Cassazione n. 04067/2026

iato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 27038/2022R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.(già [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.), in persona del legale rappresentante pro tempore [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesadagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difes o dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente - [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza del la Corte d’appello di Lecce - sezione distaccata di Taranton. 201/2022, depositata il 6 giugno 2022 ; udita la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] nella pubblica udienza del 27 gennaio 2026; sentito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], il quale ha chiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile; sentito l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per la ricorrente, il quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. (che in corso di giudizio ha mutato la propria denominazione sociale in [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.) convenne [OSCURATO:PERSONA] innanzi al Tribunale di Taranto, onde sentir pronunziare nei suoi confronti sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione a sei contratti preliminari resi fra le parti fra il 5 maggio 2007 e il 13 dicembre 2008, aventi ad oggetto il trasferimento di quote di multiproprietà alberghiera, oltre al risarcimento del danno. L’attrice dedusse che il convenuto, promissario acquirente, si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo. Il Tribunale respinse la domanda. 2. Il successivo appello diBizzi Hotel seguì identica sorte. Con la sentenza indicata in epigrafe, la Corte d’Appello di Lecce- sezione distaccata di Taranto - ritenne decisivo, con assorbimento di ogni altra questione dedotta, il fatto che la società non avesse dato prova di aver adempiuto alla sua obbligazione di trasferire la proprietà libera da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ciò che impediva la pronunzia di una sentenza produttiva degli effetti deicontratti non conclus i . 3. Tale decisioneè stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA] con ricorso per cassazione affidato a tre motivi ; l’intimato ha resistito con controricorso. Il 17 febbraio 2025 il Consigliere delegato della Sezione II Civile ha formulato proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.; la ricorrente ha depositato istanza di decisione ed è stata così fissata udienza pubblica per la discussione, in prossimità della quale la ricorrente ha depositato memoria. Il Pubblico Ministero ha depositato le proprie conclusioni scritte. La ricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’udienza. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo, la ricorrente denunzia violazione degli artt. 2932 c.c. e 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, convertito nella l. n. 122 del 2010. La sentenza impugnata è censurata nella parte in cui ha ritenuto ostativo all’accoglimento della domanda di esecuzione dei preliminari il fatto che la promittente venditrice non avesse dimostrato che i beni venduti erano liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Ad avviso della ricorrente, in particolare, la Corte d’appello avrebbe errato nell’applicazione, alla fattispecie in esame,dell’art. 2932,secondo comma, c.c. Infatti, contrariamente a quanto accade nel caso di inadempimento del compratore,il trasferimento della proprietà da parte del venditore non potrebbe giuridicamente aver luogo senza la cooperazione della controparte , che si realizza con la manifestazione del consenso in sede di stipula del definitivo. La stess a disposizione , in ogni caso, consente poi che, in alternativa all’esecuzione della controprestazione, la parte che agisce per l’adempimento dell’obbligo a contrarre «ne faccia offerta nei modi di legge»; e la ricorrente deduce di aver assolto a tale onere alternativo mediante gli inviti a concludere il definitivo da lei rivoltial promissario acquirente. 2. Quest’ultima circostanza costituisce il fondamento anche delsecondo mezzo di ricorso, con il quale è denunzia to l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Infatti, trascurando di considerare gli inviti alla stipula rivolti al promissario acquirente, la Corte d’appello avrebbe omesso di esaminare, fra i relativi allegati, la bozza del contratto definitivo redatta dal notaio incaricato, nella quale si afferma va espressamente che i beni oggetto di compravendita erano liberi da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli. 3. Con il terzo motivo, infine, nuovamente deducendo l’omesso esame di un fatto decisivo, la ricorrente osserva che la sentenza impugnata ha ritenuto che il promissario acquirente avesse contestato il suo inadempimento, quando invece tale eccezionenon era mai stata sollevata dal Bottiglione nel giudizio di primo grado. 4.Il primo motivo è fondato. La Corte d’appello ha motivato la decisione impugnata affermando che la ricorrente non ha dato prova di aver eseguito la sua controprestazione, in specie quanto allagaranzia – dovuta ex lege e per regolamento contrattuale – del la libertà dei beni venduti da vincoli pregiudizievoli. Invero, nel subordinare l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita all’esecuzione o all’offerta della controprestazione, l’art. 2932, comma secondo, c.c. enuncia una regola destinata a conformarsi diversamente a seconda che l’attore sia il promittente venditore o il promissario acquirente. In quest’ultima ipotesi(che certamente ricorre con maggiore frequenza), la parte che agisce per l’adempimento dell’obbligo a contrarre deve offrire il pagamento del corrispettivo all’atto del definitivo, ovvero entro il termine previsto per la sua esigibilità; conseguentemente, l’accesso alla tutela in forma specifica richiede la prova di tale offerta edella relativa disponibilità. Poiché, invece, la prestazione del promittente alienante consiste nella conclusione del contratto traslativo, l’offerta si concreta nell’invito alla stipula del definitivo rivolto al promissario acquirente. Ne deriva che, in questo caso, la parte che agisce per l’esecuzione in forma specifica non è tenuta a fornire prove ulteriori, e in particolare a dimostrare che il bene immobile promesso in vendita è libero da vincoli; ciò, quantomeno, in assenza di specifiche contestazioni da parte del promissario acquirente, il quale si rifiuti di stipulare il definitivo proprio in ragione dell’esistenza di tali vincoli. L’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli, infatti, non osta ex se alla realizzazione dell’interesse a contrarre del promissario acquirente. Anche in questo caso, infatti, a quest’ultimo è riconosciuta la possibilità di dare esecuzione al contratto preliminare, ovvero di agire ex art. 2932 c.c.; a tal fine, la domanda di esecuzione può contenere la richiesta al giudice di fissare termini e condizioni di pagamento idonee a consentire un acquisto garantito (Cass.26/11/2015, n. 23683), eventualmente prescrivendo che parte del corrispettivosia impiegata per la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli (Cass. 28/3/2024, n. 8442; Cass. 9/2/2011, n. 3176). Pertanto, il promittente venditore che agisce per l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare non è tenuto a dar la prova dell’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sul bene, salvo che ciò non costituisca ragione del rifiuto a stipulare il definitivo da parte del promissario acquirente, a ciò invitato. Così rilevato un primo vizio della decisione impugnata, la stessa evidenzia poi un ulteriore profilo di erroneità nell’applicazione della disciplina regolatrice del rapporto. La Corte d’appello, infatti, muove dall’assunto secondo cui «[a]i sensi del comma 2 dell’art. 2932 c.c., in tema di adempimento specifico di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la domanda non può essere accolta se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione, se la stessa è esigibile» (pag. 3 sentenza impugnata); ma in ciò trascura il fatto che la norma evocata pone, come alternativa all’esecuzione della prestazione, la sua «offerta nei modi di legge». Ove correttamente applicata, pertanto, la norma in questione avrebbe reso necessaria la considerazione dei numerosi inviti a stipulare il definitivo – pacifici e documentati – rivolti al promissario acquirente dalla promittente venditrice, al cui esame la Corte d’appello si è invece sottratta. 5. Sulla base di tali rilievi, il primo motivo va ritenutofondato e comporta l’accoglimento del ricorso, con logico assorbimento delle restanti censure. La sentenza impugnata è cassata con rinvio al giudice a quo, il quale, in diversa composizione, provvederà al riesame della vicenda alla luce degli indicati principii di diritto, liquidando altresì le spese del presente giudizio. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso in relazione al primo motivo, assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte d’appello di Lecce – s