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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 13 maggio 2026

Cassazione n. 14015/2026

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enti –contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], LOCALITA’ [OSCURATO:PERSONA],rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] edelettivamente domiciliato in Roma, viale P. Orlando, n. 58, pressolo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza n. 124/2022 della Corte d’Appello di Cagliari,sezione distaccata di Sassari, pubblicata il 20/4/2022 e nonnotificata;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6novembre 2025 dalla dott.ssa [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026Rilevato che:1. [OSCURATO:PERSONA], sito nel Comune di Olbia, località PortoRotondo, premesso di essere proprietario esclusivo della stradadenominata via [OSCURATO:PERSONA], che insisteva sui lotti di terreno in cuisorgeva il plesso condominiale e che collegava i singoli immobilicon la via principale pubblica, e che [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],proprietarie del fondo confinante, avevano aperto, nel 2003, unvarco nel loro muro di confine e vi avevano apposto un cancello,così realizzando una via di passaggio in favore del proprio fondo,ancorché non intercluso, e a carico di quello appartenente alcondominio, convenne in giudizio queste ultime, onde ottenerel'accertamento e la dichiarazione dell'inesistenza del diritto diservitù di passaggio in favore del loro fondo, in catasto al foglio 1,mappale 221, e a carico di quello del [OSCURATO:PERSONA], in catasto alfoglio 1, particelle 55, 277 e 26, e la condanna delle predette allarimozione del cancello e alla riedificazione del preesistente muro.Costituitesi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] eccepirono,preliminarmente, la carenza di legittimazione attiva del condominioe la conseguente improponibilità dell'azione, stante la naturavicinale o quantomeno di uso pubblico della via [OSCURATO:PERSONA], echiesero, in via subordinata, la costituzione di una servitù dipassaggio in favore del proprio fondo ai sensi degli artt. 1051 e ss.cod. civ., stabilendo la relativa indennità.Con sentenza n. 758/2016, il Tribunale di Sassari respinsel'eccezione di carenza di legittimazione attiva, ritenendo che ilCondominio [OSCURATO:PERSONA] avesse ampiamente dimostrato la proprietàdella strada denominata via [OSCURATO:PERSONA]; accolse la domandarealizzate per l'esercizio della servitù di passaggio; respinse ladomanda riconvenzionale sul presupposto che il fondo non potesseessere considerato intercluso ai sensi dell'art. 1051 cod. civ.;2 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026escluse, altresì, che potesse trovare applicazione l’art. 1052 cod.civ., non essendo emerse l'insufficienza del passaggio lungo la viaSa [OSCURATO:PERSONA], l'impossibilità di ampliamento dello stesso oesigenze legate all'agricoltura o all'industria.Il giudizio di gravame, instaurato da [OSCURATO:PERSONA] e CenamiEmilia, si concluse, nella resistenza del [OSCURATO:PERSONA], con lasentenza n. 124/2022, pubblicata il 20/04/2022, con la quale laCorte d'Appello di Cagliari- Sezione distaccata di Sassari rigettòl'appello, dichiarò la nullità della sentenza di primo grado nellaparte in cui era stata respinta la domanda riconvenzionale,rimettendo le parti davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], econdannò le appellanti alla rifusione delle spese processuali delgrado.2.

Contro la predetta sentenza, propongono ricorso per cassazioneCenami Elena e [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a tre motivi; ilCondominio [OSCURATO:PERSONA], località [OSCURATO:PERSONA] si difende concontroricorso, illustrato anche con memoria.Considerato che:1.

Con il primo motivo di ricorso si lamenta la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 99, 100, 102, 112, 113, 115 cod. proc. civ.,949, 1350, 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma,n. 3, cod. proc. civ., nonché l'omesso esame circa un fatto decisivoper il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., perché laCorte di merito, nel confermare la sentenza di primo grado, avevaemesso la decisione in favore di soggetti che non erano parti incausa, sia in quanto i condomini non erano costituiti, sia in quantola via [OSCURATO:PERSONA] non era di proprietà del condominio; avevaelencato mappali non indicati nelle domande di parte attrice; avevainibito alle convenute l’accesso alla strada in assenza di specifica3 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026domanda e dei presupposti di cui all’art. 949 cod. civ., stante lasoggezione della strada al pubblico transito e al pubblico utilizzo;aveva ordinato la rimozione del cancello, benché questo sitrovasse all’interno della proprietà delle convenute e noncostituisse ostacolo; aveva imposto la riedificazione del muro,benché questo richiedesse le necessarie autorizzazioniamministrative, senza considerare che la strada contesa risultavatuttora catastalmente intestata alla società lottizzante, ossia laCosmed s.p.a., che non l’aveva mai ceduta ai condomini, comerisultante dagli atti di compravendita prodotti; che era statatrasferita la sola strada carraia interna, non coincidente con quellacontesa; che la strada dava accesso anche a proprietà di terzi, tracui le ricorrenti, non solo dei condomini; che la società lottizzantenon avrebbe neppure potuto trasferire le relative particelle aicondomini, sia perché detta via coincideva con la vecchia stradavicinale-consortile di accesso al mare esistente da tempoimmemorabile, sia perché tutte le opere di urbanizzazione primariarealizzate nei terreni della lottizzazione avrebbero dovuto esseretrasferite al Comune di Olbia.2.

Con il secondo motivo di ricorso si lamenta la violazione e/ofalsa applicazione degli artt. 99 cod. proc. civ. e 2967 cod. civ., inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., nonchél'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è statooggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 5, cod. proc. civ.; la violazione degli artt. 115, 949 cod.proc. civ., 1117, 1363, 1364, 1366, 1368 e 1369 cod. civ., inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; laviolazione e/o falsa applicazione dell’art. 28 legge 17 agosto 1942,n. 1150 (Legge urbanistica), modificata e integrata ai sensi dellalegge 6 agosto 1967, n. 765, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3, cod. proc. civ., perché la Corte di merito aveva4 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026affermato che non esisteva alcuna servitù di passaggio a carico delfondo di proprietà comune dei condomini; che la domandaimplicava il divieto di apertura di un varco sulla strada e non dipercorrenza della stessa; che il condominio aveva dimostrato laproprietà comune della strada, siccome ceduta dal lottizzanteunitamente agli altri beni, ai servizi comuni, alla strada carraiainterna e alle pertinenze, mediante gli atti pubblici che davanoconto altresì della gestione operata dalla [OSCURATO:PERSONA] diPorto rotondo; che, pur non essendo chiarite le vicende relative allalottizzazione e alla cessione della viabilità al Comune di Olbia, iltenore letterale degli atti di trasferimento e la prosecuzione dellagestione della strada deponevano per l’acquisto della strada internada parte dei condomini, senza considerare che qusta non eracontemplata dall’art. 1117 cod. civ., oltre a risultare ancora diproprietà della società Cosmed; che in nessuno degli atti di venditarisultava la cessione della proprietà della via [OSCURATO:PERSONA]; chel’autorizzazione comunale era subordinata alla stipula di unaconvenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che prevedessel’assunzione, da parte sua, dell’obbligo di provvedere alle opere diurbanizzazione primaria e secondaria; che la strada carraia internadescritta negli atti di compravendita e trasferita agli acquirenti noncoincideva con la via [OSCURATO:PERSONA]; che era, pertanto, erronea ladecisione che attribuiva al condominio la proprietà comune di taleporzione immobiliare e che le convenute avevano diritto di usarla.3.1 Il primo e il secondo motivo, da trattare congiuntamente inragione della stretta connessione, sono infondati.Va, innanzitutto, rigettato il rilievo di inammissibilità della censuraperché priva di specificità ed esulante dai dettami dell’art. 366 cod.proc. civ., mentre deve essere accolto il medesimo rilievo conriferimento alla doglianza ricondotta alla fattispecie di cui all’art.360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ..5 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026Quanto alla prima questione, deve evidenziarsi che, secondo il piùrecente orientamento nomofilattico, il requisito dell’autosufficienza,corollario del requisito di specificità dei motivi, deve essereinterpretato in maniera elastica (Cass. n. 11325/2023), inconformità all'evoluzione della giurisprudenza di questa Corte –oggi recepita dal nuovo testo dell'art. 366, primo comma, n. 6,cod. proc. civ., come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022 – e allaluce dei principi stabiliti nella sentenza CEDU del 28 ottobre 2021(Succi e altri c.

Italia), e non può tradursi in un ineluttabile onere diintegrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento delricorso, ove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto deglisegnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito (Cass.,Sez.

Un., 8950/2022; Cass. Sez. 1, 7/11/2023, n. 30917),principio al quale si sono attenute le ricorrenti, che hanno resoperfettamente intellegibili le doglianze proposte anche rispetto allasentenza impugnata.Diversamente deve argomentarsi con riguardo alla doglianzasussunta nell’ambito della fattispecie di cui all’art. 360, primocomma, n. 5, cod. proc. civ., atteso che, nell’ipotesi di c.d.

«doppiaconforme», prevista dall’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ.(applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012,n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n.134, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o concitazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11settembre 2012), il ricorrente in cassazione - per evitarel’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5,cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l.n. 83 cit. ed applicabile alle sentenze pubblicate dal giorno 11settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base,rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di6 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (pertutte, Cass. Sez. 5, 18/12/2014, n. 26860; Cass. Sez. 5,11/05/2018, n. 11439; Cass. Sez. 1, 22/12/2016, n. 26774; Cass.Sez.

L., 06/08/2019, n. 20994), incombente questo rimastoinadempiuto, con conseguente inammissibilità della censura sottoquesto profilo.3.2 Venendo al merito della dedotta violazione e/o falsaapplicazione di legge, si osserva, innanzitutto, che, come chiaritorecentemente da Cass. Sez. 2, 8/1/2025, n. 392, le azioni reali adifesa della proprietà, rientranti nel paradigma delle azioninegatorie previste dall’art. 949 cod. civ., non hanno il significatoristretto di azioni tendenti solamente a evitare l'esercizio di unavera e propria servitù sul fondo dell'attore, bensì quello più ampiodi azioni tendenti a far dichiarare l'inesistenza di un qualsiasidiritto, anche dominicale, che altri vantino sul fondo, oltreché aconseguire la cessazione della situazione antigiuridica posta inessere dal vicino, al fine di ottenere la libertà del fondo e a farcessare una turbativa o molestia altrui sullo steso (Cass. Sez. 2,27/12/2004, n. 24028; Cass. Sez. 2, 22/03/2001, n. 4120; Cass.Sez. 2, 5/9/1970, n. 1218; Cass. Sez. 2, 17/2/1965, n. 262; vedianche Cass. Sez. 2, 22/6/2011, n. 13710).Ciò comporta che l’actio negatoria servitutis, sotto il profilo dellalegittimazione passiva, può essere esercitata contro colui che vantiun preteso diritto configurabile come ius in re aliena o contro chi siaffermi proprietario della porzione immobiliare oggetto dell'azionepur non avendone il possesso (Cass. Sez. 2, 23/1/2009, n. 1778),e, sotto il profilo della legittimazione attiva, compete sia alproprietario, sia al titolare di un diritto reale di godimento sul fondoservente diverso da quello di proprietà, ma non anche ai titolari dialtri diritti personali, i quali possono vantare soltanto un interessedi fatto che consente loro d'intervenire volontariamente in giudizio7 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026per sostenere le ragioni di una delle parti ex art. 105, commasecondo cod. proc. civ. (vedi Cass. Sez. 2, 15/5/2018, n. 11823;Cass.

Sez. 2, 12/8/2002, n. 12169 con riguardo all’enfiteusi; Cass.Sez. 2, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 11222).Pertanto, poiché, come insegnano le Sezioni Unite di questa Corte,la titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata ingiudizio è un elemento costitutivo della domanda (tali potendoessere tanto meri fatti o fatti-diritto, quanto altri diritti, come perl’appunto il diritto di proprietà) e attiene al merito della decisione,spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o losvolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte delconvenuto (Cass., Sez.

Un., 16/2/2016, n. 2951).Nella specie, il [OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA]” haesercitato un’actio negatoria servitutis, onde ottenerel’accertamento dell’insussistenza di diritti, in capo a Cenami ElenaMaria Pia e a [OSCURATO:PERSONA], sulla strada denominata via LaCaletta, asseritamente di proprietà dei condomini, antistante allaquale queste ultime avevano aperto un cancello di collegamentocon la loro unità immobiliare, sicché più che di difetto dilegittimazione ad agire, che attiene alla prospettazione, da parte dichi promuove il giudizio, di esserne parte attiva, deve parlarsi disussistenza della titolarità della posizione soggettiva, attiva epassiva, che spetta all’attore allegare e provare e che attiene almerito della controversia (Cass., Sez.

Un., 16/2/2016, n. 2951),titolarità che i giudici di merito hanno considerato dimostrata dalCondominio.3.3.

Va, sul punto, premesso che la previsione legale dicondominialità, stabilita per i beni di cui all’elenco, non tassativo,contemplato dall'art. 1117 cod. civ., deriva sia dall'attitudineoggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concretadestinazione del medesimo al servizio comune (Cass. Sez. 2,8 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/202623/08/2007, n. 17928; Cass. Sez. 2, 21/3/2023, n. 10269) e che ilcondominio sorge, dunque, ipso iure e facto - senza bisogno diapposite manifestazioni di volontà o di altre esternazioni etantomeno di approvazioni assembleari o di apposita costituzione(Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19939, cit.) -, allorché plurime unitàimmobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliariabbiano in comune ex art. 1117 cod. civ. talune cose, impianti eservizi legati, attraverso una relazione di accessorio e principale,con gli edifici medesimi e perciò appartenenti pro quota aiproprietari delle singole unità immobiliari comprese nei fabbricati,salvo che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti (Cass.Sez. 2, 15/11/2017, n. 27094; Cass. Sez. 2, 21/3/2023, n. 10269,cit.).In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che legale parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, delle quali leprime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialitànon è, tra l’altro, esclusa per il solo fatto che le costruzioni sianorealizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra(condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villettea schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozionedi condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacentiorizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle struttureportanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 cod. civ.(Cass. Sez. 2, 29/12/2016, n. 27360), come nella specie.Come chiarito da Cass. Sez. 2, 06/07/2022, n. 21440, peraffermare la condominialità di un bene occorre, dunque,gradatamente verificare dapprima che la res, per le suecaratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente alservizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass., Sez.Un., 07/07/1993, n. 7449), e poi che sussista un titolo contrarioalla “presunzione” di condominialità, facendo riferimento esclusivo9 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originarioproprietario ad altro soggetto.

Ove poi debba applicarsi l’art. 1117cod. civ., bisogna considerare che tale norma non si limita aformulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti icondomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo esseresuperata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titoloche ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto delfrazionamento dell'edificio in più proprietà individuali.

La situazionedi condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del codice civile,si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamentodella proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento dellaprima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazionedall'originario unico proprietario ad altro soggetto, il qualecomporta l’acquisto delle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti almomento dell'alienazione e per addizione, man mano che sirealizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, percaratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, nonché diquelle che i contraenti, nell'esercizio dell'autonomia privata,dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime dicondominialità (Cass. Sez. 2, 27/11/2023, n. 32857).Nella specie, i giudici di merito, dopo avere osservato che l’oneredella prova in caso di actio negatoria servitutis era meno rigorosodi quello richiesto per la rivendicazione, conformemente ai principisopra ricordati, e dopo avere premesso che la Cosmed avevarealizzato il complesso residenziale [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e LaCaletta Residence, hanno affermato che gli atti di compravenditaprodotti dal [OSCURATO:PERSONA] davano atto del fatto che la strada carraiainterna ai predetti complessi fosse di proprietà comune dei lotti eche la consulenza tecnica d’ufficio avesse consentito di accertareche la via [OSCURATO:PERSONA] nasceva dalla biforcazione della strada esternavia [OSCURATO:PERSONA], attraversava le macro particelle catastalmente10 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026individuate al Fg. 1, particelle 55, 277 e 26, intestate alla societàlottizzante, e si sviluppava nel comprensorio [OSCURATO:PERSONA] di PortoRotondo, soddisfacendo le esigenze di comunicazione tra le varieutenze e le parti comuni, come evidente anche dalla foto aereaallegata.Ad avviso dei giudici, dunque, era rimasto positivamente provatoche la lottizzante avesse trasferito ai singoli acquirenti anche laviabilità e gli impianti comuni, secondo le rispettive quotemillesimali, tra cui la strada carraia interna, restando irrilevante sial’intestazione catastale ancora in capo alla Cosmed, sia lasuccessiva ricognizione catastale effettuata dal [OSCURATO:PERSONA] eprodotta in grado d’appello.Le argomentazioni svolte nella sentenza rispondono, dunque,perfettamente ai principi sopra descritti, atteso che i giudici hannocorrettamente tratto la convinzione della proprietà comune dellastrada dalla lettura e interpretazione degli atti di compravendita,dando altresì risposta anche alla questione, pure evidenziata inquesta sede, dell’asserita ubicazione della strada contesaall’esterno del [OSCURATO:PERSONA], allorché hanno evidenziato che, allastregua di quanto accertato dal consulente tecnico, la via [OSCURATO:PERSONA] l’accesso e percorreva il complesso residenziale,servendo da via di comunicazione con i vialetti delle singoleabitazioni e dei servizi condominiali.Tra l’altro quest’ultima considerazione, che è stata attinta dallacensura, è perfettamente in linea con il principio di cui si è detto,secondo cui le parti, nell'esercizio dell'autonomia privata, possonodisporre comunque espressamente di assoggettare un bene alregime di condominialità (Cass. Sez. 2, 27/11/2023, n. 32857,cit.), restando a questo punto irrilevante che le strade non sianocomprese nell’elenco di cui all’art. 1117 cod. civ., il quale, oltre anon prevedere un elenco tassativo, come si è detto, si limita a11 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026formulare una presunzione di comune appartenenza vincibile soloed esclusivamente attraverso i contenuti degli atti di vendita.3.4 Né può attribuirsi efficacia dirimente al fatto che in catasto lastrada fosse intestata ancora alla società, come pure correttamenteaffermato dai giudici di merito, posto che, essendoil catasto preordinato a fini essenzialmente fiscali, il dirittodi proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può - in assenza dialtri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigoreformale prescritto per tali diritti - essere provato in base alla meraannotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concretecircostanze soltanto il valore di semplici indizi (Cass. Sez. 2,24/08/1991, n. 9086; Cass. Sez. 2, 21/02/1994, n. 1650).3.5 E neppure assume rilevanza il fatto che la strada non potesseessere ceduta ai condòmini, essendosi la società lottizzanteobbligata a trasferire al Comune la proprietà delle opere diurbanizzazione primaria e secondaria.Infatti, la convenzione di lottizzazione, con la quale il Comuneautorizza i privati a costruire secondo il progetto approvato e ricevein proprietà le opere di urbanizzazione primaria e secondaria,ovvero le aree destinate a questo scopo, non constanecessariamente di un negozio giuridico unico, ma, in concreto,può risultare da una serie di atti negoziali con efficacia obbligatoriae reale, che si integrano a vicenda per lo scopo e per il contenuto,e che si raccolgono ad unità nell'effetto precettivo proprio delnegozio di convenzione, dal cui complesso si attuano sia l'intentodel Comune di autorizzare la costruzione da parte dei privati, sia ilvolere di questi di cedere al Comune la proprietà delle operedi urbanizzazione o delle aree a ciò destinate, sicché, inserito nelnegozio complessivo, l'atto - con cui l'originario proprietario deiterreni edificabili, in adempimento dell'obbligazione assunta con gliacquirenti, cede gratuitamente al Comune la proprietà delle aree12 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026destinate alla urbanizzazione - non può considerarsi comeautonomo atto di liberalità, come tale revocabile finoall'accettazione della controparte, ma come adempimentodell'obbligazione già assunta nell'ambito del negozio di vendita deiterreni ed accettata preventivamente dal Comune con lastipulazione della Convenzione posta in essere con gli acquirentidelle aree fabbricabili (Cass. Sez. 2, 18/02/1999, n. 1366).Ciò comporta che la mancata cessione della strada al Comune,risultante, tra l’altro, dalle certificazioni rilasciate dal predetto entee riportate in sentenza, a dimostrazione ulteriore, a dire dei giudici,della comproprietà della stessa in capo ai condomini, puòconfigurare al più un inadempimento alle obbligazioni assunte insede di convenzione di lottizzazione, ma non incide di certosull’accertamento della proprietà del bene.3.6 Né possono dirsi violate le norme di ermeneutica del contrattosancite dagli art. 1362 e ss. cod. civ., come pure prospettato.L'interpretazione di un atto negoziale è, infatti, tipico accertamentoin fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede dilegittimità, se non nell'ipotesi di violazione dei canoni legali diermeneutica contrattuale, di cui all'art. 1362 cod. civ., e segg., o dimotivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire laricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione),rispetto ai quali il motivo pecca di specificità, non essendo statiindicati con precisione i canoni asseritamente violati e le modalitàcon cui i giudici se ne sono discostati (Cass. 26/10/2007, n.22536).

D'altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità,quella data dal giudice del merito al contratto non deve esserel'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma unadelle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass.12/7/2007, n. 15604; Cass. 22/2/2007, n. 4178), non potendotrovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione13 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traducaesclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazionedegli stessi elementi già dallo stesso esaminati (Cass. Sez. 2,15/5/2018, n. 11823; Cass. n. 7500/2007; Cass. n. 24539/2009).3.7 Con riguardo alla doglianza riferita all’intervenuto accertamentodella proprietà della strada nei confronti di soggetti che non eranostate parti del giudizio, va ricordato il principio secondo cui le azionireali nei confronti dei terzi a difesa dei diritti dei condomini sulleparti comuni di un edificio tendono a statuizioni relative allatitolarità e al contenuto dei diritti medesimi che esulandodall'ambito degli atti meramente conservativi (art. 1130 n. 4cod.civ.) e possono essere proposte dall'amministratore delcondominio solo se autorizzato dall'assemblea a norma dell'art.1131 comma primo cod. civ. (Cass. Sez. 2, 19/10/1994, n. 8531;Cass.

Sez. 2, 04/03/1997, n. 1926; Cass., Sez.

Un., 28/11/1996,n. 10615), senza alcuna necessità di integrazione delcontraddittorio nei confronti degli altri comproprietari, nonricorrendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario (Cass. Sez. 2,24/07/1964, n. 2006).Alla stregua di esso, deve, dunque, escludersi la fondatezza delladoglianza, atteso che l’amministratore ha agito a tutela delle particomuni in virtù della delega conferitagli dall’assemblea deicondomini, restando irrilevante la loro mancata evocazione ingiudizio.3.8 Le censure sono, infine, infondate anche nella parte in cuievidenziano che i giudici di merito avevano inibito alle convenute,proprietarie dell’immobile frontistante la strada, l’accesso aquest’ultima e disposto la chiusura del cancello in assenza dispecifica domanda e dei presupposti di cui all’art. 949 cod. civ.,avendo le stesse diritto di usare la via [OSCURATO:PERSONA], stante la sua14 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026soggezione al pubblico transito e al pubblico utilizzo, ed essendorimasta priva di prova la sussistenza di turbative o molestie.La doglianza riguardante l’intervenuta condanna al rispristino inassenza di domanda è smentita dalla stessa sentenza impugnata,la quale, nel riportare lo svolgimento del processo, ha dato contoche il condominio, oltre ad avere chiesto che venisse dichiaratal’inesistenza del diritto di servitù di passaggio in favore del fondodelle convenute, aveva altresì domandato la condanna delle stessealla rimozione del cancello e alla riedificazione del preesistentemuro di confine, con la conseguenza che correttamente la Corte diAppello ha preso posizione anche su questa domanda.Con riferimento al merito della decisione sul punto, si osserva che,come chiarito da Cass. Sez. 2, 18/01/1995 , n. 509, chi usufruiscedel passaggio su una strada gravata da servitù di uso pubblico, negode in quanto facente parte di una collettività per la realizzazionedi un interesse pubblico, ed è quindi titolare, in quanto tale, di undiritto reale pubblico di godimento, a fronte del quale il pesogravante sul bene privato presuppone l'idoneità di questo asoddisfare le esigenze di una comunità indeterminata di persone, esi giustifica solo in funzione della realizzazione del pubblicointeresse, mentre, quando l'esercizio del passaggio è effettuato peril soddisfacimento di interessi individuali, collegati alla particolareposizione dei fondi, il peso sul fondo gravato in tanto si giustifica inquanto colui che passa sia titolare di un diritto reale di godimentodi natura privata, nella specie di una servitù di passaggio, sicchésussiste l'interesse ad accertare la libertà del fondo da pesi che ilsoggetto impone al fondo gravato per la realizzazione di un suointeresse particolare.Orbene, per costante giurisprudenza di questa Corte,l'assoggettamento di una strada privata a servitù di uso pubblico inrelazione all'interesse della collettività di goderne quale15 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026collegamento fra due vie pubbliche non implica la facoltà deiproprietari frontisti di aprire accessi diretti dai loro fondi su dettastrada privata, comportando ciò un'utilizzazione del bene piùintensa e diversa, non riconducibile al contenuto dell'indicataservitù (cfr. Cass. Sez. 2, 24/03/1993 , n. 3525; Cass. Sez. 2,18/01/1995, n. 509; Cass. Sez. 2, 15/04/2004, n. 7156; Cass.Sez. 2, 25/09/2013, n. 21953; Cass. Sez. 2, 30/11/2016, n.24430).E’ sulla base di tali principi, richiamati tra l’altro in sentenza, che laCorte di merito ha accolto la domanda proposta dal [OSCURATO:PERSONA],escludendo il diritto delle attrici di aprire un accesso diretto dallaloro proprietà sulla via [OSCURATO:PERSONA], ancorché gravata dall’usopubblico di passaggio, cui è seguita, di conseguenza, la lorocondanna alla chiusura del varco e alla ricostituzione del muretto.Consegue da quanto detto l’infondatezza delle censure.4.1 Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta, infine, la violazionee/o falsa applicazione degli artt. 99, 100, 102, 112, 113, 115, 331e 332 cod. proc. civ., 949 e 2697 cod. civ., 14 legge n. 126 del1957, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.,nonché l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che èstato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 5, cod. proc. civ., perché i giudici di meritoavevano dichiarato la nullità della sentenza nella parte in cui avevarigettato la domanda proposta dalle ricorrenti di costituzionecoattiva della servitù di passaggio senza disporre l’integrazione delcontraddittorio nei confronti di tutti i condòmini.4.2 Il motivo è infondato.Vanno innanzitutto richiamati i principi descritti al precedentepunto 3.1 riguardanti la doglianza riferita alla fattispecie di cuiall’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., che ne determinatol’inammissibilità per la sussistenza di una doppia conforme.16 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026Quanto alla mancata integrazione del contraddittorio con riguardoalla domanda di costituzione coattiva della servitù di passaggio,correttamente i giudici di merito hanno dichiarato la nullità dellasentenza di primo grado, che aveva deciso nel merito la questione,senza disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti deicondòmini.Infatti, la domanda diretta a ottenere la costituzione coattiva diuna servitù su un fondo di proprietà dei condomini di un edificio,versandosi in una ipotesi di litisconsorzio necessario, va propostanei confronti di ciascuno di essi, che soli possono disporre deldiritto in questione, e non nei confronti dell'amministratore delcondominio che, carente del relativo potere di disporne, non èlitisconsorte necessario dei singoli condomini ed è perciò sfornito dilegitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum perdifetto del potere di rappresentanza dei singoli condomini, esulandola controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 cod. civ.(Cass. Sez. 2, 14/11/1989, n. 4840; Cass. Sez. 2, 23/07/1963, n.2048), con la conseguenza che, quando risulti integratala violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, resta viziatol'intero processo, sicché il giudice ha il dovere di annullarlo, anched’ufficio, e di rinviarlo al giudice di prime cure, a norma dell'art.383, terzo comma, cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3, 22/02/2021, n.4665; Cass. Sez. 2, 23/10/2020, n. 23315; Cass. Sez. 6 -3, 16/03/2018, n. 6644).Né questa decisione può dirsi inficiata dalla mancata integrazionedel contraddittorio nei confronti dei condòmini con riguardo all’actionegatoria esercitata dal condominio, valendo per una siffattadecisione quanto detto in precedenza sulla possibilità, concessaall’amministratore, di difendere i diritti dei condomini da azioni realiesercitate da terzi dietro autorizzazione dell’assemblea (Cass.Sez. 2, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 8531; Cass. Sez. 2, 04/03/1997, n.17 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/20261926; Cass., Sez.

Un., 28/11/1996, n. 10615; Cass. Sez. 2,24/07/1964, n. 2006).5.

In conclusione, dichiarata l’infondatezza di tutte e tre i motivi, ilricorso va rigettato.Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono lasoccombenza e devono essere poste a carico dei ricorrenti.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedelle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti al pagamento, infavore della parte controricorrente, delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00ed agli accessori di legge;dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, sedovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, il giorno 6/11/2025.Il PresidenteMilena Falaschi18 di 18

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
enti –contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], LOCALITA’ [OSCURATO:PERSONA],rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] edelettivamente domiciliato in Roma, viale P. Orlando, n. 58, pressolo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza n. 124/2022 della Corte d’Appello di Cagliari,sezione distaccata di Sassari, pubblicata il 20/4/2022 e nonnotificata;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6novembre 2025 dalla dott.ssa [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026Rilevato che:1. [OSCURATO:PERSONA], sito nel Comune di Olbia, località PortoRotondo, premesso di essere proprietario esclusivo della stradadenominata via [OSCURATO:PERSONA], che insisteva sui lotti di terreno in cuisorgeva il plesso condominiale e che collegava i singoli immobilicon la via principale pubblica, e che [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],proprietarie del fondo confinante, avevano aperto, nel 2003, unvarco nel loro muro di confine e vi avevano apposto un cancello,così realizzando una via di passaggio in favore del proprio fondo,ancorché non intercluso, e a carico di quello appartenente alcondominio, convenne in giudizio queste ultime, onde ottenerel'accertamento e la dichiarazione dell'inesistenza del diritto diservitù di passaggio in favore del loro fondo, in catasto al foglio 1,mappale 221, e a carico di quello del [OSCURATO:PERSONA], in catasto alfoglio 1, particelle 55, 277 e 26, e la condanna delle predette allarimozione del cancello e alla riedificazione del preesistente muro.Costituitesi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] eccepirono,preliminarmente, la carenza di legittimazione attiva del condominioe la conseguente improponibilità dell'azione, stante la naturavicinale o quantomeno di uso pubblico della via [OSCURATO:PERSONA], echiesero, in via subordinata, la costituzione di una servitù dipassaggio in favore del proprio fondo ai sensi degli artt. 1051 e ss.cod. civ., stabilendo la relativa indennità.Con sentenza n. 758/2016, il Tribunale di Sassari respinsel'eccezione di carenza di legittimazione attiva, ritenendo che ilCondominio [OSCURATO:PERSONA] avesse ampiamente dimostrato la proprietàdella strada denominata via [OSCURATO:PERSONA]; accolse la domandarealizzate per l'esercizio della servitù di passaggio; respinse ladomanda riconvenzionale sul presupposto che il fondo non potesseessere considerato intercluso ai sensi dell'art. 1051 cod. civ.;2 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026escluse, altresì, che potesse trovare applicazione l’art. 1052 cod.civ., non essendo emerse l'insufficienza del passaggio lungo la viaSa [OSCURATO:PERSONA], l'impossibilità di ampliamento dello stesso oesigenze legate all'agricoltura o all'industria.Il giudizio di gravame, instaurato da [OSCURATO:PERSONA] e CenamiEmilia, si concluse, nella resistenza del [OSCURATO:PERSONA], con lasentenza n. 124/2022, pubblicata il 20/04/2022, con la quale laCorte d'Appello di Cagliari- Sezione distaccata di Sassari rigettòl'appello, dichiarò la nullità della sentenza di primo grado nellaparte in cui era stata respinta la domanda riconvenzionale,rimettendo le parti davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], econdannò le appellanti alla rifusione delle spese processuali delgrado.2. Contro la predetta sentenza, propongono ricorso per cassazioneCenami Elena e [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a tre motivi; ilCondominio [OSCURATO:PERSONA], località [OSCURATO:PERSONA] si difende concontroricorso, illustrato anche con memoria.Considerato che:1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 99, 100, 102, 112, 113, 115 cod. proc. civ.,949, 1350, 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma,n. 3, cod. proc. civ., nonché l'omesso esame circa un fatto decisivoper il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., perché laCorte di merito, nel confermare la sentenza di primo grado, avevaemesso la decisione in favore di soggetti che non erano parti incausa, sia in quanto i condomini non erano costituiti, sia in quantola via [OSCURATO:PERSONA] non era di proprietà del condominio; avevaelencato mappali non indicati nelle domande di parte attrice; avevainibito alle convenute l’accesso alla strada in assenza di specifica3 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026domanda e dei presupposti di cui all’art. 949 cod. civ., stante lasoggezione della strada al pubblico transito e al pubblico utilizzo;aveva ordinato la rimozione del cancello, benché questo sitrovasse all’interno della proprietà delle convenute e noncostituisse ostacolo; aveva imposto la riedificazione del muro,benché questo richiedesse le necessarie autorizzazioniamministrative, senza considerare che la strada contesa risultavatuttora catastalmente intestata alla società lottizzante, ossia laCosmed s.p.a., che non l’aveva mai ceduta ai condomini, comerisultante dagli atti di compravendita prodotti; che era statatrasferita la sola strada carraia interna, non coincidente con quellacontesa; che la strada dava accesso anche a proprietà di terzi, tracui le ricorrenti, non solo dei condomini; che la società lottizzantenon avrebbe neppure potuto trasferire le relative particelle aicondomini, sia perché detta via coincideva con la vecchia stradavicinale-consortile di accesso al mare esistente da tempoimmemorabile, sia perché tutte le opere di urbanizzazione primariarealizzate nei terreni della lottizzazione avrebbero dovuto esseretrasferite al Comune di Olbia.2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta la violazione e/ofalsa applicazione degli artt. 99 cod. proc. civ. e 2967 cod. civ., inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., nonchél'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è statooggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 5, cod. proc. civ.; la violazione degli artt. 115, 949 cod.proc. civ., 1117, 1363, 1364, 1366, 1368 e 1369 cod. civ., inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; laviolazione e/o falsa applicazione dell’art. 28 legge 17 agosto 1942,n. 1150 (Legge urbanistica), modificata e integrata ai sensi dellalegge 6 agosto 1967, n. 765, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3, cod. proc. civ., perché la Corte di merito aveva4 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026affermato che non esisteva alcuna servitù di passaggio a carico delfondo di proprietà comune dei condomini; che la domandaimplicava il divieto di apertura di un varco sulla strada e non dipercorrenza della stessa; che il condominio aveva dimostrato laproprietà comune della strada, siccome ceduta dal lottizzanteunitamente agli altri beni, ai servizi comuni, alla strada carraiainterna e alle pertinenze, mediante gli atti pubblici che davanoconto altresì della gestione operata dalla [OSCURATO:PERSONA] diPorto rotondo; che, pur non essendo chiarite le vicende relative allalottizzazione e alla cessione della viabilità al Comune di Olbia, iltenore letterale degli atti di trasferimento e la prosecuzione dellagestione della strada deponevano per l’acquisto della strada internada parte dei condomini, senza considerare che qusta non eracontemplata dall’art. 1117 cod. civ., oltre a risultare ancora diproprietà della società Cosmed; che in nessuno degli atti di venditarisultava la cessione della proprietà della via [OSCURATO:PERSONA]; chel’autorizzazione comunale era subordinata alla stipula di unaconvenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che prevedessel’assunzione, da parte sua, dell’obbligo di provvedere alle opere diurbanizzazione primaria e secondaria; che la strada carraia internadescritta negli atti di compravendita e trasferita agli acquirenti noncoincideva con la via [OSCURATO:PERSONA]; che era, pertanto, erronea ladecisione che attribuiva al condominio la proprietà comune di taleporzione immobiliare e che le convenute avevano diritto di usarla.3.1 Il primo e il secondo motivo, da trattare congiuntamente inragione della stretta connessione, sono infondati.Va, innanzitutto, rigettato il rilievo di inammissibilità della censuraperché priva di specificità ed esulante dai dettami dell’art. 366 cod.proc. civ., mentre deve essere accolto il medesimo rilievo conriferimento alla doglianza ricondotta alla fattispecie di cui all’art.360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ..5 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026Quanto alla prima questione, deve evidenziarsi che, secondo il piùrecente orientamento nomofilattico, il requisito dell’autosufficienza,corollario del requisito di specificità dei motivi, deve essereinterpretato in maniera elastica (Cass. n. 11325/2023), inconformità all'evoluzione della giurisprudenza di questa Corte –oggi recepita dal nuovo testo dell'art. 366, primo comma, n. 6,cod. proc. civ., come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022 – e allaluce dei principi stabiliti nella sentenza CEDU del 28 ottobre 2021(Succi e altri c. Italia), e non può tradursi in un ineluttabile onere diintegrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento delricorso, ove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto deglisegnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito (Cass.,Sez. Un., 8950/2022; Cass. Sez. 1, 7/11/2023, n. 30917),principio al quale si sono attenute le ricorrenti, che hanno resoperfettamente intellegibili le doglianze proposte anche rispetto allasentenza impugnata.Diversamente deve argomentarsi con riguardo alla doglianzasussunta nell’ambito della fattispecie di cui all’art. 360, primocomma, n. 5, cod. proc. civ., atteso che, nell’ipotesi di c.d. «doppiaconforme», prevista dall’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ.(applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012,n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n.134, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o concitazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11settembre 2012), il ricorrente in cassazione - per evitarel’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5,cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l.n. 83 cit. ed applicabile alle sentenze pubblicate dal giorno 11settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base,rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di6 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (pertutte, Cass. Sez. 5, 18/12/2014, n. 26860; Cass. Sez. 5,11/05/2018, n. 11439; Cass. Sez. 1, 22/12/2016, n. 26774; Cass.Sez. L., 06/08/2019, n. 20994), incombente questo rimastoinadempiuto, con conseguente inammissibilità della censura sottoquesto profilo.3.2 Venendo al merito della dedotta violazione e/o falsaapplicazione di legge, si osserva, innanzitutto, che, come chiaritorecentemente da Cass. Sez. 2, 8/1/2025, n. 392, le azioni reali adifesa della proprietà, rientranti nel paradigma delle azioninegatorie previste dall’art. 949 cod. civ., non hanno il significatoristretto di azioni tendenti solamente a evitare l'esercizio di unavera e propria servitù sul fondo dell'attore, bensì quello più ampiodi azioni tendenti a far dichiarare l'inesistenza di un qualsiasidiritto, anche dominicale, che altri vantino sul fondo, oltreché aconseguire la cessazione della situazione antigiuridica posta inessere dal vicino, al fine di ottenere la libertà del fondo e a farcessare una turbativa o molestia altrui sullo steso (Cass. Sez. 2,27/12/2004, n. 24028; Cass. Sez. 2, 22/03/2001, n. 4120; Cass.Sez. 2, 5/9/1970, n. 1218; Cass. Sez. 2, 17/2/1965, n. 262; vedianche Cass. Sez. 2, 22/6/2011, n. 13710).Ciò comporta che l’actio negatoria servitutis, sotto il profilo dellalegittimazione passiva, può essere esercitata contro colui che vantiun preteso diritto configurabile come ius in re aliena o contro chi siaffermi proprietario della porzione immobiliare oggetto dell'azionepur non avendone il possesso (Cass. Sez. 2, 23/1/2009, n. 1778),e, sotto il profilo della legittimazione attiva, compete sia alproprietario, sia al titolare di un diritto reale di godimento sul fondoservente diverso da quello di proprietà, ma non anche ai titolari dialtri diritti personali, i quali possono vantare soltanto un interessedi fatto che consente loro d'intervenire volontariamente in giudizio7 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026per sostenere le ragioni di una delle parti ex art. 105, commasecondo cod. proc. civ. (vedi Cass. Sez. 2, 15/5/2018, n. 11823;Cass. Sez. 2, 12/8/2002, n. 12169 con riguardo all’enfiteusi; Cass.Sez. 2, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 11222).Pertanto, poiché, come insegnano le Sezioni Unite di questa Corte,la titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata ingiudizio è un elemento costitutivo della domanda (tali potendoessere tanto meri fatti o fatti-diritto, quanto altri diritti, come perl’appunto il diritto di proprietà) e attiene al merito della decisione,spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o losvolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte delconvenuto (Cass., Sez. Un., 16/2/2016, n. 2951).Nella specie, il [OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA]” haesercitato un’actio negatoria servitutis, onde ottenerel’accertamento dell’insussistenza di diritti, in capo a Cenami ElenaMaria Pia e a [OSCURATO:PERSONA], sulla strada denominata via LaCaletta, asseritamente di proprietà dei condomini, antistante allaquale queste ultime avevano aperto un cancello di collegamentocon la loro unità immobiliare, sicché più che di difetto dilegittimazione ad agire, che attiene alla prospettazione, da parte dichi promuove il giudizio, di esserne parte attiva, deve parlarsi disussistenza della titolarità della posizione soggettiva, attiva epassiva, che spetta all’attore allegare e provare e che attiene almerito della controversia (Cass., Sez. Un., 16/2/2016, n. 2951),titolarità che i giudici di merito hanno considerato dimostrata dalCondominio.3.3. Va, sul punto, premesso che la previsione legale dicondominialità, stabilita per i beni di cui all’elenco, non tassativo,contemplato dall'art. 1117 cod. civ., deriva sia dall'attitudineoggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concretadestinazione del medesimo al servizio comune (Cass. Sez. 2,8 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/202623/08/2007, n. 17928; Cass. Sez. 2, 21/3/2023, n. 10269) e che ilcondominio sorge, dunque, ipso iure e facto - senza bisogno diapposite manifestazioni di volontà o di altre esternazioni etantomeno di approvazioni assembleari o di apposita costituzione(Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19939, cit.) -, allorché plurime unitàimmobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliariabbiano in comune ex art. 1117 cod. civ. talune cose, impianti eservizi legati, attraverso una relazione di accessorio e principale,con gli edifici medesimi e perciò appartenenti pro quota aiproprietari delle singole unità immobiliari comprese nei fabbricati,salvo che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti (Cass.Sez. 2, 15/11/2017, n. 27094; Cass. Sez. 2, 21/3/2023, n. 10269,cit.).In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che legale parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, delle quali leprime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialitànon è, tra l’altro, esclusa per il solo fatto che le costruzioni sianorealizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra(condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villettea schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozionedi condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacentiorizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle struttureportanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 cod. civ.(Cass. Sez. 2, 29/12/2016, n. 27360), come nella specie.Come chiarito da Cass. Sez. 2, 06/07/2022, n. 21440, peraffermare la condominialità di un bene occorre, dunque,gradatamente verificare dapprima che la res, per le suecaratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente alservizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass., Sez.Un., 07/07/1993, n. 7449), e poi che sussista un titolo contrarioalla “presunzione” di condominialità, facendo riferimento esclusivo9 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originarioproprietario ad altro soggetto. Ove poi debba applicarsi l’art. 1117cod. civ., bisogna considerare che tale norma non si limita aformulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti icondomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo esseresuperata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titoloche ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto delfrazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. La situazionedi condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del codice civile,si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamentodella proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento dellaprima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazionedall'originario unico proprietario ad altro soggetto, il qualecomporta l’acquisto delle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti almomento dell'alienazione e per addizione, man mano che sirealizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, percaratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, nonché diquelle che i contraenti, nell'esercizio dell'autonomia privata,dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime dicondominialità (Cass. Sez. 2, 27/11/2023, n. 32857).Nella specie, i giudici di merito, dopo avere osservato che l’oneredella prova in caso di actio negatoria servitutis era meno rigorosodi quello richiesto per la rivendicazione, conformemente ai principisopra ricordati, e dopo avere premesso che la Cosmed avevarealizzato il complesso residenziale [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e LaCaletta Residence, hanno affermato che gli atti di compravenditaprodotti dal [OSCURATO:PERSONA] davano atto del fatto che la strada carraiainterna ai predetti complessi fosse di proprietà comune dei lotti eche la consulenza tecnica d’ufficio avesse consentito di accertareche la via [OSCURATO:PERSONA] nasceva dalla biforcazione della strada esternavia [OSCURATO:PERSONA], attraversava le macro particelle catastalmente10 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026individuate al Fg. 1, particelle 55, 277 e 26, intestate alla societàlottizzante, e si sviluppava nel comprensorio [OSCURATO:PERSONA] di PortoRotondo, soddisfacendo le esigenze di comunicazione tra le varieutenze e le parti comuni, come evidente anche dalla foto aereaallegata.Ad avviso dei giudici, dunque, era rimasto positivamente provatoche la lottizzante avesse trasferito ai singoli acquirenti anche laviabilità e gli impianti comuni, secondo le rispettive quotemillesimali, tra cui la strada carraia interna, restando irrilevante sial’intestazione catastale ancora in capo alla Cosmed, sia lasuccessiva ricognizione catastale effettuata dal [OSCURATO:PERSONA] eprodotta in grado d’appello.Le argomentazioni svolte nella sentenza rispondono, dunque,perfettamente ai principi sopra descritti, atteso che i giudici hannocorrettamente tratto la convinzione della proprietà comune dellastrada dalla lettura e interpretazione degli atti di compravendita,dando altresì risposta anche alla questione, pure evidenziata inquesta sede, dell’asserita ubicazione della strada contesaall’esterno del [OSCURATO:PERSONA], allorché hanno evidenziato che, allastregua di quanto accertato dal consulente tecnico, la via [OSCURATO:PERSONA] l’accesso e percorreva il complesso residenziale,servendo da via di comunicazione con i vialetti delle singoleabitazioni e dei servizi condominiali.Tra l’altro quest’ultima considerazione, che è stata attinta dallacensura, è perfettamente in linea con il principio di cui si è detto,secondo cui le parti, nell'esercizio dell'autonomia privata, possonodisporre comunque espressamente di assoggettare un bene alregime di condominialità (Cass. Sez. 2, 27/11/2023, n. 32857,cit.), restando a questo punto irrilevante che le strade non sianocomprese nell’elenco di cui all’art. 1117 cod. civ., il quale, oltre anon prevedere un elenco tassativo, come si è detto, si limita a11 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026formulare una presunzione di comune appartenenza vincibile soloed esclusivamente attraverso i contenuti degli atti di vendita.3.4 Né può attribuirsi efficacia dirimente al fatto che in catasto lastrada fosse intestata ancora alla società, come pure correttamenteaffermato dai giudici di merito, posto che, essendoil catasto preordinato a fini essenzialmente fiscali, il dirittodi proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può - in assenza dialtri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigoreformale prescritto per tali diritti - essere provato in base alla meraannotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concretecircostanze soltanto il valore di semplici indizi (Cass. Sez. 2,24/08/1991, n. 9086; Cass. Sez. 2, 21/02/1994, n. 1650).3.5 E neppure assume rilevanza il fatto che la strada non potesseessere ceduta ai condòmini, essendosi la società lottizzanteobbligata a trasferire al Comune la proprietà delle opere diurbanizzazione primaria e secondaria.Infatti, la convenzione di lottizzazione, con la quale il Comuneautorizza i privati a costruire secondo il progetto approvato e ricevein proprietà le opere di urbanizzazione primaria e secondaria,ovvero le aree destinate a questo scopo, non constanecessariamente di un negozio giuridico unico, ma, in concreto,può risultare da una serie di atti negoziali con efficacia obbligatoriae reale, che si integrano a vicenda per lo scopo e per il contenuto,e che si raccolgono ad unità nell'effetto precettivo proprio delnegozio di convenzione, dal cui complesso si attuano sia l'intentodel Comune di autorizzare la costruzione da parte dei privati, sia ilvolere di questi di cedere al Comune la proprietà delle operedi urbanizzazione o delle aree a ciò destinate, sicché, inserito nelnegozio complessivo, l'atto - con cui l'originario proprietario deiterreni edificabili, in adempimento dell'obbligazione assunta con gliacquirenti, cede gratuitamente al Comune la proprietà delle aree12 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026destinate alla urbanizzazione - non può considerarsi comeautonomo atto di liberalità, come tale revocabile finoall'accettazione della controparte, ma come adempimentodell'obbligazione già assunta nell'ambito del negozio di vendita deiterreni ed accettata preventivamente dal Comune con lastipulazione della Convenzione posta in essere con gli acquirentidelle aree fabbricabili (Cass. Sez. 2, 18/02/1999, n. 1366).Ciò comporta che la mancata cessione della strada al Comune,risultante, tra l’altro, dalle certificazioni rilasciate dal predetto entee riportate in sentenza, a dimostrazione ulteriore, a dire dei giudici,della comproprietà della stessa in capo ai condomini, puòconfigurare al più un inadempimento alle obbligazioni assunte insede di convenzione di lottizzazione, ma non incide di certosull’accertamento della proprietà del bene.3.6 Né possono dirsi violate le norme di ermeneutica del contrattosancite dagli art. 1362 e ss. cod. civ., come pure prospettato.L'interpretazione di un atto negoziale è, infatti, tipico accertamentoin fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede dilegittimità, se non nell'ipotesi di violazione dei canoni legali diermeneutica contrattuale, di cui all'art. 1362 cod. civ., e segg., o dimotivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire laricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione),rispetto ai quali il motivo pecca di specificità, non essendo statiindicati con precisione i canoni asseritamente violati e le modalitàcon cui i giudici se ne sono discostati (Cass. 26/10/2007, n.22536). D'altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità,quella data dal giudice del merito al contratto non deve esserel'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma unadelle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass.12/7/2007, n. 15604; Cass. 22/2/2007, n. 4178), non potendotrovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione13 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traducaesclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazionedegli stessi elementi già dallo stesso esaminati (Cass. Sez. 2,15/5/2018, n. 11823; Cass. n. 7500/2007; Cass. n. 24539/2009).3.7 Con riguardo alla doglianza riferita all’intervenuto accertamentodella proprietà della strada nei confronti di soggetti che non eranostate parti del giudizio, va ricordato il principio secondo cui le azionireali nei confronti dei terzi a difesa dei diritti dei condomini sulleparti comuni di un edificio tendono a statuizioni relative allatitolarità e al contenuto dei diritti medesimi che esulandodall'ambito degli atti meramente conservativi (art. 1130 n. 4cod.civ.) e possono essere proposte dall'amministratore delcondominio solo se autorizzato dall'assemblea a norma dell'art.1131 comma primo cod. civ. (Cass. Sez. 2, 19/10/1994, n. 8531;Cass. Sez. 2, 04/03/1997, n. 1926; Cass., Sez. Un., 28/11/1996,n. 10615), senza alcuna necessità di integrazione delcontraddittorio nei confronti degli altri comproprietari, nonricorrendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario (Cass. Sez. 2,24/07/1964, n. 2006).Alla stregua di esso, deve, dunque, escludersi la fondatezza delladoglianza, atteso che l’amministratore ha agito a tutela delle particomuni in virtù della delega conferitagli dall’assemblea deicondomini, restando irrilevante la loro mancata evocazione ingiudizio.3.8 Le censure sono, infine, infondate anche nella parte in cuievidenziano che i giudici di merito avevano inibito alle convenute,proprietarie dell’immobile frontistante la strada, l’accesso aquest’ultima e disposto la chiusura del cancello in assenza dispecifica domanda e dei presupposti di cui all’art. 949 cod. civ.,avendo le stesse diritto di usare la via [OSCURATO:PERSONA], stante la sua14 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026soggezione al pubblico transito e al pubblico utilizzo, ed essendorimasta priva di prova la sussistenza di turbative o molestie.La doglianza riguardante l’intervenuta condanna al rispristino inassenza di domanda è smentita dalla stessa sentenza impugnata,la quale, nel riportare lo svolgimento del processo, ha dato contoche il condominio, oltre ad avere chiesto che venisse dichiaratal’inesistenza del diritto di servitù di passaggio in favore del fondodelle convenute, aveva altresì domandato la condanna delle stessealla rimozione del cancello e alla riedificazione del preesistentemuro di confine, con la conseguenza che correttamente la Corte diAppello ha preso posizione anche su questa domanda.Con riferimento al merito della decisione sul punto, si osserva che,come chiarito da Cass. Sez. 2, 18/01/1995 , n. 509, chi usufruiscedel passaggio su una strada gravata da servitù di uso pubblico, negode in quanto facente parte di una collettività per la realizzazionedi un interesse pubblico, ed è quindi titolare, in quanto tale, di undiritto reale pubblico di godimento, a fronte del quale il pesogravante sul bene privato presuppone l'idoneità di questo asoddisfare le esigenze di una comunità indeterminata di persone, esi giustifica solo in funzione della realizzazione del pubblicointeresse, mentre, quando l'esercizio del passaggio è effettuato peril soddisfacimento di interessi individuali, collegati alla particolareposizione dei fondi, il peso sul fondo gravato in tanto si giustifica inquanto colui che passa sia titolare di un diritto reale di godimentodi natura privata, nella specie di una servitù di passaggio, sicchésussiste l'interesse ad accertare la libertà del fondo da pesi che ilsoggetto impone al fondo gravato per la realizzazione di un suointeresse particolare.Orbene, per costante giurisprudenza di questa Corte,l'assoggettamento di una strada privata a servitù di uso pubblico inrelazione all'interesse della collettività di goderne quale15 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026collegamento fra due vie pubbliche non implica la facoltà deiproprietari frontisti di aprire accessi diretti dai loro fondi su dettastrada privata, comportando ciò un'utilizzazione del bene piùintensa e diversa, non riconducibile al contenuto dell'indicataservitù (cfr. Cass. Sez. 2, 24/03/1993 , n. 3525; Cass. Sez. 2,18/01/1995, n. 509; Cass. Sez. 2, 15/04/2004, n. 7156; Cass.Sez. 2, 25/09/2013, n. 21953; Cass. Sez. 2, 30/11/2016, n.24430).E’ sulla base di tali principi, richiamati tra l’altro in sentenza, che laCorte di merito ha accolto la domanda proposta dal [OSCURATO:PERSONA],escludendo il diritto delle attrici di aprire un accesso diretto dallaloro proprietà sulla via [OSCURATO:PERSONA], ancorché gravata dall’usopubblico di passaggio, cui è seguita, di conseguenza, la lorocondanna alla chiusura del varco e alla ricostituzione del muretto.Consegue da quanto detto l’infondatezza delle censure.4.1 Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta, infine, la violazionee/o falsa applicazione degli artt. 99, 100, 102, 112, 113, 115, 331e 332 cod. proc. civ., 949 e 2697 cod. civ., 14 legge n. 126 del1957, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.,nonché l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che èstato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 5, cod. proc. civ., perché i giudici di meritoavevano dichiarato la nullità della sentenza nella parte in cui avevarigettato la domanda proposta dalle ricorrenti di costituzionecoattiva della servitù di passaggio senza disporre l’integrazione delcontraddittorio nei confronti di tutti i condòmini.4.2 Il motivo è infondato.Vanno innanzitutto richiamati i principi descritti al precedentepunto 3.1 riguardanti la doglianza riferita alla fattispecie di cuiall’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., che ne determinatol’inammissibilità per la sussistenza di una doppia conforme.16 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/2026Quanto alla mancata integrazione del contraddittorio con riguardoalla domanda di costituzione coattiva della servitù di passaggio,correttamente i giudici di merito hanno dichiarato la nullità dellasentenza di primo grado, che aveva deciso nel merito la questione,senza disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti deicondòmini.Infatti, la domanda diretta a ottenere la costituzione coattiva diuna servitù su un fondo di proprietà dei condomini di un edificio,versandosi in una ipotesi di litisconsorzio necessario, va propostanei confronti di ciascuno di essi, che soli possono disporre deldiritto in questione, e non nei confronti dell'amministratore delcondominio che, carente del relativo potere di disporne, non èlitisconsorte necessario dei singoli condomini ed è perciò sfornito dilegitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum perdifetto del potere di rappresentanza dei singoli condomini, esulandola controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 cod. civ.(Cass. Sez. 2, 14/11/1989, n. 4840; Cass. Sez. 2, 23/07/1963, n.2048), con la conseguenza che, quando risulti integratala violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, resta viziatol'intero processo, sicché il giudice ha il dovere di annullarlo, anched’ufficio, e di rinviarlo al giudice di prime cure, a norma dell'art.383, terzo comma, cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3, 22/02/2021, n.4665; Cass. Sez. 2, 23/10/2020, n. 23315; Cass. Sez. 6 -3, 16/03/2018, n. 6644).Né questa decisione può dirsi inficiata dalla mancata integrazionedel contraddittorio nei confronti dei condòmini con riguardo all’actionegatoria esercitata dal condominio, valendo per una siffattadecisione quanto detto in precedenza sulla possibilità, concessaall’amministratore, di difendere i diritti dei condomini da azioni realiesercitate da terzi dietro autorizzazione dell’assemblea (Cass.Sez. 2, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 8531; Cass. Sez. 2, 04/03/1997, n.17 di 18Numero registro generale 15836/2022Numero sezionale 2673/2025Numero di raccolta generale 14015/2026Data pubblicazione 13/05/20261926; Cass., Sez. Un., 28/11/1996, n. 10615; Cass. Sez. 2,24/07/1964, n. 2006).5. In conclusione, dichiarata l’infondatezza di tutte e tre i motivi, ilricorso va rigettato.Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono lasoccombenza e devono essere poste a carico dei ricorrenti.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedelle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti al pagamento, infavore della parte controricorrente, delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00ed agli accessori di legge;dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, sedovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, il giorno 6/11/2025.Il PresidenteMilena Falaschi18 di 18
Sentenza Cassazione n. 14015/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris