Cassazione n. 09568/2026

[OSCURATO:PERSONA] N. 19,rappresentato e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:CODICE_FISCALE]).- Controricorrente –avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 3972/2018depositata in data 11/06/2018.Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella pubblicaudienza del 23 ottobre 2025.Numero registro generale 21262/2019Numero sezionale 2535/2025Numero di raccolta generale 9568/2026Data pubblicazione 14/04/2026Udito il [OSCURATO:PERSONA], il quale hachiesto che la Corte dichiari il ricorso inammissibile.Udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per parte ricorrente.Udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per parte controricorrente.1. Con citazione notificata il 19/07/2005, il Condominio ViaCirconvallazione Aurelia n. 19 (“Condominio”) convenne in giudiziodavanti al Tribunale di Roma la [OSCURATO:SOCIETA] (“[OSCURATO:SOCIETA]”),proprietaria di alcune unità nello stabile condominiale, chiedendo chevenisse confermata l’ordinanza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], la quale, inaccoglimento del ricorso ex art. 700 c.p.c. del Condominio, lo avevaautorizzato a collocare un’impalcatura sulla rampa di accesso al localecaldaia al fine di installare una canna fumaria sulla facciata dellostabile; chiese inoltre la condanna della convenuta al risarcimento deidanni.[OSCURATO:PERSONA] 90, oltre a insistere per il rigetto della pretesa delCondominio, con riconvenzionale domandò di accertare che la stessasocietà era proprietaria della rampa di accesso al locale caldaia, dellocale caldaia e, pro quota, del locale adibito ad abitazione delportiere. In subordine, chiese l’accertamento del suo acquisto perusucapione della rampa di accesso al locale caldaia, oltre allacondanna del Condominio al risarcimento dei danni per illegittimaoccupazione.Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 24042 del 2008, respinsesia la domanda attrice (ritenendo non dimostrata l’urgenzadell’installazione della canna fumaria), sia la domandariconvenzionale della società.2. Decidendo sull’impugnazione principale della [OSCURATO:SOCIETA] e suquella incidentale del Condominio, la Corte d’appello di Roma haNumero registro generale 21262/2019Numero sezionale 2535/2025Numero di raccolta generale 9568/2026Data pubblicazione 14/04/2026rigettato l’appello principale, ha dichiarato inammissibile quelloincidentale (per violazione dell’art. 342 c.p.c.).Ad avviso del giudice d’appello, il Tribunale, da un lato, avevacorrettamente respinto la domanda riconvenzionale della societàfacendo leva sull’insufficiente documentazione prodotta dalla Simau90 al fine di dimostrare la titolarità dei detti beni; dall’altro,altrettanto correttamente aveva dichiarato inammissibile la c.t.u.richiesta dall’attrice in riconvenzionale per l’evidente naturaesplorativa dello speciale mezzo istruttorio; inoltre, spiega la Corte diRoma, non è viziata da insufficiente motivazione la decisione delTribunale che ha disatteso la domanda di usucapione della rampa diaccesso al locale caldaia in ragione della carenza della prova univocadel possesso ad usucapionem. A tal fine non sono sufficienti ledichiarazioni rese dai testimoni e, in particolare, come ha rimarcato ilTribunale, non è provato il possesso uti dominus in via esclusiva didetta rampa, in quanto emerge dagli atti che, nel 2004, era stataconsegnata una nuova chiave del cancello per consentire ai condòminiil necessario utilizzo (con il passaggio dalla rampa di accesso inquestione) del locale caldaia.3. [OSCURATO:PERSONA] 90 Srl ha proposto ricorso per cassazione, con tremotivi.[OSCURATO:PERSONA] n. 19 ha resistito concontroricorso.Il PM ha depositato le sue conclusioni scritte e ha chiesto che laCorte dichiari inammissibile il ricorso.In prossimità dell’udienza la controricorrente ha depositato unamemoria.Il processo è trattato all’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] dopo che la(precedente) pubblica udienza del 10/04/2025 è stata rinviata perimpedimento dell’avvocato della ricorrente.Numero registro generale 21262/2019Numero sezionale 2535/2025Numero di raccolta generale 9568/2026Data pubblicazione 14/04/2026La ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.[OSCURATO:PERSONA]. La richiesta di rinvio della trattazione formulata in udienza daldifensore della ricorrente va disattesa: si deve infatti salvaguardareun’esigenza di rapida definizione del giudizio, trattandosi di un ricorsorisalente nel tempo, iscritto a ruolo nel 2019; si aggiunga chel’odierna udienza (come sopra rammentato) - in prossimità dellaquale [OSCURATO:SOCIETA] ha depositato una memoria illustrativa - consegue alrinvio della precedente udienza pubblica del 10/04/2025, scaturitodall’impedimento dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che al tempo difendeva la società.1. Con il primo motivo di ricorso sono denunciati, ai sensi dell’art.360 comma 1 n. 4 c.p.c., la violazione degli artt. 159, 161 c.p.c. el’“omesso ed illogico esame del ‘fatto storico’ controverso e decisivoper la decisione”: la sentenza sarebbe viziata da intrinsecacontraddittorietà nella parte in cui dichiara inammissibile la c.t.u.come mezzo di prova della titolarità, in capo alla [OSCURATO:SOCIETA], dellacontestata “rampa”, trascurando che la prova della proprietà, inrealtà, risultava dai titoli prodotti nel corso del giudizio, titoli che laCorte d’appello avrebbe omesso di esaminare.2. Con il secondo motivo sono censurati, ai sensi dell’art. 360comma 1 nn. 3, 5 c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’artt.948 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., e l’omesso esame dei titoli cheLa ricorrente evidenzia l’errore di percezione commesso dallaCorte d’appello nell’esaminare le prove su cui è basata la domanda e,in particolare, prospetta di aver allegato i titoli di provenienza deibeni in questione, ai quali aveva fatto riferimento anche sentenza n.24042 del 2008 del Tribunale di Roma, che, appunto, menzionaval’atto di compravendita del 15/04/1970, l’atto di divisione delNumero registro generale 21262/2019Numero sezionale 2535/2025Numero di raccolta generale 9568/2026Data pubblicazione 14/04/202619/12/1979, ed il verbale dell’assemblea straordinaria della Simau 90del 15/02/1994.Con la puntualizzazione che, per la giurisprudenza di legittimità,chi rivendica la proprietà esclusiva della porzione di un edificiooriginariamente di un unico proprietario, le cui diverse unità sonostate in seguito vendute separatamente a più acquirenti, non devedimostrare la proprietà del bene attraverso la cosiddetta probatiodiabolica, ma è sufficiente che provi la validità del proprio titolo diacquisto.3. Con il terzo motivo è dedotta la “violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1158, 1146 e 1159 c.c. se non dell’art. 116c.p.c. in relazione all’art. 360 comma 1 e 5, per violazione e falsaapplicazione di norme di diritto, ovvero per illogica e contraddittoriamotivazione in valutazione delle risultanze istruttorie”.In relazione alla domanda (riconvenzionale) subordinata diusucapione ventennale della rampa, la sentenza sarebbe viziataperché, da un lato, - diversamente dalla decisione del Tribunale, cheha giudicato “scarsamente attendibili” le testimonianze - reputa“insufficiente” la prova per testi articolata dalla società al fine didimostrare il possesso ultraventennale della rampa, laddove, inrealtà, i testimoni avevano indicato che l’uso della rampa, perl’attività d’impresa della [OSCURATO:SOCIETA], era iniziato prima del 1970;dall’altro, al fine di escludere il possesso ad usucapionem, valorizzauna circostanza inconferente quale la consegna al Condominio dellanuova chiave del cancello di accesso (tramite la rampa) al localecaldaia.4. Occorre svolgere una premessa concettuale: la domandariconvenzionale della [OSCURATO:SOCIETA] di accertamento della proprietà dellarampa di accesso al locale caldaia etc., o, in subordine, di usucapionedella stessa, imporrebbe il contraddittorio necessario di tutti iNumero registro generale 21262/2019Numero sezionale 2535/2025Numero di raccolta generale 9568/2026Data pubblicazione 14/04/2026condòmini (vedi, tra le altre, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 6649 del15/03/2017, Rv. 643380 – 01), aspetto processuale, questo, nellaspecie superato, per un’esigenza di economia processuale, dall’esitodel giudizio, sfavorevole alla società.Venendo all’esame delle singole censure, il primo motivo è inparte inammissibile e in parte manifestamente infondato.È inammissibile quanto all’impugnazione ex art. 360, comma 1, n.5, c.p.c., operando la previsione di cui all’art. 348-ter, comma 5,c.p.c. (applicabile ratione temporis), che esclude che possa esserecosì censurata la sentenza di appello “che conferma la decisione diprimo grado” e che risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti allequestioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado(cosiddetta doppia conforme).Il rilievo critico è manifestamente infondato quanto alla denunciadi un vizio strutturale della motivazione della sentenza, la quale, alcontrario di quanto si raffigura in ricorso, contiene le argomentazionirilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto,della decisione, e non è perciò affatto “apparente”, consentendo un«effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento delgiudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del2016; n. 2767 del 2023).Nel dettaglio, la sentenza, dopo averli esaminati, per un verso,nega che i titoli allegati dall’appellante costituiscano una prova idoneadel diritto dominicale sulla rampa vantato dalla società; per altroverso, conferma, correttamente, il giudizio del Tribunale diinammissibilità della c.t.u. mediante la quale la [OSCURATO:SOCIETA] intendevadimostrare la fondatezza della domanda di accertamento dellaproprietà del bene conteso.5. Il secondo motivo è inammissibile da più punti di vista.Numero registro generale 21262/2019Numero sezionale 2535/2025Numero di raccolta generale 9568/2026Data pubblicazione 14/04/2026In primo luogo, esso è assolutamente generico: non vengono,infatti, dettagliatamente indicati i titoli dai quali si evincerebbe che laricorrente è proprietaria della rampa.In secondo luogo, è inammissibile in applicazione del principiodella cosiddetta doppia conforme (v. punto 4).E, terzo, è inammissibile con riferimento all’asserita violazionedell’art. 115 c.p.c. poiché non tiene conto del principio di diritto (v.Cass. 11892 del 2016), che il Collegio intende riaffermare, per ilquale, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazionedell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, incontraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma,abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalleparti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosiriconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e lapossibilità di ricorrere al notorio).A proposito dei titoli che la ricorrente richiama, in manieragenerica, a dimostrazione del diritto dominicale sulla rampa, è utilericordare un recente arresto giurisprudenziale (Sez. 2, Ordinanza n.10927 del 23/04/2024, Rv. 670888 - 01), secondo cui, in tema diricorso per cassazione, è inammissibile il motivo di impugnazione concui la parte ricorrente sostenga un’alternativa ricostruzione dellavicenda fattuale, pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processualisui quali fonda la propria diversa interpretazione, essendo preclusonel giudizio di legittimità un vaglio che riporti a un nuovoapprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme.6. Il terzo motivo è inammissibile e infondato.Inammissibile, per le ragioni già esposte (v. punti 4 e 5), nellaparte relativa al vizio di cui all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.Infondato, in relazione alla ventilata carenza dell’apparatoargomentativo della decisione: in realtà, la sentenza argomenta, conNumero registro generale 21262/2019Numero sezionale 2535/2025Numero di raccolta generale 9568/2026Data pubblicazione 14/04/2026chiarezza e senza incorrere in vizi logici, che le prove assunte nonsono idonee a dimostrare che la società ha usucapito la rampa.D’altra parte, se s’interpreta la complessa censura come un rilievocritico rivolto all’apprezzamento delle risultanze istruttorie operatodalla Corte di merito, s’impongono due ulteriori considerazioni.Anzitutto, (v. Cass. n. 11892/2016, cit.) quella secondo cui laviolazione dell’art. 116 c.p.c. (norma che sancisce il principio dellalibera valutazione delle prove, salva diversa previsione legale) èidonea ad integrare il vizio di cui all’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., soloquando il giudice di merito disattenda tale principio in assenza di unaderoga normativamente prevista, ovvero, all’opposto, valuti secondoprudente apprezzamento una prova o risultanza probatoria soggettaad un diverso regime; inoltre, da una diversa angolazione giuridica ein continuità con Cass. 20/04/2023, n. 10681 (e con le pronunce dilegittimità ivi indicate), quella che l’esame dei documenti esibiti edelle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti edelle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilitàdei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta,tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee asorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservatial giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propriadecisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontraaltro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento,senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutaretutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesitutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionatispecificamente, sono logicamente incompatibili con la decisioneadottata.7. Ne consegue il rigetto del ricorso.Numero registro generale 21262/2019Numero sezionale 2535/2025Numero di raccolta generale 9568/2026Data pubblicazione 14/04/20268. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza esono a carico della ricorrente.9. [OSCURATO:PERSONA] non ritiene che ricorrano le condizioni per lacondanna della ricorrente per responsabilità aggravata ex art. 96comma 3 c.p.c., come invece sollecitato da parte del Condominio.10. Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stessoarticolo 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento dellespese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 4.000,00, percompenso, più euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese generali eagli accessori di legge.Dichiara che, ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stessoarticolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, in data 23 ottobre 2025.Il Consigliere est. La PresidenteRiccardo [OSCURATO:PERSONA]