Cassazione n. 22161/2026

o e difeso dall'[OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Puglian. 3401/2024 depositata il 10/10/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. La vicenda ha preso avvio da un contratto preliminare dicompravendita immobiliare stipulato il 20 luglio 2007 tra [OSCURATO:PERSONA],quale promissaria venditrice, e la società [OSCURATO:SOCIETA]., qualepromissaria acquirente, avente ad oggetto alcuni fondi rustici e unNumero registro generale 7018/2025Numero sezionale 5159/2026Numero di raccolta generale 22161/2026Data pubblicazione 28/06/2026fabbricato siti nel Comune di [OSCURATO:PERSONA]. A seguito del mancatoperfezionamento del contratto definitivo, la controversia tra le parti è statadefinita in sede civile con la sentenza n. 1548 del 31 ottobre 2019 delTribunale di Brindisi, resa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., con la quale èstato disposto il trasferimento della proprietà degli immobili in favore dellasocietà promissaria acquirente, subordinando tuttavia espressamentel’efficacia traslativa al previo pagamento del prezzo pattuito, pari a euro150.000, da effettuarsi entro novanta giorni dal passaggio in giudicato dellasentenza.2. Poiché il prezzo non è stato corrisposto dalla società acquirente, lacontribuente, unitamente agli altri coeredi, ha promosso un ulterioregiudizio dinanzi al Tribunale di Brindisi, conclusosi con l’ordinanza n. 1467del 3 settembre 2021, con la quale è stata dichiarata la risoluzione perinadempimento delle obbligazioni nascenti dalla sentenza n. 1548/2019;tale provvedimento è passato in giudicato il 5 novembre 2021.3. Successivamente, con atto pubblico del 24 marzo 2022, lacontribuente ha alienato i medesimi immobili a un diverso acquirente,corrispondendo la relativa imposta di registro in misura proporzionalesull’unico trasferimento effettivamente realizzatosi.4. Nelle more, l’Agenzia delle Entrate ha notificato alla sig.ra [OSCURATO:PERSONA],in data 28 maggio 2022, l’avviso di liquidazione n.2019/001/SC/000001548/0/001, con il quale sono state richieste, in viasolidale alle parti del giudizio civile, le imposte di registro, ipotecaria ecatastale per complessivi euro 22.800, in relazione alla sentenza n.1548/2019 del Tribunale di Brindisi. Avverso tale atto la contribuente haproposto ricorso dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado diBrindisi, deducendo l’insussistenza del presupposto impositivo in mancanzadell’effettivo trasferimento del bene e, in subordine, il diritto al rimborso aisensi dell’art. 77 del d.P.R. n. 131 del 1986. [Numero registro generale 7018/2025Numero sezionale 5159/2026Numero di raccolta generale 22161/2026Data pubblicazione 28/06/20265. Con sentenza n. 242 del 2023, pubblicata il 3 luglio 2023, la Cortedi Giustizia Tributaria di primo grado di Brindisi ha rigettato il ricorso,ritenendo legittima la tassazione in misura proporzionale della sentenza exart. 2932 c.p., sul presupposto che la condizione del pagamento del prezzodovesse qualificarsi come meramente potestativa e, pertanto, irrilevante aifini fiscali ai sensi dell’art. 27, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986.6. Avverso tale decisione la contribuente ha proposto appello,deducendo l’erroneità della sentenza di primo grado sia con riferimento allaritenuta sussistenza del presupposto impositivo per l’imposta proporzionaledi registro, sia con riferimento all’omessa pronuncia sulla domanda dirimborso.7. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Puglia, consentenza n. 3401/23/24, depositata il 10 ottobre 2024, ha accolto l’appelloe, in riforma della decisione impugnata, ha annullato l’avviso di liquidazione.Il giudice di appello ha ritenuto che la sentenza civile che subordina iltrasferimento immobiliare al previo pagamento del prezzo siaassoggettabile a imposta di registro solo al verificarsi di tale evento, nonpotendo la condizione essere qualificata come meramente potestativaquando la decisione di adempiere dipende da una valutazione complessa diinteressi e dal rilevante importo del corrispettivo; ha quindi escluso che, inassenza del pagamento del prezzo, si fosse realizzato il presuppostoimpositivo, dichiarando assorbita la questione del rimborso e compensandole spese del doppio grado.8. Avverso la suddetta sentenza di gravame l’Agenzia delle Entrate haproposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistitocon controricorso parte contribuente.9. Successivamente ambedue le parti hanno depositato memoriaillustrativa.Numero registro generale 7018/2025Numero sezionale 5159/2026Numero di raccolta generale 22161/2026Data pubblicazione 28/06/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. La parte controricorrente ha sollevato in via preliminare profili diinammissibilità del ricorso per cassazione, deducendo che le censuredell’Agenzia delle Entrate, pur formalmente prospettate come violazioni dilegge ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., si risolvono in realtàin una contestazione dell’accertamento di fatto compiuto dal giudice dimerito, con particolare riferimento alla qualificazione della condizioneapposta alla sentenza ex art. 2932 c.c. e alla valutazione della nonrealizzazione del presupposto impositivo.L’eccezione è priva di pregio. La applicazione della misuraproporzionale o fissa in relazione alla qualificazione della condizione intermini di potestatività è questione di diritto, come tale sindacabile in sededi legittimità.2. Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’articolo2932 c.c. e dell’articolo 27 del D.P.R. n. 131 del 1986 in relazione all’articolo360, primo comma, n. 3) c.p.c.Con tale motivo l’Agenzia delle Entrate censura la sentenza della Cortedi giustizia tributaria di secondo grado della Puglia nella parte in cui haritenuto che la sentenza civile ex art. 2932 c.c., la quale subordini iltrasferimento della proprietà di un immobile al previo pagamento delprezzo, sia assoggettabile all’imposta di registro in misura fissa e solo alverificarsi di tale evento, escludendo l’applicazione dell’art. 27, comma 3,del d.P.R. n. 131 del 1986. Secondo la ricorrente, il giudice di meritoavrebbe erroneamente aderito a un orientamento giurisprudenzialesuperato, laddove la giurisprudenza di legittimità oggi largamenteprevalente qualifica la condizione del pagamento del prezzo comecondizione meramente potestativa dipendente dalla volontà dell’acquirente,con la conseguenza che l’atto deve essere tassato in misura proporzionalesin dal momento della sua registrazione, ai sensi dell’art. 27, comma 3, delTUR. L’Agenzia richiama pronunce della Corte di cassazione che affermanoNumero registro generale 7018/2025Numero sezionale 5159/2026Numero di raccolta generale 22161/2026Data pubblicazione 28/06/2026come la sentenza ex art. 2932 c.c., ancorché subordinata al pagamento delcorrispettivo e anche se non definitiva, produca un assetto economico-giuridico equivalente a quello di un atto traslativo immediatamente efficace,rendendo fiscalmente irrilevante il mancato pagamento del prezzo,trattandosi di evento rimesso al mero arbitrio del promissario acquirente.In tale prospettiva, la sentenza impugnata avrebbe dunque violato sia l’art.2932 c.c., sia l’art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, applicando indebitamentel’imposta in misura fissa anziché proporzionale.2.1. A tale motivo resiste la contribuente, la quale, nel controricorso,ne contesta radicalmente la fondatezza, evidenziando come la Corteterritoriale abbia correttamente escluso la natura meramente potestativadella condizione di pagamento del prezzo, valorizzando il fatto che ladecisione dell’acquirente di non adempiere non sia stata frutto di meroarbitrio, ma si sia collocata nell’ambito di un sinallagma contrattualecomplesso, culminato in un accertato inadempimento e nella successivarisoluzione giudiziale del rapporto. La resistente sottolinea che, nel casoconcreto, il trasferimento immobiliare non si è mai perfezionato, essendostato definitivamente revocato per effetto dell’ordinanza del Tribunale diBrindisi passata in giudicato, e che l’unico trasferimento effettivo è quellosuccessivamente intervenuto in favore di terzi, sul quale l’impostaproporzionale è stata regolarmente assolta. Ne consegue che assoggettarea imposta proporzionale anche la sentenza ex art. 2932 c.c. risolta perinadempimento significherebbe colpire fiscalmente un’operazioneeconomica inesistente, in violazione dei principi di capacità contributiva e diuguaglianza. La controricorrente richiama, inoltre, un diverso orientamentodella giurisprudenza di legittimità, secondo cui la condizione non èmeramente potestativa quando il pagamento del prezzo dipende davalutazioni economiche complesse e da interessi apprezzabili, e ribadisceche l’accertamento compiuto dal giudice di merito sul punto integra unavalutazione di fatto non sindacabile in sede di legittimitàNumero registro generale 7018/2025Numero sezionale 5159/2026Numero di raccolta generale 22161/2026Data pubblicazione 28/06/20262.2. Il motivo è fondato.2.3. Questa Corte ha chiarito che in materia d'imposta di registro, lasentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di unimmobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente alpagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionalee non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazionel'art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sonoconsiderati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano,in virtù di condizione meramente potestativa, dalla mera volontàdell'acquirente, ovvero, nella specie, dall'iniziativa unilaterale delpromittente acquirente (Cass. 06/06/2018, n. 14470 (Rv. 649206 - 01);Cass. 29/04/2022, n. 13705 (Rv. 664501 - 01)).Stante la incontestata circostanza di fatto, consegue che il motivo vaaccolto, essendo la fattispecie speculare a quella di cui al principio di dirittosopra indicato.2.4. Quanto alla compensazione, la stessa viene invocata solo in sededi memoria deve rilevarsi che la stessa non ha costituito motivo di ricorso,sicché la domanda deve ritenersi inammissibile ove formulata solo in sededi memoria (Cass. 27/08/2020, n. 17893 (Rv. 658757 - 01)).2.5. In tale fattispecie, peraltro, questa Corte si è da tempo orientataa sostenere che la sentenza avente quale contenuto l'accertamentodell'avvenuta stipulazione di un contratto di trasferimento oneroso dellaproprietà di un immobile, in quanto accertamento di diritto a contenutopatrimoniale, è soggetta all'imposta proporzionale (v. Cass. n. 8745-02)anche prima che la stessa sia divenuta irrevocabile, in base al dispostodel D.P.R. n. 131 del 1986, art. 37 e salvo il diritto al rimborso (e non allacompensazione) riconosciuto al contribuente ai sensi dell'art. 77 dellostesso d.P.R. in caso di successiva sentenza di riforma passata in giudicatoNumero registro generale 7018/2025Numero sezionale 5159/2026Numero di raccolta generale 22161/2026Data pubblicazione 28/06/2026(v. Cass. n. 6943/01; Cass n. 21055/2025; Cass. 2852/25; Cass.8164/20243; Cass. 8544/2014).2.6. In conclusione, per quanto detto sopra, il motivo merita dunqueaccoglimento.2.7. Pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata vacassata e la causa, non necessitando di accertamenti, può essere decisa nelmerito con il rigetto dell'originario ricorso della società contribuente che, inquanto infondato, non merita di essere accolto2.8. Le spese seguono la soccombenza sono liquidate nella misuraindicata in dispositivo. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e decidendo nelmerito rigetta l’originario ricorso della parte contribuente;Condanna parte controricorrente al pagamento delle spese, che liquida peril giudizio di merito di primo grado in euro 3.000,00, per il giudizio di meritodi secondo grado in euro 3.400,00, e per il giudizio di legittimità in euro3.000,00 per compensi oltre alle spese prenotate a debito.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25/06/2026.Il PresidenteMilena Balsamo