Cassazione n. 20142/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 3506/2020 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], difeso dagli avvocatiLO [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] 40 PALERMO, elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] M. POGGIOLI N 2, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]- -controricorrente- nonché [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] -intimati- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO PALERMO n. 1686/2019 depositata il 20/08/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un'unità immobiliare ubicata al piano cantinato di un edificio condominiale in viale Strasburgo 40, agiva per ottenere la condanna del Condominio e di un condomino al ri- sarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dall'area esterna che circonda l'edificio, nonché la rimessione in pristino. Il Tribunale accoglieva la domanda nei confronti del Condominio, rigettandola invece nei confronti del condomino convenuto. In appello, il Condominio contestava la legittimazione passiva e deduceva che l'area non è condominiale né gravata da servitù a suo favore. La Corte di appello ha accolto l'appello, rileva ndo che i costruttori si erano riservati la proprietà dell'area; ha quindi esclu- de la condominialità e la sussistenza di una servitù in favore del Condominio, dichiarando il difetto di legittimazione passiva di que- st'ultimo eha pertanto rigetta to la domanda dell’ attore. Ricorre in cassazione il Riggio con tre motivi, illustrati da memo- ria. Resiste il Condominio con controricorso e memoria. Lealtre parti sono rimaste intimate. [OSCURATO:PERSONA] 1. - Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1117, 2697 c.c. e 112 c.p.c. Si censura la sentenza per non avere applicato la presunzione di condominialità in relazione all’area da cui proveni- vano le infiltrazioni. Il ricorrente sostiene che, trattandosi di bene funzionalmente collegato alle parti comuni, la Corte avrebbe dovuto presumere la sua appartenenza al condominio ex art. 1117 c.c. Si contesta in altre parole che la Corte di appello abbia erroneamente addossato all’attore l’onere della prova, mentre sarebbe stato one- re del Condominio dimostrare il proprio difetto di legittimazione e la natura esclusiva dell’area in capo a terzi. Il ricorrente si lamenta anche che la Corte abbia deciso ultra petita o comunque abbia omesso di valutare la domanda nei suoi effettivi termini, non pro- nunciandosi sull’effettiva natura dell’area e senza valutare in modo corretto la documentazione prodotta (in particolare, l’atto di riserva del 1972), che a suo dire non sarebbe sufficiente a superare la pre- sunzione ex art. 1117 c.c., né a escludere la legittimazione passiva del condominio.Secondo il ricorrente, occorreva la prova che il ti- tolo contrario prodotto in giudizio dal Condominio fosse il primo at- to di trasferimento. Il motivo è infondato. In disparte la considerazione, che l’attore ha mosso una siffatta contestazione per la prima volta nella comparsa conclusionale, dal- la lettura della sentenza impugnata si desume che la Corte di ap- pello haqualificato in modo implicito, ma sufficientemente chiaro e plausibile, che l'atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA] è il primo, cioè l’atto fondativo del condominio. Rilievo decisivo, fra tutti, ha il fatto che la riserva di proprietà dell’area in questione è ivi disposta in favore dei co- struttori. Aggiunge la Corte che esso è l’unico titolo versato in atti dalle parti. In assenza di altri atti anteriori o contrari che documen- tino una diversa qualificazione dell’area o una attribuzione a titolo originario di quote condominiali, la Corte ritiene che tale atto debba essere considerato come riferimento diretto e dirimente per l'accer- tamento della natura non condominiale del bene. In altre parole, l’atto del 1972 viene letto convincentemente come manifestazione di volontà dei costruttori di tenere sin dall’origine l’area in questio- ne fuori dal perimetro condominiale. Ciò viene valorizzato come ti- tolo che impedisce la presunzione legale di cui all’art. 1117 c.c., che presuppone appunto l’assenza di titolo contrario. Proprio in ap- plicazione del riparto dell’onere della prova, insomma, una volta fornito il titolo contrario, sarebbe stato onere di chi lo contestava di dimostrare che esso non fosse il primo atto di trasferimento. 2. - Il secondo motivo denuncia l'omesso esame di un fatto deci- sivo, cioè il contenuto dell’atto di compravendita del 30/06/1987, da cui risulta una servitù di passaggio nell’area in questione in fa- vore del condominio per il carico e scarico di masserizie. Ilsecondo motivo è inammissibile. Infatti, esso convoglia attraverso l’art. 360 n. 5 c.p.c. un vizio che in realtà attiene alla motivazione, qualificata ora incongrua, ora illogica(v. pag. 20 del ricorso). Tale operazione non è più consenti- ta dopo la modifica legislativa del 2012 così come interpretata da Cass. SU n. 8053 del 2014. Ad abundantiam, si osserva che la Corte di appello ha persuasi- vamente ritenuto irrilevante tale atto, in quanto relativo a un'unità immobiliare diversa da quella dell'originario convenuto e intestato a un soggetto estraneo al giudizio. Ha quindi escluso che da tale atto potesse ricavarsi una servitù in favore del condominio idonea a fondarne la legittimazione passiva. 3. - Il terzo motivo denuncia , infine, la violazione degli artt.1069, 1065, 2051 e 2697 c.c.Si censura che la Corte abbia ritenu- to generica la previsione della servitù nell’atto del 1972 e, perciò, insussistente un obbligo di manutenzione, senza considerare che l’art. 1065 c.c. impone l’interpretazione estensiva del contenuto della servitù secondo l’uso e la funzione. Inoltre, si censura la sen- tenza nella parte in cui ha ritenuto insussistente un obbligo di cu- stodia in capo al condominio o al condomino, nonostante l’esercizio di fatto del passaggio sull’area da cui provenivano le infiltrazioni. Infine, Si contesta che la Corte non abbia verificato se vi fosse un accordo o situazione di fatto tale da escludere la custodia in capo ai titolari della servitù, pur essendo stato allegato che questi avevano effettuato interventi sull’area, dimostrandone la disponibilità mate- riale e giuridica. Il motivo è inammissibile. Infatti, l’apparente denuncia di errori di diritto veicola in realtà una richiesta di rivalutazione di risultanze istruttorie (v. tra le tante Cass. 3340/2019sul vizio di violazione di norme di diritto). Sempre ad abundantiam, si osserva che la Corte di appello ha plausibilmente qualificato la servitù di passaggio contenuta nell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA] come generica, riferita unicamente all’unità immobi- liare oggetto di trasferimento, senza attribuzione in favore del con- dominio, deducendosi che tale servitù non comporta un obbligo di manutenzione a carico del condominio, mancando un’espressa pre- visione negoziale in tal senso. La Corte ha poi aggiunto che non vi è prova della disponibilità giuridica o materiale dell’area da parte del condominio o del condomino convenuto, come richiesto dalla giurisprudenza di questa Corte per fondare una responsabilità ex art. 2051 c.c. 4. - Il ricorso è dunque rigettato. Le spese seguono la soccom- benza e si liquidano in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamen- to, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rim- borsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 4.000,00 oltre a € 200 ,00 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il