tale conclusione si pone in contrasto con la giurisprudenza di legittimità in materia. Come ha affermato questa Corte, “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della legge n. 47 del 1985 e integra una condizione dell'azione exart. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale” (così Cass. n. 21721/2019). Le sezioni unite hanno statuito che “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale»”, con la conseguenza che, “in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass., sez. un., n. 8230/2019). Ciò significa che, nel caso in esame, il giudice di merito non poteva trarre dalla mera sussistenza di modifiche non autorizzate dell’immobile, immobile già oggetto di sanatoria, la non commerciabilità del medesimo e l’impossibilità di trasferire coattivamente l’immobile al promissario acquirente, autore delle suddette modifiche, con necessaria cassazione della sentenza sul punto e rinvio della causa alla Corte d’appello, che deciderà la causa alla luce del principio di diritto enunciato dalle sezioni unite con la pronuncia n. 8230/2019 che si è appena ricordata. 2. L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo (che contesta “violazione e falsa applicazione degli artt.1350, 1351, 1372, 1453, 1455 c.c. e 112 c.p.c.” per avere la Corte d’appello dichiarato la risoluzione per mutuo consenso invece che per inadempimento), del terzo (che fa valere “violazione e falsa applicazione degli artt. 1322 e 1591 c.c.” per avere la Corte d’appello stabilito una indennità di occupazione diversa da quella pattiziamente concordata tra le parti con la scrittura privata del 2000) e del quarto motivo di ricorso (che denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. art. 112 c.p.c.” per avere la Corte d’appello omesso di esaminare il fatto storico afferente la ripetizione della somma di lire 100.000.000, versata da Carovani in osservanza della sentenza di primo grado, nonché per omessa pronuncia sulla restituzione della predetta somma). II. L’accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta pure l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato, articolato in due motivi che rispettivamente denunciano: 1.“violazione e falsa applicazione degli artt. 1454, 1455 e 1458 c.c.” per non avere la Corte d’appello, in caso di pronuncia sulla non risolubilità del contratto per mutuo dissenso, dichiarato la risoluzione di diritto per inadempimento del promissario acquirente, dato che la lettera deve essere interpretata quale diffida ad adempiere; 2.“violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455 e 1458 c.c.” per non avere la Corte d’appello dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del promissario acquirente, in quanto il bene al momento del preliminare era commerciabile essendo stata presentata la domanda di sanatoria. III. Cassata la sentenza impugnata in relazione all’accolto motivo del ricorso principale, la causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Firenze, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbiti i restanti motivi del medesimo e il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le s