Cassazione n. 05051/2023

la seguente ORDINANZA i 2 n-é-(1-cu.:0 (44 sul ricorso iscritto al n. 1947/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 8, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende - Ricorrente - Contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA V.[OSCURATO:PERSONA] 13/A, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) - Controricorrente - avverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 6209/2018 depositata il 12/11/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/11/2022 dal 2022 Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Ritenuto che 1. La società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. (di seguito, anche: "Calipigia", odierna ricorrente), premesso: (i) di essere divenuta proprietaria in data 23/9/2009, di un immobile in Roma, già in locazione al sig. [OSCURATO:PERSONA] (di seguito: "il Benemeglio", odierno resistente) in virtù di un contratto di locazione in data 18/10/2007 e scadente il 31/10/2011; (li) che il conduttore, edotto della cessione dell'immobile, si era reso moroso per canoni di locazione di novembre e dicembre 2009, tanto che gli veniva notificata in data 24/12/2009 una prima intimazione di sfratto per morosità, la cui consegna non andava tuttavia a buon fine; (iii) di aver notificato un'altra intimazione di sfratto per morosità in data 19/2/2010, essendo maturata un'ulteriore morosità per il canone di febbraio 2010, e che tale intimazione veniva convalidata con provvedimento in data 16/3/2010 e fissazione per il rilascio al 20/4/2010; (iv) che il Benemeglio aveva rilasciato l'immobile soltanto in data 22/9/2010, nonostante la notifica del precetto di rilascio, e che a quella data era sempre moroso per i canoni di cui alle intimazioni di sfratto, oltre per oneri accessori 2008/2010 e che a causa dell'inadempimento del conduttore aveva subito danni dalla mancata rilocazione dell'immobile nonostante svariati tentativi e pubblicità. 2. Su tali premesse, Calipigia convenne davanti al Tribunale di Roma il Benemeglio, concludendo come appresso: "Accertare e dichiarare che dal mese di ottobre 2009, in cui l'[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. è subentrata come acquirente nel contratto di locazione, alla data dell'effettivo rilascio del [OSCURATO:DATA_NASCITA], il conduttore sig. [OSCURATO:PERSONA] ha erogato per canoni di locazione la somma di C 28.060,00 a fronte della complessiva somma dovuta di C 52.280,00 pertanto, detratto il deposito cauzionale di C 12.000,00, il convenuto [OSCURATO:PERSONA] deve ancora all'[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. la somma di C 12.220,00; accertare e dichiarare che il sig. [OSCURATO:PERSONA] si è reso moroso nel pagamento degli oneri condominiali relativi alla gestione ordinaria degli anni 2008-2009 e 2010 per C 1.728,32; accertare e dichiarare che l'[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. a causa del ritardo nel rilascio dell'immobile da parte del sig. [OSCURATO:PERSONA] perdeva concrete possibilità di locazione subendo il maggior danno ex art. 1591 c. c. quantificabile fino al mese di febbraio in C 16.000,00 oltre la somma di €4.000,00 mensili fino ad una nuova locazione dell'immobile; per l'effetto condannare il sig. [OSCURATO:PERSONA] al pagamento in favore dell'[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. della complessiva somma di C 29.948,32 oltre alla somma di € 4000,00 per ogni mese di ritardo nella conclusione di un nuovo contratto di locazione, oltre alle spese legali per le due procedure di convalida di sfratto e per la procedura esecutiva di rilascio che si quantificano in complessivi C 8.000,00 oltre interessi, rivalutazione monetaria e anatocismo ex art. 1283 c.c." All'udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], il Giudice dichiarò la contumacia del convenuto, ordinò il mutamento di rito rinviando al 18/5/2012, con termini per integrazione degli atti e dispose la notifica del provvedimento al contumace. Si costituì quindi il Benemeglio, eccependo in via pregiudiziale l'improcedibilità del ricorso per mancato esperimento del procedimento di mediazione previsto dal d.lgs. 4/3/2010, n. 28, e chiedendo nel merito il rigetto della domanda attorea. All'udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], il Giudice dispose iniziarsi il procedimento di mediazione, che aveva regolare svolgimento e si concludeva con una proposta formulata da un mediatore immobiliare che il Benemeglio non accettava ritenendola iniqua. Nel frattempo, l'attrice era riuscita a rilocare ll'immobile, con contratto in data 3/8/2012, ad un canone di euro 3.000,00. La causa venne quindi rinviata per la decisione all'[OSCURATO:DATA_NASCITA], con termine per note, riservato ogni provvedimento in merito alle richieste istruttorie formulate dall'attrice in relazione ai tentativi di rilocare l'immobile dopo il rilascio da parte del conduttore. Con ordinanza in data 24/10/2013, il Tribunale rigettò le richieste istruttorie, acquisì il fascicolo di parte della mediazione e successivamente trattenne la causa in decisione. 3. Con sentenza in data 9/10/2014, Il Tribunale: (i) rigettò l'eccezione del Benemeglio di improcedibilità della domanda di Calipigia (per mancato esperimento del procedimento di mediazione); (li) condannò il Benemeglio al pagamento in favore di [OSCURATO:PERSONA] della somma di euro 4.000,00 con gli interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale al saldo; (iii) rigettò per il resto la domanda attorea. 4. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] propose dinanzi alla Corte di Appello di Roma appello affidato a tre motivi. Con il primo motivo l'appellante dedusse di aver subìto, a causa del ritardo nel rilascio dell'immobile, un danno economico quantificabile in euro 48.000,00 (o in quella somma ritenuta di giustizia). Con il secondo motivo, dedusse la violazione del D.m. 8/4/2004 n. 127 per la mancata liquidazione delle spese per l'intimazione di sfratto ed il provvedimento di rilascio, quantificate in euro 2.844,77. Con il terzo motivo, lamentò la violazione dell'art. 91 cod. proc. civ., per non esserle stati corrisposti euro 520,30 spesi per il procedimento di mediazione e da considerare un esborso a carico della parte soccombente, quindi il Benemeglio, che era stato condannato infatti al rimborso delle spese di lite. Si costituì il Benemeglio, eccependo preliminarmente l'inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 345 cod. proc. civ. per novità della domanda e introduzione di elementi di discussione non trattati in primo grado, e, nel merito, la sua infondatezza. Infine, il Benemeglio chiese la condanna di controparte al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata ex art. 96 cod. proc. civ.5. Con sentenza n. 6209/2018, depositata in data 12/11/2018, oggetto di ricorso, la Corte di Appello di Roma ha rigettato l'appello di [OSCURATO:PERSONA], condannandola al pagamento, in favore dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA] (difensore antistatario del Benemeglio), delle spese processuali del grado di appello, e ha rigettato la richiesta di risarcimento danni ai sensi dell'art. 96 cod. proc. civ. avanzata dal Benemeglio. 5.1 A fondamento della decisione, la Corte territoriale, riportandosi a quanto affermato nella sentenza Cass., n. 27614/2013, ha posto la circostanza che nessun danno risarcibile fosse configurabile per il periodo successivo a quando parte locatrice ha riottenuto la disponibilità dell'immobile, non risultando provato che la mancata nuova locazione fosse dipesa dal comportamento del Benemeglio ovvero dalle condizioni in cui quest'ultimo aveva riconsegnato l'immobile. Piuttosto, secondo la Corte, è verosimile che la mancata nuova locazione fosse dipesa dalle mutate condizioni del mercato immobiliare e dalla relativa crisi (come in tal senso riferito dall'informatore Caporossi nelle dichiarazioni rese in sede di mediazione, la cui utilizzabilità, ha osservato la corte, è stata invocata dalla stessa parte appellante). 5.2 Riguardo alla pretesa del riconoscimento delle spese relative alle procedure di sfratto e di rilascio, la Corte territoriale ha affermato l'assoluta genericità della richiesta, non avendo la società prodotto alcuna documentazione che le comprovasse. 5.3. Infine, la Corte ha ritenuto che il Giudice di primo grado avesse correttamente ritenuto di compensare le sole spese di mediazione ex art. 92 cod. proc. civ., atteso che il Benemeglio aveva legittimamente rifiutato la proposta conciliativa, per lui più gravosa di quanto poi riconosciuto giudizialmente in sentenza alla società locatrice. 6. Avverso la predetta sentenza [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui il Benemeglio resiste con controricorso. 7. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell'art. 380-bis 1 cod. proc. civ. 8. Il Pubblico Ministero non ha depositato le proprie conclusioni. 9. Entrambe le parti hanno depositato memoria. Considerato che 1. Il primo motivo di ricorso, in relazione all'art. 360, r. 3, cod. proc. civ., è così rubricato: "Sulla violazione dell'art. 1453 c.c. in combinato disposto con l'art. 1223 c.c. in relazione al negato risarcimento del danno per la mancata rilocazione dell'immobile a seguito dell'inadempimento del conduttore. art. 360 n. 3 c.p.c.". Con il motivo in esame la ricorrente censura la sentenza della Corte territoriale per non avere essa riconosciuto il risarcimento del danno conseguente all'impossibilità della ricorrente di ricollocare in locazione l'immobile successivamente al rilascio e fino a quella che sarebbe stata la naturale scadenza del contratto, non avendo la locatrice potuto reperire medio tempore altri conduttori. Più specificamente, oggetto di censura è la porzione di motivazione nella quale la sentenza gravata afferma che: "nel caso di specie nessun danno risarcibile è configurabile per il periodo successivo a quando parte locatrice ha riottenuto la disponibilità dell'immobile, non risultando provato che la mancata nuova locazione fosse dipesa dalla comportamento del Benemeglio ovvero dalle condizioni in cui quest'ultimo aveva riconsegnato l'immobile. Piuttosto è verosimile ritenere che la mancata nuova locazione - al medesimo canone di cui al contratto con il bene meglio - sia dipesa dalle mutate condizioni del mercato immobiliare e dalla relativa crisi Al riguardo la ricorrente deduce che,, nell'economia del contratto di locazione, per il locatore il bene è un corrispettivo dell'affitto, e non del godimento del bene in quanto tale, e se il contratto prevede che il locatore incassi una determinata somma di denaro alla scadenza, non vi sarebbe ragione giuridica tale da prevedere la compensazione dell'oggetto del contratto (bene contro affitto per un determinato periodo di tempo) con la restituzione del bene prima del tempo. Quest'ultima, a detta della ricorrente, "non compensa chi abbia previsto di incassare una determinata somma in un determinato lasso di tempo, a meno che dopo la risoluzione anticipata per inadempimento, il locatore non sia riuscito a rilocare l'immobile e quindi a ripristinare una situazione tipica e concordata". In presenza di una clausola di preavviso collegata ad una scadenza, sarebbe evidente che la causa del contratto sta nell'incasso del canone per un determinato tempo, e non semplicemente nell'incasso del canone (così a p. 11 del ricorso). Di conseguenza, il danno deriverebbe dall'inadempimento del conduttore al pagamento del canone di locazione fino alla scadenza del contratto, mentre la "ri locazione" influirebbe soltanto sul suo ammontare, potendo arrivare in ipotesi ad annullarlo qualora il locatore trovasse immediatamente un nuovo inquilino. Su tali presupposti, il motivo in esame denuncia la violazione da parte della Corte territoriale del combinato disposto degli arrt. 1453 e 1233 cod. civ., per aver negato l'esistenza del danno (in termini, è da ritenere, di lucro cessante) rappresentato dalla rendita da locazione fino alla scadenza naturale del contratto. A supporto delle proprie argomentazioni la ricorrente si riporta alla sentenza Cass., 13/2/2015, n. 2865, secondo la quale: "Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione. L'ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto". 2. Il secondo motivo di ricorso, in relazione all'art. 360, n. 4, cod. proc. civ., è così rubricato: "Sulla violazione degli artt. 91 e 664 c.p.c. in combinato disposto con il dm. 127/2004 in relazione alla mancata liquidazione delle spese di lite per le procedure di sfratto per morosità art. 360 n. 4 c.p.c.". Con tale motivo, la ricorrente si duole del mancato riconoscimento, da parte della Corte territoriale, delle spese relative alle procedure di sfratto e di rilascio, deducendo che la liquidazione di tali competenze sarebbe stato "un atto dovuto". La ricorrente deduce che il diritto al pagamento dei canoni scaduti e delle spese per i procedimenti di sfratto è disposto dall'art. 664 cod. proc. civ., il quale prevede che le relative somme (canoni e spese di procedura di sfratto per morosità) possano essere richieste con decreto ingiuntivo. Poiché l'art. 664 cod. proc. civ. dà facoltà (e non obbliga) di richiedere il pagamento con ricorso per ingiunzione, non è vietato il ricorso ad un giudizio ordinario, come è stato nel caso di specie. Dunque - sostiene la ricorrente - nel presente giudizio (in realtà, nel giudizio di appello, n.d.r.) andavano liquidate le spese per i procedimenti di sfratto ai sensi dell'art. 91 cod. proc. civ., come previsto dall'art. 664 cod. proc. civ. (p. 15 ss. del ricorso). La ricorrente espone che la domanda venne rigettata perché l'istante avrebbe dovuto presentare una notula, con obbligo quindi di specificare la domanda con descrizione delle attività svolte consentendo al giudicante di verificare la congruità della richiesta originariamente formulata per 8.000,0C) euro. A detta della ricorrente, una volta depositata tutta la documentazione processuale, non esisterebbe alcun obbligo, ex art.91 cod. proc. civ. e 75 disp. att. cod. proc. civ., di specificare la domanda a mezzo di notule, nel senso che la liquidazione deve essere effettuata d'ufficio anche in mancanza di deposito.Pertanto, la Corte territoriale sarebbe stata tenuta a liquidare le spese e le competenze applicando il d.m. 8/4/2004 all'epoca vigente, in base al valore della causa, trattandosi di un riscontro oggettivo di applicazione di tabelle in base all'attività documentata, piuttosto che una verifica di congruità della somma richiesta. Quand'anche lo fosse stata, la congruità comunque avrebbe dovuto accertarsi mediate l'applicazione delle tabelle. Ne deriverebbe che la somma richiesta sarebbe stata accertabile ex lege, in base al valore ex art. 12 cod. proc. civ. (quindi pari alla somma dei canoni impagati: 12.028,00). La ricorrente sostiene che la liquidazione delle spese era quindi un atto dovuto, dovendosi procedere d'ufficio, e si riporta alla giurisprudenza di legittimità secondo la quale il mancato deposito della nota delle spese non esime il Giudice dalla liquidazione delle stesse (Cass., sez. VI, ord. 28/2/2012, n. 3023; Cass., sez. I, 13/5/2011, n. 10663; Cass., 22/9/2017, n. 22073). In conclusione, la ricorrente ritiene illegittima la sentenza d'appello in quanto l'indicazione di una, ancorché generica e non accompagnata da una notula, non sarebbe condizione per la liquidazione delle spese ex art. 91 cod. proc. civ. 3. Il terzo motivo di ricorso, in relazione all'art. 360, n. 4, cod. proc. civ., è così rubricato: "Sulla violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in relazione alla mancata restituzione di quanto speso per il procedimento di mediazione e sulla falsa applicazione dell'art. 92 II comma c.p.c. art. 360 n. 4 c.p.c.". A quanto è dato di comprendere, la ricorrente denuncia che la sentenza della Corte territoriale sarebbe affetta da nullità, in ragione del fatto che essa non ha accolto la richiesta relativa alla restituzione delle spese per il procedimento di mediazione, come richieste in primo grado, essendo spese vive da liquidare a carico del soccombente conduttore, che è stato considerato inadempiente, tanto che è stata emessa l'ordinanza di sfratto per morosità.Al riguardo la ricorrente riporta sia la decisione del Giudice di primo grado che il proprio motivo di appello, e deduc:e che la Corte territoriale avrebbe dovuto considerare le spese del procedimento di mediazione come un esborso ai sensi dell'art. 91 cod. proc. civ. (che peraltro era stata richiesta a tale titolo), una volta che abbia condannato il Benemeglio al rimborso delle spese di lite, tanto più che questi aveva aderito al procedimento, chiesto l'emissione della proposta del mediatore, salvo non accettarla nemmeno in parte (quanto meno per i 4.000,00 euro che certamente erano dovuti per canoni non pagati). La Corte d'Appello ha rigettato il motivo ritenendo corretto il ragionamento del giudice in primo grado, e che quindi le spese di mediazione andavano compensate ex art. 92 cod. proc. civ. perché legittimamente il Benemeglio aveva rifiutato la proposta. La ricorrente ribadisce che si tratta di spese vive da riconoscere in quanto collegate alla causa di merito e comunque all'inadempimento del conduttore. In questa situazione - deduce la ricorrente - le spese vive che il Giudice può escludere in ripetizione sono soltanto quelle considerate eccessive o inutili ai sensi dell'art. 92, 10 comma, cod. proc. cív., mentre mel caso di specie si tratta di spese anticipate obbligatoriamente da una parte per un procedimento a cui avevano pacificamente partecipato entrambe le parti. La sentenza sarebbe quindi illegittima per violazione dell'art. 91 e 92 cod. proc. civ., e per falsa applicazione dell'art. 92, 2° comma cod. proc. civ., non trattandosi di onorari ma di spese vive. 4. Sul primo motivo di ricorso. Il primo motivo di ricorso si fonda sul postulato che, fin dal primo grado di giudizio, la ricorrente avesse richiesto la risoluzione del contratto di locazione e la correlativa richiesta di risarcimento ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. Su tale base, la ricorrente censura la sentenza della Corte territoriale per non avere essa riconosciuto il risarcimento del danno conseguente all'impossibilità della ricorrente di ricollocare in locazione l'immobile successivamente al rilascio e fino a quella che sarebbe stata la naturale scadenza del contratto, non avendo la locatrice potuto reperire medio tempore altri conduttori. Al riguardo va preso atto della circostanza che, in ordine alla quantificazione del danno subìto dal locatore in conseguenza della risoluzione anticipata del contratto di locazione esistono due orientamenti divergenti. Il primo riconosce al locatore non inadempiente la risarcibilità dell'interesse contrattuale positivo, e dunque il diritto di pretendere l‹, quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni del conduttore\-- •; state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dell'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto. Espressione recente di tale orientamento è la sentenza Cass., Sez. III, 5/5/2020, n. 8482, ove si legge, tra l'altro: «In particolare, Cass. n. 2865 del 2015 osserva come "sostenere che, ove la parte non inadempiente di un contratto di durata, in luogo di chiedere la condanna dell'altra parte all'adempimento, preferisca troncare il rapporto non ritenendo più di poter fare affidamento in ordine alla capacità e volontà della controparte di proseguire il rapporto adempiendo regolarmente alle proprie obbligazioni, e chieda pertanto la risoluzione, assuma il rischio del mancato guadagno, significa non individuare o negare la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente, che nel caso della risoluzione contrattuale accompagna lo scioglimento del rapporto contrattuale qualora esso da solo non sia sufficiente a mettere la parte non inadempiente nella stessa situazione in cui essa si sarebbe trovata in mancanza dell'inadempimento della controparte. Al contrario, si osserva che l'art. 1453 cod. civ., facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione dei, contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni, ricom prende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in guanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta, ex art.1223 cod. civ., dell'evento risolutivo. Tale pre_giudizio si può individuare nell'incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell'altra parte. Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula l'effettività della lesione dell'interesse del creditore all'esecuzione del contratto; il che comporta - con specifico riferimento a fattispecie della risoluzione della locazione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni da parte del conduttore - che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l'immobile riservandosene la disponibilità materiale» (in motivazione, punto 8.2.1; enfasi aggiunta, n.d.r.). Prende, invece, apertamente le distanze dal primo orientamento l'arresto di Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 27614, cui da ultimo ha pienamente aderito Cass. 20/01/2017, n. 1426, secondo la quale, a prescindere da qualsiasi considerazione di ordine probatorio, già in astratto deve escludersi che, avvenuta la risoluzione per inadempimento del conduttore a seguito del rilascio del bene, il locatore possa lamentare un danno per la mancata percezione dei canoni locativi che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del contratto oppure fino alla rilocazione. Tale pronuncia nega, in via generale ed astratta, che siffatta pretesa possa avere fondamento perché, per un verso, la mancata percezione dei canoni pattuiti non costituirebbe una perdita, dato che essi non avrebbero comunque mai fatto parte del patrimonio del locatore a causa dell'intervenuta risoluzione; mentre per altro verso la mancata percezione dei canoni non potrebbe esser configurata nemmeno come mancato guadagno, poiché con il rilascio dell'immobile il locatore ha comunque potuto godere del bene disponendone materialmente. Muovendo dalla premessa che il canone locativo costituisce il corrispettivo della privazione della facoltà di godimento, detto precedente ne fa derivare che, se il locatore, in seguito alla risoluzione del contratto, è ritornato nella disponibilità materiale del bene, ripristinando il godimento, non può pretendere la corresponsione del canone. Più specificamente, nella sentenza Cass. 20/01/2017, n. 1426, cit., si motiva :«3.3 Ritiene il Collegio in primo luogo che la fattispecie di rilascio dell'immobile locato a seguito di risoluzione per inadempimento del conduttore, tanto nell'ipotesi in cui fino alla scadenza che avrebbe dovuto avere il contratto l'immobile non venga rilocato, quanto nell'ipotesi in cui una rilocazione dell'immobile da parte del locatore avvenga in una data che si collochi entro il periodo di durata residua che avrebbe dovuto avere la locazione se non si fosse risolta, non sia di per sé tali da integrare né un danno da "perdita" (danno emergente), né un danno da "mancato guadagno" (lucro cessante) derivanti dall'inadempimento. Occorre all'uopo considerare che la concessione in godimento di un bene iure locationis si risolve ex latere del locatore in una particolare forma di esercizio del godimento del bene nelle sue utilità, cioè nel conferimento al conduttore della facoltà di esercitare in via diretta su di esso il godimento materiale, che altrimenti sarebbe esercitabile dal locatore. A fronte di tale conferimento e, quindi, con diretta giustificazione in ragione di esso, il conduttore versa al locatore il corrispettivo, il canone, che viene a rappresentare in tal modo una modalità di fruizione indiretta dell'utilità sottesa al godimento del bene sostitutiva del possibile godimento diretto. Godimento diretto che il locatore, se conservasse la detenzione del bene potrebbe, si badi, esercitare con l'estrinsecazione della facoltà di godimento materiale su di esso, utilizzandolo per una qualche destinazione conforme alla sua natura o alle sua funzionalità, ma che, potrebbe anche esercitare anche estrinsecandola in negativo, cioè attraverso la mera conservazione della detenzione del bene, senza cioè il compimento di attività di godimento materiale di esso, come ad esempio tenendolo intercluso ed inaccessibile, nonché incolto, trattandosi di terreno, o, trattandosi di edificio, inutilizzato. Ebbene, quando il locatore concede in locazione l'immobile, il corrispettivo della locazione, cioè il canone, rappresenta l'equivalente della privazione della possibilità di esercitare il godimento dello stesso in via diretta, cioè sia attraverso lo svolgimento su di esso dell'attività di godimento materiale possibile secondo la natura del bene, sia attraverso un atteggiamento di non utilizzazione del bene per il tramite di tale attività di godimento materiale e, quindi, attraverso la sua mera detenzione. Ora, una volta rilasciato l'immobile in conseguenza della risoluzione, viene ripristinata la posizione del locatore in ordine al godimento del bene nei termini in cui essa si poteva estrinsecare prima della scelta dell'esercizio del godimento nella suddetta forma indiretta: il locatore viene posto, cioè, nella condizione di esercitare il godimento sul bene in via materiale oppure con atteggiamento di mera inerzia oppure nuovamente in forma indiretta, cioè conferendolo in godimento ad un terzo, a titolo oneroso, cioè iure locations, o, eventualmente, gratuito, iure commodati. Poiché il canone locativo lo compensava della privazione della facoltà di godimento diretto, in via di utilizzazione positiva del bene o per mera detenzione, nonché di quella indiretta mediante conferimento ad altro terzo per uno di quei titoli, è palese che la mancata percezione del canone, tanto fino alla scadenza quanto fino alla rilocazione, non può essere considerata di per sé una "perdita" e ciò per il suo carattere corrispettivo rispetto alla privazione del godimento. La mancata percezione potrebbe automaticamente essere considerata una "perdita" per il locatore solo se il canone come utilitas non fosse stato conseguibile come compenso per la privazione della facoltà di godimento in altro modo. Cessata quella privazione e ripristinato il godimento la mancata percezione del canone non può essere considerata perdita. Dunque, deve escludersi che, nell'ipotesi di risoluzione del contratto locativo per inadempimento del conduttore, una volta intervenuto il rilascio del bene locato, tanto la mancata percezione da parte del locatore dei canoni locativi che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del convenuta o legale della locazione, quanto la loro mancata percezione fino al momento in cui il loca tore conceda ad altri il godimento con una nuova locazione, possano configurarsi di per sé come danno da "perdita subita" dal creditore-locatore. Ciò, per l'assorbente ragione che non si ravvede in tale mancata percezione una perdita, cioè una diminuzione del patrimonio del locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se l'inadempimento che ha giustificato la risoluzione del contratto locativo non si fosse verificato e, quindi, lo svolgimento del rapporto fosse continuato fino alla scadenza. 3.4. Un danno da "perdita" correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio si può, a ben vedere, configurare solo se in concreto, cioè per le condizioni in cui si trova l'immobile, il rilascio del bene non ha posto il locatore nella condizione di poter esercitare il godimento, di cui si era privato concedendo l'immobile in locazione, secondo tutte le sue naturali modalità, cioè o direttamente, o per mera detenzione o attraverso il conferimento a terzi a titolo oneroso del godimento attraverso una nuova locazione. Perché questa ipotesi si verifichi è necessario che il ripristino di tutte tali possibilità di godimento alternativo a seguito del rilascio non si possa dire avvenuto, nel senso che il locatore, una volta conseguito il rilascio, non sia stato posto nella condizione di esercitare il godimento con tutte e tre le forme indicate. La perdita si commisura al tempo occorrente per il ripristino dell'immobile in condizioni tali da poter essere goduto direttamente o da poter essere goduto indirettamente a titolo locativo. Se dunque sono necessari all'uopo lavori di ripristino e la loro durata esiga un certo tempo, si deve ritenere che si configuri un danno da perdita del corrispettivo della locazione dal momento del rilascio fino al momento entro il quale il ripristino delle condizioni dell'immobile sia avvenuto secondo l'ordinaria diligenza. Ma la ragione giustificativa di tale conclusione si può rinvenire non tanto nell'esistenza di un danno conseguente all'inadempimento che ha giustificato la risoluzione del contratto locativo, bensì nell'esistenza di un inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio. Tale inadempimento non è riconducibile alla fattispecie regolata dalla disciplina dell'art. 1591 c.c., che non allude all'adempimento dell'obbligazione di restituzione, ma alla mera circostanza della sua riconsegna, cioè alla mera determinazione della ripresa della detenzione del bene. La norma prevede il pagamento dei canoni, pur non essendo esso più giustificato dal contratto, che, per essere il conduttore in mora nella restituzione, è cessato, cosa che accade anche allorquando il locatore agisce per la risoluzione per inadempimento e la ottenga. E lo fa sicuramente con una sorta di liquidazione ex lege del danno di mancato ripristino del godimento del locatore, lasciando al locatore l'onere di provare il maggior danno verificatosi fino alla riconsegna. Il danno da inadempimento inesatto dell'obbligazione di restituzione dell'immobile nei sensi di cui all'art. 1590 c.c., o in quelli concordati è invece danno che si giustifica in quanto detta obbligazione, che non è rappresentata solo dalla riconsegna, ma dall'a restituzione dell'immobile nello stato indicato dal primo e dal terzo comma della norma, non risulta adempiuta. Tale danno da mancato ripristino del godimento del locatore nelle condizioni in cui avrebbe dovuto esserlo, se è tale da impedire il godimento diretto o indiretto tramite una nuova locazione e, dunque, consente solo il godimento mediante mera detenzione, poiché per essere eliminato postula lo svolgimento di un'attività sul bene di ripristino delle condizioni in cui doveva essere restituito, può giustificare il riconoscimento al locatore di una somma a titolo di "perdita", cioè di danno emergente, commisurata al canone che egli avrebbe riscosso come corrispettivo della privazione del godimento se la locazione fosse continuata". In ragione del