Cassazione n. 22005/2026

[OSCURATO:PERSONA] 3/27 [OSCURATO:PERSONA] 39/49, Bari, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Bari n. 1560/2023depositata il 19/10/2023.Udita la relazione della causa svolta nella udienza pubblica del25/06/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero in persona della [OSCURATO:PERSONA]Erba, che ha concluso per il rigetto delricorso.Numero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026Uditi gli [OSCURATO:PERSONA] per delega dell'avvocatoAndrea D'Agosto e [OSCURATO:PERSONA] per delega dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Schino.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato in cinque motivi,ciascuno strutturato in più rubriche, avverso la sentenza della Corted'appello di Bari n. 1560/2023, pubblicata il 19 ottobre 2023.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA] 3/27 Via Petrera39/49, Bari.La Corte d’appello ha rigettato l’appello contro la sentenza n.3581/2021 emessa dal Tribunale di Bari in data 11 ottobre 2021.È rimasta così disattesa l’impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dalcondomino avvocato [OSCURATO:PERSONA] per ottenere l’annullamentodelle deliberazioni approvate nelle assemblee del Condominio ViaGorjux 3/27 [OSCURATO:PERSONA] 39/49 svoltesi il 28 giugno 2019 e il 2settembre 2019. L’impugnazione delle delibere aveva denunciato, tral’altro: che le assemblee indicate erano state convocate da personanon legittimata (G.S.), per aver essa rassegnato le dimissionidall’incarico di amministratore sin dal 2015; che non erano staticonvocati tutti gli aventi diritto; che i verbali non erano veridici,perché non erano riportate le dichiarazioni dell’attore; che erano stateripartite in maniera non corretta le somme da restituire ai condominied applicate tabelle millesimali errate; che il consuntivo 2018 non eraconforme alle prescrizioni di cui all’art. 1130-bis c.c. e contenevaimporti non dovuti; che la delibera di approvazione del consuntivo eraaltresì invalida ed annullabile per indeterminatezza dei votanti; cheerano stati violati gli articoli 15 e 34 del regolamento di condominio, iquali prevedono tra gli adempimenti a carico dell’amministratoreanche quello di compilare un preventivo delle spese occorrentidurante l’anno e la ripartizione delle stesse tra i condomini.Numero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026La Corte d’appello di Bari ha confermato la sentenza di primo grado,affermando che fosse applicabile al caso di specie l’istituto dellaprorogatio imperii, non rilevando in senso opposto le previsioni delregolamento di condominio che prevedono la decadenza degli organiamministrativi non ricostituiti nel termine massimo di proroga e lanullità degli atti adottati dagli organi decaduti.I giudici di appello hanno quindi sostenuto che “l’amministratore delcondominio in carica all’epoca dei fatti per cui è causa ha pertantolegittimamente esercitato i suoi poteri di rappresentanza deicomproprietari, tutelando gli interessi dei condomini e manifestandola loro volontà; dagli stessi verbali assembleari oggetto diimpugnazione si evince infatti la consapevolezza e la volontà deicondomini di essere rappresentati dall’ing. Stramaglia (verb.[OSCURATO:DATA_NASCITA]:”I presenti all’unanimità confermano il ruolodell’amministratore ing. Stramaglia tutt’ora in carica e le azioni chelegittimamente ha messo in atto per le procedure esecutive. Lostesso attore ha implicitamente riconosciuto in capo all’ing.Stramaglia i poteri di rappresentanza del Condominio allorquando gliha notificato il libello introduttivo di primo grado”).La sentenza impugnata ha poi negato all’attore la legittimazione alamentare la mancata convocazione di altri condomini, così comel’interesse a denunciare la violazione del criterio legale di ripartizionedelle spese (non avendo indicato quali conseguenze negative avrebbesubito la propria sfera giuridica patrimoniale), e i vizi inerentiall’errata applicazione delle tabelle millesimali, al contenuto delbilancio, al numero degli aventi diritto a partecipare alle assemblee ead altre presunte irregolarità.Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, concludendo per ilrigetto del ricorso.Il ricorrente ed il controricorrente hanno depositato memorie.Numero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026RAGIONI DELLA DECISIONEE’ inammissibile la produzione documentale compiuta dal ricorrente il27 aprile 2026, in allegato alla memoria ex art. 378, comma 2, c.p.c.,trattandosi asseritamente di sentenza di primo grado di annullamentodella delibera di nomina dell’amministratore del controricorrente, inquanto tale avente natura “costitutiva-caducatoria”, e perciò inidoneaad avere efficacia anticipata rispetto al momento del suo passaggio ingiudicato e dunque a comportare ex se l’inammissibilità delcontroricorso, agli effetti dell’art. 372 c.p.c.1.- Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] deduce laviolazione dell’art. 2697 c.c. in correlazione con l’art. 1393 c.c. e conl’art. 115 c.p.c., ed ancora la violazione degli artt. 1129 e 1722, n. 3,c.c. e l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione fra leparti. Questo gruppo di censure evidenzia che vi erano state le“dimissioni volontarie e spontanee” dell’amministratore G.S. (ciò nelverbale di assemblea del 26 novembre 2015, in sede di udienza 11dicembre 2015 nel procedimento di revoca giudiziale e nel verbale dimediazione del 27 luglio 2017), sicché le delibere impugnatedovevano essere dichiarate invalide in quanto emanate in assembleeconvocate da soggetto non legittimato. Il ricorrente rappresentainoltre l’omesso esame dell’art. 13 del regolamento di condominio,che disciplina l’ipotesi delle dimissioni.Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 1137,comma 2, c.c., dell’art. 132, comma 2, n.4 c.p.c. e dell’art. 118 disp.contraddittorietà della motivazione con cui è stato ritenutoinammissibile il motivo d’appello relativo alla violazione di norme delregolamento condominiale, il quale, invece, costituisce parametro dilegittimità delle delibere assembleari.Numero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026Il terzo motivo di ricorso allega la violazione e falsa applicazione degliartt. 1130 e 1131 c.c. e degli artt. 75 e 182 c.p.c., in relazione allanorma dell’art. 28 n. 6 del regolamento contrattuale che limita ledi fatti decisivi oggetto di discussione fra le parti.2. – Questi primi tre gruppi di motivi possono essere esaminaticongiuntamente perché evidentemente connessi.È fondato il primo motivo di ricorso, restandone assorbiti il secondoed il terzo motivo, nei sensi di cui alla motivazione che segue.2.1. – La sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti perindividuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, delladecisione, quanto in particolare alla ritenuta validità delleconvocazioni effettuate dall’amministratore dimissionario, e lamotivazione offerta non è perciò affatto “apparente”, consentendo un«effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento delgiudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del2016; n. 2767 del 2023), come confermano le plurime censure perviolazione o falsa applicazione di norme di diritto contestualmenteavanzate dal ricorrente, a dimostrazione che lo stesso intenda,piuttosto, contestare che i giudici del merito abbiano risolto in modogiuridicamente non corretto le questioni di diritto oggetto di lite.Avendo peraltro la pronuncia di appello confermato la decisione diprimo grado per le stesse ragioni, inerenti ai medesimi fatti, poste abase della decisione impugnata, il ricorso per cassazione non puòessere proposto per il motivo di cui all’art. 360, primo comma,numero 5) c.p.c. (art. 360, comma 4, c.p.c.).3. – Non è conforme a diritto la sentenza impugnata nella parte in cuiha desunto la legittimità dell’operato dell’amministratoredimissionario dalla generalizzata applicabilità dell’istituto della c.d.prorogatio imperii.Numero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026Come già da questa Corte precisato (Cass. n. 7247 del 2026; n.14039 del 2025), a seguito delle modifiche alla disciplina delcondominio negli edifici introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n.220, l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico perla scadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, aisensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., non può continuare ad esercitaretutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcuncompenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto adeseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le solepericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovoamministratore.Nella specie, è denunciato dal condomino [OSCURATO:PERSONA] che leassemblee del [OSCURATO:PERSONA] 3/27 [OSCURATO:PERSONA] 39/49, tenuteil 28 giugno 2019 e il 2 settembre 2019, erano state convocatedall’amministratore G.S., il quale si era dimesso già nell’assembleadel 26 novembre 2015.A norma dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., i vizi del procedimentodi convocazione degli aventi diritto rendono annullabile ladeliberazione assembleare su istanza dei dissenzienti o assenti nonritualmente convocati.In tal senso, la stessa eventuale convocazione dell'assembleacondominiale ad opera di persona non qualificata, quale nella speciel’amministratore cessato dall’incarico per dimissioni, ove non si trattidi attività urgente e perciò indifferibile, ai sensi dell’art. 1129, comma8, c.c., dà luogo a una deliberazione contraria alla legge,espressamente soggetta, come tale, all'impugnazione perannullamento, da proporsi nel termine di cui all'art. 1137 c.c. (Cass.n. 2148 del 1987).Numero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026Non vale ad escludere il vizio della convocazione dell’assemblea adopera di persona non legittimata quanto i giudici di appelloespongono che sia avvenuto nella riunione del 2 settembre 2019,allorché i condomini mostrarono consapevolezza di “essererappresentati” dall’ex amministratore dimissionario e neconfermarono “il ruolo”.La deliberazione dell’assemblea di condominio si configura come ilmomento conclusivo di un iter procedimentale, il quale prende iniziodalla convocazione degli aventi diritto ed è destinato a concludersicon l'espressione della volontà collegiale, che viene formalizzata,appunto, come deliberazione, sicché il vizio che eventualmente inficiail procedimento di convocazione e di informazione dei condomini,compresa la stessa eventuale convocazione dell'assemblea ad operadi persona non qualificata, non può essere sanato ex post mediante lasuccessiva delibera approvata a maggioranza, avente valenzagiuridica di ratifica - rinnovazione.Resta all’assemblea, piuttosto, la facoltà di procedere a nuova nominadell’amministratore dimessosi, come anche di ratificare gli atti digestione essenziali da lui compiuti riguardanti i condomini ed i terzi,in nome dell’esigenza di salvaguardare la continuità amministrativa edi tutelare l’affidamento (arg. da Cass. n. 28196 del 2024).Essendo inderogabili (art. 1138, comma 4, c.c. e art. 72 disp. att.c.c.) tanto la disciplina dettata dall’art. 1129 c.c. (e quindi, per ciòche qui interessa, quella dell’ottavo comma sulla cessazionedell’incarico e sui residui poteri dell’ex amministratore), quanto ladisciplina dell’art. 66 disp. att. c.c. (sul procedimento di convocazionedell’assemblea), non hanno rilevanza le allegazioni svolte, inparticolare nel secondo e nel terzo motivo di ricorso, in ordine alleprescrizioni dettate al riguardo dal regolamento del Condominio ViaGorjux 3/27 [OSCURATO:PERSONA] 39/49.Numero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/20264. – Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione dell’art.1136,comma 6, c.c. e dell’art.115 c.p.c. sotto il profilo della mancatavalutazione del regolamento contrattuale contenente analoga normaall’art.25, ed ancora la violazione dell’art. 1137, comma 2, c.c. el’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione fra le parti,quanto alla necessità di verificare che tutti i condomini fossero statiinvitati a partecipare all’assemblea.4.1. - Il quarto motivo di ricorso è inammissibile.Per il motivo di cui all’art. 360, comma 1, numero 5) c.p.c. bastarichiamare ancora l’art. 360, comma 4, c.p.c.Il motivo è altrimenti inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1)c.p.c., avendo la Corte di Bari deciso sulla specifica questione didiritto in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità, senza cheil ricorrente offra elementi per mutare tale interpretazione.Secondo tale costante orientamento giurisprudenziale, se èl'amministratore, di regola, a dover procedere alla convocazionedell'assemblea (art. 66 disp. att. c.c.), l'art. 1136, comma 6, c.c.prescrive che "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tuttigli aventi diritto sono stati regolarmente convocati", integrando,dunque, la preventiva convocazione un requisito essenziale per lavalidità di qualsiasi deliberazione (arg. da Cass. n. 22958 del 2022; n.29878 del 2019).E' perciò compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente,controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne contotramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto apartecipare alla riunione eventualmente compilatodall'amministratore, trattandosi di una delle prescrizioni di formarichieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordinedel giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cuiNumero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026inosservanza importa l'annullabilità della delibera, in quanto nonpresa in conformità alla legge (Cass. n. 40827 del 2021).Spettava al ricorrente, ove avesse ravvisato vizi relativi alla regolarecostituzione o all'approvazione con maggioranza inferiore a quellaprescritta, l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art.1136 c.c. (Cass. n. 11588 del 2026; n. 28262 del 2023).Il quarto motivo di ricorso non può altrimenti spiegarsi come censuraper la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avvisodell'assemblea condominiale, in quanto un tale vizio implica laesclusiva legittimazione a domandare l'annullamento della deliberadel singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere didedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessacomunicazione risulti, come conferma l'art. 66, comma 3, disp. att.c.c., modificato dall'art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220(Cass. n. 9082 e n. 10338 del 2014; n. 23903 del 2016; n. 6735 del2020).5. – Il quinto motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c.,dell’art. 132, comma 2, n.4 c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c. sottoil profilo del difetto assoluto di motivazione o comunque dellamotivazione meramente apparente in ordine alle censure relative allaviolazione degli artt. 1123, 1129, 1130, 1130-bis, 1135, 1136 e 1137c.c. e degli art. 13, 15, 24, 25, 29, 34 e 35 del regolamentocondominiale, nonché ancora omesso esame di fatti decisivi oggettodi discussione fra le parti.5.1. – Il quinto motivo è inammissibile.Per il vizio di cui all’art. 360, comma 1, numero 5) c.p.c. si richiamaancora l’art. 360, comma 4, c.p.c.La sentenza impugnata ha poi espresso una minima motivazione perindividuare e comprendere le ragioni del rigetto delle ulterioridoglianze portate contro le delibere impugnate: l’attore non avrebbeNumero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026avuto alcun interesse a denunciare la violazione del criterio legale diripartizione delle spese, né i vizi inerenti all’errata applicazione delletabelle millesimali, al contenuto del bilancio, al numero degli aventidiritto a partecipare alle assemblee e ad altre presunte irregolarità.A fronte di tale statuizione, il quinto motivo di ricorso non reca unachiara e sintetica esposizione delle ragioni per le quali si chiede lacassazione della sentenza, indicando, al contrario, plurimedisposizioni del codice civile, senza esaminarne il contenuto precettivoe raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenzaimpugnata, al fine di dimostrare che queste ultime contrastino coldettato normativo (Cass. Sez. Un. n. 23745 del 2020); ed ancora,invocando altrettante prescrizioni del regolamento di condominio, attoprivato di autorganizzazione, con riferimento alle quali non èproponibile impugnazione per cassazione per violazione di norme didiritto ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c.; infine,richiamando atti e provvedimenti dei quali non è illustrato ilcontenuto rilevante, né è dedotto come e quando fossero statioggetto di discussione nei pregressi gradi di giudizio.6. – Deve pertanto accogliersi, nei sensi di cui in motivazione, ilprimo motivo di ricorso, con assorbimento del secondo e del terzomotivo di ricorso, mentre vanno dichiarati inammissibili il quarto e ilquinto motivo. Consegue la cassazione della sentenza impugnata neilimiti della censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Bari, indiversa composizione, la quale procederà a nuovo esame dellaquestione, uniformandosi al principio enunciato, e provvederà anchein ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti ilsecondo e il terzo motivo, dichiara inammissibili il quarto e il quintomotivo, cassa la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta eNumero registro generale 21789/2023Numero sezionale 1669/2026Numero di raccolta generale 22005/2026Data pubblicazione 27/06/2026rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, allaCorte d’appello di Bari, in diversa composizioneCosì deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile della Corte suprema di cassazione, il 25 giugno 2026.Il Presidente estensoreANTONIO SCARPA