Cassazione n. 23795/2026

liereCATEGORIA EDott.ssa [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:DATA_NASCITA] CCDott. [OSCURATO:PERSONA] relatore R.G. N. 1558/2021Dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 1558/2021 R.G., propostoAgenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona delDirettore pro tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato, con sede in Roma, ove per leggedomiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni:[OSCURATO:EMAIL]);RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA]“[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].”, con sede inRavenna, in persona del presidente del consiglio diamministrazione pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA], dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Silvestrini, tutti con studio in Bologna, elettivamentedomiciliata presso l’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio inRoma (indirizzo p.e.c. per notifiche e comunicazioni:[OSCURATO:EMAIL]), giusta procura inmargine al controricorso di costituzione nel presenteprocedimento;Numero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/2026CONTRORICORRENTEavverso la sentenza depositata dalla Commissione tributariaregionale per l’Emilia-Romagna il 23 novembre 2020, n.1346/14/2020;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglionon partecipata dell’8 luglio 2026 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA].1. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per la cassazionedella sentenza depositata dalla Commissione tributariaregionale per l’Emilia-Romagna il 23 novembre 2020, n.1346/14/2020, che, in controversia su impugnazionedell'avviso di accertamento catastale n. RA0035620/2017 neiconfronti della “[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].”,notificatole il 16 giugno 2017, all’esito di verifica sulladichiarazione di variazione DOCFA per “ampliamento” del 16luglio 2016, prot. n. RA0062296, con riguardo al complessoimmobiliare sito in Ravenna alla [OSCURATO:PERSONA] n. 171, destinatoal deposito/stoccaggio di materiali inerti e censito in catastocon la particella 397 sub. 10 del foglio RA/2, essendo staterettificate la categoria da E/1 a D/7 e la rendita da €129.111,00 ad € 86.000,00, sulla base di un valore stimato in€ 4.303.675,00, ha accolto l’appello proposto dalla “[OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA].” nei confrontidell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza resa dallaCommissione tributaria provinciale di Ravenna il 20 febbraio2019, n. 19/1/2019, con condanna alla rifusione delle spesegiudiziali.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha riformato ladecisione di prime cure – che aveva respinto il ricorso originariodella contribuente con la motivazione che «la società svolgedelle attività funzionali e complementari rispetto ad interessi diNumero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/2026tipo pubblicistico in senso lato, ma le stesse sono erogatemediante un complesso di fabbricati ad usa industriale ecommerciale, ubicati su un terreno di proprietà, e comunque sitratta di attività gestite in regime privatistico con finalità dilucro» - sul rilievo:- che l’appellante «è proprietaria di un complesso immobiliaredestinato alla gestione dell'[OSCURATO:PERSONA] sita in Ravenna,[OSCURATO:PERSONA] 171 in virtù della Concessione n. 11 del RegistroConcessioni anno 2007 N. 1115 del Repertorio rilasciata il04.05.2007 dall'[OSCURATO:PERSONA] di Ravenna (All. sub n. 2) allasocietà Terminal», la quale «è pertanto autorizzata a svolgere,per la durata di venti anni, sull'intero complesso immobiliarel'attività programmata relativa ad operazioni portuali e serviziportuali accessori al ciclo delle operazioni medesime»;- che «(p)er lo svolgimento di dette operazioni la societàconcessionaria si avvale di beni, mobili ed immobili, checostituiscono un inscindibile complesso di entitàobbligatoriamente e funzionalmente destinato all'esercizio diuna [OSCURATO:PERSONA]»;- che «detti immobili non hanno alcuna autonomia funzionalee reddituale, essendo finalizzati all'esercizio dell'impresa», percui è «evidente l'interesse pubblico sotteso all'attività svoltadalla società, non essendo possibile dubitare che il carico,scarico e stoccaggio delle merci effettuato a sostegno delcommercio marittimo, rivesta interesse per la collettività anchese svolto da soggetti privati».3. La “[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].” haresistito con controricorso.4. La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso è affidato a due motivi.Numero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/20262. Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsaapplicazione degli artt. 2331, 2497 e ss., 2082 cod. civ., inrelazione all'art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., peressere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello «cherientri nella categoria catastale E/1 il complesso di beni diproprietà della società qui resistente, perché esso sarebbeconnotato da destinazione di carattere strettamentepubblicistico», laddove «(t)ale carattere è erroneamentericavato dalla CTR dal fatto che la società controllatadell'odierna resistente sia titolare della concessione perl'esercizio di attività portuale relativamente alla banchinavicino alla quale sono collocati gli immobili di proprietà dellasocietà in epigrafe».2.1 Il predetto motivo è inammissibile.2.2 Secondo un orientamento consolidato di questa Corte, ilgiudizio di cassazione ha, per sua natura, la funzione dicontrollare la difformità della decisione del giudice di meritodalle norme e dai principi di diritto, sicché sono precluse nonsoltanto le domande nuove, ma anche nuove questioni didiritto, qualora queste postulino indagini ed accertamenti difatto non compiuti dal giudice di merito che, come tali, sonoesorbitanti dal giudizio di legittimità (tra le tante: Cass., Sez.1^, 25 ottobre 2017, n. 25319; Cass., Sez. 2^, 6 giugno 2018,n. 14477; Cass., Sez. 3^, 12 giugno 2018, n. 15196; Cass.,Sez. Trib., 5 luglio 2023, n. 19098; Cass., Sez. Trib., 31 luglio2024, n. 21599; Cass., Sez. Trib., 3 dicembre 2025, n. 31579;Cass., Sez. Trib., 30 giugno 2026, n. 22392).2.3 Ora, a fronte dell’accertamento da parte della sentenzaimpugnata che: «La SAPIR è proprietaria di un complessoimmobiliare destinato alla gestione dell'[OSCURATO:PERSONA] sitain Ravenna, [OSCURATO:PERSONA] 171 in virtù della Concessione n. 11 delNumero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/2026Registro Concessioni anno 2007 N. 1115 del Repertoriorilasciata il 04.05.2007 dall'[OSCURATO:PERSONA] di Ravenna (Ali.sub n. 2) alla società Terminai. La società concessionaria èpertanto autorizzata a svolgere, per la durata di venti anni,sull'intero complesso immobiliare l'attività programmatarelativa ad operazioni portuali e servizi portuali accessori alciclo delle operazioni medesime. Per lo svolgimento di detteoperazioni la società concessionaria si avvale di beni, mobili edimmobili, che costituiscono un inscindibile complesso di entitàobbligatoriamente e funzionalmente destinato all'esercizio diuna [OSCURATO:PERSONA]», per desumerne che «ai sensi dell’art.2 comma 40 del D.l. 262/06 detti immobili non hanno alcunaautonomia funzionale e reddituale, essendo finalizzatiall'esercizio dell'impresa» e che «anche la precedentenormativa, ossia l'art. 2 comma 40 del D.l. 262/06, soprarichiamata, non escludeva la classificazione in E/1 al verificarsidel presupposto della funzionalità del bene immobile per losvolgimento di attività in ambito portuale», l’amministrazionefinanziaria ha lamentato che «si confondono due soggetti dotatidi personalità giuridica distinta, ai sensi dell'art. 2331 cc, datoche entrambi sono società per azioni», per cui «la CTR hasocietà controllante [recte: controllata] (attività portuale inconcessione su beni demaniali) ad un soggetto diverso edistinto (la società controllante, odierna resistente, che èsoggetto che ha effettuato la denuncia di accatastamento docfadei propri immobili)».2.4 Il che, a prescindere dai chiarimenti forniti dalla stessacontribuente in controricorso circa le relazioni infragruppo («LaSocietà è proprietaria di un compendio immobiliare su cuiinsistono alcuni cespiti destinati alla gestione di servizi portuali,Numero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/2026in virtù della concessione n. 11 del [OSCURATO:PERSONA] anno2007 N. 1115 del Repertorio rilasciata il 04.05.2007dall'[OSCURATO:PERSONA] di Ravenna alla società "Terminal NordS.p.A.", della quale detiene il 100% delle quote societarie esulla quale di conseguenza esercita l'attività di direzione ecoordinamento»), comporta la deduzione di una questionenuova, che non è stata trattata dalla sentenza impugnata eche, almeno in astratto, involge l’esigenza di un accertamentoin fatto su circostanze esulanti dal thema decidendum nei limitisegnati dall’impugnazione dell’atto impositivo (presentazionedella dichiarazione DOCFA da parte della società controllantein relazione a beni affidati in concessione dall’[OSCURATO:PERSONA] società controllata; natura della concessione eappartenenza dei beni affidati in concessione).3. Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsaapplicazione degli artt. 2, comma 40, del d.l. 3 ottobre 2006,n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre2006, n. 286, e 1, comma 578, della legge 27 dicembre 2017,n. 205, in combinato disposto con gli artt. 11, 12 e 14 delledisp. prel. cod. civ., in relazione all'art. 360, primo comma, n.3), cod. proc. civ., per essere stato accolto l’appello dellacontribuente dal giudice di secondo grado, «basando le propriedeterminazioni sulla ritenuta insussistenza di autonomiafunzionale e reddituale del compendio immobiliare e sulritenuto interesse pubblico sotteso all'attività svolta dallasocietà».A dire della ricorrente, «la CTR ha inquadrato la questionerilevando l'accessorietà dei beni mobili ed immobili facentiparte del compendio immobiliare all'esercizio di una StazioneMarittima, e riconoscendo all'attività svolta dalla [OSCURATO:SOCIETA]. ladestinazione all'erogazione di un servizio pubblico, nonostanteNumero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/2026l'utilizzo dell'area interessata dalla rettifica di classamento daparte di una S.p.A. per un servizio portuale privato ecommerciale, con autonoma produzione di reddito».3.1 Il predetto motivo è fondato.3.2 Secondo la giurisprudenza di questa Corte, le aree portuali(anche demaniali) sono classificabili nella categoria E di cuiall'art. 2, comma 40, del d.l. 3 ottobre 2006, n. 262, convertito,con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, seaventi caratteristiche tipologico-funzionali tali da renderleestranee ad ogni uso commerciale o industriale e non anche sepresentino autonomia funzionale e reddituale riveniente dalloro concreto impiego per scopi imprenditoriali di siffattanatura, a nulla valendo, in senso contrario, l'art. 1, comma578, della legge 27 dicembre 2017, n. 205, secondo cui lebanchine, le aree portuali scoperte ed i relativi depositistrettamente funzionali alle operazioni ed ai servizi portuali nondoganali costituiscono immobili a destinazione particolare, dacensire in catasto nella categoria E/1 (anche se affidati inconcessione a privati), trattandosi di disposizioneespressamente valevole solo per il futuro (dall’1 gennaio 2020)(Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34657; Cass., Sez. 6^-5, 10 novembre 2020, n. 25247; Cass., Sez. 5^, 11 maggio2022, n. 14931; Cass., Sez. Trib., 22 dicembre 2025, n.33593; Cass., Sez. Trib., 5 giugno 2026, n. 18108).In buona sostanza, la qualificazione nel gruppo E è propria diquegli immobili (stazioni, ponti, fari, edifici di culto, cimiteri,ecc.), con una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale,costruttiva e dimensionale che li rendono sostanzialmenteincommerciabili e estranei ad ogni logica di commercio e diproduzione industriale. Una conferma di tale impostazione èdata dall’art. 2, comma 40, del d.l. 3 ottobre 2006, n. 262,Numero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/2026convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006,n. 286, a tenore del quale: «Nelle unità immobiliari censitenelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 nonpossono essere compresi immobili o porzioni di immobilidestinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privatoovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomiafunzionale e reddituale».Secondo detta impostazione, per un corretto censimentocatastale degli immobili ubicati in un'area portuale non puòessere utilizzato il criterio formale ed astratto dellalocalizzazione, ma è necessario accertare lo svolgimentodell'attività secondo parametri imprenditoriali. A tale riguardoè irrilevante che le attività “portuali” siano di pubblicointeresse. L'interesse generale allo svolgimento dell'attivitànon esclude, infatti, che quest'ultima sia esercitata secondocriteri economici tipici dell'impresa commerciale.A supporto delle suesposte osservazioni va segnalato il recenteorientamento, formatosi proprio con riferimento alle areeportuali scoperte e coperte, che ha avuto modo di teneredistinto il fenomeno dell'impresa esercente attività portuale(quindi, lucrativa) dallo svolgimento di un servizio pubblico,che è proprio, nell'attuale fase, dell'autorità di vigilanza delsettore. Ciò in quanto, l’art. 21, comma 1, lett. a), della legge28 gennaio 1994, n. 84, eliminando la riserva, a favore dellecompagnie portuali e dei gruppi portuali, delle operazioni disbarco, di imbarco e di maneggio delle merci, in attuazione siadel principio della libertà di iniziativa economica ex art. 41,comma 1, Cost., sia del principio comunitario di liberaconcorrenza, ha imposto la trasformazione in società dellecompagnie e dei gruppi portuali «per l'esercizio in condizioni diconcorrenza delle operazioni portuali» (tra le tante, in materiaNumero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/2026di ICI/IMU: Cass., Sez. 5^, 27 marzo 2019, n. 8536; Cass.Sez. 5^, 17 aprile 2019, n. 10674; Cass., Sez. 5^, 17settembre 2019, n. 23067; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019,n. 34657; Cass., Sez. 6^-5, 21 dicembre 2020, n. 29194;Cass., Sez. Trib., 21 giugno 2024, n. 17259; Cass., Sez. Trib.,18 dicembre 2025, n. 33182; Cass., Sez. Trib., 17 febbraio2026, n. 3605 - in materia catastale: Cass., Sez. 6^-5, 25marzo 2021, n. 8406; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2022, n.14931; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33741; Cass.,Sez. Trib., 18 giugno 2026, n. 20670).Per cui, anche in ambito portuale, si delinea una vera e propriaincompatibilità tra la classificazione in categoria E, da un lato,e la destinazione dell'immobile ad uso commerciale oindustriale, dall'altro lato. Tale incompatibilità vale, non avendorilievo, per tale specifico ambito, di cui si discute, il criteriodella mera localizzazione in area adibita a servizio pubblico(stazione o terminal), dovendosi invece fare applicazione deldiverso criterio di funzione o attività, così da escludersi lacategoria in questione in presenza di autonomia funzionale ereddituale derivante dall'impiego dell'area per scopiimprenditoriali di natura commerciale, industriale, d'ufficioprivato e simili. Così, la (pacifica) natura di pubblico interessedell'attività di trasporto e di stazione marittima non può,neppur essa, ritenersi dirimente nell'assegnazione dellacategoria in questione, dal momento che non è escluso che ilrelativo servizio sia in concreto esercitato secondo modalitàeconomiche e remunerative tipiche dell'impresa commerciale.Né la circostanza che si tratti di attività svolte in forza diconcessione d'uso di aree demaniali (come è consentitodall'art. 36 cod. nav.) esclude, di per sé, che queste ultimevengano assoggettate a forme di sfruttamento economico edNumero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/2026imprenditoriale con autonomia funzionale e reddituale (tra letante: Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24075; Cass., Sez.,Trib., 20 febbraio 2023, n. 5262; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre2024, n. 33741; Cass., Sez. Trib., 22 dicembre 2025, n.33644; Cass., Sez. Trib., 13 giugno 2026, n. 19668; Cass.,Sez. Trib., 18 giugno 2026, n. 20670).3.3 L'esercizio da parte di una compagine sociale in formaconcorrenziale dell'attività commerciale comporta il necessarioutilizzo dei siti demaniali dati in concessione senza i quali nonpotrebbero svolgersi tutte quelle operazioni (carico, scarico,stoccaggio ecc.) destinate al servizio portuale. L'autonomiafunzionale e reddituale comporta, quindi, che le banchinedestinate ad uso commerciale e/o industriale non possanoessere classificate in categoria E.Questo indirizzo interpretativo non viene meno per effettodell'art. 1, comma 578, della legge 27 dicembre 2017, n. 205(norma fatta oggetto di istruzioni applicative con circolareemessa dall’Agenzia delle Entrate il 2 luglio 2019 n. 16/E),secondo cui le banchine, le aree portuali scoperte ed i relatividepositi strettamente funzionali (in base all'autorizzazionerilasciata dall'autorità portuale) alle operazioni ed ai serviziportuali non doganali «costituiscono immobili a destinazioneparticolare, da censire in catasto nella categoria E/1, anche seaffidati in concessione a privati».Si tratta, infatti, di disposizione espressamente valevole (aconferma della legittimità del diverso regime precedentementeoperante) solo per il futuro e, segnatamente, con decorrenzadall’1 gennaio 2020; così come solo da questa stessa dataprendono effetto le procedure eventualmente intraprese dagliinteressati per ottenere l'aggiornamento e la revisione direndita delle diverse categorie catastali precedentementeNumero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/202627 dicembre 2017, n. 205; in termini: Cass., Sez. 5^, 30dicembre 2019, n. 34663; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n.24075; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8406; Cass., Sez.6^-5, 15 marzo 2022, n. 8326; Cass., Sez. Trib., 18 aprile2023, n. 10242; Cass., Sez. Trib., 22 dicembre 2025, n.33644; Cass., Sez. Trib., 13 giugno 2026, n. 19669).3.4 In conclusione, i beni che ora sono ascritti alla categoriaE/1 dovrebbero essere considerati destinati all’esercizio dialle operazioni portuali (il carico, lo scarico, il trasbordo, ildeposito, il movimento in genere delle merci e di ogni altromateriale, svolti nell'ambito portuale) ed ai servizi portuali(prestazioni specialistiche, complementari e accessorie al ciclodelle operazioni portuali). In particolare, sempre di naturacommerciale dovrebbe ritenersi l’attività svolta in operazioni eservizi portuali su banchine e aree scoperte (quandocostituiscano oggetto di classamento in autonome unitàimmobiliari).3.5 Nella specie, la sentenza impugnata ha fatto malgovernodel principio enunciato, affermando la correttezzadell'inserimento dell’area in questione in categoria E/1, anzichéin categoria D/7, sull’erroneo presupposto che «l'interessepubblico sotteso all'attività svolta dalla società, non essendopossibile dubitare che il carico, scarico e stoccaggio delle mercieffettuato a sostegno del commercio marittimo, rivestainteresse per la collettività anche se svolto da soggetti privati»,laddove la gestione di un servizio pubblico non esclude di persé (anzi, può coesistere con) l’esercizio di un’impresacommerciale.Numero registro generale 1558/2021Numero sezionale 5453/2026Numero di raccolta generale 23795/2026Data pubblicazione 22/07/20264. Valutandosi la fondatezza del secondo motivo el’inammissibilità del primo motivo, alla stregua delle suesposteargomentazioni, il ricorso può trovare accoglimento entro talilimiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazioneal motivo accolto con rinvio della causa alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna (ai sensidell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n.130), in diversa composizione, anche per le spese del giudiziodi legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo e dichiara l’inammissibilitàdel primo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione almotivo accolto e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributariadi secondo grado dell’Emilia-Romagna, in diversacomposizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso a Roma nella camera di consiglio dell’8 luglio 2026.IL PRESIDENTELiberato Paolitto