Cassazione n. 08978/2026

nuela, a sua volta erededi [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], condomicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] Gianluca, rappresentati e difesidall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale eletto pressol’indirizzo PEC del difensore;- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n.539/2020, pubblicata il 26 ottobre 2020, notificata a mezzo PECl’11 novembre 2020;udita la relazione della causa svolta nella camera diconsiglio del 18 marzo 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]Trapuzzano;Numero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con atto di citazione del 3 febbraio 2010, [OSCURATO:PERSONA] eGianluca [OSCURATO:PERSONA] convenivano, davanti al Tribunale di Lanusei,[OSCURATO:PERSONA], chiedendo che fosse accertata la nullità delpreliminare di vendita di un terreno concluso il 22 novembre 2002tra [OSCURATO:PERSONA] (cui gli attori erano succeduti), in qualità dipromittente alienante, e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di promissarioacquirente, per il prezzo di euro 258.228,45, per indeterminatezzadell’oggetto, ovvero, in via subordinata, che fosse pronunciata larisoluzione del preliminare per inadempimento del promissarioacquirente, in ordine al pagamento del prezzo (avvenuto solonella misura di euro 70.315,12) e alla stipula del definitivo.Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], il quale contestava lededuzioni avversarie, eccependo la carenza di legittimazioneintegralmente quanto pattuito. In via riconvenzionale subordinata,chiedeva la ripetizione delle somme versate e la restituzione degliesborsi sostenuti per le migliorie e addizioni apportate al terreno,di cui aveva acquisito la detenzione anticipata, oltre alrisarcimento dei danni.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 201/2012,depositata il 28 giugno 2012, dichiarava la nullità del preliminareper indeterminatezza dell’oggetto, condannando il promissarioacquirente alla restituzione dell’immobile e i promittenti venditoriNumero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026alla restituzione della somma anticipata di euro 95.315,18, oltreinteressi legali dalla domanda al saldo.2.– Con atto di citazione notificato il 6 dicembre 2012, AttilioLioni proponeva appello avverso la sentenza impugnata.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Il gravame era definito dalla Corte d’appello di Cagliari consentenza n. 485/2015, depositata il 20 luglio 2015, che rigettaval’impugnazione proposta, confermando la pronuncia appellata.3.– Con ricorso notificato il 26 ottobre 2015, articolato in tremotivi, la sentenza d’appello era impugnata in cassazione daAttilio Lioni, con la resistenza di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Con ordinanza n. 30483/2018, pubblicata il 23 novembre2018, questa Corte accoglieva il ricorso, ritenendo che, perl’evidenza dei dati ricavabili nel caso concreto dal testocontrattuale, la sentenza non poteva limitarsi, come aveva fatto,a negare la determinabilità dell’oggetto del contratto sol perchéera stata omessa l’indicazione del Comune ove era sito il terreno,con la conseguente rivalutazione delle istanze istruttorie ritenuteinammissibili e irrilevanti in considerazione delle ragioni esposte inordine alla tesi, disattesa, secondo cui avrebbe dovuto tenersiconto solo del testo letterale del contratto, senza alcuno sforzoper l’individuazione del Comune cui si riferivano località e daticatastali.4.– Con atto di citazione notificato il 20 febbraio 2019, ilgiudizio era riassunto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i qualiinsistevano nella domanda di accertamento della nullità delcontratto per indeterminatezza dell’oggetto o, in subordine, per laNumero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026pronuncia della risoluzione per inadempimento del promissarioacquirente.Si costituivano nel giudizio di rinvio [OSCURATO:PERSONA] e AnnettaLioni, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], le quali reiteravano le propriedifese e istanze istruttorie.Decidendo sul rinvio, la Corte d’appello di Cagliari, con lasentenza di cui in epigrafe, pronunciava la risoluzione delcontratto preliminare di compravendita concluso il 22 novembre2002 per grave inadempimento del promissario acquirente econfermava la condanna di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] alrilascio dell’immobile nonché la condanna di [OSCURATO:PERSONA] eGianluca [OSCURATO:PERSONA] alla restituzione delle somme ricevute a titolo diacconto per euro 95.315,18, maggiorate degli interessi legali dalladomanda al saldo, rigettando ogni altra domanda, con lacompensazione delle spese dell’intero giudizio nella misura di unterzo e con la condanna di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] allarefusione, in favore delle controparti, dei residui due terzi.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevavaper quanto di interesse in questa sede: a) che erano inammissibilile istanze istruttorie reiterate in appello, poiché esse erano staterigettate dal Tribunale con due ordinanze del 16 dicembre 2010 edell’8 novembre 2011, erano state reiterate, seppure con ungenerico richiamo, in sede di precisazione delle conclusioni, eranostate riprese con i motivi di appello, ma la parte appellante avevaomesso di articolare specifiche censure a fronte delle ordinanzerese, fondate su motivi puntuali e dettagliati; b) che era fondatala domanda subordinata di risoluzione del contratto preliminareper inadempimento del promissario acquirente, poiché, a distanzaNumero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026di diversi anni dalla stipula del preliminare, quest’ultimo avevaprovveduto al pagamento della sola somma di euro 95.315,18, afronte di un prezzo complessivo convenuto di euro 258.228,45, enon aveva neppure risposto all’istanza di adempimento rivoltaglicon lettera del 15 gennaio 2008, con la quale il promittentevenditore lo aveva invitato ad adempiere entro 15 giorni e aconcordare l’individuazione del notaio presso il quale avrebbedovuto procedersi alla stipula del definitivo; c) che, sebbene intale lettera non si facesse riferimento all’acconto ulteriore ricevutodi euro 25.000, tale omissione non esonerava il promissarioacquirente dall’onere di prendere posizione ed eventualmentepuntualizzare la circostanza, peraltro agevolmente documentabile;d) che, a fronte del mancato rispetto del termine assegnato, erain facoltà del promittente venditore agire per la risoluzione; e)che, con riguardo alla valutazione dell’inadempimento e della suagravità, il promissario acquirente, già immesso da anni nelgodimento del bene, non solo non aveva adempiuto nel termineindicato nella missiva, certamente non incongruo, atteso illunghissimo tempo trascorso, ma non aveva adempiuto neppuresuccessivamente, omettendo altresì di fornire risposta alcuna allelegittime pretese della controparte e affermando, in sedegiudiziale, che nulla fosse ancora dovuto a titolo di prezzo, inragione di un del tutto indimostrato credito opposto incompensazione; f) che la risoluzione comportava anche lacondanna del promissario acquirente alla restituzionedell’immobile e del promittente alienante alla ripetizione dellesomme percepite, maggiorate degli interessi, mentre non eranodovuti, in dipendenza della risoluzione, pagamenti in favore degliNumero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026eredi del promissario acquirente in ordine ai miglioramenti e alleaddizioni realizzati sul fondo, che erano rimasti del tuttoindimostrati.5.– Avverso la sentenza emessa in sede di rinvio hannoproposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, AnnettaLioni e [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA].Hanno resistito, con controricorso, [OSCURATO:PERSONA] e GianlucaCrispu.6.– In prossimità della fissata adunanza camerale nonpartecipata, le parti hanno depositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo le ricorrenti denunciano, ai sensidell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione dell’art. 1457 c.c., sulla natura del termine indicatonel contratto preliminare, e l’omesso esame di un fatto decisivoper il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, in ordine allacomunicazione del 23 aprile 2009 di rettifica della comunicazionedel 15 gennaio 2008, per avere la Corte di merito ritenuto che vifosse inadempimento del promissario acquirente per non averrisposto alla lettera del 15 gennaio 2008, con cui il promittentevenditore lo aveva invitato ad adempiere entro 15 giorni e altresìa concordare l’individuazione del notaio presso il quale procederealla stipula del definitivo, sebbene le parti non avessero stabilito,né un termine per il pagamento del corrispettivo, né un termineper la stipula del definitivo.Osservano gli istanti che erroneamente la condotta delpromissario acquirente sarebbe stata considerata comeNumero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026inadempimento e la diffida del 15 gennaio 2008 comeapposizione di un termine essenziale per l’adempimento, senzatenere conto della circostanza che, con la successivacomunicazione del 23 aprile 2009, la domanda di adempimentoquanto al versamento del prezzo era stata rettificata, a favoredell’eccezione di nullità del contratto preliminare, e senza tenereconto, inoltre, dell’infondatezza o, in ogni caso, dellaindeterminatezza della prestazione richiesta dagli eredi IolandaPisano e [OSCURATO:PERSONA].1.1.– Il motivo è infondato.Infatti, la sentenza impugnata non ha fatto riferimento allapattuizione di un termine essenziale, né all’invio di una diffida adadempiere, ma ha ritenuto ingiustificato l’inadempimentoprotrattosi per più anni del promissario acquirente nelversamento del saldo e nella stipula del definitivo, anche all’esitodel termine congruo concesso con la missiva del 15 gennaio2008.Il contratto preliminare, infatti, è fonte di obbligazione al paridi ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l’obbligodi concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non siafissato un termine né in sede convenzionale, né in sedegiudiziale, sia applicabile, ai sensi dell’art. 1183 c.c., la regoladell’immediato adempimento secondo il brocardo quod sine diedebetur statim debetur (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14463 del30/06/2011; Sez. 2, Sentenza n. 9086 del 29/07/1992; Sez. 2,Sentenza n. 1642 del 05/04/1989).Numero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026E ciò senza che all’invito del promittente alienante abbia fattoseguito alcuna adesione del promissario acquirente, secondol’accertamento in fatto del giudice di merito.2.– Con il secondo motivo le ricorrenti prospettano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione o falsaapplicazione degli artt. 112, 115 e 189 c.p.c., per avere la Corteterritoriale disatteso le istanze istruttorie formulate da AttilioLioni, in ragione della mancata articolazione di specifiche censureavverso le ordinanze di rigetto di tali istanze.Obiettano gli istanti che tali istanze erano state reiterate inogni grado di giudizio.2.1.– Il motivo è inammissibile.Infatti, nel corpo del ricorso non sono stati riprodotti i capitolidi prova di cui si lamenta la mancata ammissione, ondeconsentire alla Corte di cassazione la verifica, sul piano dellalegittimità, del giudizio di inammissibilità formulato dal giudice diappello (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8607 del 12/04/2006).Inoltre, come rilevato dal giudice d’appello, non sono stateespressamente censurate – con specifico motivo di gravame – leragioni per le quali l’istanza istruttoria è stata respinta nelgiudizio di primo grado (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 16420 del09/06/2023; Sez. 2, Sentenza n. 5812 del 23/03/2016; Sez. 2,Ordinanza n. 1532 del 22/01/2018; Sez. 3, Sentenza n. 1691 del26/01/2006), il che ha impedito alla Corte d’appello larivalutazione di tale prova.3.– Con il terzo motivo le ricorrenti lamentano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., con la carenza e illogicitàNumero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026della motivazione relativamente al rapporto tra condanna allespese di lite e soccombenza, con la violazione dell’art. 13, commi1-bis e 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, come modificato dallalegge n. 228/2012, per avere la Corte distrettuale escluso che vifosse una reciproca soccombenza delle parti, nonostante il rigettodella domanda di nullità e l’accoglimento della sola domandasubordinata di risoluzione.3.1.– Il motivo è inammissibile per difetto di interesse.E questo perché, pur avendo la sentenza impugnata disattesoil principio secondo cui, nel caso in cui, rigettata la domandaprincipale, venga accolta quella proposta in via subordinata, puòconfigurarsi una soccombenza parziale dell’attore nella ipotesi incui le due domande siano autonome, in quanto fondate supresupposti di fatto e ragioni di diritto diversi (Cass. Sez. 6-3,Ordinanza n. 26043 del 17/11/2020; Sez. 3, Ordinanza n. 20888del 22/08/2018; Sez. 6-2, Ordinanza n. 21684 del 23/09/2013),con la conseguente integrazione dei presupposti dellacompensazione delle spese per soccombenza reciproca, comenella specie, nondimeno, ugualmente le spese sono statecompensate per un terzo per gravi motivi.Sicché i ricorrenti non hanno di che dolersi, stante che laproporzione della compensazione – ossia la quota di dettacompensazione – non è sindacabile in sede di legittimità (Cass.Sez. 6-3, Ordinanza n. 14459 del 26/05/2021; Sez. 2, Sentenzan. 30592 del 20/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 2149 del31/01/2014; Sez. 2, Sentenza n. 289 del 24/01/1966).4.– In conseguenza delle argomentazioni esposte, il ricorsodeve essere respinto.Numero registro generale 3108/2021Numero sezionale 654/2026Numero di raccolta generale 8978/2026Data pubblicazione 09/04/2026Le spese e compensi del giudizio di legittimità seguono lasoccombenza e si liquidano come da dispositivo.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002,n. 115 -, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione,se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazionerigetta il ricorso e condanna le ricorrenti, in solido, allarefusione, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudiziodi cassazione, che liquida in complessivi euro 7.200,00, di cuieuro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 18 marzo 2026.Il Presidente