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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 25 giugno 2026

Cassazione n. 21771/2026

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-contro[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. in concordato preventivo, in persona del suoamministratore e dei suoi liquidatori pro – tempore, rappresentatae difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n.2552/2018, pubblicata il 12 ottobre 2018;udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 21 maggio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dalP.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona del SostitutoNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026Procuratore generale dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiestol’accoglimento del primo motivo del ricorso, con l’assorbimento deirestanti motivi; conclusioni ribadite nel corso dell’udienzapubblica;lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;richiamate le precedenti ordinanze interlocutorie n.32722/2023, depositata il 24 novembre 2023, all’esito dellacamera di consiglio non partecipata del 14 novembre 2023, dirimessione alla pubblica udienza, e n. 11174/2024, depositata il26 aprile 2024, all’esito della pubblica udienza del 9 aprile 2024,di rinvio pregiudiziale alla Corte di giustizia UE;sentito, in sede di discussione orale all’udienza pubblica,l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti.1.– In forza di clausola compromissoria contenuta nell’art.15 del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso tra leparti il 9 settembre 1998, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], inqualità di promissari acquirenti, e la [OSCURATO:SOCIETA]., in qualità dipromittente alienante, promuovevano la definizione, in viaarbitrale, della controversia insorta all’esito della mancatastipulazione del definitivo di vendita, nonostante i congrui accontisul prezzo convenuto versati dai promissari acquirenti e laconsegna dell’immobile a cura della promittente alienante.Con lodo arbitrale emesso il 29 luglio 2002, il Collegioarbitrale pronunciava la risoluzione del preliminare di vendita perNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026inadempimento dei promissari acquirenti e condannavaquest’ultimi alla restituzione dell’immobile di cui avevano ottenutola detenzione anticipata nonché la società promittente venditricealla ripetizione, all’esito dell’ottenuto rilascio del bene, dellesomme ricevute in acconto per euro 72.869,16, senza interessi,esclusione degli accessori giustificata dalla compensazione con ilgodimento del cespite nel frattempo esercitato.2.– [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] impugnavano il lodoarbitrale, ai sensi dell’art. 828 c.p.c., dinanzi alla Corte d’appellodi Ancona, chiedendo che ne fosse dichiarata la nullità, in quantopronunciato oltre il tempo massimo consentito di 180 giornidall’accettazione della nomina del collegio, trattandosi di arbitratoavente natura rituale.

Chiedevano, per l’effetto, che fosse dispostal’esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c.Si costituiva la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale contestava laqualificazione dell’arbitrato, ritenendo che esso avesse naturairrituale.

Nel merito, chiedeva che fosse pronunciata la risoluzionedel preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, conla conseguente condanna alla restituzione dell’immobileconsegnato anticipatamente a quest’ultimi e con l’accertamentodel diritto a trattenere gli acconti versati a titolo di penale, nonchécon la condanna al risarcimento degli ulteriori danni subiti.Decidendo sull’impugnazione del lodo, l’adita Corted’appello, con sentenza n. 219/2009, depositata il 28 marzo 2009,previa qualificazione dell’arbitrato come rituale, dichiarava lanullità del lodo arbitrale per mancato rispetto del terminedecadenziale di cui all’art. 820 c.p.c. vigente ratione temporis,Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026scritta ad substantiam, e conseguentemente, nel merito, previadichiarazione della nullità della clausola del preliminare cheobbligava i promissari acquirenti a sottostare ad un indeterminatofuturo regolamento condominiale predisposto dal costruttore-venditore, pronunciava la risoluzione del preliminare perinadempimento degli stessi promissari acquirenti: A) all’obbligo distipulare il definitivo, avverso cui avevano opposto un rifiutoingiustificato; B) e al correlato obbligo di pagamento del saldo delprezzo, pari ad euro 51.645,69.Condannava, poi, i promissari acquirenti alla restituzionedell’immobile e la promittente venditrice alla restituzione degliacconti versati, mentre, in ordine alla penale prevista nelcontratto, nella misura pari a tutte le somme versate a titolo dianticipo, ne disponeva la riduzione nei limiti dei soli interessispettanti sulla restituzione dei versamenti effettuati a titolo diacconto, rigettando la domanda di risarcimento degli ulterioridanni, in quanto non provati.3.– Avverso tale pronuncia proponeva ricorso in cassazionela [OSCURATO:SOCIETA]., la quale lamentava l’indebita riduzione dellapenale e l’ingiustificato rigetto della domanda di risarcimento degliulteriori danni subiti.Si costituivano nel giudizio di legittimità i controricorrenti[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i quali contestavano le ragionidel ricorso principale e spiegavano ricorso incidentale avversol’accertamento dell’inadempimento imputabile a loro colpa e laconseguente reiezione della domanda di esecuzione in formaspecifica del preliminare.Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026Con sentenza n. 22550/2015, depositata il 4 novembre2015, questa Corte accoglieva il primo motivo del ricorsoprincipale, ritenendo che la motivazione sulla riduzione dellapenale non fosse stata adeguata, in difetto di alcuna indicazionedei criteri adottati per addivenire alla sua disposizione nellamisura indicata, dichiarava assorbito il secondo motivo inerente alrigetto della domanda di risarcimento degli ulteriori danni erespingeva il ricorso incidentale, cassando la pronunciaimpugnata, in ordine al motivo accolto, e rinviando alla Corted’appello di Bologna.4.– Riassumeva il giudizio davanti al giudice di rinvio laSoledil S.p.A., la quale adduceva che nella riduzione della penalenon si era tenuto conto dell’interesse del creditoreall’adempimento, dell’equilibrio delle prestazioni, dell’effettivaincidenza sulla situazione contrattuale concreta e, in particolare,del periodo nel quale le controparti avevano detenuto l’immobile(per 9 anni) e del valore locatizio del bene, sicché insisteva nellaquantificazione della penale nella misura prevista dal contratto,pari agli acconti versati di euro 72.869,15, e nel riconoscimentodell’ulteriore danno da illegittima occupazione, in conseguenzadella protratta indisponibilità dell’immobile.Si costituivano nel giudizio di rinvio [OSCURATO:PERSONA] eSimona Bruni, i quali chiedevano che la domanda volta a farvalere la condanna al pagamento della penale nella misuraindicata in contratto fosse respinta, tenuto conto che la Soledilaveva trattenuto per anni gli acconti ricevuti e li aveva restituitisenza interessi, lucrando perciò la somma ricavata dal proficuoimpiego di tali versamenti.

Contestavano, poi, la cumulabilità dellaNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026penale con il rivendicato maggior danno per l’indisponibilitàdell’immobile, chiedendo che le statuizioni adottate dalla sentenzacassata fossero confermate sotto altra motivazione e, insubordine, che la riduzione della penale avvenisse secondo equità.Decidendo nel giudizio di rinvio, la Corte d’appello diBologna, con la sentenza di cui in epigrafe, condannava Mario DiGiovanni e [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, a titolo di penale, infavore della [OSCURATO:SOCIETA]., della somma di euro 61.600,00,rigettava la domanda di risarcimento degli ulteriori danni pretesi eregolamentava le spese di lite.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di meritorilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che l’oggettodel giudizio di rinvio era circoscritto all’applicazione della penale ealla sua prospettata riduzione, all’individuazione e alla prova, conrelativa motivazione, di un eventuale maggior danno e allaregolamentazione delle spese; b) che era pacifico e coperto dalgiudicato interno il fatto che si fossero verificate le condizioniperché la [OSCURATO:SOCIETA] potesse pretendere la penale ex art. 7 delpreliminare risolto, secondo cui, a tale titolo, la promittentealienante avrebbe potuto trattenere le somme versate qualeanticipo dai promissari acquirenti; c) che la penale contemplata incontratto era prevista in misura variabile e non fissa, sicchédovevano essere considerate le circostanze concrete affinchépotesse essere valutata la sua eventuale eccessività; d) che dettaclausola penale poteva ritenersi eccessiva, avuto riguardo allasomma già versata pari ad euro 72.869,15 e all’ulteriore sommada versare pari ad euro 51.645,69, pur in relazione adun’occupazione dell’immobile di fatto protrattasi per molti anni eNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026all’interesse del creditore alla vendita o ad un diverso utilizzo, conla messa a frutto del cespite; e) che, ancora, i promissariacquirenti avevano già versato la maggior parte del prezzomentre la promittente venditrice aveva potuto, nel tempo, lucrareinteressi attivi sulla somma incassata ovvero risparmiare gliinteressi passivi sulle somme che avrebbe potutoalternativamente pretendere a mutuo; f) che i promissariacquirenti avevano allegato un canone locatizio figurativo di euro400,00 mensili, anziché di euro 700,00 mensili come indicato dallapromittente alienante, sicché si riteneva equo e conforme aiparametri e ai criteri di valutazione indicati in sede nomofilatticariferirsi ad un valore locatizio intermedio, rispetto a quellorispettivamente rivendicato dalle parti, di euro 550,00 mensili, perun importo complessivo dovuto di euro 61.600,00, senza interessie rivalutazione, in considerazione della disponibilità pluriennaledella somma ricevuta dalla promittente venditrice; g) che ilmaggior danno da occupazione sine titulo non poteva esserericonosciuto, poiché, in concreto, la [OSCURATO:SOCIETA] non aveva allegato, népresuntivamente dimostrato, il relativo nocumento.5.– Avverso la sentenza emessa in sede di rinvio hannoproposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, Mario DiGiovanni e [OSCURATO:PERSONA].Ha resistito, con controricorso, la [OSCURATO:SOCIETA]. in concordatopreventivo, già [OSCURATO:SOCIETA]6.– I ricorrenti hanno presentato memoria illustrativa inragione della fissazione dell’adunanza camerale.Con ordinanza interlocutoria n. 32722/2023, depositata il24 novembre 2023, all’esito della camera di consiglio nonNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026partecipata del 14 novembre 2023, la causa è stata rimessa allapubblica udienza.Ancora, con ordinanza interlocutoria n. 11174/2024,depositata il 26 aprile 2024, all’esito della pubblica udienza del 9aprile 2024, è stato disposto rinvio pregiudiziale alla Corte digiustizia UE.La CGUE, con sentenza del 18 dicembre 2025, in causa C-320/24 [OSCURATO:SOCIETA], ha così statuito: L’art. 6, paragrafo 1, e l’art. 7,paragrafo 1, della direttiva 93/13/CEE del Consiglio, del 5 aprile1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con iconsumatori, letti alla luce del principio di effettività e dell’art. 47della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, devonoessere interpretati nel senso che essi ostano a una normativanazionale in virtù della quale l’applicazione del principiodell’autorità di cosa giudicata non consente al giudice nazionale,adito in un giudizio di rinvio a seguito di cassazione, di esaminared’ufficio la nullità di una clausola contrattuale asseritamenteabusiva qualora, da un lato, il motivo vertente sul carattereabusivo di tale clausola non sia stato invocato dal consumatorenel corso delle fasi precedenti del procedimento giurisdizionale e,dall’altro, la nullità di una siffatta clausola non sia stata rilevatad’ufficio dagli organi giurisdizionali nazionali nell’ambito delprocedimento che ha dato luogo alla sentenza di cassazione.7.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378,primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascrittein epigrafe.All’esito, le parti hanno depositato memorie illustrative, aisensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1341 capoverso c.c., in relazione all’art. 33,secondo comma, lett. f), del d.lgs. n. 206/2005 (cod. cons.), inordine alla clausola vessatoria priva di specifica doppiasottoscrizione nel contratto concluso tra professionista econsumatore, nonché la violazione e falsa applicazione dell’art.101 capoverso c.p.c. e dell’art. 36, primo e terzo comma, deld.lgs. n. 206/2005, in ordine all’omesso rilievo d’ufficio dellanullità di protezione, per avere la Corte di merito mancato didichiarare la nullità della clausola penale che imponeva ilpagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento diimporto manifestamente eccessivo, determinando così unapresunzione di vessatorietà per il significativo squilibrio dei dirittie degli obblighi derivanti dal contratto, secondo la normativaprevista a tutela del consumatore.Al riguardo, gli istanti obiettano che l’art. 7 del preliminareprevedeva che, in caso di inadempimento dei promissariacquirenti, la promittente venditrice avrebbe potuto trattenere, atitolo di penale per il ritardo conseguente all’inadempimentoparziale, fatto salvo il risarcimento del maggior danno, le sommeversate a titolo di acconto sul prezzo finale di vendita, clausola,questa, non specificamente approvata per iscritto ed imposta dalprofessionista.Aggiungono i ricorrenti che la rilevazione d’ufficio delprospettato profilo di nullità non avrebbe potuto ritenersi preclusadal giudicato implicito formatosi a seguito della pronuncia dellaNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026Corte di legittimità sulla carenza di motivazione della riduzionedella penale, in quanto il giudicato implicito, formandosi sullequestioni e sugli accertamenti che avessero costituito ilpresupposto logico indispensabile di una questione o di unaccertamento su cui fosse intervenuto il giudicato esplicito, nonavrebbe potuto configurarsi in relazione alle questioni pregiudizialiall’accertamento del merito.2.– Con il secondo motivo i ricorrenti contestano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1384 c.c., in ordine alla riduzione dellapenale manifestamente eccessiva, per avere la Corte territorialequantificato la penale dovuta, all’esito della disposta riduzione, inspregio alla previsione che impone di avere riguardo all’interessedel creditore all’adempimento al momento in cui il contratto èconcluso ed in contrasto con le valutazioni che regolano larideterminazione della penale in base ad elementi ex postdichiarati e non provati.Osservano, sul punto, gli istanti che avrebbe dovuto esserevalutato, in termini oggettivi, soltanto l’interesse patrimoniale delcreditore all’integrale esecuzione del contratto, commisurando lapenale alla posizione reciproca delle parti come individuata nelmomento di costituzione del rapporto, escludendo qualsiasiapprezzamento circa il pregiudizio realmente subito e, quindi,essendo ininfluente l’interesse al risarcimento del dannodipendente dall’inadempimento, per difetto di rilevanza degli scopiulteriori che il creditore abbia potuto avere di mira.Ad avviso dei ricorrenti, sarebbe stato indebitamentericostruito l’interesse del creditore, non già come finalizzato allaNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026mera compravendita dell’immobile, bensì anche ad un diversoutilizzo, con “messa a frutto” dello stesso bene, presupponendocosì che la [OSCURATO:SOCIETA] avesse un interesse alternativo teso a ricavaredal cespite un canone locatizio, deduzione, questa, ultronea eapodittica.Né la riconduzione ad equità della penale, attraverso ilriferimento al parametro del valore locatizio intermedio, rispetto aquelli indicati dalle parti, avrebbe assicurato il congruo e motivatoesercizio della discrezionalità giudiziale, essendo il meroprecipitato della stima dei pretesi danni ex post e non già ex ante,peraltro senza alcuna specifica dimostrazione di tale pregiudizio,neanche in via presuntiva.3.– Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 5 (recte n. 4), c.p.c., dellaviolazione e falsa applicazione degli artt. 132, secondo comma, n.4, c.p.c. e 111, sesto comma, Cost., per avere la Cortedistrettuale adottato una motivazione anomala per contrastoirriducibile tra affermazioni inconciliabili, con relativo vulnusarrecato al minimo costituzionale della motivazione deiprovvedimenti giurisdizionali.E tanto per il fatto che la pronuncia impugnata, dopo averribadito che la promittente alienante non aveva provato nél’ammontare del canone locatizio dell’immobile, né il presuppostoindispensabile della volontà concreta di concederlo in affitto,avrebbe ricondotto ad equità la clausola penale in base adelementi da essa stessa riconosciuti come spuri, non provati, nonsuffragati nemmeno da valenza indiziaria di presunzione semplice,Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026come la concreta intenzione locativa della ditta proprietaria el’effettivo congruo ammontare ipotetico del canone locatizio.4.– Tanto premesso, il primo motivo è fondato nei terminiche seguono.Anzitutto, si rileva che la normativa a tutela delconsumatore (secondo la versione vigente ratione temporis), inordine al regime (patologico) dei negozi del consumatore ingenerale, è applicabile anche ad un contratto preliminare dicompravendita di bene immobile, allorquando venga concluso traun professionista, che stipuli nell’esercizio dell’attivitàimprenditoriale, ed altro soggetto, che contragga per esigenzeestranee all’esercizio della propria attività imprenditoriale oprofessionale (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 497 del 14/01/2021;nello stesso senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29169 del04/11/2025).Nella fattispecie emerge ex actis (come dedotto sindall’origine del giudizio e mai contestato dalle parti) che la Soledilha promesso la cessione dell’immobile sito in [OSCURATO:PERSONA] delTronto, ad uso di civile abitazione, nella sua qualità diprofessionista (costruttrice e venditrice), in favore dei coniugiMario [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di consumatori, cheavrebbero dovuto destinare il cespite a prima casa, come riportatonella sentenza impugnata.E tanto sulla scorta di condizioni conformate ad un modelloprestabilito valevole per tutti i promissari acquirenti degliappartamenti facenti parte del fabbricato costruito – e, dunque,imposte –, senza alcuna trattativa individuale con gli odiernipromissari compratori.Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/20264.1.– All’esito, si evidenzia che, in materia contrattuale, lecaparre, le clausole penali ed altre simili, con le quali le partiabbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura delristoro economico dovuto all’altra in caso di recesso oinadempimento, non hanno natura vessatoria, non rientrando traquelle di cui all’art. 1341 c.c. e non necessitando, pertanto, dispecifica approvazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18550 del30/06/2021; Sez. 2, Sentenza n. 6558 del 18/03/2010; Sez. 3,Sentenza n. 23965 del 23/12/2004; Sez. 3, Sentenza n. 20744del 26/10/2004; Sez. 3, Sentenza n. 9295 del 26/06/2002).Nondimeno, allorché il rapporto sia intrattenuto traprofessionista e consumatore, per effetto della disciplinaintrodotta dall’art. 1469-bis, terzo comma, n. 6, c.c. vigenteratione temporis (ora, art. 33, secondo comma, lett. f, cod.cons.), ai sensi della legge n. 52/1996 – le cui disposizionisarebbero in astratto applicabili al negozio di specie, concluso indata 9 settembre 1998 –, sussiste una presunzione di vessatorietàdelle clausole che, in caso di inadempimento, prevedano ilpagamento di una somma manifestamente eccessiva.Ai sensi dell’art. 1469-quinquies c.c. vigente rationetemporis, l’inefficacia delle clausole vessatorie opera soltanto avantaggio del consumatore e può essere rilevata d’ufficio dalgiudice.4.2.– Ebbene, alla luce della richiamata pronuncia dellaCGUE del 18 dicembre 2025, non ricorre alcuna preclusione allarilevabilità della natura abusiva della clausola penale, qualequestione nuova sollevata dai promissari acquirenti solo in sede dilegittimità (all’esito del rinvio disposto da una precedenteNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026sentenza di questa Corte), attraverso l’articolazione di unaspecifica doglianza.Questo perché la decisione sulla riduzione, come invocatadagli stessi promissari acquirenti nel corso dei gradi di merito delgiudizio, pur presupponendo implicitamente la validità ed efficaciadella clausola, quale suo necessario antecedente logico-giuridico(Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 12131 del 08/05/2023; Sez. 3,Ordinanza n. 24953 del 06/11/2020; Sez. 1, Sentenza n. 7406 del28/03/2014), non impedisce la rilevazione della sua nullità,qualora sia assente qualsiasi motivazione sulle ragioni di dettavalidità ed efficacia.Sicché – in adesione alla giurisprudenza della Corte digiustizia – l’inefficacia/nullità della clausola può essere comunquerilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, pure all’esito di unprecedente rinvio (nella fattispecie, nessuna censura inerente allavalidità/efficacia della clausola penale è stata, a monte, sollevatadai ricorrenti incidentali all’esito del primo ricorso principale incassazione, con cui si contestava il difetto di motivazione suitermini della disposta riduzione).Ed invero le decisioni giudiziarie in precedenza adottate noncontengono alcuna analisi, tanto da parte dei giudici di merito,quanto da parte di questa Corte, del carattere eventualmenteabusivo della clausola penale.Deve, pertanto, essere adeguato alla fattispeciel’orientamento secondo cui nel giudizio di rinvio, il quale è unprocedimento chiuso, preordinato a una nuova pronuncia insostituzione di quella cassata, non solo è inibito alle parti diampliare il thema decidendum, mediante la formulazione diNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026domande ed eccezioni nuove, ma operano anche le preclusioniderivanti dal giudicato implicito formatosi con la sentenzarescindente, onde neppure le questioni rilevabili d’ufficio che nonsiano state considerate dalla Corte Suprema possono esserededotte o comunque esaminate, giacché, diversamente, sifinirebbe per porre nel nulla o limitare gli effetti della stessasentenza di cassazione, in contrasto con il principio della suaintangibilità (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24357 del 10/08/2023;Sez. 1, Sentenza n. 13759 del 31/05/2017; Sez.

L, Sentenza n.3320 del 19/02/2015; Sez. 6-5, Ordinanza n. 7656 del04/04/2011; Sez.

L, Sentenza n. 9278 del 10/06/2003; Sez.

L,Sentenza n. 10046 del 10/07/2002).Questa limitazione non opera allorché le questioni rilevabilid’ufficio attengano alle nullità consumeristiche di protezione deicontratti B2C (Business to Consumer), che importino unsignificativo squilibrio dei diritti e degli obblighi tra le parti.Conclusione che deve essere ponderata sulla scorta delcontegno processuale assunto in concreto dalle parti beneficiarie.Segnatamente, nel caso in disputa, non vi è stata una completapassività dei consumatori interessati, posto che i promissariacquirenti hanno partecipato all’insieme delle diverse fasi delprocedimento giurisdizionale e hanno invocato, benché solonell’ambito del secondo ricorso in cassazione, il carattere abusivodella clausola penale, con la conseguenza che il lorocomportamento non può essere qualificato come completamentepassivo.Così esposto l’ambito di operatività della rilevabilità dellenullità dei contratti B2C, si radica – in chiave di eccezione – unaNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026sorta di diritto processuale consumeristico (ossia speciale), avantaggio dell’effettività della tutela della parte debole,rappresentata in concreto dal consumatore (Cass. Sez.

U,Sentenza n. 9479 del 06/04/2023).Ad ogni modo, occorre tenere conto del fatto che la Corte dicassazione, quale giudice di legittimità, non ha poteri “istruttori”,sicché la rilevabilità della natura abusiva delle clausole e, amonte, della stessa integrazione di un rapporto professionista-consumatore è circoscritta alle ipotesi in cui tali condizionirisultino pacificamente dagli atti (Cass. Sez. 3, Ordinanza n.22102 del 31/07/2025; Sez. 3, Ordinanza n. 4867 del23/02/2024; Sez. 1, Ordinanza n. 30885 del 19/10/2022; Sez. 2,Ordinanza n. 20438 del 29/07/2019), come nella specie.In conseguenza, proprio in ragione della limitazionedell’indagine sul fatto, che non spetta al giudice di legittimità, nonvi è un onere di accertamento negativo, ove tali condizioni nonrisultino ex actis.Orbene la clausola del contratto preliminare di venditaimmobiliare che riservi al promittente alienante, nel caso diinadempimento imputabile a colpa dei promissari acquirenti nellastipula del definitivo, la somma ricevuta in acconto per euro72.869,15, su un prezzo complessivo concordato per la venditaimmobiliare di euro 124,514,85, come già rilevato dai giudici dimerito che ne hanno disposto la riduzione, non si sottrae allavalutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiered’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, alfine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrioNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dalcontratto, in ragione della sua manifesta eccessività.Nei termini anzidetti la valutazione di inefficacia/nullità dellaclausola deve essere rimessa al giudice di rinvio.5.– In definitiva, alla stregua delle complessiveargomentazioni esposte, il primo motivo del ricorso deve essereaccolto, nei sensi di cui in motivazione, mentre i rimanenti motivisono assorbiti.La sentenza impugnata va, dunque, cassata, limitatamenteal motivo accolto e nei sensi precisati, con rinvio della causa allaCorte d’appello di Bologna, in diversa composizione, che decideràuniformandosi ai seguenti principi di diritto e tenendo conto deirilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese delgiudizio davanti alla Corte di giustizia UE e del giudizio dicassazione.«Ai fini del rispetto del principio di effettività della tutelagiurisdizionale dei diritti riconosciuti al consumatore dalla direttiva93/13/CEE, concernente le clausole abusive dei contratti stipulatitra un professionista e un consumatore, e dalla sentenza dellaCGUE del 18 dicembre 2025, nel rapporto tra professionista econsumatore, la disposta riduzione della clausola penalemanifestamente eccessiva, ai sensi dell’art. 1384 c.c., inconformità della domanda originariamente formulata dalla partetenuta alla sua corresponsione, non impedisce la rilevazione,anche nel giudizio di rinvio, secondo la normativa consumeristica,della nullità della clausola per l’integrazione di un significativosquilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti».Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026«In tema di preliminare di vendita immobiliare concluso traprofessionista e consumatore, la clausola del contratto che riservial promittente alienante, nel caso di inadempimento imputabile acolpa dei promissari acquirenti nella stipula del definitivo, lasomma ricevuta in acconto, previa comparazione con il prezzocomplessivo concordato per la vendita immobiliare, non si sottraealla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiered’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, alfine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrioa carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dalcontratto, in ragione del suo importo manifestamente eccessivo».

P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazioneaccoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo delricorso e dichiara assorbiti i restanti motivi;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accoltoe rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversacomposizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio dirinvio pregiudiziale davanti alla CGUE e del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 21 maggio 2026.Il Consigliere estensoreCesare TrapuzzanoLa PresidenteMilena Falaschi

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
-contro[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. in concordato preventivo, in persona del suoamministratore e dei suoi liquidatori pro – tempore, rappresentatae difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n.2552/2018, pubblicata il 12 ottobre 2018;udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 21 maggio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dalP.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona del SostitutoNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026Procuratore generale dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiestol’accoglimento del primo motivo del ricorso, con l’assorbimento deirestanti motivi; conclusioni ribadite nel corso dell’udienzapubblica;lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;richiamate le precedenti ordinanze interlocutorie n.32722/2023, depositata il 24 novembre 2023, all’esito dellacamera di consiglio non partecipata del 14 novembre 2023, dirimessione alla pubblica udienza, e n. 11174/2024, depositata il26 aprile 2024, all’esito della pubblica udienza del 9 aprile 2024,di rinvio pregiudiziale alla Corte di giustizia UE;sentito, in sede di discussione orale all’udienza pubblica,l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti.1.– In forza di clausola compromissoria contenuta nell’art.15 del contratto preliminare di vendita immobiliare concluso tra leparti il 9 settembre 1998, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], inqualità di promissari acquirenti, e la [OSCURATO:SOCIETA]., in qualità dipromittente alienante, promuovevano la definizione, in viaarbitrale, della controversia insorta all’esito della mancatastipulazione del definitivo di vendita, nonostante i congrui accontisul prezzo convenuto versati dai promissari acquirenti e laconsegna dell’immobile a cura della promittente alienante.Con lodo arbitrale emesso il 29 luglio 2002, il Collegioarbitrale pronunciava la risoluzione del preliminare di vendita perNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026inadempimento dei promissari acquirenti e condannavaquest’ultimi alla restituzione dell’immobile di cui avevano ottenutola detenzione anticipata nonché la società promittente venditricealla ripetizione, all’esito dell’ottenuto rilascio del bene, dellesomme ricevute in acconto per euro 72.869,16, senza interessi,esclusione degli accessori giustificata dalla compensazione con ilgodimento del cespite nel frattempo esercitato.2.– [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] impugnavano il lodoarbitrale, ai sensi dell’art. 828 c.p.c., dinanzi alla Corte d’appellodi Ancona, chiedendo che ne fosse dichiarata la nullità, in quantopronunciato oltre il tempo massimo consentito di 180 giornidall’accettazione della nomina del collegio, trattandosi di arbitratoavente natura rituale. Chiedevano, per l’effetto, che fosse dispostal’esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c.Si costituiva la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale contestava laqualificazione dell’arbitrato, ritenendo che esso avesse naturairrituale. Nel merito, chiedeva che fosse pronunciata la risoluzionedel preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, conla conseguente condanna alla restituzione dell’immobileconsegnato anticipatamente a quest’ultimi e con l’accertamentodel diritto a trattenere gli acconti versati a titolo di penale, nonchécon la condanna al risarcimento degli ulteriori danni subiti.Decidendo sull’impugnazione del lodo, l’adita Corted’appello, con sentenza n. 219/2009, depositata il 28 marzo 2009,previa qualificazione dell’arbitrato come rituale, dichiarava lanullità del lodo arbitrale per mancato rispetto del terminedecadenziale di cui all’art. 820 c.p.c. vigente ratione temporis,Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026scritta ad substantiam, e conseguentemente, nel merito, previadichiarazione della nullità della clausola del preliminare cheobbligava i promissari acquirenti a sottostare ad un indeterminatofuturo regolamento condominiale predisposto dal costruttore-venditore, pronunciava la risoluzione del preliminare perinadempimento degli stessi promissari acquirenti: A) all’obbligo distipulare il definitivo, avverso cui avevano opposto un rifiutoingiustificato; B) e al correlato obbligo di pagamento del saldo delprezzo, pari ad euro 51.645,69.Condannava, poi, i promissari acquirenti alla restituzionedell’immobile e la promittente venditrice alla restituzione degliacconti versati, mentre, in ordine alla penale prevista nelcontratto, nella misura pari a tutte le somme versate a titolo dianticipo, ne disponeva la riduzione nei limiti dei soli interessispettanti sulla restituzione dei versamenti effettuati a titolo diacconto, rigettando la domanda di risarcimento degli ulterioridanni, in quanto non provati.3.– Avverso tale pronuncia proponeva ricorso in cassazionela [OSCURATO:SOCIETA]., la quale lamentava l’indebita riduzione dellapenale e l’ingiustificato rigetto della domanda di risarcimento degliulteriori danni subiti.Si costituivano nel giudizio di legittimità i controricorrenti[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i quali contestavano le ragionidel ricorso principale e spiegavano ricorso incidentale avversol’accertamento dell’inadempimento imputabile a loro colpa e laconseguente reiezione della domanda di esecuzione in formaspecifica del preliminare.Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026Con sentenza n. 22550/2015, depositata il 4 novembre2015, questa Corte accoglieva il primo motivo del ricorsoprincipale, ritenendo che la motivazione sulla riduzione dellapenale non fosse stata adeguata, in difetto di alcuna indicazionedei criteri adottati per addivenire alla sua disposizione nellamisura indicata, dichiarava assorbito il secondo motivo inerente alrigetto della domanda di risarcimento degli ulteriori danni erespingeva il ricorso incidentale, cassando la pronunciaimpugnata, in ordine al motivo accolto, e rinviando alla Corted’appello di Bologna.4.– Riassumeva il giudizio davanti al giudice di rinvio laSoledil S.p.A., la quale adduceva che nella riduzione della penalenon si era tenuto conto dell’interesse del creditoreall’adempimento, dell’equilibrio delle prestazioni, dell’effettivaincidenza sulla situazione contrattuale concreta e, in particolare,del periodo nel quale le controparti avevano detenuto l’immobile(per 9 anni) e del valore locatizio del bene, sicché insisteva nellaquantificazione della penale nella misura prevista dal contratto,pari agli acconti versati di euro 72.869,15, e nel riconoscimentodell’ulteriore danno da illegittima occupazione, in conseguenzadella protratta indisponibilità dell’immobile.Si costituivano nel giudizio di rinvio [OSCURATO:PERSONA] eSimona Bruni, i quali chiedevano che la domanda volta a farvalere la condanna al pagamento della penale nella misuraindicata in contratto fosse respinta, tenuto conto che la Soledilaveva trattenuto per anni gli acconti ricevuti e li aveva restituitisenza interessi, lucrando perciò la somma ricavata dal proficuoimpiego di tali versamenti. Contestavano, poi, la cumulabilità dellaNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026penale con il rivendicato maggior danno per l’indisponibilitàdell’immobile, chiedendo che le statuizioni adottate dalla sentenzacassata fossero confermate sotto altra motivazione e, insubordine, che la riduzione della penale avvenisse secondo equità.Decidendo nel giudizio di rinvio, la Corte d’appello diBologna, con la sentenza di cui in epigrafe, condannava Mario DiGiovanni e [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, a titolo di penale, infavore della [OSCURATO:SOCIETA]., della somma di euro 61.600,00,rigettava la domanda di risarcimento degli ulteriori danni pretesi eregolamentava le spese di lite.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di meritorilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che l’oggettodel giudizio di rinvio era circoscritto all’applicazione della penale ealla sua prospettata riduzione, all’individuazione e alla prova, conrelativa motivazione, di un eventuale maggior danno e allaregolamentazione delle spese; b) che era pacifico e coperto dalgiudicato interno il fatto che si fossero verificate le condizioniperché la [OSCURATO:SOCIETA] potesse pretendere la penale ex art. 7 delpreliminare risolto, secondo cui, a tale titolo, la promittentealienante avrebbe potuto trattenere le somme versate qualeanticipo dai promissari acquirenti; c) che la penale contemplata incontratto era prevista in misura variabile e non fissa, sicchédovevano essere considerate le circostanze concrete affinchépotesse essere valutata la sua eventuale eccessività; d) che dettaclausola penale poteva ritenersi eccessiva, avuto riguardo allasomma già versata pari ad euro 72.869,15 e all’ulteriore sommada versare pari ad euro 51.645,69, pur in relazione adun’occupazione dell’immobile di fatto protrattasi per molti anni eNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026all’interesse del creditore alla vendita o ad un diverso utilizzo, conla messa a frutto del cespite; e) che, ancora, i promissariacquirenti avevano già versato la maggior parte del prezzomentre la promittente venditrice aveva potuto, nel tempo, lucrareinteressi attivi sulla somma incassata ovvero risparmiare gliinteressi passivi sulle somme che avrebbe potutoalternativamente pretendere a mutuo; f) che i promissariacquirenti avevano allegato un canone locatizio figurativo di euro400,00 mensili, anziché di euro 700,00 mensili come indicato dallapromittente alienante, sicché si riteneva equo e conforme aiparametri e ai criteri di valutazione indicati in sede nomofilatticariferirsi ad un valore locatizio intermedio, rispetto a quellorispettivamente rivendicato dalle parti, di euro 550,00 mensili, perun importo complessivo dovuto di euro 61.600,00, senza interessie rivalutazione, in considerazione della disponibilità pluriennaledella somma ricevuta dalla promittente venditrice; g) che ilmaggior danno da occupazione sine titulo non poteva esserericonosciuto, poiché, in concreto, la [OSCURATO:SOCIETA] non aveva allegato, népresuntivamente dimostrato, il relativo nocumento.5.– Avverso la sentenza emessa in sede di rinvio hannoproposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, Mario DiGiovanni e [OSCURATO:PERSONA].Ha resistito, con controricorso, la [OSCURATO:SOCIETA]. in concordatopreventivo, già [OSCURATO:SOCIETA]6.– I ricorrenti hanno presentato memoria illustrativa inragione della fissazione dell’adunanza camerale.Con ordinanza interlocutoria n. 32722/2023, depositata il24 novembre 2023, all’esito della camera di consiglio nonNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026partecipata del 14 novembre 2023, la causa è stata rimessa allapubblica udienza.Ancora, con ordinanza interlocutoria n. 11174/2024,depositata il 26 aprile 2024, all’esito della pubblica udienza del 9aprile 2024, è stato disposto rinvio pregiudiziale alla Corte digiustizia UE.La CGUE, con sentenza del 18 dicembre 2025, in causa C-320/24 [OSCURATO:SOCIETA], ha così statuito: L’art. 6, paragrafo 1, e l’art. 7,paragrafo 1, della direttiva 93/13/CEE del Consiglio, del 5 aprile1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con iconsumatori, letti alla luce del principio di effettività e dell’art. 47della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, devonoessere interpretati nel senso che essi ostano a una normativanazionale in virtù della quale l’applicazione del principiodell’autorità di cosa giudicata non consente al giudice nazionale,adito in un giudizio di rinvio a seguito di cassazione, di esaminared’ufficio la nullità di una clausola contrattuale asseritamenteabusiva qualora, da un lato, il motivo vertente sul carattereabusivo di tale clausola non sia stato invocato dal consumatorenel corso delle fasi precedenti del procedimento giurisdizionale e,dall’altro, la nullità di una siffatta clausola non sia stata rilevatad’ufficio dagli organi giurisdizionali nazionali nell’ambito delprocedimento che ha dato luogo alla sentenza di cassazione.7.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378,primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascrittein epigrafe.All’esito, le parti hanno depositato memorie illustrative, aisensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1341 capoverso c.c., in relazione all’art. 33,secondo comma, lett. f), del d.lgs. n. 206/2005 (cod. cons.), inordine alla clausola vessatoria priva di specifica doppiasottoscrizione nel contratto concluso tra professionista econsumatore, nonché la violazione e falsa applicazione dell’art.101 capoverso c.p.c. e dell’art. 36, primo e terzo comma, deld.lgs. n. 206/2005, in ordine all’omesso rilievo d’ufficio dellanullità di protezione, per avere la Corte di merito mancato didichiarare la nullità della clausola penale che imponeva ilpagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento diimporto manifestamente eccessivo, determinando così unapresunzione di vessatorietà per il significativo squilibrio dei dirittie degli obblighi derivanti dal contratto, secondo la normativaprevista a tutela del consumatore.Al riguardo, gli istanti obiettano che l’art. 7 del preliminareprevedeva che, in caso di inadempimento dei promissariacquirenti, la promittente venditrice avrebbe potuto trattenere, atitolo di penale per il ritardo conseguente all’inadempimentoparziale, fatto salvo il risarcimento del maggior danno, le sommeversate a titolo di acconto sul prezzo finale di vendita, clausola,questa, non specificamente approvata per iscritto ed imposta dalprofessionista.Aggiungono i ricorrenti che la rilevazione d’ufficio delprospettato profilo di nullità non avrebbe potuto ritenersi preclusadal giudicato implicito formatosi a seguito della pronuncia dellaNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026Corte di legittimità sulla carenza di motivazione della riduzionedella penale, in quanto il giudicato implicito, formandosi sullequestioni e sugli accertamenti che avessero costituito ilpresupposto logico indispensabile di una questione o di unaccertamento su cui fosse intervenuto il giudicato esplicito, nonavrebbe potuto configurarsi in relazione alle questioni pregiudizialiall’accertamento del merito.2.– Con il secondo motivo i ricorrenti contestano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1384 c.c., in ordine alla riduzione dellapenale manifestamente eccessiva, per avere la Corte territorialequantificato la penale dovuta, all’esito della disposta riduzione, inspregio alla previsione che impone di avere riguardo all’interessedel creditore all’adempimento al momento in cui il contratto èconcluso ed in contrasto con le valutazioni che regolano larideterminazione della penale in base ad elementi ex postdichiarati e non provati.Osservano, sul punto, gli istanti che avrebbe dovuto esserevalutato, in termini oggettivi, soltanto l’interesse patrimoniale delcreditore all’integrale esecuzione del contratto, commisurando lapenale alla posizione reciproca delle parti come individuata nelmomento di costituzione del rapporto, escludendo qualsiasiapprezzamento circa il pregiudizio realmente subito e, quindi,essendo ininfluente l’interesse al risarcimento del dannodipendente dall’inadempimento, per difetto di rilevanza degli scopiulteriori che il creditore abbia potuto avere di mira.Ad avviso dei ricorrenti, sarebbe stato indebitamentericostruito l’interesse del creditore, non già come finalizzato allaNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026mera compravendita dell’immobile, bensì anche ad un diversoutilizzo, con “messa a frutto” dello stesso bene, presupponendocosì che la [OSCURATO:SOCIETA] avesse un interesse alternativo teso a ricavaredal cespite un canone locatizio, deduzione, questa, ultronea eapodittica.Né la riconduzione ad equità della penale, attraverso ilriferimento al parametro del valore locatizio intermedio, rispetto aquelli indicati dalle parti, avrebbe assicurato il congruo e motivatoesercizio della discrezionalità giudiziale, essendo il meroprecipitato della stima dei pretesi danni ex post e non già ex ante,peraltro senza alcuna specifica dimostrazione di tale pregiudizio,neanche in via presuntiva.3.– Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 5 (recte n. 4), c.p.c., dellaviolazione e falsa applicazione degli artt. 132, secondo comma, n.4, c.p.c. e 111, sesto comma, Cost., per avere la Cortedistrettuale adottato una motivazione anomala per contrastoirriducibile tra affermazioni inconciliabili, con relativo vulnusarrecato al minimo costituzionale della motivazione deiprovvedimenti giurisdizionali.E tanto per il fatto che la pronuncia impugnata, dopo averribadito che la promittente alienante non aveva provato nél’ammontare del canone locatizio dell’immobile, né il presuppostoindispensabile della volontà concreta di concederlo in affitto,avrebbe ricondotto ad equità la clausola penale in base adelementi da essa stessa riconosciuti come spuri, non provati, nonsuffragati nemmeno da valenza indiziaria di presunzione semplice,Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026come la concreta intenzione locativa della ditta proprietaria el’effettivo congruo ammontare ipotetico del canone locatizio.4.– Tanto premesso, il primo motivo è fondato nei terminiche seguono.Anzitutto, si rileva che la normativa a tutela delconsumatore (secondo la versione vigente ratione temporis), inordine al regime (patologico) dei negozi del consumatore ingenerale, è applicabile anche ad un contratto preliminare dicompravendita di bene immobile, allorquando venga concluso traun professionista, che stipuli nell’esercizio dell’attivitàimprenditoriale, ed altro soggetto, che contragga per esigenzeestranee all’esercizio della propria attività imprenditoriale oprofessionale (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 497 del 14/01/2021;nello stesso senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29169 del04/11/2025).Nella fattispecie emerge ex actis (come dedotto sindall’origine del giudizio e mai contestato dalle parti) che la Soledilha promesso la cessione dell’immobile sito in [OSCURATO:PERSONA] delTronto, ad uso di civile abitazione, nella sua qualità diprofessionista (costruttrice e venditrice), in favore dei coniugiMario [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di consumatori, cheavrebbero dovuto destinare il cespite a prima casa, come riportatonella sentenza impugnata.E tanto sulla scorta di condizioni conformate ad un modelloprestabilito valevole per tutti i promissari acquirenti degliappartamenti facenti parte del fabbricato costruito – e, dunque,imposte –, senza alcuna trattativa individuale con gli odiernipromissari compratori.Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/20264.1.– All’esito, si evidenzia che, in materia contrattuale, lecaparre, le clausole penali ed altre simili, con le quali le partiabbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura delristoro economico dovuto all’altra in caso di recesso oinadempimento, non hanno natura vessatoria, non rientrando traquelle di cui all’art. 1341 c.c. e non necessitando, pertanto, dispecifica approvazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18550 del30/06/2021; Sez. 2, Sentenza n. 6558 del 18/03/2010; Sez. 3,Sentenza n. 23965 del 23/12/2004; Sez. 3, Sentenza n. 20744del 26/10/2004; Sez. 3, Sentenza n. 9295 del 26/06/2002).Nondimeno, allorché il rapporto sia intrattenuto traprofessionista e consumatore, per effetto della disciplinaintrodotta dall’art. 1469-bis, terzo comma, n. 6, c.c. vigenteratione temporis (ora, art. 33, secondo comma, lett. f, cod.cons.), ai sensi della legge n. 52/1996 – le cui disposizionisarebbero in astratto applicabili al negozio di specie, concluso indata 9 settembre 1998 –, sussiste una presunzione di vessatorietàdelle clausole che, in caso di inadempimento, prevedano ilpagamento di una somma manifestamente eccessiva.Ai sensi dell’art. 1469-quinquies c.c. vigente rationetemporis, l’inefficacia delle clausole vessatorie opera soltanto avantaggio del consumatore e può essere rilevata d’ufficio dalgiudice.4.2.– Ebbene, alla luce della richiamata pronuncia dellaCGUE del 18 dicembre 2025, non ricorre alcuna preclusione allarilevabilità della natura abusiva della clausola penale, qualequestione nuova sollevata dai promissari acquirenti solo in sede dilegittimità (all’esito del rinvio disposto da una precedenteNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026sentenza di questa Corte), attraverso l’articolazione di unaspecifica doglianza.Questo perché la decisione sulla riduzione, come invocatadagli stessi promissari acquirenti nel corso dei gradi di merito delgiudizio, pur presupponendo implicitamente la validità ed efficaciadella clausola, quale suo necessario antecedente logico-giuridico(Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 12131 del 08/05/2023; Sez. 3,Ordinanza n. 24953 del 06/11/2020; Sez. 1, Sentenza n. 7406 del28/03/2014), non impedisce la rilevazione della sua nullità,qualora sia assente qualsiasi motivazione sulle ragioni di dettavalidità ed efficacia.Sicché – in adesione alla giurisprudenza della Corte digiustizia – l’inefficacia/nullità della clausola può essere comunquerilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, pure all’esito di unprecedente rinvio (nella fattispecie, nessuna censura inerente allavalidità/efficacia della clausola penale è stata, a monte, sollevatadai ricorrenti incidentali all’esito del primo ricorso principale incassazione, con cui si contestava il difetto di motivazione suitermini della disposta riduzione).Ed invero le decisioni giudiziarie in precedenza adottate noncontengono alcuna analisi, tanto da parte dei giudici di merito,quanto da parte di questa Corte, del carattere eventualmenteabusivo della clausola penale.Deve, pertanto, essere adeguato alla fattispeciel’orientamento secondo cui nel giudizio di rinvio, il quale è unprocedimento chiuso, preordinato a una nuova pronuncia insostituzione di quella cassata, non solo è inibito alle parti diampliare il thema decidendum, mediante la formulazione diNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026domande ed eccezioni nuove, ma operano anche le preclusioniderivanti dal giudicato implicito formatosi con la sentenzarescindente, onde neppure le questioni rilevabili d’ufficio che nonsiano state considerate dalla Corte Suprema possono esserededotte o comunque esaminate, giacché, diversamente, sifinirebbe per porre nel nulla o limitare gli effetti della stessasentenza di cassazione, in contrasto con il principio della suaintangibilità (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24357 del 10/08/2023;Sez. 1, Sentenza n. 13759 del 31/05/2017; Sez. L, Sentenza n.3320 del 19/02/2015; Sez. 6-5, Ordinanza n. 7656 del04/04/2011; Sez. L, Sentenza n. 9278 del 10/06/2003; Sez. L,Sentenza n. 10046 del 10/07/2002).Questa limitazione non opera allorché le questioni rilevabilid’ufficio attengano alle nullità consumeristiche di protezione deicontratti B2C (Business to Consumer), che importino unsignificativo squilibrio dei diritti e degli obblighi tra le parti.Conclusione che deve essere ponderata sulla scorta delcontegno processuale assunto in concreto dalle parti beneficiarie.Segnatamente, nel caso in disputa, non vi è stata una completapassività dei consumatori interessati, posto che i promissariacquirenti hanno partecipato all’insieme delle diverse fasi delprocedimento giurisdizionale e hanno invocato, benché solonell’ambito del secondo ricorso in cassazione, il carattere abusivodella clausola penale, con la conseguenza che il lorocomportamento non può essere qualificato come completamentepassivo.Così esposto l’ambito di operatività della rilevabilità dellenullità dei contratti B2C, si radica – in chiave di eccezione – unaNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026sorta di diritto processuale consumeristico (ossia speciale), avantaggio dell’effettività della tutela della parte debole,rappresentata in concreto dal consumatore (Cass. Sez. U,Sentenza n. 9479 del 06/04/2023).Ad ogni modo, occorre tenere conto del fatto che la Corte dicassazione, quale giudice di legittimità, non ha poteri “istruttori”,sicché la rilevabilità della natura abusiva delle clausole e, amonte, della stessa integrazione di un rapporto professionista-consumatore è circoscritta alle ipotesi in cui tali condizionirisultino pacificamente dagli atti (Cass. Sez. 3, Ordinanza n.22102 del 31/07/2025; Sez. 3, Ordinanza n. 4867 del23/02/2024; Sez. 1, Ordinanza n. 30885 del 19/10/2022; Sez. 2,Ordinanza n. 20438 del 29/07/2019), come nella specie.In conseguenza, proprio in ragione della limitazionedell’indagine sul fatto, che non spetta al giudice di legittimità, nonvi è un onere di accertamento negativo, ove tali condizioni nonrisultino ex actis.Orbene la clausola del contratto preliminare di venditaimmobiliare che riservi al promittente alienante, nel caso diinadempimento imputabile a colpa dei promissari acquirenti nellastipula del definitivo, la somma ricevuta in acconto per euro72.869,15, su un prezzo complessivo concordato per la venditaimmobiliare di euro 124,514,85, come già rilevato dai giudici dimerito che ne hanno disposto la riduzione, non si sottrae allavalutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiered’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, alfine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrioNumero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dalcontratto, in ragione della sua manifesta eccessività.Nei termini anzidetti la valutazione di inefficacia/nullità dellaclausola deve essere rimessa al giudice di rinvio.5.– In definitiva, alla stregua delle complessiveargomentazioni esposte, il primo motivo del ricorso deve essereaccolto, nei sensi di cui in motivazione, mentre i rimanenti motivisono assorbiti.La sentenza impugnata va, dunque, cassata, limitatamenteal motivo accolto e nei sensi precisati, con rinvio della causa allaCorte d’appello di Bologna, in diversa composizione, che decideràuniformandosi ai seguenti principi di diritto e tenendo conto deirilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese delgiudizio davanti alla Corte di giustizia UE e del giudizio dicassazione.«Ai fini del rispetto del principio di effettività della tutelagiurisdizionale dei diritti riconosciuti al consumatore dalla direttiva93/13/CEE, concernente le clausole abusive dei contratti stipulatitra un professionista e un consumatore, e dalla sentenza dellaCGUE del 18 dicembre 2025, nel rapporto tra professionista econsumatore, la disposta riduzione della clausola penalemanifestamente eccessiva, ai sensi dell’art. 1384 c.c., inconformità della domanda originariamente formulata dalla partetenuta alla sua corresponsione, non impedisce la rilevazione,anche nel giudizio di rinvio, secondo la normativa consumeristica,della nullità della clausola per l’integrazione di un significativosquilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti».Numero registro generale 1334/2019Numero sezionale 1384/2026Numero di raccolta generale 21771/2026Data pubblicazione 25/06/2026«In tema di preliminare di vendita immobiliare concluso traprofessionista e consumatore, la clausola del contratto che riservial promittente alienante, nel caso di inadempimento imputabile acolpa dei promissari acquirenti nella stipula del definitivo, lasomma ricevuta in acconto, previa comparazione con il prezzocomplessivo concordato per la vendita immobiliare, non si sottraealla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiered’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, alfine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrioa carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dalcontratto, in ragione del suo importo manifestamente eccessivo». P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazioneaccoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo delricorso e dichiara assorbiti i restanti motivi;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accoltoe rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversacomposizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio dirinvio pregiudiziale davanti alla CGUE e del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 21 maggio 2026.Il Consigliere estensoreCesare TrapuzzanoLa PresidenteMilena Falaschi
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