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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 1 luglio 2026

Cassazione n. 22597/2026

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on domiciliazione digitale ex lege;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] S.P.A. (già [OSCURATO:PERSONA] S.P.A. eprima ancora [OSCURATO:PERSONA] S.P.A.), in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domiciliazione digitale ex lege;-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026SILVESTRI PIERLUIGI;-intimato-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 404/2024,depositata il 12/03/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/6/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Dopo avere acquistato all’asta un immobile stimato dal signorPierluigi Silvestri nella sua qualità di geometra, la signora [OSCURATO:PERSONA],sospettando di aver pagato un prezzo non corrispondente al suo valore,promuoveva accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., all’esitodel quale il C.T.U. riscontrava, rispetto alla stima emergente dalla perizia,difformità in ordine a superficie, caratteristiche strutturali e condizioni delfabbricato, quantificando una sopravvalutazione pari ad euro 41.000,00.Sulla base di tali risultanze, la Carli agiva ex art. 702 bis c.p.c.dinanzi al Tribunale di Massa, convenendo il professionista e chiedendonela condanna al risarcimento del danno, sull’assunto che l’erroneità dellaperizia, soprattutto con riguardo alla potenzialità edificatoria, avesse incisosul valore attribuito al bene e sul prezzo di aggiudicazione.Nel giudizio veniva chiamata in manleva la compagnia assicuratricedel professionista.Si costituiva il convenuto contestando la domanda e reiterando lachiamata in manleva della propria assicurazione società [OSCURATO:SOCIETA]., la quale, costituitasi, chiedeva il rigetto tanto delladomanda principale quanto della domanda di garanzia.Nel corso dell’istruzione, a seguito di una prima proposta conciliativanon accettata dalla Carli, il giudice, convertito il rito, disponeva il rinnovoNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026della C.T.U., affidandola ad altro ausiliario che accertava una significativadifformità della situazione reale del fabbricato rispetto a quella descrittanella perizia originaria, quanto alla consistenza, alla potenzialitàedificatoria e all’omissione di rilevanti carenze strutturali e difformitàedilizie, e quantificava la differenza tra valore stimato e valore effettivo ineuro 78.000,00.Il Tribunale, con sentenza n. 76/2021, accoglieva parzialmente ladomanda attorea, liquidando in via equitativa il danno nella misura di euro19.500,00, accoglieva la domanda di manleva del convenuto nei confrontidella compagnia assicuratrice e poneva a carico dell’attrice parzialmente lespese di lite, sul presupposto dell’accoglimento della domanda in misurainferiore rispetto alla proposta conciliativa formulata in corso di causa,nonché per intero quelle della C.T.U.Avverso tale decisione proponeva appello la Carli.[OSCURATO:PERSONA] e la compagnia assicuratrice resistevano, eccependo invia preliminare l’inammissibilità dell’appello e domandando, nel merito, ilrigetto dello stesso.La Corte d’Appello di Genova, con sentenza n. 404/2024, depositatail 12 marzo 2024, ha rigettato il gravame, confermando la decisione diprimo grado e condannando l’appellante alla rifusione delle spese delgiudizio.In particolare, la Corte territoriale ha:– qualificato il pregiudizio lamentato come perdita di chance, ravvisandonella condotta del professionista un elemento perturbatore incidente sullarappresentazione del bene e, quindi, sulla partecipazione all’asta;– ritenuto tuttavia che l’attrice non avesse assolto l’onere di dimostrareche, in presenza di una corretta stima e di un minor prezzo a base d’asta,avrebbe potuto conseguire l’aggiudicazione del bene ad un prezzoinferiore;– valorizzato, ai fini della liquidazione equitativa, l’incertezza in ordine alleNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026dinamiche concorsuali della gara, osservando che : a) un minor prezzobase avrebbe potuto incrementare il numero dei partecipanti edeterminare, per effetto della competizione, un aumento dell’offertafinale; b) non si poteva prescindere dalla circostanza che l’attrice avevapreviamente visionato l’immobile e aveva comunque ritenuto congrual’offerta formulata, significativamente superiore al valore stimato, anche infunzione della prospettata operazione economica di valorizzazione delbene;– attribuito rilievo alla circostanza che l’immobile fosse stato comunqueaggiudicato ad un prezzo superiore alla base d’asta nonché alla possibilitàche l’offerta fosse stata formulata secondo criteri autonomi rispetto allastima;– ritenuto congrua, alla luce di tali elementi, la liquidazione del dannooperata dal primo giudice nella misura pari ad un quarto della differenzastimata dal C.T.U.;– rilevato che, a fronte della accertata esistenza del danno evento,difettava la prova del danno conseguenza, non essendo stato dimostratoche la Carli avrebbe conseguito l’aggiudicazione ad un prezzo inferiore ovela base d’asta fosse stata correttamente determinata;– confermato la statuizione sulle spese di lite, reputando applicabile l’art.91 c.p.c. in ragione del rifiuto, ritenuto non giustificato, della propostaconciliativa iniziale, atteso che l’importo definitivamente riconosciutorisultava inferiore a quello offerto e osservando che la propostaconciliativa ex art. 185-bis c.p.c. non è soggetta ad obbligo dimotivazione, sicché il suo rifiuto non può ritenersi giustificato per lamancata esplicitazione delle ragioni poste a fondamento della stessa;– escluso infine la rimborsabilità delle spese di consulenza tecnica diparte per difetto di tempestiva allegazione e prova nel giudizio di primogrado.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la Carli propone oraricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, illustrati da memoria.Resiste con controricorso e memoria la società [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.(già [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. e prima ancora [OSCURATO:PERSONA].p.a.).L’altro intimato non ha svolo attività difensiva.La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis

1. c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo la ricorrente denunzia la violazione e falsaapplicazione degli artt. 2697 e 1226 c.c., ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c.Si duole che la Corte territoriale, pur avendo qualificato il pregiudiziosubito come perdita di chance, ne abbia erroneamente applicato lo statutoprobatorio, esigendo la dimostrazione del risultato finale perduto – ossiadella certezza di potersi aggiudicare l’immobile ad un prezzo inferiore –sovrapponendo indebitamente il piano della perdita della possibilità conquello, logicamente distinto, della perdita del risultato utile.A tal fine evidenzia che il giudice a quo, accertato che l’erroneavalutazione compiuta dal professionista, consistente in una sovrastimadell’immobile pari ad euro 78.000,00, aveva inciso causalmente sullarappresentazione del bene e sulle condizioni di partecipazione all’asta,determinando la perdita, per la parte acquirente, della possibilità diformulare un’offerta consapevole e parametrata al reale valore del cespite,ha ritenuto che residuasse a suo carico l’onere di dimostrare che, inpresenza di una corretta determinazione del prezzo base, si sarebbeverosimilmente aggiudicata il bene ad un corrispettivo inferiore,valorizzando, in senso ostativo, l’incertezza circa il numero deipartecipanti all’asta e le concrete dinamiche di gara.Detta richiesta si porrebbe in contrasto con i principi in materia di dannoda perdita di chance, giacché imporrebbe una prova, per sua natura,[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026impossibile o eccessivamente gravosa, attinente ad un esito finale nonverificatosi, mentre il danno risarcibile andrebbe individuato nella perditadella possibilità di conseguire quel risultato, quale entità patrimonialeautonoma, suscettibile di valutazione equitativa, di talché, una voltaaccertati l’errore professionale, la sua incidenza causale sulla formazionedel prezzo di aggiudicazione e la divergenza tra il valore stimato e quelloeffettivo del bene, nessun ulteriore onere probatorio avrebbe dovutoessere preteso, dovendo la liquidazione del pregiudizio essere effettuata invia equitativa ai sensi dell’art. 1226 c.c., proprio in ragionedell’impossibilità di una precisa quantificazione.2.

Con il secondo motivo la ricorrente si duole della violazione e falsaapplicazione degli artt. 1223 e 1226 c.c., ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, nonché del vizio motivazionale di cui al n. 5 del medesimoarticolo, censurando la conferma della liquidazione equitativa - un quartodella differenza tra il valore stimato e quello effettivo del bene - del dannooperata dal giudice di primo grado.La sua tesi è che la corte territoriale, pur muovendo dal riconoscimentodell’esistenza di un danno riconducibile alla condotta del professionista,abbia proceduto ad una quantificazione meramente arbitraria e nonsorretta da un adeguato percorso logico-argomentativo, così discostandosidai principi che governano la liquidazione equitativa del pregiudizio,avendo fondato la riduzione del quantum su elementi ritenutiintrinsecamente illogici o, comunque, non coerenti con la natura del dannoaccertato, là dove ha valorizzato, da un lato, la mancata prova dellacertezza di aggiudicarsi il bene ad un prezzo inferiore e, dall’altro, lapossibile incidenza di fattori meramente ipotetici, quali l’eventualeaumento del numero dei partecipanti alla gara in presenza di un minorprezzo base e il conseguente rischio di rialzo delle offerte.In aggiunta, la ricorrente si duole che la corte distrettuale abbiatrascurato circostanze ritenute decisive, quali la stretta correlazione tra ilNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026prezzo di aggiudicazione e il valore di stima indicato dall’esperto nonché lacircostanza che l’acquirente si era trovato ad acquistare un bene concaratteristiche (superficie e potenzialità edificatoria) significativamenteinferiori rispetto a quelle rappresentate.Si duole, ancora, che la liquidazione operata si sia tradotta in arbitrio,non rispondendo a criteri di adeguatezza e di proporzione rispetto alconcreto pregiudizio subito, da esplicitare attraverso un percorsomotivazionale coerente e verificabile, attribuendo prevalenza a fattorimeramente eventuali e indimostrati, trascurando, per contro, datioggettivi emersi dall’istruttoria.

A supporto di detta doglianza, laricorrente adduce anche il rilievo che, in corso di causa, il giudice di primogrado aveva formulato una proposta conciliativa di importosignificativamente superiore rispetto a quello poi riconosciuto in sentenza,senza che, nelle more, fossero emersi ulteriori elementi giustificativi diuna così marcata riduzione.3.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi,sono fondati e vanno accolti nei termini di seguito indicati.Va ribadito che il danno da perdita di chance non si identifica con ilmancato conseguimento del risultato utile, bensì con la perdita attuale diuna possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo.

Esso postula,pertanto, la dimostrazione, anche presuntiva, di una occasione favorevolecausalmente incisa dalla condotta illecita, ma non richiede la prova certache, in assenza dell’illecito, il risultato finale sarebbe stato effettivamenteconseguito.

Diversamente opinando, la figura della chance verrebbeprivata della sua autonomia concettuale e funzionale, poiché la prova dellapossibilità perduta verrebbe surrettiziamente convertita nella prova delrisultato non realizzato.Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di danno daperdita di chance, la chance patrimoniale costituisce un’entitàgiuridicamente ed economicamente valutabile, distinta dal bene finale, eNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026che la sua risarcibilità richiede la dimostrazione di una possibilità concreta,seria e non meramente ipotetica, da accertarsi secondo il criterio del “piùprobabile che non”, ferma la successiva commisurazione del risarcimentoal grado di probabilità di realizzazione del risultato utile.In tale direzione si collocano Cass., 9 marzo 2018, n. 5641, Cass., 11novembre 2019, n. 28993, Cass., 26 gennaio 2022, n. 2261, nonché, piùdi recente, Cass., 29 settembre 2023, n. 27633 e Cass., 8 luglio 2024, n.18568, le quali ribadiscono che la natura probabilistica della chance nonsovrapporre la possibilità perduta alla certezza del risultato mancato.Con specifico riguardo alla responsabilità dell’esperto nominatonell’ambito della procedura esecutiva, questa Corte ha già affermato chel’erronea valutazione dell’immobile può assumere rilievo quale colposoelemento perturbatore, idoneo ad incidere sulla determinazione del prezzoe sull’acquisto da parte degli aggiudicatari.In particolare, Cass., 2 febbraio 2010, n. 2359, ha escluso che lapartecipazione ad un’asta giudiziaria costituisca, di per sé, attivitàaleatoria tale da neutralizzare l’incidenza causale dell’errore estimativo,precisando che l’esistenza del danno non dipende necessariamente dalloscostamento tra il prezzo pagato e il valore di mercato del bene, potendoinvece ricollegarsi alla differenza tra il prezzo effettivamente corrisposto equello che sarebbe stato presumibilmente pagato se non fosse intervenutoil colposo elemento perturbatore.

La stessa pronuncia ha altresì chiaritoche l’individuazione del minor prezzo presumibile costituisceapprezzamento di fatto da compiersi secondo regole di inferenza induttiva,anche in vista di una liquidazione equitativa del danno.Tale principio è stato ulteriormente precisato da Cass., 23 giugno 2016,n. 13010, secondo cui il perito di stima nominato dal giudicedell’esecuzione risponde nei confronti dell’aggiudicatario, a titolo diresponsabilità extracontrattuale, ove siano accertati il comportamentoNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026doloso o colposo nello svolgimento dell’incarico, la significativa alterazionedella situazione reale del bene destinato alla vendita e l’incidenza causaledi tale alterazione nella determinazione del consenso dell’acquirente.Nel caso in esame, la Corte territoriale ha dato atto dell’erroreestimativo, della significativa difformità tra la situazione reale del bene equella rappresentata nella perizia originaria, nonché della sovrastimaaccertata in sede di C.T.U. nella misura di euro 78.000,00.

Ha,nondimeno, ritenuto che gravasse sulla Carli l’onere di dimostrare che, inpresenza di una corretta determinazione del prezzo base, ella si sarebbecomunque aggiudicata l’immobile ad un prezzo inferiore, facendo cosìdipendere la misura del ristoro dalla prova di uno sviluppo alternativodella gara non ricostruibile in termini di certezza e confermando, su talepremessa, la riduzione equitativa del quantum operata dal primo giudice.In tal modo, il giudice a quo ha spostato l’accertamento dal piano dellaperdita della possibilità di conseguire il risultato utile al piano della perditadel risultato, pretendendo dalla danneggiata la prova di uno sviluppoalternativo della gara che, per sua natura, non poteva essere ricostruito intermini di certezza, ma solo secondo criteri presuntivi, probabilistici edequitativi.Né a diversa conclusione conduce il richiamo, contenuto nella sentenzaimpugnata, alla natura competitiva della vendita forzata e all’incertezzacirca il numero dei partecipanti che avrebbero potuto prendere parte allagara in presenza di un diverso prezzo base.Tale incertezza, infatti, non costituisce un fattore impeditivo del danno,ma rappresenta, al contrario, il terreno proprio della valutazioneprobabilistica che il giudice del merito è chiamato a compiere.Essa può incidere sulla misura della liquidazione, ma non può essereutilizzata per esigere la dimostrazione certa dell’esito alternativo dellaprocedura, né per comprimere il danno sulla base di variabili meramenteipotetiche, non ancorate ad elementi concreti di riscontro.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026È vero che, secondo Cass., 2 febbraio 2026, n. 2191, il giudizioprognostico relativo all’esito che una diversa iniziativa processuale o unadiversa sequenza procedimentale avrebbe potuto determinare costituisceapprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, specie quandoinveste il nesso causale tra attività omessa e possibile risultato favorevole,tale principio, tuttavia, non consente di sottrarre al sindacato di legittimitàl’errore consistito nell’applicazione di un criterio probatorio giuridicamentedifforme da quello proprio della perdita di chance.Altro è affermare che la valutazione prognostica, se correttamenteimpostata e congruamente motivata, appartiene al merito; altro è ritenereche il giudice possa pretendere la prova certa del risultato finale,degradando la chance a mera aspettativa non risarcibile o riducendolasulla base di congetture alternative non specificamente accertate.La corte d’appello ha altresì attribuito rilievo alla circostanza chel’acquirente avesse previamente visionato l’immobile.Anche tale argomento non può essere condiviso nei termini in cui è statoutilizzato.La previa visione del bene avrebbe potuto assumere rilievo solo rispettoa difformità immediatamente percepibili con l’ordinaria diligenzadell’offerente (v.

Cass., 18 luglio 2011, n. 15729), ma non avrebbedovuto essere utilizzata allo scopo di neutralizzare l’affidamento ripostonella perizia estimativa quanto a dati tecnici che richiedono competenzespecialistiche, quali la consistenza effettiva, le caratteristiche strutturali, lecondizioni del fabbricato e la potenzialità edificatoria dell’immobile.

Ilrischio altrimenti sarebbe quello di trasferire sull’interessato alla venditaforzata un onere di verifica sostanzialmente sovrapponibile a quellodell’esperto nominato nella procedura esecutiva, svuotando di concretafunzione la stima posta a base della vendita.La verifica che la reale consistenza economica del bene fosse percepibiledalla Carli manca nella sentenza impugnata.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026La corte territoriale si è limitata a richiamare la previa visione del bene, ilcarattere competitivo dell’asta, la possibilità di un maggior numero dipartecipanti e l’eventualità che l’offerta fosse stata formulata secondoautonome valutazioni di convenienza, senza costruire un effettivo percorsoinferenziale volto a stabilire in che misura l’errore tecnico accertato avesseinciso sulla concreta possibilità dell’acquirente di conseguire il bene acondizioni economicamente più favorevoli.La decisione si espone, sotto tale profilo, ad una ulteriore critica: il fattosu cui decidere del risarcimento del danno è costituito dall’accertataerroneità della stima, dalla significativa alterazione della rappresentazionedel bene e dalla divergenza tra valore stimato e valore effettivo.Su tale base il giudice del merito avrebbe dovuto procedere allaricostruzione inferenziale della chance perduta, verificando, secondo criteridi ragionevole probabilità, quale incidenza l’errore avesse avuto sullecondizioni economiche della partecipazione all’asta e sull’offerta formulatadall’aggiudicataria.La corte territoriale ha invece assunto come dati riduttivi circostanzemeramente eventuali — il possibile incremento dei partecipanti, il possibilerialzo delle offerte, la possibile autonomia dei criteri di formulazionedell’offerta — senza chiarire per quale ragione esse dovessero prevaleresui dati oggettivi emersi dall’istruttoria.Resta fermo che la differenza di euro 78.000,00 accertata dal C.T.U. nonsi identifica automaticamente con il danno risarcibile, né imponemeccanicamente la liquidazione dell’intero importo in favore delladanneggiata.Tale differenza costituisce, tuttavia, il parametro oggettivo dal quale ilgiudice del merito deve muovere per apprezzare, mediante inferenzepresuntive e secondo il criterio della ragionevole probabilità, la misuradella chance patrimoniale perduta.

Non è invece consentito esigere dallaparte la prova certa del prezzo al quale l’immobile sarebbe statoNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026aggiudicato in presenza di una stima corretta, poiché tale richiestaequivale a pretendere la dimostrazione del risultato finale, e non dellapossibilità favorevole pregiudicata dall’errore professionale.Ne deriva la violazione degli artt. 2697 e 1226 c.c.La corte d’appello, infatti, ha aggravato l’onere probatorio gravante sullaricorrente, richiedendole la dimostrazione di un esito alternativo della garanon esigibile in materia di perdita di chance, ed ha fatto impropriogoverno della liquidazione equitativa, non già quale strumento dicommisurazione della concreta consistenza della possibilità perduta, maquale mezzo di compressione del pregiudizio sulla base di fattori ipoteticinon adeguatamente verificati.Va pertanto conclusivamente osservato che l’erronea rappresentazionedelle caratteristiche e del valore dell’immobile, ove incida sulladeterminazione dell’aggiudicatario, può integrare perdita di chancepatrimoniale, consistente nella concreta possibilità di partecipare alla garae formulare l’offerta sulla base di una corretta rappresentazione del bene.Ai fini del risarcimento non è richiesta la prova certa che, in assenzadell’errore, l’acquirente si sarebbe aggiudicato l’immobile ad un prezzoinferiore, essendo sufficiente la dimostrazione, anche presuntiva, dellaserietà e apprezzabilità della possibilità perduta.La relativa liquidazione va compiuta in via equitativa, mediante criteriprobabilistici e inferenze induttive, indicando il criterio di determinazioneadottato, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenzatra valore stimato e valore effettivo.A tal fine la natura competitiva dell’asta e la previa visione del bene nonpossono essere invero valorizzate in modo automatico per escludere oridurre il danno, occorrendo verificare, quanto alla prima, la concretaincidenza delle dinamiche di gara, e, quanto alla seconda, la effettivariconoscibilità delle difformità da parte dell’offerente con l’ordinariadiligenza.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/20266.

Alla fondatezza nei suindicati termini del 1° e del 2° motivo, assorbitiil 3° motivo [ con il quale la ricorrente denunzia violazione e falsaapplicazione dell’art. 91 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3,nonché il vizio motivazionale di cui al n. 5 del medesimo articolo ] e il 4°motivo [ con il quale la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazionedegli artt. 91 c.p.c. e 2697 c.c., ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3,nonché il vizio motivazionale di cui al n. 5 del medesimo articolo ],consegue l’accoglimento del ricorso e la cassazione in relazionedell’impugnata sentenza, con rinvio alla Corte d'Appello di Genova, che indiversa composizione procederà a nuovo esame, facendo dei suindicatidisattesi principi applicazione.Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio dicassazione.

P.Q.MLa Corte accoglie il 1° e il 2° motivo di ricorso; dichiara assorbiti il 3° e il4° motivo.

Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per lespese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Genova, in diversacomposizione.Così deciso il 30 giugno 2026.Il PresidenteLuigi [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
on domiciliazione digitale ex lege;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] S.P.A. (già [OSCURATO:PERSONA] S.P.A. eprima ancora [OSCURATO:PERSONA] S.P.A.), in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domiciliazione digitale ex lege;-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026SILVESTRI PIERLUIGI;-intimato-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 404/2024,depositata il 12/03/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/6/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Dopo avere acquistato all’asta un immobile stimato dal signorPierluigi Silvestri nella sua qualità di geometra, la signora [OSCURATO:PERSONA],sospettando di aver pagato un prezzo non corrispondente al suo valore,promuoveva accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., all’esitodel quale il C.T.U. riscontrava, rispetto alla stima emergente dalla perizia,difformità in ordine a superficie, caratteristiche strutturali e condizioni delfabbricato, quantificando una sopravvalutazione pari ad euro 41.000,00.Sulla base di tali risultanze, la Carli agiva ex art. 702 bis c.p.c.dinanzi al Tribunale di Massa, convenendo il professionista e chiedendonela condanna al risarcimento del danno, sull’assunto che l’erroneità dellaperizia, soprattutto con riguardo alla potenzialità edificatoria, avesse incisosul valore attribuito al bene e sul prezzo di aggiudicazione.Nel giudizio veniva chiamata in manleva la compagnia assicuratricedel professionista.Si costituiva il convenuto contestando la domanda e reiterando lachiamata in manleva della propria assicurazione società [OSCURATO:SOCIETA]., la quale, costituitasi, chiedeva il rigetto tanto delladomanda principale quanto della domanda di garanzia.Nel corso dell’istruzione, a seguito di una prima proposta conciliativanon accettata dalla Carli, il giudice, convertito il rito, disponeva il rinnovoNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026della C.T.U., affidandola ad altro ausiliario che accertava una significativadifformità della situazione reale del fabbricato rispetto a quella descrittanella perizia originaria, quanto alla consistenza, alla potenzialitàedificatoria e all’omissione di rilevanti carenze strutturali e difformitàedilizie, e quantificava la differenza tra valore stimato e valore effettivo ineuro 78.000,00.Il Tribunale, con sentenza n. 76/2021, accoglieva parzialmente ladomanda attorea, liquidando in via equitativa il danno nella misura di euro19.500,00, accoglieva la domanda di manleva del convenuto nei confrontidella compagnia assicuratrice e poneva a carico dell’attrice parzialmente lespese di lite, sul presupposto dell’accoglimento della domanda in misurainferiore rispetto alla proposta conciliativa formulata in corso di causa,nonché per intero quelle della C.T.U.Avverso tale decisione proponeva appello la Carli.[OSCURATO:PERSONA] e la compagnia assicuratrice resistevano, eccependo invia preliminare l’inammissibilità dell’appello e domandando, nel merito, ilrigetto dello stesso.La Corte d’Appello di Genova, con sentenza n. 404/2024, depositatail 12 marzo 2024, ha rigettato il gravame, confermando la decisione diprimo grado e condannando l’appellante alla rifusione delle spese delgiudizio.In particolare, la Corte territoriale ha:– qualificato il pregiudizio lamentato come perdita di chance, ravvisandonella condotta del professionista un elemento perturbatore incidente sullarappresentazione del bene e, quindi, sulla partecipazione all’asta;– ritenuto tuttavia che l’attrice non avesse assolto l’onere di dimostrareche, in presenza di una corretta stima e di un minor prezzo a base d’asta,avrebbe potuto conseguire l’aggiudicazione del bene ad un prezzoinferiore;– valorizzato, ai fini della liquidazione equitativa, l’incertezza in ordine alleNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026dinamiche concorsuali della gara, osservando che : a) un minor prezzobase avrebbe potuto incrementare il numero dei partecipanti edeterminare, per effetto della competizione, un aumento dell’offertafinale; b) non si poteva prescindere dalla circostanza che l’attrice avevapreviamente visionato l’immobile e aveva comunque ritenuto congrual’offerta formulata, significativamente superiore al valore stimato, anche infunzione della prospettata operazione economica di valorizzazione delbene;– attribuito rilievo alla circostanza che l’immobile fosse stato comunqueaggiudicato ad un prezzo superiore alla base d’asta nonché alla possibilitàche l’offerta fosse stata formulata secondo criteri autonomi rispetto allastima;– ritenuto congrua, alla luce di tali elementi, la liquidazione del dannooperata dal primo giudice nella misura pari ad un quarto della differenzastimata dal C.T.U.;– rilevato che, a fronte della accertata esistenza del danno evento,difettava la prova del danno conseguenza, non essendo stato dimostratoche la Carli avrebbe conseguito l’aggiudicazione ad un prezzo inferiore ovela base d’asta fosse stata correttamente determinata;– confermato la statuizione sulle spese di lite, reputando applicabile l’art.91 c.p.c. in ragione del rifiuto, ritenuto non giustificato, della propostaconciliativa iniziale, atteso che l’importo definitivamente riconosciutorisultava inferiore a quello offerto e osservando che la propostaconciliativa ex art. 185-bis c.p.c. non è soggetta ad obbligo dimotivazione, sicché il suo rifiuto non può ritenersi giustificato per lamancata esplicitazione delle ragioni poste a fondamento della stessa;– escluso infine la rimborsabilità delle spese di consulenza tecnica diparte per difetto di tempestiva allegazione e prova nel giudizio di primogrado.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la Carli propone oraricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, illustrati da memoria.Resiste con controricorso e memoria la società [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.(già [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. e prima ancora [OSCURATO:PERSONA].p.a.).L’altro intimato non ha svolo attività difensiva.La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1. c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente denunzia la violazione e falsaapplicazione degli artt. 2697 e 1226 c.c., ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c.Si duole che la Corte territoriale, pur avendo qualificato il pregiudiziosubito come perdita di chance, ne abbia erroneamente applicato lo statutoprobatorio, esigendo la dimostrazione del risultato finale perduto – ossiadella certezza di potersi aggiudicare l’immobile ad un prezzo inferiore –sovrapponendo indebitamente il piano della perdita della possibilità conquello, logicamente distinto, della perdita del risultato utile.A tal fine evidenzia che il giudice a quo, accertato che l’erroneavalutazione compiuta dal professionista, consistente in una sovrastimadell’immobile pari ad euro 78.000,00, aveva inciso causalmente sullarappresentazione del bene e sulle condizioni di partecipazione all’asta,determinando la perdita, per la parte acquirente, della possibilità diformulare un’offerta consapevole e parametrata al reale valore del cespite,ha ritenuto che residuasse a suo carico l’onere di dimostrare che, inpresenza di una corretta determinazione del prezzo base, si sarebbeverosimilmente aggiudicata il bene ad un corrispettivo inferiore,valorizzando, in senso ostativo, l’incertezza circa il numero deipartecipanti all’asta e le concrete dinamiche di gara.Detta richiesta si porrebbe in contrasto con i principi in materia di dannoda perdita di chance, giacché imporrebbe una prova, per sua natura,[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026impossibile o eccessivamente gravosa, attinente ad un esito finale nonverificatosi, mentre il danno risarcibile andrebbe individuato nella perditadella possibilità di conseguire quel risultato, quale entità patrimonialeautonoma, suscettibile di valutazione equitativa, di talché, una voltaaccertati l’errore professionale, la sua incidenza causale sulla formazionedel prezzo di aggiudicazione e la divergenza tra il valore stimato e quelloeffettivo del bene, nessun ulteriore onere probatorio avrebbe dovutoessere preteso, dovendo la liquidazione del pregiudizio essere effettuata invia equitativa ai sensi dell’art. 1226 c.c., proprio in ragionedell’impossibilità di una precisa quantificazione.2. Con il secondo motivo la ricorrente si duole della violazione e falsaapplicazione degli artt. 1223 e 1226 c.c., ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3, nonché del vizio motivazionale di cui al n. 5 del medesimoarticolo, censurando la conferma della liquidazione equitativa - un quartodella differenza tra il valore stimato e quello effettivo del bene - del dannooperata dal giudice di primo grado.La sua tesi è che la corte territoriale, pur muovendo dal riconoscimentodell’esistenza di un danno riconducibile alla condotta del professionista,abbia proceduto ad una quantificazione meramente arbitraria e nonsorretta da un adeguato percorso logico-argomentativo, così discostandosidai principi che governano la liquidazione equitativa del pregiudizio,avendo fondato la riduzione del quantum su elementi ritenutiintrinsecamente illogici o, comunque, non coerenti con la natura del dannoaccertato, là dove ha valorizzato, da un lato, la mancata prova dellacertezza di aggiudicarsi il bene ad un prezzo inferiore e, dall’altro, lapossibile incidenza di fattori meramente ipotetici, quali l’eventualeaumento del numero dei partecipanti alla gara in presenza di un minorprezzo base e il conseguente rischio di rialzo delle offerte.In aggiunta, la ricorrente si duole che la corte distrettuale abbiatrascurato circostanze ritenute decisive, quali la stretta correlazione tra ilNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026prezzo di aggiudicazione e il valore di stima indicato dall’esperto nonché lacircostanza che l’acquirente si era trovato ad acquistare un bene concaratteristiche (superficie e potenzialità edificatoria) significativamenteinferiori rispetto a quelle rappresentate.Si duole, ancora, che la liquidazione operata si sia tradotta in arbitrio,non rispondendo a criteri di adeguatezza e di proporzione rispetto alconcreto pregiudizio subito, da esplicitare attraverso un percorsomotivazionale coerente e verificabile, attribuendo prevalenza a fattorimeramente eventuali e indimostrati, trascurando, per contro, datioggettivi emersi dall’istruttoria. A supporto di detta doglianza, laricorrente adduce anche il rilievo che, in corso di causa, il giudice di primogrado aveva formulato una proposta conciliativa di importosignificativamente superiore rispetto a quello poi riconosciuto in sentenza,senza che, nelle more, fossero emersi ulteriori elementi giustificativi diuna così marcata riduzione.3. I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi,sono fondati e vanno accolti nei termini di seguito indicati.Va ribadito che il danno da perdita di chance non si identifica con ilmancato conseguimento del risultato utile, bensì con la perdita attuale diuna possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo. Esso postula,pertanto, la dimostrazione, anche presuntiva, di una occasione favorevolecausalmente incisa dalla condotta illecita, ma non richiede la prova certache, in assenza dell’illecito, il risultato finale sarebbe stato effettivamenteconseguito. Diversamente opinando, la figura della chance verrebbeprivata della sua autonomia concettuale e funzionale, poiché la prova dellapossibilità perduta verrebbe surrettiziamente convertita nella prova delrisultato non realizzato.Come questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di danno daperdita di chance, la chance patrimoniale costituisce un’entitàgiuridicamente ed economicamente valutabile, distinta dal bene finale, eNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026che la sua risarcibilità richiede la dimostrazione di una possibilità concreta,seria e non meramente ipotetica, da accertarsi secondo il criterio del “piùprobabile che non”, ferma la successiva commisurazione del risarcimentoal grado di probabilità di realizzazione del risultato utile.In tale direzione si collocano Cass., 9 marzo 2018, n. 5641, Cass., 11novembre 2019, n. 28993, Cass., 26 gennaio 2022, n. 2261, nonché, piùdi recente, Cass., 29 settembre 2023, n. 27633 e Cass., 8 luglio 2024, n.18568, le quali ribadiscono che la natura probabilistica della chance nonsovrapporre la possibilità perduta alla certezza del risultato mancato.Con specifico riguardo alla responsabilità dell’esperto nominatonell’ambito della procedura esecutiva, questa Corte ha già affermato chel’erronea valutazione dell’immobile può assumere rilievo quale colposoelemento perturbatore, idoneo ad incidere sulla determinazione del prezzoe sull’acquisto da parte degli aggiudicatari.In particolare, Cass., 2 febbraio 2010, n. 2359, ha escluso che lapartecipazione ad un’asta giudiziaria costituisca, di per sé, attivitàaleatoria tale da neutralizzare l’incidenza causale dell’errore estimativo,precisando che l’esistenza del danno non dipende necessariamente dalloscostamento tra il prezzo pagato e il valore di mercato del bene, potendoinvece ricollegarsi alla differenza tra il prezzo effettivamente corrisposto equello che sarebbe stato presumibilmente pagato se non fosse intervenutoil colposo elemento perturbatore. La stessa pronuncia ha altresì chiaritoche l’individuazione del minor prezzo presumibile costituisceapprezzamento di fatto da compiersi secondo regole di inferenza induttiva,anche in vista di una liquidazione equitativa del danno.Tale principio è stato ulteriormente precisato da Cass., 23 giugno 2016,n. 13010, secondo cui il perito di stima nominato dal giudicedell’esecuzione risponde nei confronti dell’aggiudicatario, a titolo diresponsabilità extracontrattuale, ove siano accertati il comportamentoNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026doloso o colposo nello svolgimento dell’incarico, la significativa alterazionedella situazione reale del bene destinato alla vendita e l’incidenza causaledi tale alterazione nella determinazione del consenso dell’acquirente.Nel caso in esame, la Corte territoriale ha dato atto dell’erroreestimativo, della significativa difformità tra la situazione reale del bene equella rappresentata nella perizia originaria, nonché della sovrastimaaccertata in sede di C.T.U. nella misura di euro 78.000,00. Ha,nondimeno, ritenuto che gravasse sulla Carli l’onere di dimostrare che, inpresenza di una corretta determinazione del prezzo base, ella si sarebbecomunque aggiudicata l’immobile ad un prezzo inferiore, facendo cosìdipendere la misura del ristoro dalla prova di uno sviluppo alternativodella gara non ricostruibile in termini di certezza e confermando, su talepremessa, la riduzione equitativa del quantum operata dal primo giudice.In tal modo, il giudice a quo ha spostato l’accertamento dal piano dellaperdita della possibilità di conseguire il risultato utile al piano della perditadel risultato, pretendendo dalla danneggiata la prova di uno sviluppoalternativo della gara che, per sua natura, non poteva essere ricostruito intermini di certezza, ma solo secondo criteri presuntivi, probabilistici edequitativi.Né a diversa conclusione conduce il richiamo, contenuto nella sentenzaimpugnata, alla natura competitiva della vendita forzata e all’incertezzacirca il numero dei partecipanti che avrebbero potuto prendere parte allagara in presenza di un diverso prezzo base.Tale incertezza, infatti, non costituisce un fattore impeditivo del danno,ma rappresenta, al contrario, il terreno proprio della valutazioneprobabilistica che il giudice del merito è chiamato a compiere.Essa può incidere sulla misura della liquidazione, ma non può essereutilizzata per esigere la dimostrazione certa dell’esito alternativo dellaprocedura, né per comprimere il danno sulla base di variabili meramenteipotetiche, non ancorate ad elementi concreti di riscontro.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026È vero che, secondo Cass., 2 febbraio 2026, n. 2191, il giudizioprognostico relativo all’esito che una diversa iniziativa processuale o unadiversa sequenza procedimentale avrebbe potuto determinare costituisceapprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, specie quandoinveste il nesso causale tra attività omessa e possibile risultato favorevole,tale principio, tuttavia, non consente di sottrarre al sindacato di legittimitàl’errore consistito nell’applicazione di un criterio probatorio giuridicamentedifforme da quello proprio della perdita di chance.Altro è affermare che la valutazione prognostica, se correttamenteimpostata e congruamente motivata, appartiene al merito; altro è ritenereche il giudice possa pretendere la prova certa del risultato finale,degradando la chance a mera aspettativa non risarcibile o riducendolasulla base di congetture alternative non specificamente accertate.La corte d’appello ha altresì attribuito rilievo alla circostanza chel’acquirente avesse previamente visionato l’immobile.Anche tale argomento non può essere condiviso nei termini in cui è statoutilizzato.La previa visione del bene avrebbe potuto assumere rilievo solo rispettoa difformità immediatamente percepibili con l’ordinaria diligenzadell’offerente (v. Cass., 18 luglio 2011, n. 15729), ma non avrebbedovuto essere utilizzata allo scopo di neutralizzare l’affidamento ripostonella perizia estimativa quanto a dati tecnici che richiedono competenzespecialistiche, quali la consistenza effettiva, le caratteristiche strutturali, lecondizioni del fabbricato e la potenzialità edificatoria dell’immobile. Ilrischio altrimenti sarebbe quello di trasferire sull’interessato alla venditaforzata un onere di verifica sostanzialmente sovrapponibile a quellodell’esperto nominato nella procedura esecutiva, svuotando di concretafunzione la stima posta a base della vendita.La verifica che la reale consistenza economica del bene fosse percepibiledalla Carli manca nella sentenza impugnata.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026La corte territoriale si è limitata a richiamare la previa visione del bene, ilcarattere competitivo dell’asta, la possibilità di un maggior numero dipartecipanti e l’eventualità che l’offerta fosse stata formulata secondoautonome valutazioni di convenienza, senza costruire un effettivo percorsoinferenziale volto a stabilire in che misura l’errore tecnico accertato avesseinciso sulla concreta possibilità dell’acquirente di conseguire il bene acondizioni economicamente più favorevoli.La decisione si espone, sotto tale profilo, ad una ulteriore critica: il fattosu cui decidere del risarcimento del danno è costituito dall’accertataerroneità della stima, dalla significativa alterazione della rappresentazionedel bene e dalla divergenza tra valore stimato e valore effettivo.Su tale base il giudice del merito avrebbe dovuto procedere allaricostruzione inferenziale della chance perduta, verificando, secondo criteridi ragionevole probabilità, quale incidenza l’errore avesse avuto sullecondizioni economiche della partecipazione all’asta e sull’offerta formulatadall’aggiudicataria.La corte territoriale ha invece assunto come dati riduttivi circostanzemeramente eventuali — il possibile incremento dei partecipanti, il possibilerialzo delle offerte, la possibile autonomia dei criteri di formulazionedell’offerta — senza chiarire per quale ragione esse dovessero prevaleresui dati oggettivi emersi dall’istruttoria.Resta fermo che la differenza di euro 78.000,00 accertata dal C.T.U. nonsi identifica automaticamente con il danno risarcibile, né imponemeccanicamente la liquidazione dell’intero importo in favore delladanneggiata.Tale differenza costituisce, tuttavia, il parametro oggettivo dal quale ilgiudice del merito deve muovere per apprezzare, mediante inferenzepresuntive e secondo il criterio della ragionevole probabilità, la misuradella chance patrimoniale perduta. Non è invece consentito esigere dallaparte la prova certa del prezzo al quale l’immobile sarebbe statoNumero registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/2026aggiudicato in presenza di una stima corretta, poiché tale richiestaequivale a pretendere la dimostrazione del risultato finale, e non dellapossibilità favorevole pregiudicata dall’errore professionale.Ne deriva la violazione degli artt. 2697 e 1226 c.c.La corte d’appello, infatti, ha aggravato l’onere probatorio gravante sullaricorrente, richiedendole la dimostrazione di un esito alternativo della garanon esigibile in materia di perdita di chance, ed ha fatto impropriogoverno della liquidazione equitativa, non già quale strumento dicommisurazione della concreta consistenza della possibilità perduta, maquale mezzo di compressione del pregiudizio sulla base di fattori ipoteticinon adeguatamente verificati.Va pertanto conclusivamente osservato che l’erronea rappresentazionedelle caratteristiche e del valore dell’immobile, ove incida sulladeterminazione dell’aggiudicatario, può integrare perdita di chancepatrimoniale, consistente nella concreta possibilità di partecipare alla garae formulare l’offerta sulla base di una corretta rappresentazione del bene.Ai fini del risarcimento non è richiesta la prova certa che, in assenzadell’errore, l’acquirente si sarebbe aggiudicato l’immobile ad un prezzoinferiore, essendo sufficiente la dimostrazione, anche presuntiva, dellaserietà e apprezzabilità della possibilità perduta.La relativa liquidazione va compiuta in via equitativa, mediante criteriprobabilistici e inferenze induttive, indicando il criterio di determinazioneadottato, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenzatra valore stimato e valore effettivo.A tal fine la natura competitiva dell’asta e la previa visione del bene nonpossono essere invero valorizzate in modo automatico per escludere oridurre il danno, occorrendo verificare, quanto alla prima, la concretaincidenza delle dinamiche di gara, e, quanto alla seconda, la effettivariconoscibilità delle difformità da parte dell’offerente con l’ordinariadiligenza.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 22585/2024Numero sezionale 2130/2026Numero di raccolta generale 22597/2026Data pubblicazione 01/07/20266. Alla fondatezza nei suindicati termini del 1° e del 2° motivo, assorbitiil 3° motivo [ con il quale la ricorrente denunzia violazione e falsaapplicazione dell’art. 91 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3,nonché il vizio motivazionale di cui al n. 5 del medesimo articolo ] e il 4°motivo [ con il quale la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazionedegli artt. 91 c.p.c. e 2697 c.c., ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3,nonché il vizio motivazionale di cui al n. 5 del medesimo articolo ],consegue l’accoglimento del ricorso e la cassazione in relazionedell’impugnata sentenza, con rinvio alla Corte d'Appello di Genova, che indiversa composizione procederà a nuovo esame, facendo dei suindicatidisattesi principi applicazione.Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio dicassazione. P.Q.MLa Corte accoglie il 1° e il 2° motivo di ricorso; dichiara assorbiti il 3° e il4° motivo. Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per lespese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Genova, in diversacomposizione.Così deciso il 30 giugno 2026.Il PresidenteLuigi [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 22597/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris