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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 22 settembre 2026

Cassazione n. 25673/2026

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diGagliardo Maria, rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Veneto n.878/2019 depositata il 09/10/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/07/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza n. 878/2019, depositata il 9.10.2019, la CTR del Venetoaccoglieva l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso lasentenza n. 453/2017, con cui la CTP di Padova aveva accolto il ricorsoNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026proposto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avversol’avviso di accertamento catastale notificato in data 20.1.2016, relativo adun complesso immobiliare sito in Este, del quale l’Agenzia avevaconfermato il classamento nella categoria D/10 (agriturismo) come dadichiarazione Docfa dei contribuenti in data 22.1.2015, modificando peròla rendita proposta da 2.154,00 euro ad 8.320,00 euro, a seguito delladiversa valorizzazione del complesso immobiliare, da 107.700 euro a416.480 euro.La Corte regionale riteneva insussistente il vizio motivazionaledell’avviso riconosciuto invece dalla CTP, richiamando la giurisprudenza dilegittimità secondo cui, laddove l’attribuzione della rendita avvenga aseguito di procedura Docfa, l’obbligo di motivazione è soddisfatto conl’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi difatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio el’eventuale discrasia tra rendita proposta ed attribuita derivi da unavalutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, mentre, qualorala discrasia derivi non dalla stima del bene ma dalla divergentevalutazione degli elementi di fatto indicati dalla contribuente, è necessariauna valutazione più approfondita.

A tal proposito, con riferimento ai dueelementi di fatto che i contribuenti assumevano essere stati modificatidall’accertamento (ossia la consistenza dell’area di pertinenza, passata damq 310 a mq 782 e il raggruppamento di quattro ambienti diversidell’edificio principale, valorizzati separatamente dalla Docfa edomogeneamente in sede di accertamento, come “unico elemento”), ilgiudice d’appello rilevava che l’avviso risultava congruamente motivato.Ciò in quanto l’Agenzia, “nell’allegato 1 all’accertamento aveva precisatoche la superficie del lotto dichiarata dai contribuenti risultava carente (mq760 dichiarati, mq 782 accertati)” e che si trattava di un datoincontroverso, tant’è che anche la relazione tecnica prodotta in primogrado dagli stessi contribuenti riconosceva l’estensione del lotto pari a mqNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026782.

Inoltre, l’aver considerato, ai fini della valorizzazione del complessoimmobiliare, l’intera superficie del lotto e non solo l’area scoperta (senzal’area di sedime del fabbricato), costituiva una diretta conseguenza delcriterio di stima utilizzato per il fabbricato, indicato nell’allegato 1, ossiaquello del costo di costruzione, previsto dall’art. 28 del d.P.R. 1142/1949,criterio che “impone una valutazione separata dell’appezzamento diterreno edificabile sul quale il fabbricato insiste”; del pari, ilraggruppamento dei quattro ambienti di complessivi mq 646 “in un unicoelemento da valorizzare (denominato: sale polifunzionali/alloggi P.T.-hm3,50)” era giustificato dal suddetto criterio di stima del costo dicostruzione utilizzato, trattandosi di ambienti su due piani,inscindibilmente connessi, che condividevano impianti, strutture,copertura, pareti perimetrali e/o divisorie, relativamente ai quali non erapossibile né ragionevole prevedere un diverso costo di costruzione, tant’èche anche la precedente dichiarazione Docfa dei contribuenti aveva“utilizzato una valutazione riferita al totale dei mq sviluppati dai due pianidell’intero edificio (denominandolo: agriturismo), senza alcuna distinzionedi valorizzazione tra ambienti che lo compongono”.

Pertanto, la CTRaffermava che non poteva ritenersi che l’Agenzia avesse disatteso glielementi di fatto indicati dalla contribuente senza aver motivato in meritoe che anzi, da quanto risultava dall’avviso di accertamento completodell’allegato 1 (quest’ultimo non prodotto dai contribuenti ma solodall’Agenzia), la differenza tra la rendita attribuita e quella proposta con laDocfa era dovuta “ad una diversa valutazione sul valore economico deibeni”.

Con riferimento al merito della controversia (ossia alla valutazionedel complesso immobiliare e della correlata rendita), la CTR evidenziavache i contribuenti, rispetto alla precedente dichiarazione Docfa del maggio2004, con la nuova dichiarazione Docfa del gennaio 2015 avevano ridottoil valore del cespite da 333.600 a 107.700 euro e la relativa rendita da6.672 euro (che l’Agenzia non aveva in precedenza ritenuto di modificare)Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026a 2.154,00 euro (rendite entrambe riferite all’epoca censuaria1988/1989), senza fornire altra spiegazione se non quella dell’avvenutocrollo/demolizione di una tettoia di 30 mq, che evidentemente nongiustificava la riduzione del valore e della rendita a meno di 1/3 di quellidella precedente Docfa.

Rilevava altresì il giudice di appello che ilsopralluogo, di cui i contribuenti lamentavano l’omesso espletamento, nonera obbligatorio nel caso di procedura Docfa e che la sua mancanza nonescludeva “l’esistenza della stima diretta”, evidentemente effettuatadall’Ufficio sulla base degli elementi di fatto che erano desumibili daidocumenti a sua disposizione, ritenuti sufficienti (in particolare da quantoesposto nelle due dichiarazioni Docfa dei contribuenti).

Inoltre, secondoquanto evidenziato dalla CTR, i valori indicati nella Docfa a mq non eranovalidati da alcuna documentazione a supporto e la circostanza, riportatadai contribuenti a sostegno di tali valori, che il fabbricato in questionesarebbe un edificio rurale risalente al 1780 e ristrutturato sotto il vincolodella Sovrintendenza, non era idonea a superare il dato che i suddettivalori, riferiti al 1988/89, riportati al 2015, corrisponderebbero all’incirca a260 euro al mq, ossia al costo di costruzione di tettoie in legno o casetteda giardino e non al costo di costruzione di un edificio pregevole qualequello di specie.

Per contro l’Agenzia aveva rilevato, senza contestazioni dicontroparte, che il valore accertato di 450 euro al mq, riportato al 2015,corrispondeva a circa 900 euro al mq, ossia al costo di costruzione diappartamenti di tipo economico-popolare collocati in fabbricati intensivi,sicché la valutazione dell’accertamento in 450 euro a mq risultavafinanche prudenziale, considerato che non si trattava di un alloggio diedilizia economico-popolare e che aveva “pregevoli caratteristiche”,evidenziate anche sul sito internet dell’agriturismo.

A riscontro dellaragionevolezza del valore accertato, la sentenza evidenziava che ladichiarazione Docfa relativa ad altro agriturismo nel comune di CintoEuganeo, ultimato a maggio 2007, prodotta dall’Agenzia in primo grado,Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026proponeva un valore di 200 mq a metro cubo, sempre con riferimentoall’epoca censuaria 1988/1989, pari, rapportato al cespite oggetto dicausa, ad oltre 700 euro al mq.

La CTR affermava la congruità anche delvalore del terreno, proposto dai contribuenti in 50 euro al mq ed accertatopari a 150 euro al mq dall’Agenzia, consideratane l’ubicazione nel centrostorico della città, in prossimità del castello medievale e di un grandeparco a verde, rilevando che il valore accertato era corroborato sia dalprezziario per il calcolo della rendita catastale degli immobili adestinazione speciale e particolare elaborato dall’UTE di Padova nel 1996 emesso a disposizione degli ordini professionali, rientrando nella “forchetta”di valori relativa alle aree edificabili in zona centrale di Este, sia dallecompravendite, nel 2004 e nel 2007, di due terreni edificabili nel centro diEste, i cui valori al mq, pur considerando le diverse possibilità edificatoriee l’assenza di vincoli su detti terreni, erano di gran lunga superiori ai 150euro a mq attribuiti al terreno dei contribuenti.

Alla luce di tutte lesuesposte considerazioni la CTR riteneva il valore e la rendita attribuitidall’Agenzia prudenziali e convincenti, oltre che, peraltro, molto piùprossimi a quelli proposti dagli stessi contribuenti con la precedente Docfadel 2004.

Pertanto, la Corte regionale rigettava, nel contempo, l’appelloincidentale con cui i contribuenti, in caso di accoglimento dell’appelloprincipale, avevano chiesto l’annullamento dell’avviso per mancanza delsopralluogo e di stima diretta nonché, in subordine, per eccessività edincongruenza della rettifica operata.Avverso la sentenza della CTR proponevano ricorso per cassazioneClaudio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quali eredi diMaria Gagliardo.L’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso.I ricorrenti depositavano memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/20261.

Con il primo motivo di ricorso si deducono “Ex art. 360 n. 3 e n. 5c.p.c.-Violazione e falsa applicazione dell’art. 3 legge 241/1990, e dell’art.7 della legge 212/2000, che dispongono che gli atti amministratividebbono essere motivati – Contraddittoria e/o omessa motivazione circaun punto decisivo della controversia – Omesso esame circa un fattodecisivo per la controversia.”.I ricorrenti - premesso che, secondo l’orientamento della SupremaCorte, laddove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fattoindicati dalla contribuente, la motivazione dell’avviso deve essere piùapprofondita e specificare le differenze riscontrate - assumono che l’Ufficiosi sia discostato dagli elementi di fatto indicati nella Docfa, sia conriferimento all’area di pertinenza (indicata in 782 mq a fronte di 310 mqindicati dai contribuenti), che in relazione ai diversi quattro ambienti in cuiera stato suddiviso il manufatto, “sostituiti” con un unico ambienteomogeneo, definito “primo gruppo di locali”, senza chiarire il motivo delladivergente valutazione dell’estensione del lotto e senza motivare in meritoall’avvenuto raggruppamento, a fini estimativi, di quattro ambienti in ununico ambiente.

Evidenziano altresì i ricorrenti che l’allegato 1) all’avvisoimpugnato non indica gli immobili utilizzati a fini comparativi per laindividuazione dei valori unitari e che la CTR sembrava aver ritenuto chel’Agenzia delle Entrate avesse, comunque, giustificato in corso di causa“gli elementi fattuali rivisti…in sede di rettifica”, così consentendo unaillegittima motivazione postuma dell’atto.Orbene, va preliminarmente rilevato che le allegazioni fattuali svolteappaiono funzionali ad argomentare la inidoneità motivazionale dell’avvisodi accertamento, senza individuare nella parte espositiva, quanto alla“contraddittoria e/o omessa motivazione circa un punto decisivo dellacontroversia” e all’ “omesso esame circa un fatto decisivo per lacontroversia”, gli specifici profili della asserita contraddittorietà e/oomessa motivazione della sentenza e soprattutto senza individuare ilNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026“fatto decisivo”, in senso naturalistico, pretermesso, che avrebbe, oveesaminato, determinato una decisione diversa della controversia,evidenziandosi, a tal proposito, che lo specifico vizio previsto dall’art. 360,primo comma, n. 5), c.p.c., riformulato dall'art. 54 del d. l. n. 83/2012,convertito, con modificazione, dalla legge n. 134/2012, presupponel'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, ossia di unpreciso accadimento o di una precisa circostanza in senso storico -naturalistico, la cui esistenza risulti dalla sentenza o dagli atti processualiche hanno costituito oggetto di discussione tra le parti, avente caratteredecisivo (Cass., n. 13024/2022; Cass., n. 2961/2025; Cass., n.3562/2026).Ciò posto il motivo svolto, nel resto, è infondato.Va in merito preliminarmente rilevato che, secondo il consolidatoorientamento della giurisprudenza di legittimità, a cui si ritiene di dareseguito, in tema di classamento di immobili, ove l’attribuzione dellarendita catastale avvenga, come nel caso di specie, a seguito diavviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e dellaclasse attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente(misurazioni, planimetrie, grafici) non siano disattesi dall'Ufficio el'eventuale difformità tra la rendita proposta e quella attribuita derivi dauna diversa valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimielementi di fatto, mentre, nel caso in cui vi sia contestazione deglielementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita especificare le differenze riscontrate, sia per consentire il pieno esercizio deldiritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggettodell’eventuale contenzioso (v., tra le tante, Cass., n. 24608/2025; Cass.,n. 29754/2024; Cass., n. 20797/2024; Cass., n. 14029/2023).

L’obbligomotivazionale deve reputarsi assolto, dunque, quando il contribuente siastato posto nella condizione di conoscere la pretesa tributaria nei suoiNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026elementi essenziali, al fine di permettergli una contestazione, comeappunto accaduto nel caso in esame, giacché il requisito motivazionaleesige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi e oggettivi dellaposizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamentegiustificativi di essa per delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’enteimpositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi,affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardantil’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno allapretesa impositiva.

Pertanto, ai fini della validità della motivazione, nonrilevano neppure l’omessa allegazione di un documento o la mancataostensione dello stesso al contribuente se la motivazione, anche laddoveresa per relationem, sia comunque sufficiente, dovendosi distinguere ilpiano della motivazione dell’avviso di accertamento da quello della provadella pretesa impositiva e, conseguentemente, l’atto a cui l’avviso siriferisce dal documento che costituisce mezzo di prova da far valere nelprocesso (v.

Cass., n. 17668/2026; Cass., n. 8016/2024).

Nel caso dispecie, l’avviso è stato congruamente motivato, riportando, i datiidentificativi catastali, i dati di classamento e di rendita catastali proposticon la dichiarazione Docfa e quelli antecedenti, i nuovi dati relativi allarendita accertata dall’Ufficio, il criterio di stima (criterio di ricostruzione) ei valori unitari e complessivi delle porzioni del fabbricato nonché dell’interolotto utilizzati per il calcolo della rendita.

A tal proposito, questa Corte harimarcato che, laddove, come nel caso di specie, viene in rilievo la stimadiretta dell’unità immobiliare (ex art. 10, r.d.l. n. 652/1939; artt. 8 e 30del d.P.R. n. 1142/1949), quale presupposto e fondamento motivazionaledell’avviso di classamento, essa esplicita un giudizio sul valore economicodei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale lapresenza e l’adeguatezza, o non, della motivazione rilevano ai fini non giàdella legittimità dell’atto ma della attendibilità concreta del giudiziocennato e della verifica, in sede contenziosa, della bontà delle ragioniNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026oggetto della pretesa (v. 17886/2026; Cass., n. Cass., n. 17971/2018;Cass., n. 2268/2014).

In tal caso, in sostanza, si pone una questione dimera concludenza dimostrativa, contestabile in sede giudiziaria, ma non dicarenza motivazionale dell’atto.Va inoltre rilevato che la sentenza impugnata ha accertato in concretola idoneità motivazionale dell’avviso, secondo una specifica valutazioneoperata dal giudice di merito proprio con riferimento a quegli elementifattuali che i contribuenti hanno ritenuto “modificati” dall’Ufficio in sede diaccertamento.In particolare, con riferimento alla estensione del lotto, la sentenzaimpugnata afferma che l’avviso chiarisce che la superficie indicata daicontribuenti risultava “carente”, individuandola in 782 mq.

Tale, invero, èl’estensione attribuita all’ “area lotto” dall’avviso (vedi trascrizione delcontenuto dell’atto riportata nel ricorso), il quale, nell’applicare ilprocedimento di stima indiretta che utilizza il criterio del costo diricostruzione, dà pertanto conto di aver considerato l’estensione dell’interolotto e non l’estensione (parziale) di 310 mq attribuita nella dichiarazioneDocfa alla sola area pertinenziale (sicché nemmeno può ritenersi che siastato diversamente quantificato un medesimo “elemento fattuale”).Peraltro, come affermato dalla CTR e non contestato dagli odierniricorrenti, anche la relazione tecnica di parte riconosce che l’estensionedell’intero lotto è di 782 mq.

L’utilizzo di tale dato, come chiarito dallasentenza, trova effettivamente la necessaria implicita giustificazione, sottoil profilo motivazionale, nel tipo di criterio di stima utilizzato, ossia ilcriterio del costo di ricostruzione deprezzato, previsto dal procedimentoindiretto di cui all’art. 28, comma 2, del d.p.r. n. 1142/1949, con lespecificazioni di cui alla circolare n. 6/T del 30.11.2012 (e dal relativoAllegato Tecnico II), elevata a rango normativo in virtù del richiamooperato dall’art. 1, comma 244, della l. 190/2014 (cfr. Cass. n.23382/2022), la quale, nel riportare la formula da utilizzare per il calcoloNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026della rendita catastale nel caso di utilizzo di detto procedimento indiretto,stabilisce che il dato individuato nella formula come costo diproduzione (K) di un immobile è, in linea generale, costituito dalla sommadi: C1. valore del lotto (costituito dall’area coperta e delle aree scoperte,accessorie e pertinenziali); C2. costo di realizzazione a nuovo dellestrutture; C3. costo a nuovo degli impianti fissi; C4. spese tecnicherelative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo; C5. onericoncessori e di urbanizzazione; C6. oneri finanziari» (v. paragrafo 6 dellaCircolare citata).

La valutazione anche delle aree coperte e quindi dell’areadi sedime, oltre che delle aree scoperte, costituisce pertanto operazionenecessaria all’individuazione dell’elemento di calcolo costituito dal “valoredel lotto”, in quanto comprensivo, per espressa previsione normativa,delle aree scoperte e coperte (v. in motivazione Cass., n. 13814/2025 eCass., n. 29354/2025 sulla necessità che dall’avviso emerga il valore delsuolo, che non può quindi essere ricompreso in quello dei singoli corpi difabbrica, pronunce entrambe relative a fattispecie in cui era statoutilizzato, a fini estimativi, il suddetto criterio di ricostruzione, mentre lasentenza n. 23238/14 richiamata dai ricorrenti non affronta il tema dellavalutazione dell’estensione dell’intero lotto in caso di utilizzo di talecriterio, quale specificato dalla sopracitata Circolare).

Pertanto, l’utilizzo, afini estimativi, dell’intera estensione del lotto non necessita, nel caso inesame, di un’apposita motivazione.Con riferimento alla considerazione unitaria dei quattro vani valutatiinvece separatamente in sede di Docfa, va preliminarmente rilevato che,nel caso di specie, non è stata effettuata una modifica della renditaconseguente ad una rettifica dei vani catastali, ma l’Ufficio ha soloproceduto, ai fini della determinazione del costo di costruzione, ad unavalorizzazione unitaria di quattro ambienti preesistenti, i quali, peraltro,erano già stati valutati unitariamente dai contribuenti nella precedenteDocfa del 2004 (come evidenziato nella sentenza impugnata).

Posto cheNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026non c’è contestazione relativamente alla coincidenza dell’estensionecomplessiva dei suddetti quattro vani con la superficie (agli stessicorrispondente) valorizzata nell’avviso di accertamento (in cui si dà attoche su quella superficie insistono più “sale polifunzionali/alloggi”), lacensura non attiene, invero, al profilo della sussistenza della motivazionedell’avviso ma piuttosto al diverso profilo della non condivisione dellascelta di accorpamento operata a fini estimativi e quindi al merito dellastessa.Quanto sopra rilevato depone, inoltre, per la originaria sufficienzamotivazionale dell’atto, a prescindere dalle successive allegazioni edintegrazioni documentali dell’Agenzia.2.

Con il secondo motivo si deducono “Ex art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c.-Violazione e falsa applicazione dell’art. 30 e dell’art. 8 del DPR n.1142/1949, che dispone che la rendita catastale delle unità immobiliariindicate nell’art. 8 si accerta con stima diretta per ogni singola unità -Contraddittoria e/o omessa motivazione circa un punto decisivo dellacontroversia – Omesso esame circa un fatto decisivo per la controversia.”.I ricorrenti censurano l’assenza di una “stima diretta”, che tenga contodelle concrete specifiche caratteristiche dell’immobile, come prescrittodall’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949, trattandosi di un agriturismoricadente in categoria speciale D10.

Evidenziano, a tal fine, che, nel casodi specie, l’Ufficio aveva senza contestazioni proceduto a rideterminare larendita, senza effettuare alcun sopralluogo, solo sulla scorta della Docfapresentata dai contribuenti e dei dati desumibili dai Prontuari di settorenonché di una planimetria, così trascurando “di considerare le peculiaritàdell’area pertinenziale, del fabbricato e, all’interno di quest’ultimo, deidifferenti ambienti…applicando a ciascuno i medesimi costi di costruzioneper il biennio 88/89…”.Orbene, premesso che è pacifico che nella fattispecie in esame, ai finidella “stima diretta” non è necessario il sopralluogo (v.

Cass. n. 8529/19;Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026Cass., n. 20508/22; Cass., n. 6272/2025; Cass., n. 29354/2025; Cass., n.14630/2025), come espressamente affermato dalla CTR, che ha accertatola sussistenza della stima diretta, va evidentemente esclusa la contestataviolazione e falsa applicazione di legge.Posto che il sopracitato art. 30 stabilisce che le tariffe non sideterminano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8 del citato d.P.R.tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a talicategorie si accerta ugualmente «con stima diretta per ogni singolaunità».

In questo quadro, l’art. 1, comma 244, della legge 190/2014prevede che Nelle more dell'attuazione delle disposizioni relative allarevisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati,di cui all'articolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per glieffetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212,l'articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, conmodificazioni, dalla legge 11 agosto 1939 e successive modificazioni, siapplica secondo le istruzioni di cui alla Circolare dell’Agenzia del territorion.6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione dellarendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale eparticolare: profili tecnico-estimativi». [OSCURATO:PERSONA] dell’Agenzia delterritorio n. 6/E/2012, richiamata dal disposto di legge da ultimomenzionato, attualizza e precisa il quadro normativo di riferimento sopratratteggiato.

Per quanto qui interessa, la Circolare precisa, innanzitutto,che con la locuzione “stima diretta" si intende la stima effettuata inmaniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per iquali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, nonrisulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe.

In tale contesto, larendita catastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con“procedimento indiretto” .

In sostanza si richiede una stima che riguardi“direttamente” il singolo immobile, ossia una stima che utilizzi per ilcalcolo della rendita gli elementi che lo connotano in maniera specifica,Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026operazione che non si ha motivo di ritenere non avvenuta nel caso dispecie, come invece asserito dai ricorrenti sulla scorta di una presuntainsufficienza degli elementi a disposizione dell’Ufficio.

Premesso che i dueprecedenti richiamati dai contribuenti (Cass. n. 7410/05 e Cass. n.19215/12) a sostegno dell’assenza degli elementi necessari ad una stimadiretta non si riferiscono a fattispecie (quale quella in esame) in cui larendita contestata era stata rideterminata a seguito di dichiarazione Docfadel contribuente, nel caso di specie deve invero ritenersi che l’Ufficio fossea conoscenza delle specifiche caratteristiche dell’immobile, ai fini delladeterminazione della rendita, per esserne stato edotto mediante ben duedichiarazioni Docfa, nel 2004 e nel 2015 (con un’unica modificarappresentata nel 2015, costituita dalla demolizione di una tettoia di 30mq), proprio dai contribuenti, i quali, sulla scorta della “dettagliatadifferenziazione dei corpi di fabbrica contenuta in Do.C.Fa” (rimarcata inricorso) e quindi delle specifiche caratteristiche del cespite rappresentateall’Ufficio, hanno proposto una diversa rendita.

L’Ufficio inoltre ha dedottodi aver utilizzato descrizione e documentazione fotografica pubblicate sulweb dagli stessi contribuenti, a sostegno della ritenuta inutilità delsopralluogo.Ciò posto, la stima effettuata dall’Ufficio risulta aver differenziato lediverse porzioni di fabbricato descritte, di cui sono stati indicati lerispettive destinazioni e consistenze.

La circostanza che determinatecaratteristiche (diverse finiture, diverse dotazioni degli ambienti) nonsiano state ritenute significative ai fini estimativi è frutto di unavalutazione fattuale che non rende perciò stesso la stima direttainsussistente e che involge valutazioni di merito.Quanto alle ulteriori censure contenute nella intestazione del motivo,relative alla “contraddittoria e/o omessa motivazione circa un puntodecisivo della controversia” e all’ “omesso esame circa un fatto decisivoper la controversia”, come per il primo motivo, va rilevata la mancataNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026prospettazione, nella parte espositiva, degli specifici profili della asseritacontraddittorietà e/o omessa motivazione della sentenza, nonché laomessa individuazione del “fatto decisivo”, in senso naturalistico,pretermesso, che avrebbe determinato una decisione diversa dellacontroversia (v. sul punto (Cass., n. 13024/2022; Cass., n. 2961/2025;Cass., n. 3562/2026, sopra richiamate), tanto più che, ove lo si volesseindividuare nell’omesso sopralluogo, non si tratterebbe di fatto omesso mavalutato dalla sentenza e ritenuto correttamente irrilevante.3.

Con il terzo motivo si deducono “Ex art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c.-Violazione e falsa applicazione della legge n. 96 del 20.02.2006 art. 3 n. 3-Contraddittoria e/o omessa motivazione circa un punto decisivo dellacontroversia – Omesso esame circa un fatto decisivo per la controversia.”.Trattasi di plurimi profili di censura infondati e, in parte, inammissibili.Quanto alle dedotte carenza e contraddittorietà della motivazione dellasentenza impugnata, per aver evidenziato la ingiustificata riduzione,operata dai contribuenti, del valore del complesso immobiliare e dellarelativa rendita catastale, a fronte dell’unica differenza, rispetto allaprecedente Docfa, costituita dal crollo/demolizione di una tettoia aventeuna incidenza del tutto marginale, senza considerare, però, che l’Agenzianon solo non aveva adeguato il valore del cespite a quello dellaprecedente Docfa (già ritenuto congruo) ma nemmeno aveva procedutoad una seppur minima riduzione di valore per effetto del suddetto crollo,procedendo anzi ad un aumento senza alcuna giustificazione (con asseritaconseguente “nullità dell’avviso di accertamento”), va anzitutto rilevatoche la carenza e/o contraddittorietà della motivazione devono essere talida determinare la violazione del cd “minimo costituzionale”.

A talproposito, va rilevato che, come statuito dalle Sezioni Unite e più volteribadito da questa Corte, la riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5),c.p.c., disposta dall'art. 54 del d. l. n. 83/2012, convertito, conmodificazioni, dalla legge n. 134/2012, deve essere interpretata, alla luceNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 disp. prel. c.c., come riduzioneal “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione;pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l'anomalia motivazionale che sitramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quantotesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella mancanza assolutadi motivi sotto l'aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente,nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazioneperplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanzadel semplice difetto di sufficienza della motivazione (Cass., Sez.

Un., n.19881/2014; Cass., Sez.

Un., n. 8053/2014, Cass., n. 7090/2022; Cass.,n. 23580/2025).

Il giudice del merito, pertanto, non deve dar conto diogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè adiscutere ogni singolo elemento o ad argomentare sulla condivisibilità oconfutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, sufficiente, inbase all'art. 132, comma 2, n. 4), c.p.c., che esponga gli elementi in fattoe di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modoritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamenteesaminati, ma considerati sub valenti rispetto alle ragioni della decisione(cfr. Cass., n. 12732/2024; Cass., n. 3108/2022, che richiama Cass., n.12652/2020; Cass., n. 10937/2016; Cass., n. 12123/2013 e anche Cass.,19011/2017, Cass., n. 16056/2016; Cass., 18103/2021; Cass. n.23580/2025).Nel caso di specie, avendo la CTR ritenuto del tutto marginalel’incidenza del crollo/demolizione della tettoia – fatto pertanto valutato,con conseguente non configurabilità del vizio di cui all’art. 360, comma 1,n. 5, c.p.c. - non è ravvisabile alcuna insanabile contraddizione tra l’avereconsiderato detta sopravvenienza inidonea a giustificare la riduzione divalore del cespite proposta con la Docfa dai contribuenti e l’aver ritenutoNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026nel contempo sussistenti i presupposti per un aumento di tale valore.Invero, l’aumento operato dall’Ufficio non si pone in insanabile contrastocon la sopravvenienza del crollo/demolizione della tettoia, non solo per larilevata marginale incidenza di tale sopravvenienza sulla consistenza delfabbricato, ma anche alla luce della ulteriore parte motiva della sentenza,la quale, a giustificazione della congruità dell’aumento di valore operatodall’Ufficio, ha evidenziato che l’Agenzia “ha osservato, senza esserecontraddetta da controparte, che il valore accertato (E 450 al mq)riportato al 2015 corrisponde a circa E 900 al mq, ossia al costo dicostruzione di appartamenti di tipo economico-popolare collocati infabbricati intensivi”, per cui la valutazione del cespite era da ritenersifinanche prudenziale, considerate le pregevoli caratteristichedell’agriturismo (pubblicizzate a mezzo web dagli stessi proprietari) econsiderata la dichiarazione Docfa relativa ad altro agriturismo, cheproponeva una valutazione di 200 euro al metro cubo, pari ad oltre 700euro a mq rapportata all’altezza dell’edificio in questione.Quanto al secondo profilo di censura, relativo all’illegittimità dellasentenza d’appello laddove, per la stima del fabbricato, ha ritenuto“legittimo e applicabile il prezziario per il calcolo della rendita catastaledegli immobili a destinazione speciale elaborato dall’Ufficio TecnicoErariale di Padova nel 1996, che trova applicazione per gli alberghi, manon per gli agriturismi” e non ha ritenuto ragionevole stabilire un diversocosto di costruzione tra parti (i 4 ambienti individuati nella Docfa) “di ununico corpo di fabbrica su due piani, inscindibilmente connesse traloro…che condividono impianti, strutture, copertura, pareti perimetrali e/odivisorie”, sebbene si tratti di locali aventi diversa destinazione d’uso ediverso grado di rifinitura, va anzitutto rilevato che la questioneconcernente la dedotta violazione dell’art. 3 n. 3 della l. 96/2006, laddovestabilisce l’assimilabilità dei locali ad uso agriturismo, ad ogni effetto, alleabitazioni rurali, non risulta affrontata dalla sentenza impugnata.

La CTR,Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026invero, nemmeno fa riferimento all’utilizzo del prezziario UTE di Padovadel 1996 in relazione al fabbricato (a p. 9 della sentenza detto prezziarioviene menzionato per argomentare la congruità della stima del terreno,con riferimento alla “forchetta di valori, minimo-massimo per mq,né i ricorrenti deducono in quali atti del giudizio di merito sia statacontestata specificamente l’illegittimità dell’utilizzo di detto prezziario inquanto relativo agli alberghi.

Essendo una questione non trattata nellasentenza impugnata, sussisteva l’onere per i ricorrenti, onde non incorrerenell'inammissibilità per novità della censura, non solo di allegarel'avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito maanche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, diindicare l’atto del giudizio precedente contenente tale deduzione (Cass., n.3473/2025; Cass., n. 20585/2023; Cass., n. 35885/2022; Cass., n.8362/2022; Cass., n. 40984/2021).

Detto onere non è stato adempiuto,con conseguente inammissibilità della denunciata violazione di legge.Quanto agli ulteriori profili di censura svolti nel medesimo motivo, varilevato che viene dedotta l’illegittimità della sentenza d’appello per averritenuto congruo il valore di 150 euro al mq attribuito al terreno, “sullabase che detto valore risulta confermato dal prezziario per il calcolo dellarendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolareelaborata dall’[OSCURATO:PERSONA] di Padova nel 1996 che riguardanogli immobili adibiti ad Albergo” e “in base alla considerazione che dettovalore sarebbe emerso dagli atti relativi alle compravendite di due terreniedificabili in centro ad Este”, nonché per aver stimato, oltre all’area dipertinenza, anche l’area di sedime del fabbricato (alla quale non sarebbepossibile attribuire un valore autonomo).

Si censura, inoltre, l’utilizzo,quale parametro di stima del suolo, dei due atti di compravendita deiterreni al centro di Este menzionati dalla sentenza impugnata, per i qualisarebbe possibile il recupero dell’intero volume esistente, diversamenteNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026che per il cespite oggetto di causa e si contesta che l’Ufficio abbia desunto”il valore di due “terreni edificati” da un rapporto tra la superficie ed ilprezzo di vendita, …poiché il valore commerciale di un edificio destinatoalla demolizione o a un piano di recupero si deve basare sulla cubaturarealizzabile e non sulla superficie”.

Si sottolinea, infine, che il pianoregolatore consente, per gli immobili utilizzati quale parametro, lacreazione di unità residenziali e commerciali di diversa altezza esuperficie, mentre i vincoli gravanti sull’immobile oggetto di causa nerendono svantaggioso il recupero e che l’area pertinenziale del fabbricatoè costituita da una striscia destinata a verde privato, vincolata dallaSoprintendenza e neppure potenzialmente edificabile, con conseguentecongruità del valore (30 euro a mq) attribuitole dal perito di parte sullascorta dei “prezzari di Agenzie del Territorio, quali Brescia e Vercelli”(rientrante nella percentuale di incidenza del costo dell’area sul costo delfabbricato, prevista dall’allegato II della Circolare n. 6/2012).Orbene, con riferimento al terreno, va anzitutto rilevato che lasentenza, al fine di argomentare la congruità della stima, fa riferimentoalla “forchetta” di valori, minimo-massimo a mq, attribuibili alle areeedificabili in zona centrale di Este (e non agli alberghi).

Quanto all’utilizzo,ai fini della determinazione della rendita, dell’intera area di sedime, ilgiudice del merito ha chiarito, come sopra già rilevato nell’esame delprimo motivo di ricorso, che si tratta di una diretta necessariaconseguenza dell’utilizzo del criterio di ricostruzione (come avallato dallarecente condivisibile giurisprudenza di legittimità sopra richiamata).In ogni caso, si tratta di un complesso di censure sulla affidabilità econcludenza dei dati probatori utilizzati dal giudice del merito, involgenti lavalutazione di elementi fattuali (anche per quanto attiene allavalorizzazione unitaria ed omogenea, a fini estimativi, dei 4 localiindividuati nella Docfa), perciò non suscettibili di essere ricondotte alparadigma di cui all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., nella accezione sopraNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026precisata, né di integrare un vizio di violazione di legge.

A tal proposito, vaevidenziato che, con la proposizione del ricorso per cassazione, ilricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone unodifforme, l'apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall'analisidegli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso chel'apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato dilegittimità, dal momento che, nell'ambito di quest'ultimo, non è conferito ilpotere di riesaminare e valutare il merito della causa (v, tra le altre,Cass., n. 4151/2025; Cass. n. 32505/2023; Cass., S.U., n. 34476/2019;Cass., n. 9097/2017; Cass., n. 29404/2017).Inoltre, i rilievi svolti non risultano comunque idonei a giustificare unastima inferiore a quella operata dall’Ufficio, considerata la non contestatacorrispondenza del costo di costruzione come accertato a quello di alloggidi edilizia economico-popolare, senz’altro di minor pregio del cespite inesame, circostanza, invero, avvalorante la maggior congruità della stimadell’Ufficio rispetto a quella effettuata dai contribuenti.Il ricorso va, pertanto, rigettato.Le spese del giudizio seguono la soccombenza dei ricorrenti.

P.Q.Mrigetta il ricorso;condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio,che liquida in 4.305,00 euro per compensi professionali, oltre alle speseprenotate a debito;ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovutoper il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, sedovuto.Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 07/07/2026.Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
diGagliardo Maria, rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Veneto n.878/2019 depositata il 09/10/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/07/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza n. 878/2019, depositata il 9.10.2019, la CTR del Venetoaccoglieva l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate avverso lasentenza n. 453/2017, con cui la CTP di Padova aveva accolto il ricorsoNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026proposto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avversol’avviso di accertamento catastale notificato in data 20.1.2016, relativo adun complesso immobiliare sito in Este, del quale l’Agenzia avevaconfermato il classamento nella categoria D/10 (agriturismo) come dadichiarazione Docfa dei contribuenti in data 22.1.2015, modificando peròla rendita proposta da 2.154,00 euro ad 8.320,00 euro, a seguito delladiversa valorizzazione del complesso immobiliare, da 107.700 euro a416.480 euro.La Corte regionale riteneva insussistente il vizio motivazionaledell’avviso riconosciuto invece dalla CTP, richiamando la giurisprudenza dilegittimità secondo cui, laddove l’attribuzione della rendita avvenga aseguito di procedura Docfa, l’obbligo di motivazione è soddisfatto conl’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi difatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio el’eventuale discrasia tra rendita proposta ed attribuita derivi da unavalutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, mentre, qualorala discrasia derivi non dalla stima del bene ma dalla divergentevalutazione degli elementi di fatto indicati dalla contribuente, è necessariauna valutazione più approfondita. A tal proposito, con riferimento ai dueelementi di fatto che i contribuenti assumevano essere stati modificatidall’accertamento (ossia la consistenza dell’area di pertinenza, passata damq 310 a mq 782 e il raggruppamento di quattro ambienti diversidell’edificio principale, valorizzati separatamente dalla Docfa edomogeneamente in sede di accertamento, come “unico elemento”), ilgiudice d’appello rilevava che l’avviso risultava congruamente motivato.Ciò in quanto l’Agenzia, “nell’allegato 1 all’accertamento aveva precisatoche la superficie del lotto dichiarata dai contribuenti risultava carente (mq760 dichiarati, mq 782 accertati)” e che si trattava di un datoincontroverso, tant’è che anche la relazione tecnica prodotta in primogrado dagli stessi contribuenti riconosceva l’estensione del lotto pari a mqNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026782. Inoltre, l’aver considerato, ai fini della valorizzazione del complessoimmobiliare, l’intera superficie del lotto e non solo l’area scoperta (senzal’area di sedime del fabbricato), costituiva una diretta conseguenza delcriterio di stima utilizzato per il fabbricato, indicato nell’allegato 1, ossiaquello del costo di costruzione, previsto dall’art. 28 del d.P.R. 1142/1949,criterio che “impone una valutazione separata dell’appezzamento diterreno edificabile sul quale il fabbricato insiste”; del pari, ilraggruppamento dei quattro ambienti di complessivi mq 646 “in un unicoelemento da valorizzare (denominato: sale polifunzionali/alloggi P.T.-hm3,50)” era giustificato dal suddetto criterio di stima del costo dicostruzione utilizzato, trattandosi di ambienti su due piani,inscindibilmente connessi, che condividevano impianti, strutture,copertura, pareti perimetrali e/o divisorie, relativamente ai quali non erapossibile né ragionevole prevedere un diverso costo di costruzione, tant’èche anche la precedente dichiarazione Docfa dei contribuenti aveva“utilizzato una valutazione riferita al totale dei mq sviluppati dai due pianidell’intero edificio (denominandolo: agriturismo), senza alcuna distinzionedi valorizzazione tra ambienti che lo compongono”. Pertanto, la CTRaffermava che non poteva ritenersi che l’Agenzia avesse disatteso glielementi di fatto indicati dalla contribuente senza aver motivato in meritoe che anzi, da quanto risultava dall’avviso di accertamento completodell’allegato 1 (quest’ultimo non prodotto dai contribuenti ma solodall’Agenzia), la differenza tra la rendita attribuita e quella proposta con laDocfa era dovuta “ad una diversa valutazione sul valore economico deibeni”. Con riferimento al merito della controversia (ossia alla valutazionedel complesso immobiliare e della correlata rendita), la CTR evidenziavache i contribuenti, rispetto alla precedente dichiarazione Docfa del maggio2004, con la nuova dichiarazione Docfa del gennaio 2015 avevano ridottoil valore del cespite da 333.600 a 107.700 euro e la relativa rendita da6.672 euro (che l’Agenzia non aveva in precedenza ritenuto di modificare)Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026a 2.154,00 euro (rendite entrambe riferite all’epoca censuaria1988/1989), senza fornire altra spiegazione se non quella dell’avvenutocrollo/demolizione di una tettoia di 30 mq, che evidentemente nongiustificava la riduzione del valore e della rendita a meno di 1/3 di quellidella precedente Docfa. Rilevava altresì il giudice di appello che ilsopralluogo, di cui i contribuenti lamentavano l’omesso espletamento, nonera obbligatorio nel caso di procedura Docfa e che la sua mancanza nonescludeva “l’esistenza della stima diretta”, evidentemente effettuatadall’Ufficio sulla base degli elementi di fatto che erano desumibili daidocumenti a sua disposizione, ritenuti sufficienti (in particolare da quantoesposto nelle due dichiarazioni Docfa dei contribuenti). Inoltre, secondoquanto evidenziato dalla CTR, i valori indicati nella Docfa a mq non eranovalidati da alcuna documentazione a supporto e la circostanza, riportatadai contribuenti a sostegno di tali valori, che il fabbricato in questionesarebbe un edificio rurale risalente al 1780 e ristrutturato sotto il vincolodella Sovrintendenza, non era idonea a superare il dato che i suddettivalori, riferiti al 1988/89, riportati al 2015, corrisponderebbero all’incirca a260 euro al mq, ossia al costo di costruzione di tettoie in legno o casetteda giardino e non al costo di costruzione di un edificio pregevole qualequello di specie. Per contro l’Agenzia aveva rilevato, senza contestazioni dicontroparte, che il valore accertato di 450 euro al mq, riportato al 2015,corrispondeva a circa 900 euro al mq, ossia al costo di costruzione diappartamenti di tipo economico-popolare collocati in fabbricati intensivi,sicché la valutazione dell’accertamento in 450 euro a mq risultavafinanche prudenziale, considerato che non si trattava di un alloggio diedilizia economico-popolare e che aveva “pregevoli caratteristiche”,evidenziate anche sul sito internet dell’agriturismo. A riscontro dellaragionevolezza del valore accertato, la sentenza evidenziava che ladichiarazione Docfa relativa ad altro agriturismo nel comune di CintoEuganeo, ultimato a maggio 2007, prodotta dall’Agenzia in primo grado,Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026proponeva un valore di 200 mq a metro cubo, sempre con riferimentoall’epoca censuaria 1988/1989, pari, rapportato al cespite oggetto dicausa, ad oltre 700 euro al mq. La CTR affermava la congruità anche delvalore del terreno, proposto dai contribuenti in 50 euro al mq ed accertatopari a 150 euro al mq dall’Agenzia, consideratane l’ubicazione nel centrostorico della città, in prossimità del castello medievale e di un grandeparco a verde, rilevando che il valore accertato era corroborato sia dalprezziario per il calcolo della rendita catastale degli immobili adestinazione speciale e particolare elaborato dall’UTE di Padova nel 1996 emesso a disposizione degli ordini professionali, rientrando nella “forchetta”di valori relativa alle aree edificabili in zona centrale di Este, sia dallecompravendite, nel 2004 e nel 2007, di due terreni edificabili nel centro diEste, i cui valori al mq, pur considerando le diverse possibilità edificatoriee l’assenza di vincoli su detti terreni, erano di gran lunga superiori ai 150euro a mq attribuiti al terreno dei contribuenti. Alla luce di tutte lesuesposte considerazioni la CTR riteneva il valore e la rendita attribuitidall’Agenzia prudenziali e convincenti, oltre che, peraltro, molto piùprossimi a quelli proposti dagli stessi contribuenti con la precedente Docfadel 2004. Pertanto, la Corte regionale rigettava, nel contempo, l’appelloincidentale con cui i contribuenti, in caso di accoglimento dell’appelloprincipale, avevano chiesto l’annullamento dell’avviso per mancanza delsopralluogo e di stima diretta nonché, in subordine, per eccessività edincongruenza della rettifica operata.Avverso la sentenza della CTR proponevano ricorso per cassazioneClaudio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quali eredi diMaria Gagliardo.L’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso.I ricorrenti depositavano memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/20261. Con il primo motivo di ricorso si deducono “Ex art. 360 n. 3 e n. 5c.p.c.-Violazione e falsa applicazione dell’art. 3 legge 241/1990, e dell’art.7 della legge 212/2000, che dispongono che gli atti amministratividebbono essere motivati – Contraddittoria e/o omessa motivazione circaun punto decisivo della controversia – Omesso esame circa un fattodecisivo per la controversia.”.I ricorrenti - premesso che, secondo l’orientamento della SupremaCorte, laddove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fattoindicati dalla contribuente, la motivazione dell’avviso deve essere piùapprofondita e specificare le differenze riscontrate - assumono che l’Ufficiosi sia discostato dagli elementi di fatto indicati nella Docfa, sia conriferimento all’area di pertinenza (indicata in 782 mq a fronte di 310 mqindicati dai contribuenti), che in relazione ai diversi quattro ambienti in cuiera stato suddiviso il manufatto, “sostituiti” con un unico ambienteomogeneo, definito “primo gruppo di locali”, senza chiarire il motivo delladivergente valutazione dell’estensione del lotto e senza motivare in meritoall’avvenuto raggruppamento, a fini estimativi, di quattro ambienti in ununico ambiente. Evidenziano altresì i ricorrenti che l’allegato 1) all’avvisoimpugnato non indica gli immobili utilizzati a fini comparativi per laindividuazione dei valori unitari e che la CTR sembrava aver ritenuto chel’Agenzia delle Entrate avesse, comunque, giustificato in corso di causa“gli elementi fattuali rivisti…in sede di rettifica”, così consentendo unaillegittima motivazione postuma dell’atto.Orbene, va preliminarmente rilevato che le allegazioni fattuali svolteappaiono funzionali ad argomentare la inidoneità motivazionale dell’avvisodi accertamento, senza individuare nella parte espositiva, quanto alla“contraddittoria e/o omessa motivazione circa un punto decisivo dellacontroversia” e all’ “omesso esame circa un fatto decisivo per lacontroversia”, gli specifici profili della asserita contraddittorietà e/oomessa motivazione della sentenza e soprattutto senza individuare ilNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026“fatto decisivo”, in senso naturalistico, pretermesso, che avrebbe, oveesaminato, determinato una decisione diversa della controversia,evidenziandosi, a tal proposito, che lo specifico vizio previsto dall’art. 360,primo comma, n. 5), c.p.c., riformulato dall'art. 54 del d. l. n. 83/2012,convertito, con modificazione, dalla legge n. 134/2012, presupponel'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, ossia di unpreciso accadimento o di una precisa circostanza in senso storico -naturalistico, la cui esistenza risulti dalla sentenza o dagli atti processualiche hanno costituito oggetto di discussione tra le parti, avente caratteredecisivo (Cass., n. 13024/2022; Cass., n. 2961/2025; Cass., n.3562/2026).Ciò posto il motivo svolto, nel resto, è infondato.Va in merito preliminarmente rilevato che, secondo il consolidatoorientamento della giurisprudenza di legittimità, a cui si ritiene di dareseguito, in tema di classamento di immobili, ove l’attribuzione dellarendita catastale avvenga, come nel caso di specie, a seguito diavviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e dellaclasse attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente(misurazioni, planimetrie, grafici) non siano disattesi dall'Ufficio el'eventuale difformità tra la rendita proposta e quella attribuita derivi dauna diversa valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimielementi di fatto, mentre, nel caso in cui vi sia contestazione deglielementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita especificare le differenze riscontrate, sia per consentire il pieno esercizio deldiritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggettodell’eventuale contenzioso (v., tra le tante, Cass., n. 24608/2025; Cass.,n. 29754/2024; Cass., n. 20797/2024; Cass., n. 14029/2023). L’obbligomotivazionale deve reputarsi assolto, dunque, quando il contribuente siastato posto nella condizione di conoscere la pretesa tributaria nei suoiNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026elementi essenziali, al fine di permettergli una contestazione, comeappunto accaduto nel caso in esame, giacché il requisito motivazionaleesige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi e oggettivi dellaposizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamentegiustificativi di essa per delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’enteimpositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi,affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardantil’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno allapretesa impositiva. Pertanto, ai fini della validità della motivazione, nonrilevano neppure l’omessa allegazione di un documento o la mancataostensione dello stesso al contribuente se la motivazione, anche laddoveresa per relationem, sia comunque sufficiente, dovendosi distinguere ilpiano della motivazione dell’avviso di accertamento da quello della provadella pretesa impositiva e, conseguentemente, l’atto a cui l’avviso siriferisce dal documento che costituisce mezzo di prova da far valere nelprocesso (v. Cass., n. 17668/2026; Cass., n. 8016/2024). Nel caso dispecie, l’avviso è stato congruamente motivato, riportando, i datiidentificativi catastali, i dati di classamento e di rendita catastali proposticon la dichiarazione Docfa e quelli antecedenti, i nuovi dati relativi allarendita accertata dall’Ufficio, il criterio di stima (criterio di ricostruzione) ei valori unitari e complessivi delle porzioni del fabbricato nonché dell’interolotto utilizzati per il calcolo della rendita. A tal proposito, questa Corte harimarcato che, laddove, come nel caso di specie, viene in rilievo la stimadiretta dell’unità immobiliare (ex art. 10, r.d.l. n. 652/1939; artt. 8 e 30del d.P.R. n. 1142/1949), quale presupposto e fondamento motivazionaledell’avviso di classamento, essa esplicita un giudizio sul valore economicodei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale lapresenza e l’adeguatezza, o non, della motivazione rilevano ai fini non giàdella legittimità dell’atto ma della attendibilità concreta del giudiziocennato e della verifica, in sede contenziosa, della bontà delle ragioniNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026oggetto della pretesa (v. 17886/2026; Cass., n. Cass., n. 17971/2018;Cass., n. 2268/2014). In tal caso, in sostanza, si pone una questione dimera concludenza dimostrativa, contestabile in sede giudiziaria, ma non dicarenza motivazionale dell’atto.Va inoltre rilevato che la sentenza impugnata ha accertato in concretola idoneità motivazionale dell’avviso, secondo una specifica valutazioneoperata dal giudice di merito proprio con riferimento a quegli elementifattuali che i contribuenti hanno ritenuto “modificati” dall’Ufficio in sede diaccertamento.In particolare, con riferimento alla estensione del lotto, la sentenzaimpugnata afferma che l’avviso chiarisce che la superficie indicata daicontribuenti risultava “carente”, individuandola in 782 mq. Tale, invero, èl’estensione attribuita all’ “area lotto” dall’avviso (vedi trascrizione delcontenuto dell’atto riportata nel ricorso), il quale, nell’applicare ilprocedimento di stima indiretta che utilizza il criterio del costo diricostruzione, dà pertanto conto di aver considerato l’estensione dell’interolotto e non l’estensione (parziale) di 310 mq attribuita nella dichiarazioneDocfa alla sola area pertinenziale (sicché nemmeno può ritenersi che siastato diversamente quantificato un medesimo “elemento fattuale”).Peraltro, come affermato dalla CTR e non contestato dagli odierniricorrenti, anche la relazione tecnica di parte riconosce che l’estensionedell’intero lotto è di 782 mq. L’utilizzo di tale dato, come chiarito dallasentenza, trova effettivamente la necessaria implicita giustificazione, sottoil profilo motivazionale, nel tipo di criterio di stima utilizzato, ossia ilcriterio del costo di ricostruzione deprezzato, previsto dal procedimentoindiretto di cui all’art. 28, comma 2, del d.p.r. n. 1142/1949, con lespecificazioni di cui alla circolare n. 6/T del 30.11.2012 (e dal relativoAllegato Tecnico II), elevata a rango normativo in virtù del richiamooperato dall’art. 1, comma 244, della l. 190/2014 (cfr. Cass. n.23382/2022), la quale, nel riportare la formula da utilizzare per il calcoloNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026della rendita catastale nel caso di utilizzo di detto procedimento indiretto,stabilisce che il dato individuato nella formula come costo diproduzione (K) di un immobile è, in linea generale, costituito dalla sommadi: C1. valore del lotto (costituito dall’area coperta e delle aree scoperte,accessorie e pertinenziali); C2. costo di realizzazione a nuovo dellestrutture; C3. costo a nuovo degli impianti fissi; C4. spese tecnicherelative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo; C5. onericoncessori e di urbanizzazione; C6. oneri finanziari» (v. paragrafo 6 dellaCircolare citata). La valutazione anche delle aree coperte e quindi dell’areadi sedime, oltre che delle aree scoperte, costituisce pertanto operazionenecessaria all’individuazione dell’elemento di calcolo costituito dal “valoredel lotto”, in quanto comprensivo, per espressa previsione normativa,delle aree scoperte e coperte (v. in motivazione Cass., n. 13814/2025 eCass., n. 29354/2025 sulla necessità che dall’avviso emerga il valore delsuolo, che non può quindi essere ricompreso in quello dei singoli corpi difabbrica, pronunce entrambe relative a fattispecie in cui era statoutilizzato, a fini estimativi, il suddetto criterio di ricostruzione, mentre lasentenza n. 23238/14 richiamata dai ricorrenti non affronta il tema dellavalutazione dell’estensione dell’intero lotto in caso di utilizzo di talecriterio, quale specificato dalla sopracitata Circolare). Pertanto, l’utilizzo, afini estimativi, dell’intera estensione del lotto non necessita, nel caso inesame, di un’apposita motivazione.Con riferimento alla considerazione unitaria dei quattro vani valutatiinvece separatamente in sede di Docfa, va preliminarmente rilevato che,nel caso di specie, non è stata effettuata una modifica della renditaconseguente ad una rettifica dei vani catastali, ma l’Ufficio ha soloproceduto, ai fini della determinazione del costo di costruzione, ad unavalorizzazione unitaria di quattro ambienti preesistenti, i quali, peraltro,erano già stati valutati unitariamente dai contribuenti nella precedenteDocfa del 2004 (come evidenziato nella sentenza impugnata). Posto cheNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026non c’è contestazione relativamente alla coincidenza dell’estensionecomplessiva dei suddetti quattro vani con la superficie (agli stessicorrispondente) valorizzata nell’avviso di accertamento (in cui si dà attoche su quella superficie insistono più “sale polifunzionali/alloggi”), lacensura non attiene, invero, al profilo della sussistenza della motivazionedell’avviso ma piuttosto al diverso profilo della non condivisione dellascelta di accorpamento operata a fini estimativi e quindi al merito dellastessa.Quanto sopra rilevato depone, inoltre, per la originaria sufficienzamotivazionale dell’atto, a prescindere dalle successive allegazioni edintegrazioni documentali dell’Agenzia.2. Con il secondo motivo si deducono “Ex art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c.-Violazione e falsa applicazione dell’art. 30 e dell’art. 8 del DPR n.1142/1949, che dispone che la rendita catastale delle unità immobiliariindicate nell’art. 8 si accerta con stima diretta per ogni singola unità -Contraddittoria e/o omessa motivazione circa un punto decisivo dellacontroversia – Omesso esame circa un fatto decisivo per la controversia.”.I ricorrenti censurano l’assenza di una “stima diretta”, che tenga contodelle concrete specifiche caratteristiche dell’immobile, come prescrittodall’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949, trattandosi di un agriturismoricadente in categoria speciale D10. Evidenziano, a tal fine, che, nel casodi specie, l’Ufficio aveva senza contestazioni proceduto a rideterminare larendita, senza effettuare alcun sopralluogo, solo sulla scorta della Docfapresentata dai contribuenti e dei dati desumibili dai Prontuari di settorenonché di una planimetria, così trascurando “di considerare le peculiaritàdell’area pertinenziale, del fabbricato e, all’interno di quest’ultimo, deidifferenti ambienti…applicando a ciascuno i medesimi costi di costruzioneper il biennio 88/89…”.Orbene, premesso che è pacifico che nella fattispecie in esame, ai finidella “stima diretta” non è necessario il sopralluogo (v. Cass. n. 8529/19;Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026Cass., n. 20508/22; Cass., n. 6272/2025; Cass., n. 29354/2025; Cass., n.14630/2025), come espressamente affermato dalla CTR, che ha accertatola sussistenza della stima diretta, va evidentemente esclusa la contestataviolazione e falsa applicazione di legge.Posto che il sopracitato art. 30 stabilisce che le tariffe non sideterminano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8 del citato d.P.R.tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a talicategorie si accerta ugualmente «con stima diretta per ogni singolaunità». In questo quadro, l’art. 1, comma 244, della legge 190/2014prevede che Nelle more dell'attuazione delle disposizioni relative allarevisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati,di cui all'articolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per glieffetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212,l'articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, conmodificazioni, dalla legge 11 agosto 1939 e successive modificazioni, siapplica secondo le istruzioni di cui alla Circolare dell’Agenzia del territorion.6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione dellarendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale eparticolare: profili tecnico-estimativi». [OSCURATO:PERSONA] dell’Agenzia delterritorio n. 6/E/2012, richiamata dal disposto di legge da ultimomenzionato, attualizza e precisa il quadro normativo di riferimento sopratratteggiato. Per quanto qui interessa, la Circolare precisa, innanzitutto,che con la locuzione “stima diretta" si intende la stima effettuata inmaniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per iquali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, nonrisulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, larendita catastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con“procedimento indiretto” . In sostanza si richiede una stima che riguardi“direttamente” il singolo immobile, ossia una stima che utilizzi per ilcalcolo della rendita gli elementi che lo connotano in maniera specifica,Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026operazione che non si ha motivo di ritenere non avvenuta nel caso dispecie, come invece asserito dai ricorrenti sulla scorta di una presuntainsufficienza degli elementi a disposizione dell’Ufficio. Premesso che i dueprecedenti richiamati dai contribuenti (Cass. n. 7410/05 e Cass. n.19215/12) a sostegno dell’assenza degli elementi necessari ad una stimadiretta non si riferiscono a fattispecie (quale quella in esame) in cui larendita contestata era stata rideterminata a seguito di dichiarazione Docfadel contribuente, nel caso di specie deve invero ritenersi che l’Ufficio fossea conoscenza delle specifiche caratteristiche dell’immobile, ai fini delladeterminazione della rendita, per esserne stato edotto mediante ben duedichiarazioni Docfa, nel 2004 e nel 2015 (con un’unica modificarappresentata nel 2015, costituita dalla demolizione di una tettoia di 30mq), proprio dai contribuenti, i quali, sulla scorta della “dettagliatadifferenziazione dei corpi di fabbrica contenuta in Do.C.Fa” (rimarcata inricorso) e quindi delle specifiche caratteristiche del cespite rappresentateall’Ufficio, hanno proposto una diversa rendita. L’Ufficio inoltre ha dedottodi aver utilizzato descrizione e documentazione fotografica pubblicate sulweb dagli stessi contribuenti, a sostegno della ritenuta inutilità delsopralluogo.Ciò posto, la stima effettuata dall’Ufficio risulta aver differenziato lediverse porzioni di fabbricato descritte, di cui sono stati indicati lerispettive destinazioni e consistenze. La circostanza che determinatecaratteristiche (diverse finiture, diverse dotazioni degli ambienti) nonsiano state ritenute significative ai fini estimativi è frutto di unavalutazione fattuale che non rende perciò stesso la stima direttainsussistente e che involge valutazioni di merito.Quanto alle ulteriori censure contenute nella intestazione del motivo,relative alla “contraddittoria e/o omessa motivazione circa un puntodecisivo della controversia” e all’ “omesso esame circa un fatto decisivoper la controversia”, come per il primo motivo, va rilevata la mancataNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026prospettazione, nella parte espositiva, degli specifici profili della asseritacontraddittorietà e/o omessa motivazione della sentenza, nonché laomessa individuazione del “fatto decisivo”, in senso naturalistico,pretermesso, che avrebbe determinato una decisione diversa dellacontroversia (v. sul punto (Cass., n. 13024/2022; Cass., n. 2961/2025;Cass., n. 3562/2026, sopra richiamate), tanto più che, ove lo si volesseindividuare nell’omesso sopralluogo, non si tratterebbe di fatto omesso mavalutato dalla sentenza e ritenuto correttamente irrilevante.3. Con il terzo motivo si deducono “Ex art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c.-Violazione e falsa applicazione della legge n. 96 del 20.02.2006 art. 3 n. 3-Contraddittoria e/o omessa motivazione circa un punto decisivo dellacontroversia – Omesso esame circa un fatto decisivo per la controversia.”.Trattasi di plurimi profili di censura infondati e, in parte, inammissibili.Quanto alle dedotte carenza e contraddittorietà della motivazione dellasentenza impugnata, per aver evidenziato la ingiustificata riduzione,operata dai contribuenti, del valore del complesso immobiliare e dellarelativa rendita catastale, a fronte dell’unica differenza, rispetto allaprecedente Docfa, costituita dal crollo/demolizione di una tettoia aventeuna incidenza del tutto marginale, senza considerare, però, che l’Agenzianon solo non aveva adeguato il valore del cespite a quello dellaprecedente Docfa (già ritenuto congruo) ma nemmeno aveva procedutoad una seppur minima riduzione di valore per effetto del suddetto crollo,procedendo anzi ad un aumento senza alcuna giustificazione (con asseritaconseguente “nullità dell’avviso di accertamento”), va anzitutto rilevatoche la carenza e/o contraddittorietà della motivazione devono essere talida determinare la violazione del cd “minimo costituzionale”. A talproposito, va rilevato che, come statuito dalle Sezioni Unite e più volteribadito da questa Corte, la riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5),c.p.c., disposta dall'art. 54 del d. l. n. 83/2012, convertito, conmodificazioni, dalla legge n. 134/2012, deve essere interpretata, alla luceNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 disp. prel. c.c., come riduzioneal “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione;pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l'anomalia motivazionale che sitramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quantotesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella mancanza assolutadi motivi sotto l'aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente,nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazioneperplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanzadel semplice difetto di sufficienza della motivazione (Cass., Sez. Un., n.19881/2014; Cass., Sez. Un., n. 8053/2014, Cass., n. 7090/2022; Cass.,n. 23580/2025). Il giudice del merito, pertanto, non deve dar conto diogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè adiscutere ogni singolo elemento o ad argomentare sulla condivisibilità oconfutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, sufficiente, inbase all'art. 132, comma 2, n. 4), c.p.c., che esponga gli elementi in fattoe di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modoritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamenteesaminati, ma considerati sub valenti rispetto alle ragioni della decisione(cfr. Cass., n. 12732/2024; Cass., n. 3108/2022, che richiama Cass., n.12652/2020; Cass., n. 10937/2016; Cass., n. 12123/2013 e anche Cass.,19011/2017, Cass., n. 16056/2016; Cass., 18103/2021; Cass. n.23580/2025).Nel caso di specie, avendo la CTR ritenuto del tutto marginalel’incidenza del crollo/demolizione della tettoia – fatto pertanto valutato,con conseguente non configurabilità del vizio di cui all’art. 360, comma 1,n. 5, c.p.c. - non è ravvisabile alcuna insanabile contraddizione tra l’avereconsiderato detta sopravvenienza inidonea a giustificare la riduzione divalore del cespite proposta con la Docfa dai contribuenti e l’aver ritenutoNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026nel contempo sussistenti i presupposti per un aumento di tale valore.Invero, l’aumento operato dall’Ufficio non si pone in insanabile contrastocon la sopravvenienza del crollo/demolizione della tettoia, non solo per larilevata marginale incidenza di tale sopravvenienza sulla consistenza delfabbricato, ma anche alla luce della ulteriore parte motiva della sentenza,la quale, a giustificazione della congruità dell’aumento di valore operatodall’Ufficio, ha evidenziato che l’Agenzia “ha osservato, senza esserecontraddetta da controparte, che il valore accertato (E 450 al mq)riportato al 2015 corrisponde a circa E 900 al mq, ossia al costo dicostruzione di appartamenti di tipo economico-popolare collocati infabbricati intensivi”, per cui la valutazione del cespite era da ritenersifinanche prudenziale, considerate le pregevoli caratteristichedell’agriturismo (pubblicizzate a mezzo web dagli stessi proprietari) econsiderata la dichiarazione Docfa relativa ad altro agriturismo, cheproponeva una valutazione di 200 euro al metro cubo, pari ad oltre 700euro a mq rapportata all’altezza dell’edificio in questione.Quanto al secondo profilo di censura, relativo all’illegittimità dellasentenza d’appello laddove, per la stima del fabbricato, ha ritenuto“legittimo e applicabile il prezziario per il calcolo della rendita catastaledegli immobili a destinazione speciale elaborato dall’Ufficio TecnicoErariale di Padova nel 1996, che trova applicazione per gli alberghi, manon per gli agriturismi” e non ha ritenuto ragionevole stabilire un diversocosto di costruzione tra parti (i 4 ambienti individuati nella Docfa) “di ununico corpo di fabbrica su due piani, inscindibilmente connesse traloro…che condividono impianti, strutture, copertura, pareti perimetrali e/odivisorie”, sebbene si tratti di locali aventi diversa destinazione d’uso ediverso grado di rifinitura, va anzitutto rilevato che la questioneconcernente la dedotta violazione dell’art. 3 n. 3 della l. 96/2006, laddovestabilisce l’assimilabilità dei locali ad uso agriturismo, ad ogni effetto, alleabitazioni rurali, non risulta affrontata dalla sentenza impugnata. La CTR,Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026invero, nemmeno fa riferimento all’utilizzo del prezziario UTE di Padovadel 1996 in relazione al fabbricato (a p. 9 della sentenza detto prezziarioviene menzionato per argomentare la congruità della stima del terreno,con riferimento alla “forchetta di valori, minimo-massimo per mq,né i ricorrenti deducono in quali atti del giudizio di merito sia statacontestata specificamente l’illegittimità dell’utilizzo di detto prezziario inquanto relativo agli alberghi. Essendo una questione non trattata nellasentenza impugnata, sussisteva l’onere per i ricorrenti, onde non incorrerenell'inammissibilità per novità della censura, non solo di allegarel'avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito maanche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, diindicare l’atto del giudizio precedente contenente tale deduzione (Cass., n.3473/2025; Cass., n. 20585/2023; Cass., n. 35885/2022; Cass., n.8362/2022; Cass., n. 40984/2021). Detto onere non è stato adempiuto,con conseguente inammissibilità della denunciata violazione di legge.Quanto agli ulteriori profili di censura svolti nel medesimo motivo, varilevato che viene dedotta l’illegittimità della sentenza d’appello per averritenuto congruo il valore di 150 euro al mq attribuito al terreno, “sullabase che detto valore risulta confermato dal prezziario per il calcolo dellarendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolareelaborata dall’[OSCURATO:PERSONA] di Padova nel 1996 che riguardanogli immobili adibiti ad Albergo” e “in base alla considerazione che dettovalore sarebbe emerso dagli atti relativi alle compravendite di due terreniedificabili in centro ad Este”, nonché per aver stimato, oltre all’area dipertinenza, anche l’area di sedime del fabbricato (alla quale non sarebbepossibile attribuire un valore autonomo). Si censura, inoltre, l’utilizzo,quale parametro di stima del suolo, dei due atti di compravendita deiterreni al centro di Este menzionati dalla sentenza impugnata, per i qualisarebbe possibile il recupero dell’intero volume esistente, diversamenteNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026che per il cespite oggetto di causa e si contesta che l’Ufficio abbia desunto”il valore di due “terreni edificati” da un rapporto tra la superficie ed ilprezzo di vendita, …poiché il valore commerciale di un edificio destinatoalla demolizione o a un piano di recupero si deve basare sulla cubaturarealizzabile e non sulla superficie”. Si sottolinea, infine, che il pianoregolatore consente, per gli immobili utilizzati quale parametro, lacreazione di unità residenziali e commerciali di diversa altezza esuperficie, mentre i vincoli gravanti sull’immobile oggetto di causa nerendono svantaggioso il recupero e che l’area pertinenziale del fabbricatoè costituita da una striscia destinata a verde privato, vincolata dallaSoprintendenza e neppure potenzialmente edificabile, con conseguentecongruità del valore (30 euro a mq) attribuitole dal perito di parte sullascorta dei “prezzari di Agenzie del Territorio, quali Brescia e Vercelli”(rientrante nella percentuale di incidenza del costo dell’area sul costo delfabbricato, prevista dall’allegato II della Circolare n. 6/2012).Orbene, con riferimento al terreno, va anzitutto rilevato che lasentenza, al fine di argomentare la congruità della stima, fa riferimentoalla “forchetta” di valori, minimo-massimo a mq, attribuibili alle areeedificabili in zona centrale di Este (e non agli alberghi). Quanto all’utilizzo,ai fini della determinazione della rendita, dell’intera area di sedime, ilgiudice del merito ha chiarito, come sopra già rilevato nell’esame delprimo motivo di ricorso, che si tratta di una diretta necessariaconseguenza dell’utilizzo del criterio di ricostruzione (come avallato dallarecente condivisibile giurisprudenza di legittimità sopra richiamata).In ogni caso, si tratta di un complesso di censure sulla affidabilità econcludenza dei dati probatori utilizzati dal giudice del merito, involgenti lavalutazione di elementi fattuali (anche per quanto attiene allavalorizzazione unitaria ed omogenea, a fini estimativi, dei 4 localiindividuati nella Docfa), perciò non suscettibili di essere ricondotte alparadigma di cui all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., nella accezione sopraNumero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026precisata, né di integrare un vizio di violazione di legge. A tal proposito, vaevidenziato che, con la proposizione del ricorso per cassazione, ilricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone unodifforme, l'apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall'analisidegli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso chel'apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato dilegittimità, dal momento che, nell'ambito di quest'ultimo, non è conferito ilpotere di riesaminare e valutare il merito della causa (v, tra le altre,Cass., n. 4151/2025; Cass. n. 32505/2023; Cass., S.U., n. 34476/2019;Cass., n. 9097/2017; Cass., n. 29404/2017).Inoltre, i rilievi svolti non risultano comunque idonei a giustificare unastima inferiore a quella operata dall’Ufficio, considerata la non contestatacorrispondenza del costo di costruzione come accertato a quello di alloggidi edilizia economico-popolare, senz’altro di minor pregio del cespite inesame, circostanza, invero, avvalorante la maggior congruità della stimadell’Ufficio rispetto a quella effettuata dai contribuenti.Il ricorso va, pertanto, rigettato.Le spese del giudizio seguono la soccombenza dei ricorrenti. P.Q.Mrigetta il ricorso;condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio,che liquida in 4.305,00 euro per compensi professionali, oltre alle speseprenotate a debito;ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovutoper il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, sedovuto.Numero registro generale 14902/2020Numero sezionale 5349/2026Numero di raccolta generale 25673/2026Data pubblicazione 22/09/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 07/07/2026.Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 25673/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris