Cassazione n. 08013/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 1518/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA].-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA].-controricorrenti-nonchéMontanari Franco.-intimato-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 1253/2019,depositata il 20/09/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], eredi di EmmaSoavi, precedente condomina, hanno convenuto in giudizio BenrimojPhyllis Anne, proprietaria di un appartamento al terzo piano e di due vaniNumero registro generale 1518/2021Numero sezionale 688/2026Numero di raccolta generale 8013/2026Data pubblicazione 31/03/2026in soffitta dello stabile sito in Carrara, via Ulivi n. 3, e hanno chiesto diaccertare la natura condominiale dell’intero vano scale – ivi compresa laparte superiore – e dell’altana, accessorio del tetto, inglobatimaterialmente nella porzione esclusiva della convenuta, instando per lacondanna al ripristino dell’uso comune.La convenuta ha resistito, deducendo che il suo atto di acquisito e i titoli diprovenienza contemplavano sia il tratto di scala tra il terzo piano e lasoffitta, sia il vano cd. altana, identificato – a suo dire – con il ‘piccolostenditoio’ menzionato nei rogiti; in via riconvenzionale ha chiesto diaccertare l’intervenuta usucapione (anche abbreviata ex art. 1159 c.c.) o,in ulteriore subordine, di disporre il rimborso delle spese per imiglioramenti e gli interventi di manutenzione alle porzioni controverse.Il Tribunale di Massa, con sentenza n. 547/2015, ha respinto le domandeprincipali e, in accoglimento della riconvenzionale, ha dichiarato laproprietà esclusiva dei beni in virtù dei titoli prodotti in giudizio,condannando gli attori al pagamento delle spese processuali.Su gravame degli attori, la Corte d’Appello di Genova ha riformatointegralmente la decisione di primo grado, dichiarando comuni ex art.1117 c.c. sia il tratto superiore del vano scale (corrispondente ai livellidell’appartamento e delle soffitte della Benrimoj) sia l’altana posta sultetto, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi; ha respinto lericonvenzionali e ha liquidato le spese dei due gradi in favore degliappellanti.Per quanto qui interessa, il giudice distrettuale ha affermato che i titoli diacquisto – della convenuta e dei suoi danti causa – contemplavano iltrasferimento di ‘tre piccoli vani al piano terzo e due vani al piano soffitte’,talora con menzione di un ‘piccolo stenditoio’, senza alcun riferimento ascale ‘interne’ o a manufatti sul tetto; ha rilevato che la chiusura dellescale erano successiva all’acquisto della proprietà da parte dellaricorrente, che aveva modificato anche l’accesso al vano scale, il tuttoNumero registro generale 1518/2021Numero sezionale 688/2026Numero di raccolta generale 8013/2026Data pubblicazione 31/03/2026prima della maturazione dell’usucapione ordinaria. Ha escluso anchel’usucapione abbreviata, poiché il titolo di acquisto non contemplava leporzioni controverse, osservando che il possesso era stato interrotto dallaprecedente citazione notificata da [OSCURATO:PERSONA], dante causa degli attori,nel 2002.Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso percassazione affidato a due motivi, illustrati con memoria; [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1117,1362, 1363, 1364 e 1367 c.c., censurando l’interpretazione dei titoli diacquisto versati in giudizio.Sostiene la ricorrente che, con atto dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], aveva acquistato daOttorina Casazza un appartamento sito in Carrara, via degli Ulivi n. 3,composto da una porzione costituita da tre piccoli vani in terzo piano edue vani in piano soffitte, pervenuto dalla venditrice in data 26.8.1983 conl’atto per notar Sassano del 30.11.1966 nel quale erano contemplate,quale oggetto della vendita, anche due soffitte ed un piccolo stenditoio,porzione, quest’ultima, che si identificava con l’altana.Lamenta che la Corte di merito abbia invece ritenuto che la menzionedello stenditoio contenuta nell’atto del 1966 si riferisse ad un bene diversodall’altana, non menzionata nell’atto di vendita del 1986.Sostiene che nessun rilievo poteva attribuirsi alla ridotte dimensioni deibeni indicate nei rogiti o alle loro caratteristiche oggettive risultanti dallefoto e che un’esatta descrizione dello stato dei luoghi era contenuta nellac.t.u. svolta in un precedente giudizio tra la dante causa degli attori e laricorrente, dichiarato estinto.Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1117 c.c., per aver laCorte di merito dichiarato condominiale anche il tratto di scale tra il terzoNumero registro generale 1518/2021Numero sezionale 688/2026Numero di raccolta generale 8013/2026Data pubblicazione 31/03/2026piano e la soffitta, il che comporterebbe la condominialità anche dellospazio, denominato ingressino, di indiscussa proprietà esclusiva, poichéfunzionale all’accesso all’altana appartenente alla ricorrente, proprietariaesclusiva del terzo e del quarto piano, che costituiscono un’unica unitàabitativa poste in collegamento dalle scale; assume che l’atto ditrasferimento, nella parte in cui includeva nella vendita anche uningressino, si riferisse proprio al pianerottolo.2. Il primo motivo è fondato, mentre va respinto il secondo motivo.Contrariamente a quanto sostenuto dai controricorrenti, la censura non sirisolve esclusivamente in una critica agli accertamenti di merito svolti dalgiudice riguardo alla condominialità delle scale, ma solleva il quesito indiritto sui criteri da utilizzare per stabilire l’appartenenza esclusiva ocomune di un bene collocato nello stabile alla stregua dell’art. 1117 c.c. edè, pertanto, ammissibile.La Corte di appello ha inteso che l’altana – secondo il suo significatolessicale - costituisce una terrazza coperta posta sul tetto cui si pervenivatramite le scale e che andava distinta dallo stenditoio cui facevanoriferimento i titoli di provenienza prodotti in causa; ha concluso, sulla basedei titoli, che il bene appartiene a tutti i condomini ai sensi dell’art. 1117c.c.Giova considerare che la condominialità dei beni elencati dall’art. 1117 c.c.si presume "se non risulta il contrario dal titolo"; la norma opera ancheper i beni, diversi da quelli elencati dalla norma, che per le lorocaratteristiche strutturali, risultino destinati oggettivamente al servizioesclusivo di più unità immobiliari (cfr. Cass. SU, n. 7449/1993); in tal casooccorre un titolo contrario per riconoscerne la proprietà esclusiva, per taleintendendo soltanto il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliaredell'originario proprietario ad altro soggetto.L’altana non è compresa tra i beni elencati nell’art. 1117 c.c. (cfr. Cass.5039/2013 secondo cui essa non costituisce neppure sopraelevazione,Numero registro generale 1518/2021Numero sezionale 688/2026Numero di raccolta generale 8013/2026Data pubblicazione 31/03/2026potendo essere apposta dal singolo condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c.)e non è necessariamente funzionale al godimento delle parti comuni,sicché non era ammissibile ritenerla condominiale esclusivamente sullabase di titoli, senza alcuna indagine non solo riguardo alla sua esattacollocazione (rispetto al locale stenditoio menzionato nei rogiti diacquisto), ma – soprattutto – senza previamente verificare se essa, percaratteristiche oggettive (accesso, chiusura delle pareti, funzione diprotezione e copertura, etc. etc.) fosse a servizio dell’edificio o di unaporzione esclusiva.L'art. 1117 cod. civ. contiene un'elencazione solo esemplificativa delleparti che si presumono comuni, poiché sono tali anche quelle aventiun'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risultidiversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non operacon riguardo a beni che, per le caratteristiche strutturali, non risultinonecessariamente o funzionalmente al servizio delle parti comuni (Cass.1680/2015; Cass. 26766/2014; Cass. SU. 7449/1993).2.1. A diverse conclusioni deve pervenirsi riguardo alle scale.La condominialità di un bene ricompreso nell’elencazione della normadispensa il condominio dalla prova del suo diritto e, in particolare, dallacosiddetta "probatio diabolica", così che quando un condomino pretendal'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., poichéla prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietàdei beni che detta norma contempla, per vincere tale ultima presunzione èonere dello stesso condomino dare la prova della sua proprietà esclusiva,senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suodante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio (Cass.3852/2020; Cass. 20693/2018; Cass. SU 7449/1993).Le scale ed i pianerottoli restano comuni, in assenza di titolo contrario,anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originaricomproprietari (così Cass. n. 4372/2015; Cass. n. 20993/2025), o se leNumero registro generale 1518/2021Numero sezionale 688/2026Numero di raccolta generale 8013/2026Data pubblicazione 31/03/2026rampe di scala, con il pianerottolo, che costituisca l'ultima parte dellascala, siano poste fra l'ultimo piano dell'edificio e le relativesoffitte\sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario, poichéle scale sono, in sé, una struttura essenziale del fabbricato e servono atutti i condomini come strumento indispensabile per l'esercizio delgodimento della relativa copertura (Cass. 4664/2016).Non era sufficiente l’esame dei titoli prodotti dalla ricorrente, in assenza diprova che il più risalente di essi fosse anche il primo atto di venditacostitutivo del condominio e, comunque, la Corte di merito, conaccertamento in fatto che va esente da censure, ha stabilito che nessunodei titoli contemplava anche le scale e che la modifica dello stato di fatto,con la sottrazione dell’ultima rampa all’uso comune, era successivoall’acquisto delle porzioni da parte della ricorrente.In conclusione, è accolto il primo motivo di ricorso, mentre è respinto ilprimo.La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causaalla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per lapronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.Maccoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo, cassa la sentenzaimpugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corted’appello di Genova, in diversa composizione, anche per la pronuncia sullespese del giudizio di cassazione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 19/03/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa