Cassazione n. 06039/2026

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 5145/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresent ate e difes e dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti – contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di NAPOLI n. 5547/2018,depositata il 30/11/2018 ; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] evocava in giudizio avanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], per sentirle condannare alla rimessione in pristino del tetto e dei sottotetti di proprietà comune del fabbricato sito in Napoli, eliminati dalle convenute per realizzare una terrazza a livello ad uso esclusivo del loro appartamento sito al quarto e quinto piano dello stabile; in via subordinata, chiedeva - nel caso di accertamento della proprietà individuale dei richiamati sottotetti - disporsi la condanna delle convenute al pagamento dell'indennità di sopraelevazione exart. 1127 cod. civ. Si costituivano le convenute proponendo domanda riconvenzionale per la declaratoria di proprietà per titoli dei sottotetti resi terrazzi abitabili, ovvero in via subordinata per l'acquisto degli stessi per usucapione. Integrato il contraddittorio nei confronti degli altri proprietari esclusivi di immobili compresi nel fabbricato, si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA] di Accadia, proprietaria dell'unità immobiliare n. 8 adiacente a quella delle convenute, per sostenere la tesi di queste ultime. 1.1. Espletata CTU, con sentenza n. 13619/2012, il Tribunale di Napoli accertava la natura comune dei locali sottotetti e accoglieva la domanda principale, ordinando alle convenute il ripristino dello stato dei luoghi allo status quo ante; rigettava la domanda riconvenzionale e condannava le convenute al pagamento delle spese di lite. 2. Avverso la suddetta pronuncia [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] interponevano appello innanzi alla Corte d'Appello di Napoli, che –con sentenza n. 5547/2018 - rigettava il gravame e confermava integralmente la pronuncia di prime cure, sostenendo che: - l'indagine diretta alla ricostruzione dell'effettiva consistenza dell'unità immobiliare di proprietà delle appellanti doveva prendere avvio dall'atto di divisione redatto in data 1899, che riservava all'allora proprietario unico dei due appartamenti dell'ultimo piano del fabbricato il mero diritto di calpestìo dei lastrici e dei sottotetti, dei quali il proprietario avrebbe posseduto le chiavi, finalizzato alla cura e alla conservazione degli stessi, con divieto di ingombro degli ànditi e con esplicita previsione che, in ipotesi di scissione del bene in due unità distinte, il diritto di calpestìo sarebbe stato assegnato al titolare dell'abitazione distinta come interno n. 8; - l'asserita sussistenza di un vincolo pertinenziale corrente tra il sottotetto e l'appartamento posto all'ultimo piano di proprietà delle convenute, suffragata dal fatto che l'accesso ai sottotetti avveniva unicamente dall'appartamento dell'ultimo piano, con ciò escludendosi il potenziale utilizzo diretto da parte degli altri condòmini, appariva argomento contraddittorio se si considerava che la riserva di utilizzo eraposta in favore del condòmino proprietario dell'interno n. 8, mentre le appellanti occupano l'appartamento adiacente n. 9; - a tanto d o ve va aggiungersi che secondo la giurisprudenza di legittimità, ai fini della verifica della natura pertinenziale e, dunque, individuale del sottotetto rilevava soprattutto l'esclusiva funzione dell'àndito, di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, più che le sole dimensioni e le caratteristiche strutturali del vano tali da consentirne l'utilizzazione separata da parte di un condomino; -doveva escludersi l'acquisizione del locale tecnico per cui è causa per usucapione abbreviata ovvero ordinaria, non ricorrendo le condizioni per il perfezionamento dell'acquisizione di detto locale, ossia il possesso continuato del bene per il periodo di 10 o di 20 anni, acquisito pacificamente e mantenuto pubblicamente. 3. Avverso la suddetta pronuncia [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ricorrono per la cassazione, affidandosi a quattro motivie illustrando il ricorso con memoria. [OSCURATO:PERSONA] depositando controricorso illustrato da memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo si deduce violazione degli artt. 563 del codice civiledel 1865 e 115 cod. proc. civ., falsa applicazione degli artt. 675 del cod. civ. del 1865, nonché 1102 e 1117 cod. civ. (vigente), in riferimento all'art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. Le ricorrenti censurano la pronuncia impugnata nella parte in cui apoditticamente minimizza la valenza domenicale del diritto di «mero» calpest ì o emergente dal comma 2 dell'art. 563 del codice civile previgente, in materia di lastrici; per altro verso, nello specifico il giudice di seconde cure arbitrariamente asserivache il mero diritto di calpest ì o sarebbe stato finalizzato alla cura e alla conservazione dei lastrici: finalità assolutamente non risultante dalla clausola contrattuale dell'atto di divisione del 1899. Comunque, a giudizio delle ricorrenti, il diritto di «mero»calpest ì o sui lastrici ben consentiva alle odierne ricorrenti di rimuovere le falde del tetto e trasformare tali preesistenti suppenni in un lastrico/terrazzo, atteso che sempre e comunque detto lastrico avrebbe assicurato adeguata copertura ai sottostanti appartamenti: prospettiva, questa, non contestata dall’attore originario, non delibata affatto dalla Corte distrettuale. 1.1. Il motivo è infondato. [OSCURATO:PERSONA] non condivide la lettura proposta dalle ricorrenti dell’art. 563, comma 2, cod. civ. 1865. La lettera della legge -vigente all’epoca della redazione dell’atto notarile di divisione del 1899, e sostanzialmente riprodotta nell’art. 1126 del cod. civ. vigente (come del resto rilevato nel controricorso: p. 12, 1° capoverso) – non consente di attribuire una «configurazione dominicale» al diritto di calpestìo attribuito convenzionalmente all’allora unico proprietario dei due appartamenti del 4° piano, come sostenuto in ricorso, atteso che la norma espressamente attribuisce un uso esclusivo «per ragion del calpestio» ad uno o più lastrici il cu i uso non sia comune a tutti i proprietari della casa. Tanto che, sottolinea la Corte d’Appello, le chiavi sarebbero state all’epoca attribuite al detto proprietario unico con divieto di ingombro degli ànditi (v. sentenza p. 6, 1° capoverso), ad evidenziare che la proprietà del sottotetto resta comune a tutti i condòmini. La questione involge evidentemente il più classico problema della persistenza del tradizionale principio del numerus clausus dei diritti realie dalla tipicità degli stessi, risolto in senso positivo da questa Corte nel suo più autorevole consesso, con riferimento alla natura del c.d. «diritto reale di uso esclusivo» di parti comuni dell'edificio in ambito condominiale. Principio ispirato da una esigenza di ordine pubblico, restando riservataal legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i «tipi» reali normativi ( Cass., Sez. U n. , Sentenza n. 28972 del 17/12/2020). 1.2. Il fatto, poi, che la trasformazione dei sottotetti in terrazzo al livello fornisse comunque adeguata copertura agli appartamenti sottostanti, non arrecando ad essi alcun danno, oltre ad essere un argomento nuovo, non ha comunque alcuna rilevanza in una controversia in cui il thema decidendumattiene alla titolarità del bene, non già al riconoscimento di eventuali pregiudizi. 2. Con il secondo motivo si deduce violazione degli artt. 111, comma primo cost., 1362, 2697, 2699 e 2700 cod. civ., nonché degli artt.115 e 132 cod. proc . civ., in riferimento all'art. 360, comma 1, n. 3), 4) e 5) cod. proc. civ. Le ricorrenti censurano la sentenza impugnata nella parte in cui ha omesso una specifica disamina del «traffico immobiliare» che nell'arco di un secolo aveva riguardato il loro appartamento e con esso i suppenni in contestazione. 2.1. Il secondo motivo è inammissibile. Si rileva innanzitutto l’inammissibilità della censura per vizio di motivazione, peraltro riproposta anche nel quarto motivo di gravame, ai sensi del richiamato n. 5) dell’art. 360, comma 1, atteso che ricorre l’ipotesi della c.d. doppia conforme prevista dall’art. 348 - ter , comma 5, cod. proc. civ. vigente ratione temporis: il ricorrente per cassazione, al fine di evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5) cod. proc. civ. per difetto di specificità, deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (ex plurimis: Cass. Sez. 6-2, n. 8320 del 2022; Cass. Sez. 3, 14.07.2022, n. 22244; Cass. Sez. L, 20.07.2022, n. 22782; Cass. Sez. 6-2, 15.03.2022, n. 8320; Cass. Sez. L, 06.08.2019, n. 20994). 2.2. L’inammissibilità è, altresì, ravvisabile nella riproposta lettura del compendio probatorio già esaminato dal giudice di seconde cure, il quale non ha affatto omesso, bensì ha valutato detto « traffico immobiliare»che ha segnato la storia dell’unità abitativa n. 9 di cui è causa –tanto da ritenere «insufficiente» il riferimento ai c.d. suppenni menzionati tra i beni oggetto di compravendita nei titoli di acquisto di provenienza presenti in atti relativi all’unità abitativa n. 9, di proprietà Pinfildi, Izzo – per poi comunque fondare il suo convincimento sul menzionato atto di divisione del 1899 al fine di ricostruire l’effettiva consistenza dell’unità immobiliare di proprietà delle appellanti (v. sentenza p. 6, 1° e ultimo capoverso). Così decidendo, la Corte territoriale ha fatto buon governo dei principi già enunciati da questa Corte in tema di superamento della presunzione di condominialità: «Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni» ( Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20693 del 09/08/2018 ; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7487 del 20.03.2025). 3. Con il terzo motivo si deduce violazione degli artt. 817, 2697, 2909 cod. civ.; degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in riferimento all'art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. Le ricorrenti censurano la pronuncia nella parte in cui ha escluso il carattere pertinenziale del vano quale bene unicamente asservito all'appartamento di proprietà degli appellanti. In tesi: la natura pertinenziale del rapporto tra tale originario sottotetto e gli appartamenti all'ultimo piano consegue dal regolamento condominiale voluto con il menzionato atto di divisione del 1899, che riconosceva al proprietario dell’ultimo piano il diritto di calpestìo. Oltre al fatto - prosegue il ricorso - che al sottotetto in questione dal 1939 si accedeva anche dall'appartamento n. 9, oggi di proprietà Pinfildi-Izzo. 3.1. Il motivo è infondato. Quanto alla prima tesi, relativa all’attribuzione del rapporto di pertinenzialità da rinvenirsi nel regolamento condominiale, la Corte d’Appello ha correttamente richiamato il principio espresso da questa Corte in virtù del quale sulle dimensioni e caratteristiche del vano, tali da consentire l’utilizzazione separata del lastrico da parte di un condòmino, prevale l’esclusiva funzione dell’àndito, di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano (v. sentenza p. 7, ultimo capoverso; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7487 del 2025, cit.). Funzione, peraltro, esclusa nella relazione del CTU che, al contrario, ha rilevato l’utilità del solaio di copertura a protezione dell’intero fabbricato e, in particolare, delle unità abitative di ciascun piano ad esse sottostanti in proiezione (v. sentenza p. 8, righi 16-20). Quanto alla seconda tesi, riguardante la sussistenza di un accesso al sottotetto, per lo meno dal 1939, dall’appartamento Pinfildi, Izzo, essa presenta un profilo di inammissibilità, poiché non attinge alla ratio decidendi. La Corte d’appello – sulla base dell’esame dell’atto di divisione del 1899 – ha dato rilevanza alla disposizione negoziale che assegnava il diritto di calpestìo, in ipotesi di scissione del bene in due distinte unità, come in effetti sarebbe accaduto nel tempo, al solo titolare dell’unità abitativa contrassegnata come n. 8, oggi di proprietà Dentice di Accadia (v. sentenza p. 8, righi 9-10; p. 9, 2° capoverso). 4. Con il quarto motivo si deduce violazione degli artt. 24 e 111, comma 1, Cost., 1146, 1158, 1159, 2697 del vigente cod. civ., 252 disp. att. cod. civ. e 115 cod. proc. civ., in riferimento all'art. 360, comma 1, nn. 3) e 5) cod. proc. civ. Le ricorrenti censurano la pronuncia nella parte in cui ha negato la proprietà Pinfildi-Izzo del sottotetto originario per usucapione. All'uopo evidenziano le ricorrenti come il possesso esclusivo dell'originario sottotetto in questione da parte delle deducenti e dei loro (diretti e remoti) danti causa fosse circostanza verificatasi a decorrere quantomeno dal 1934, ed evidenziata dalla planimetria esaminata dallo stesso CTU, depositata in catasto il 27/11/1939. In tesi: agli atti del processo c'era un'univoca prova documentale attestante come l'originario sottotetto in questione fosse da quasi ottant'anni in collegamento diretto con l'appartamento n. 9 di proprietà delle ricorrenti, così da rendere oggettivamente senz'altro plausibile un uso/possesso esclusivo dei succedutisi proprietari dell'interno 9; come sarebbe del resto ampiamente emerso dalla conferente ammissibile prova orale richiesta ma non ammessa dal secondo giudice. 4.1. Anche il quarto motivo è inammissibile. Sull’inammissibilità della censura ai sensi del n. 5) art. 360, comma 1, cod.proc. civ., v. supra, punto 2.1. La valutazione della (in)sussistenza delle condizioni per l’usucapione attiene al merito, e non è sindacabile in questa sede ove la motivazione sia congrua e scevra da vizi logico-giuridici. Nel caso di specie, la Corte territoriale ha spiegato perchèsi debba escludere l’ipotesi dell’usucapione abbreviata (mancato possesso decennale da parte della dante causadelle attuali proprietarie dell’unità abitativa n. 8), poiché all’epoca del suo acquisto, 1938, detta unità abitativa non aveva ancora accesso diretto al terrazzo del V piano: v. sentenza p. 9, 1° -3° capoverso). Lo stesso giudice ha poi spiegato perché non ricorrono le ipotesi dell’usucapione ordinaria, ossia come emerge dagli atti che la realizzazione della nuova volumetria dell’unità n. 8, con accesso al V piano tramite scala interna, che deve collocarsi in un intervallo di tempo compreso tra il 1998 (dichiarazione di fine lavori contenuta nell’istanza di condono edilizio) e il 1993 (certificazione del tecnico di parte autore della relazione allegata all’istanza di condono); cronologia che non consente di affermare l’intervenuto decorso del ventennio utile per l’acquisto del bene (v. sentenza p. 10, righi 12-17, 24-27). 5. [OSCURATO:PERSONA] rigetta il ricorso. Le spese, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto. P.Q.M La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 6.200,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento