Cassazione n. 12229/2026

per mandato ex lege, dall’AvvocaturaGenerale dello Stato e presso la stessa per legge domiciliato a Roma inVia dei Portoghesi n. 12;- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] S.a.s. di [OSCURATO:PERSONA] C., in persona del legalerappresentante pro-tempore;- Intimata –- avverso la sentenza n. 595/02/2021 depositata dalla Commissionetributaria regionale della Liguria in data 20/07/2021 e non notificata;udita la relazione della causa svolta dal [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 4285/2022Numero sezionale 1222/2026Numero di raccolta generale 12229/2026Data pubblicazione 01/05/20261. Con sentenza n. 438/01/2018 la Commissione tributariaprovinciale di [OSCURATO:PERSONA] accoglieva il ricorso di [OSCURATO:SOCIETA]. di HALANAVAYULIYA C. avverso un avviso di accertamento catastale, con il qualeera stato modificato il classamento, da A/2, proposto con DOCFA dallasocietà contribuente, in D/2, in relazione ad un immobile di sua proprietà.Rilevava il giudice di prime cure che l’immobile in oggetto, adibito adcome proposto dalla contribuente, secondo l’art. 22 della legge regionaledella Liguria n. 2/2008.2. Sull’impugnazione dell’Ufficio, la Commissione tributaria regionaledella Liguria, rilevata preliminarmente l’irregolarità della notificazionedell’appello, in difetto di prova della ricezione della raccomandata,esaminava i motivi formulati dall’Agenzia delle Entrate “in ottemperanzaal principio della ragionevolmente minore durata del processo” e rigettavail gravame, affermando che la motivazione “minima e involuta” dell’avvisodi accertamento catastale non giustificasse l’attribuzione della nuovacategoria. Secondo i giudici d’appello, la variazione denunciata,giustificata dalla sola sistemazione degli spazi interni, non autorizzava ilpassaggio dell’immobile alla categoria “speciale”; il solo aumento delnumero dei servizi non consentiva, infatti, di ritenere l’immobile fuori dallecaratteristiche costruttive normali degli appartamenti della zona, tanto danon renderlo inquadrabile nella categoria ordinaria, non configurandosiuna radicale trasformazione interna dei locali.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazionel’Agenzia delle Entrate sulla base di cinque motivi.La contribuente è rimasta intimata.Numero registro generale 4285/2022Numero sezionale 1222/2026Numero di raccolta generale 12229/2026Data pubblicazione 01/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsaapplicazione dell’art. 75 d.P.R. n. 1142/1949, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la Commissione tributariaregionale rilevato che il ricorso difettava di una condizione diammissibilità, non avendo la contribuente assolto all’onere di indicare nelricorso introduttivo altre unità immobiliari aventi caratteristiche simili macollocate in classi o categorie diverse.1.1. La censura è da disattendere.È stato, invero affermato da questa Corte che “in tema diclassamento ed accertamento catastale, la disposizione del D.P.R. 1dicembre 1949, n. 1142, art. 75, che fa obbligo al contribuente cheimpugni l’accatastamento del proprio fabbricato di indicare le altre unitàimmobiliari aventi le medesime caratteristiche, e tuttavia collocate in unadiversa classe o categoria, va letta in sintonia con i principi in materia didiritto di difesa in giudizio, sicché non può essere considerata norma ingrado di derogare alle comuni regole in tema di inammissibilità dell’azionee di contenuto e ripartizione dell’onere della prova. Ciò comporta che ilcontribuente può impugnare il classamento anche senza dedurre la dettadisparità di trattamento, la quale, pur rappresentando una circostanzaindubbiamente rilevante, non rappresenta per l’interessato l’unico modoper dimostrare la spettanza di una diversa collocazione del bene” (Cass.,24.2.2006 n. 4238; Cass.,10.4.2003, n. 5625; Cass., 20.10.2011, n.21761).Deve, quindi, escludersi che l’onere di allegazione previsto dalD.P.R. n. 1142 del 1949, art. 75, commi 1 e 2, possa integrare unpresupposto processuale di ammissibilità del ricorso, esaurendo piuttosto isuoi effetti sul mero piano probatorio, in quanto eventuali elementicomparativi forniti dal contribuente possono rappresentare “un parametroNumero registro generale 4285/2022Numero sezionale 1222/2026Numero di raccolta generale 12229/2026Data pubblicazione 01/05/2026di riferimento utilizzabile ai fini della formazione del suo convincimento dalgiudice adito, il quale può però attingere ad ogni altro elemento acquisitoagli atti di causa” (Cass., 7.7.2004 n. 12446).2. Con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce,in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 7 della legge n. 212/2000, 3 della L. n. 241/1990e 2 del D.L. n. 116/1993, lamentando l’errore della sentenza nella parte incui statuisce che la motivazione – minima e involuta – dell’avviso diaccertamento catastale, non giustifica l’attribuzione della nuova categoria.In tal modo, osserva la ricorrente, la Commissione regionale haillegittimamente confuso il profilo della motivazione dell’atto impugnatocon quello della prova dell’accertamento, pervenendo a un’indebitaassimilazione tra i vizi della motivazione e quelli relativi ai presuppostidell’avviso di accertamento catastale.L’Agenzia delle Entrate ribadisce come l’obbligo della motivazionedebba nel caso di specie reputarsi pienamente assolto con l’enunciazionedei presupposti dell’accertamento e delle corrispondenti risultanze, tenutoconto di quanto esposto nella relazione di stima allegata all’avviso, e conl’esposizione, in modo chiaro ed esauriente, delle ragioni di fatto e didiritto poste a base della variazione di categoria operata dall’Ufficio.2.1. La censura è destituita di fondamento.[OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale non ha fondato la decisione sullanullità dell’avviso di accertamento in quanto privo di motivazione, ma haconsiderato che la motivazione addotta dall’Agenzia delle Entrata nongiustificasse il nuovo classamento.Il motivo non coglie, pertanto, la “ratio decidendi” della sentenza, chenon ha pronunziato sul difetto di motivazione dell’atto.3. Con il terzo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e/o falsaNumero registro generale 4285/2022Numero sezionale 1222/2026Numero di raccolta generale 12229/2026Data pubblicazione 01/05/2026applicazione degli artt. 21 dell’Istruzione II (accertamento e classamento)del Ministero delle Finanze, 8,21,53 e 61 d.P.R. n. 1142/1949, 10 dellalegge n. 1249/1939, lamentando l’erroneità della sentenza, sotto il profilodella violazione dei principi relativi allo svolgimento delle operazioni diclassamento e di assegnazione della categoria catastale, nella parte in cuiviene affermato che la variazione denunciata, non configurando unaradicale trasformazione interna dei locali, non consente di ritenerel’immobile fuori dalle caratteristiche costruttive degli appartamenti dellazona. Afferma la ricorrente che gli artt. 21 e 61 del d.P.R. n. 1142/1949prevedono, ai fini dell’assegnazione della categoria ordinaria,l’obbligatorietà del raffronto tra le unità tipo appartenenti alla categoria.In caso di riscontro negativo in ordine alla sussistenza di unità tipo, ossiadi unità di riferimento alle quali ricondurre il classamento dell’unitàimmobiliare di proprietà del contribuente, non poteva assegnarsiall’immobile la categoria ordinaria, basata su una valutazionecomparativa, ma doveva invece necessariamente optarsi per unaccertamento in categoria speciale, da compiersi mediante stima diretta,in conformità alla normativa vigente.4. Con il quarto motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce, inrelazione all’art. 360, I comma, n. 3 c.p.c., violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 20 della legge regionale della Liguria 12 novembre2014 n. 32 e 22 della legge regionale della Liguria n. 2/2008, lamentandol’erroneità della sentenza per non avere ritenuto la Commissione tributariaregionale che la legge n. 2/2008, sostituita dalla legge regionale n.32/2014, recante “[OSCURATO:PERSONA] in materia di strutture turistico ricettive enorme in materia di imprese turistiche”, definisce e disciplinaesclusivamente l’attività turistica, senza alcun riferimento alla normativacatastale, a valutazioni di estimo catastale e senza indicazioni sulclassamento delle unità immobiliari abitative. Evidenzia l’Agenzia delleEntrate che la legge regionale riguarda la disciplina urbanistica, laNumero registro generale 4285/2022Numero sezionale 1222/2026Numero di raccolta generale 12229/2026Data pubblicazione 01/05/2026destinazione d’uso e la regolarità urbanistico-edilizia dei fabbricati,rispetto alle quali la variazione catastale operata dall’Ufficio non determinaalcun effetto.5. Con il quinto motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce, inrelazione all’art. 360, I comma, n. 4 c.p.c., violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., lamentando l’erroneità dellasentenza nella parte in cui è stato affermato che l’Ufficio non ha provatoquale fosse l’attuale destinazione d’uso dell’immobile, verosimilmentecommerciale di affittacamere o di B B, in contrasto con quanto risultavainvece dalla relazione di stima allegata all’avviso di accertamentoimpugnato, da cui risultava chiaramente che trattavasi di immobiledestinato ad ospitare attività di affittacamere.6.1. Il terzo e il quarto motivo, da esaminare congiuntamenteconsiderata la stretta connessione dei profili di doglianza enunciati, sonofondati, con assorbimento del quinto motivo.6.2 Nella fattispecie la rettifica operata dall'Agenzia delle Entrate haad oggetto il classamento di un immobile adibito ad esercizio di attività diaffittacamere operato con procedura cd DOCFA (disciplinata dall'art. 2 delD.L. n. 16 del 1993, convertito in legge n. 75 del 1993, e dal D.M. 19aprile 1994, n. 701), con l’attribuzione della categoria e della renditacatastale.6.3. Con il R.D.L. n. 652 del 1939, convertito con L. n. 1249 del1939 e, successivamente, con d.P.R. n. 1142/1949 si è disciplinato ilNuovo Catasto edilizio urbano e si sono distinti i fabbricati in dueraggruppamenti: quello degli immobili a destinazione ordinaria e quellodegli immobili a destinazione speciale o particolare.6.4. Per il primo gruppo si procede con l'attribuzione di categoria eclasse, per il secondo non si esegue detta classificazione, ma si procedemediante stima diretta come dispone l'art. 10 della legge di cui sopra ("LaNumero registro generale 4285/2022Numero sezionale 1222/2026Numero di raccolta generale 12229/2026Data pubblicazione 01/05/2026rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in generedai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruitiper le esigenze di un'attività industriale o commerciale, e non suscettibilidi una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicalitrasformazioni, è determinata per stima diretta per ogni singola unità.Egualmente si procede per la determinazione della rendita delle unitàimmobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi per lasingolarità delle loro caratteristiche"). L’art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949dispone che “La classificazione non si esegue nei riguardi delle categoriecomprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere daifabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruitiper le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e nonsuscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senzaradicali trasformazioni”.6.5. Nel caso di specie, non si tratta di unità immobiliare dellacategoria ordinaria, ma di unità immobiliare a destinazione speciale.6.6. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale, difatti,è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita allecaratteristiche oggettive che connotano la sua "destinazione ordinaria",poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibileprioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso,accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto usoche di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico oprivato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente socialisvolte da quest'ultimo, dovendo invece essere preso in considerazione ilfine di lucro, espressamente previsto quale criterio di classificazione pernumerose categorie catastali, da valutarsi sempre in termini oggettivi, inbase ad una verifica delle caratteristiche strutturali del bene (Cass., 30ottobre 2020, n. 24078; Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., 10giugno 2015, n. 12025).Numero registro generale 4285/2022Numero sezionale 1222/2026Numero di raccolta generale 12229/2026Data pubblicazione 01/05/20266.7. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale afferma che la variazionedenunciata dalla contribuente con la Docfa, in relazione a una unitàimmobiliare già con classamento definitivo in categoria A/2, non consenta,sulla base della sola sistemazione degli spazi interni, il radicale passaggiodell’immobile alla categoria speciale, in quanto il solo aumento delnumero dei servizi non giustifica il passaggio dell’immobile alla categoriaspeciale. I giudici di secondo grado affermano inoltre che l’attività diaffittacamere o B B non sarebbe equiparabile ad un albergo.6.8. Il ragionamento della Corte di secondo grado è errato e incontrasto con le norme e i principi richiamati.L’attività di affittacamere è equiparabile a quella alberghiera.Inoltre, la destinazione d’uso che assume rilevanza non è quella di naturaurbanistica. La nozione di categoria catastale è, infatti, autonoma edistinta da quella di categoria funzionale urbanistica (d.P.R. 6 giugno2001, n. 380, art. 23-ter) in quanto la categoria catastale muove dalla«destinazione ordinaria» secondo le caratteristiche oggettivedell'immobile, la cui utilizzazione concreta soccorre quale criterio nonpreminente, ma di mero complemento (Cass., 7 febbraio 2022, n. 3851).I giudici di secondo grado, dunque, basandosi sull'interpretazionedella normativa regionale e fondando il proprio convincimento su elementidi interesse urbanistico-edilizio, non hanno tenuto conto delle proceduredi accertamento previste dalla normativa catastale e del metodo divalutazione riguardante gli immobili della categoria speciale. Il giudice diappello, sostanzialmente, non ha considerato che, ai fini dellaindividuazione della categoria da attribuire a un’unità immobiliare, si deveosservare l’ordinamento catastale a prescindere dalla normativaurbanistico-edilizia desunta peraltro, nel caso all’attenzione, dal testounico regionale in materia di strutture turistico ricettive, trattandosi didiscipline affatto distinte a autonome in ordine al classamento degliNumero registro generale 4285/2022Numero sezionale 1222/2026Numero di raccolta generale 12229/2026Data pubblicazione 01/05/2026immobili, che deve eseguirsi sulla base della destinazione ordinaria delbene, delle caratteristiche costruttive e tipologiche e degli altri elementi divalutazione come definiti dalla normativa catastale.7. Per le ragioni di cui innanzi, il ricorso va accolto e la sentenzaimpugnata va cassata; non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, lacausa può essere decisa nel merito, ai sensi dell'art. 384, primo comma,ultima parte, cod. proc. civ., con il rigetto del ricorso originario dellacontribuente.8. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidatecome da dispositivo. P.Q.MLa Corte accoglie il terzo e il quarto motivo di ricorso, dichiara assorbito ilquinto, rigetta il primo e il secondo motivo; cassa la sentenza impugnatain relazione ai motivi accolti e, decidendo la causa nel merito, rigetta ilricorso originario della contribuente.[OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] C. al pagamento delle spesedel giudizio che liquida, per il giudizio di primo grado, nella misura di euro3.000,00 per compensi professionali; per il giudizio di secondo grado,nella misura di euro 4.000,00 per compensi professionali; per il giudizio dilegittimità nella misura di euro 5.500,00 per compensi professionali, oltrespese prenotate a debito.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data10.02.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]