Cassazione n. 12583/2026

l’amministratore - socio accomandatario MichaelStaudinger, con l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e MENDELLAGIUSEPPINA, in qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA], con l’Avv.[OSCURATO:PERSONA]- controricorrenti e ricorrenti incidentali-Numero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 4241/2021,depositata il 15 novembre 2021;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29aprile 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] s.a.s., proprietariadi un fondo nel territorio di Ischia, convenne il confinante FrancescoPaolo Monti innanzi al Tribunale di Napoli per sentir disporre, previaesatta individuazione dei confini fra le rispettive proprietà,proponendo azione per l’apposizione di termini e la condanna delconvenuto alla restituzione delle porzioni di terreno illegittimamenteacquisite dal convenuto mediante occupazione del suo terreno, oltre alrisarcimento dei danni.Il convenuto, costituitosi, spiegò riconvenzionale perl’accertamento dell’acquisto ex art. 938 c.c. di alcune aree dellaproprietà attorea sulle quali aveva realizzato costruzioni.Il tribunale accolse parzialmente entrambe le domande, regolandoi confini dei fondi tra le parti e attribuendo alle eredi del Monti, nelfrattempo deceduto, la proprietà delle porzioni occupate dai manufattiche egli aveva realizzato, con i conseguenti obblighi pecuniari a caricodelle stesse.2. La sentenza fu oggetto di appello principale della società e diappello incidentale delle eredi Monti.La Corte d’appello di Napoli respinse, anzitutto, l’impugnazioneprincipale.Ritenne al riguardo, e per quanto in questa sede ancora diinteresse, che potesse presumersi la buona fede del Monti, necessariaal perfezionamento dell’acquisto ex art. 938 c.c., avuto riguardo allasituazione di obiettiva incertezza sui confini delle rispettive proprietà eNumero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026all’esistenza di una strada pubblica che appariva fungere da limite frai fondi per il tratto di corrispondenza.Osservò, poi, che il meccanismo acquisitivo operava anche conriferimento agli spazi funzionalmente collegati ai manufatti realizzatidal confinante, e alle aperture operate dal confinante sulla proprietàrisarcimento in relazione allo sconfinamento verificatosi sul lato ovestdel terreno, al quale non era applicabile il meccanismo dell’accessioneinvertita perché il Monti aveva realizzato opere lungo la stradalimitrofa, avente natura pubblica.La Corte territoriale, infine, accolse parzialmente il gravameincidentale, disponendo la riduzione dell’indennità di occupazione sullascorta di quanto accertato mediante una consulenza tecnica esperitanel corso del giudizio; respinse invece, per difetto di prova, l’assuntodelle eredi Monti in base al quale vi sarebbe stato un «regolamentoamichevole dei confini», qualificato come negozio di accertamento,anteriore all’originaria azione della società e idoneo, pertanto, arenderla inammissibile.3. [OSCURATO:PERSONA] (che in prosieguo di causa ha mutatodenominazione e ragione sociale come in epigrafe) ha impugnato lasentenza della Corte d’appello con ricorso per cassazione affidato acinque motivi, illustrati da successiva memoria.Le eredi Monti hanno resistito con controricorso e proposto ricorsoincidentale condizionato affidato a tre motivi, anch’essi illustrati damemoria integrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo del ricorso principale è rubricato «violazione ofalsa applicazione degli artt. 938 e 1147 c.c., in relazione all’art. 360Numero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026c.p.c. n. 3, con riferimento alla “buona fede” quale presuppostosoggettivo per l’applicazione della detta norma».La ricorrente lamenta l’erroneità della sentenza d’appello nellaparte in cui ha ritenuto dimostrata la buona fede del confinante nellarealizzazione delle opere sulla sua proprietà in base a un ragionamentodi natura presuntiva.Assume, infatti, che tale decisione si porrebbe in contrasto con lagiurisprudenza di questa Corte, che ritiene necessaria una provaspecifica, da parte del costruttore, del suo convincimento circa lalegittima realizzazione edificatoria sul suo suolo.La Corte d’appello aveva invece ritenuto sufficiente, in luogo di taleconvincimento, la semplice «opinione» del confinante, valorizzando lostato di «manifesta incertezza» che derivava dalla risalenteindeterminatezza dei confini, e fatto esplicito riferimento a un criteriopresuntivo, incompatibile con la prova della fattispecie in esame.2. Con il secondo mezzo, la ricorrente denunzia violazione degliartt. 818 e 938 c.c.La sentenza d’appello sarebbe errata nella parte in cui ha estesol’applicabilità del meccanismo acquisitivo a un’area esterna a quellainteressata dalla costruzione – destinata al servizio di questa comeparcheggio di autoveicoli e allocazione di sedie e tavolini – inconsiderazione della sua natura pertinenziale.Così statuendo, infatti, la Corte territoriale avrebbe datoapplicazione analogica a una norma eccezionale quale è l’art. 938 c.c.,soggetta ai rigorosi limiti applicativi desumibili dalla littera legis, valea dire alle sole costruzioni.3. Il terzo motivo agita identica questione in relazione alle aperturepraticate sul muro perimetrale della costruzione realizzata sul lato suded insistente sul terreno attoreo.Numero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026La ricorrente, sul punto, osserva che la Corte d’appello ha ritenuto«generiche e indeterminate» le sue doglianze, con le quali essa avevadenunziato che, in tal senso, si dava luogo alla costituzione di unaservitù di veduta e di passaggio sulla sua proprietà, che la disposizioneapplicata, di stretta interpretazione, non poteva consentire.4. Il quarto motivo denunzia violazione o falsa applicazione degliartt. 832, 834 e 938 c.c.Secondo la ricorrente, la Corte territoriale avrebbe errato anchenel rilevare che lo sconfinamento sul lato ovest del terreno, in quantoavente ad oggetto una strada pubblica, non dava diritto ad alcunaindennità o risarcimento in suo favore.Per un verso, infatti, sussisterebbe anche in questo casoun’applicazione estensiva della norma, poiché le opere realizzate dalconfinante non erano consistite in edificazioni, ma nella stesura di unmarciapiede e nella realizzazione di aperture.Inoltre dovevano disconoscersi le conclusioni alle quali era giuntol’ausiliario del tribunale, condivise dalla Corte d’appello, in punto allanatura pubblica dell’area stradale occupata; e in ogni caso, per la partein cui determinava i rispettivi confini accludendo alla proprietà attoreala porzione de qua, la sentenza di primo grado non era stata appellata,con conseguente formazione del giudicato sul punto.5. Infine, denunziando violazione degli artt. 938 c.c. e 112 c.p.c.,con il quinto motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata nellaparte concernente la determinazione dell’indennità, che, per le ragioniesposte, avrebbe dovuto comprendere anche gli sconfinamentirealizzati sul lato ovest (di cui alla censura che precede) e lerealizzazioni diverse da costruzioni sul lato sud (di cui al secondo e alterzo motivo).Numero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/20266. Con il primo motivo del ricorso incidentale condizionato, le erediMonti denunziano violazione e falsa applicazione degli artt. 950, 1322,1350 e 2697 c.c., nonché dell’art. 115 c.p.c., oltre all’omesso esamedi un fatto controverso e decisivo per il giudizio, per avere la Corteterritoriale escluso, difettandone la prova scritta, l’esistenza di unnegozio di accertamento per il regolamento dei confini.Assumono, in contrario, che tale accordo non era soggetto ad alcunonere formale, ben potendo essere dimostrato a mezzo di provatestimoniale e per facta concludentia.7. Il secondo motivo è rubricato «violazione dell’art. 116 c.p.c. evizio motivazionale ex art. 360, n. 5, c.p.c., per contraddittorietà dellamotivazione in ordine agli asseriti sconfinamenti sulle particelle nn.437 e 389».La Corte d’appello avrebbe errato nel riconoscere la naturapubblica della strada e delle aree di sedime poste sul lato ovest delterreno attoreo, ma al contempo, affermando la legittimazione attivadella società e, quindi, la permanenza di quest’ultima nella relativatitolarità, avrebbe reso una statuizione intrinsecamentecontraddittoria.8. Il terzo motivo, infine, denunzia violazione dell’art. 938 c.c. edell’art. 116 c.p.c. in relazione all’indennità da accessione invertita.Secondo le ricorrenti incidentali, la sentenza impugnata avrebbetravisato le risultanze della consulenza tecnica esperita, assumendoquale parametro il valore dei fabbricati anziché quello del suolo, incontrasto con il criterio legale e determinando, così, una liquidazioneincongrua.9. Il primo motivo del ricorso principale è fondato.In relazione alla buona fede che rileva come requisito perl’operatività del meccanismo di accessione invertita di cui all’art. 938Numero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026c.c., questa Corte (si vedano, nei termini più sotto riportati e fra lealtre, Cass. 6/5/2021, n. 11845; Cass. 10/1/2011, n. 345; Cass.29/11/1993, n. 11836), sul punto ha affermato:- che la buona fede sub specie «consiste nel ragionevoleconvincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di noncommettere alcuna usurpazione»;- che pertanto, «in assenza di una previsione analoga a quelladettata in materia di possesso dall’art. 1147 c.c., essa non è presunta,ma deve essere provata dal costruttore», avendo riguardo «alconvincimento che questi poteva legittimamente formarsi circal’esecuzione della costruzione sul proprio suolo, in base alle cognizionipossedute effettivamente o che egli avrebbe potuto acquisire con uncomportamento diligente»;- che, conseguentemente, detta buona fede deve escludersiqualora, in relazione alle particolari circostanze del caso concreto, ilcostruttore avrebbe dovuto «fin dall’inizio anche solo dubitare dellalegittimità dell’occupazione del suolo del vicino».Nel ritenere sussistente la buona fede del confinante della societàrelativo accertamento andava condotto indagando il suo statosoggettivo in relazione «non tanto all’ignoranza di ledere un altruidiritto, quanto invece alla ragionevole opinione di essere proprietariodella porzione di fondo altrui occupato», e ciò «sulla base dicircostanze univoche ed obiettive, anche mediante semplicipresunzioni» (pag. 5).Su tale presupposto, i giudici d’appello, come si è detto, hannoi confini tra i due fondi» (pag. 6).Numero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026Ora, se l’accertamento della buona fede che qui rileva costituiscevalutazione di fatto demandata al giudice di merito e non è, pertanto,suscettibile di sindacato in questa sede (così, da ultimo, Cass.15/3/2025, n. 6918), è altrettanto vero che costituisce invecequestione di diritto il metro al quale siffatta valutazione vienecondotta, risolvendosi così in violazione di legge l’adozione di uncriterio difforme da quello indicato dal legislatore.Nel caso di specie, la valutazione operata dai giudici di appellosortisce da un doppio errore concettuale nell’applicazione della normaimpugnata, ovvero: (a) dalla possibilità di ricorrere a un criteriomeramente presuntivo, anziché agli specifici elementi positivi della cuiprova è onerato il costruttore, che, non a caso, la sentenza neppuremenziona; (b) dall’affermata sufficienza di una situazione di manifestaincertezza, quando invece, come si è detto, sarebbe stato necessarioescludere anche solo il dubbio circa la possibile occupazione del suolodel vicino.Il motivo, pertanto, va accolto, poiché nel dare applicazione all’art.938 c.c. il giudice a quo ha fatto ricorso ad un criterio errato in puntoalla sussistenza del requisito della buona fede.10. Il secondo, il terzo e il quarto motivo del ricorso principaleessere scrutinati congiuntamente.Tali motivi sono fondati nei limiti e per le ragioni che si espongono.La sentenza impugnata ha esteso l’applicazione del meccanismo dicui all’art. 938 c.c. ad alcune opere che non appaiono consistere invere e proprie costruzioni, per un verso valorizzandone la naturapertinenziale, con conseguente applicazione del principio espresso dalnoto brocardo accessorium sequitur principale, e, per altro verso,affermando la genericità e indeterminatezza dei contrari assunti dellaNumero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026ricorrente, fondati sulla necessità di dare stretta interpretazione almeccanismo, in quanto eccezionale e derogatorio alla regoladell’accessione delle costruzioni al fondo.Così statuendo, i giudici d’appello si sono discostatidall’orientamento consolidato di questa Corte che non consente diestendere l’ambito applicativo dell’art. 938 c.c. oltre i limiti dellarealizzazione edificatoria in senso stretto; è stato affermato, inparticolare, che l’accessione invertita è istituto previsto da normaeccezionale, non suscettibile di applicazione analogica, sicché ilrelativo meccanismo va limitato alla porzione di suolo occupata da unacostruzione intesa quale struttura muraria complessa (fra le numerosealtre, Cass. 9/5/2023, n. 12402; Cass. 14/1/2022, n. 992; Cass.16/9/2019, n. 22997; Cass. 14/12/2012, n. 23018).La Corte d’appello, pertanto, ha errato nel ritenere che l’acquistodella proprietà potesse trovare applicazione, in relazione alle opere inquestione, per il solo fatto che esse hanno natura pertinenziale rispettoall’edificio principale realizzato mediante sconfinamento, senzaverificare se si tratti o meno di costruzioni che presentano l’indicatocarattere, alle quali soltanto può applicarsi il meccanismodell’accessione invertita.Le tre censure vanno dunque accolte sotto tale profilo, che apparedirimente anche rispetto alla possibile insistenza di parte dellerealizzazioni su una strada pubblica di confine, anziché sulla proprietàdella ricorrente.11. Resta l’esame del quinto motivo del ricorso principale, chetuttavia è assorbito dalla decisione sui precedenti; la determinazionedella complessiva indennità per l’occupazione appropriativa non puòche dipendere, infatti, dall’accertamento della sussistenza deiNumero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026presupposti per l’operatività dell’accessione invertita e, diconseguenza, dell’estensione della proprietà acquisita.12. Passando all’esame del ricorso incidentale condizionato, ilprimo motivo è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi.La Corte territoriale, infatti, non ha escluso la sussistenza di unnegozio accertativo dei confini perché lo stesso andava provato periscritto, ma perché ne difettava radicalmente la prova.Muovendo, infatti, dall’insussistenza di un accordo scritto, lasentenza impugnata ha poi rilevato che il fatto, evocato dalle erediMonti al riguardo, che in proposito si fossero svolti diversi incontri frai tecnici delle parti significava solo l’esistenza di «approcci valutativifinalizzati alla regolamentazione amichevole dei confini, ma che nullaoffrono in merito all’esatta individuazione delle linee divisorie tra lerispettive proprietà» (pag. 11) e che i restanti elementi di sensocontrario, ritenuti decisivi dal Tribunale, non erano stati validamentescalfiti dai motivi d’appello (pag. 12).Con tali argomentazioni la censura non si confronta, nonconsentendo, pertanto, un valido scrutinio della sentenza impugnata.Laddove, poi, il motivo fosse da intendere come richiesta di unnuovo apprezzamento delle prove esaminate dai giudici d’appello, nediscenderebbe comunque l’inammissibilità, trattandosi della richiestadi un sindacato pacificamente estraneo al giudizio di legittimità.13. L’esame dei restanti motivi del ricorso incidentale è assorbitodalla statuizione sul ricorso principale.Per la seconda censura, in particolare, vale quanto statuito sulquarto motivo del ricorso principale; preliminare ad ogni altroaccertamento sul punto è infatti l’indagine sull’esistenza o meno dicostruzioni idonee all’applicazione del meccanismo dell’accessioneinvertita.Numero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026Il terzo motivo, concernente l’indennità, è invece assorbito per lestesse ragioni già esposte in relazione al quinto motivo del ricorsoprincipale.15. In conclusione, il ricorso principale va accolto in relazione aiprimi quattro motivi, con assorbimento del restante; va respinto ilprimo motivo del ricorso incidentale, con assorbimento dei restanti.La sentenza impugnata è cassata con rinvio al giudice a quo, indiversa composizione, il quale deciderà conformandosi ai seguentiprincipii di diritto:«La buona fede rilevante ai fini dell’accessione invertita di cuiall’art. 938 c.c. consiste nel ragionevole convincimento del costruttoredi edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione;la stessa, pertanto, non può essere presunta ma va positivamentedimostrata dal costruttore, avendo riguardo al convincimento chequesti poteva legittimamente formarsi circa l’esecuzione dellacostruzione sul proprio suolo in base alle cognizioni posseduteeffettivamente o che egli avrebbe potuto acquisire con uncomportamento diligente, e va esclusa quando questi avrebbe potuto,fin dall’inizio, anche solo dubitare della legittimità dell’occupazione delsuolo del vicino».«Ai fini dell’operatività del meccanismo di cui all’art. 938 c.c.,l’occupazione del fondo attiguo deve realizzarsi con la costruzione diun edificio inteso come struttura muraria complessa, mentre nonrilevano manufatti aventi caratteristiche diverse».Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione delle spesedel presente giudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso principale in relazione ai primi quattromotivi, assorbito il quinto; rigetta il ricorso incidentale in relazione alNumero registro generale 5204/2022Numero sezionale 1112/2026Numero di raccolta generale 12583/2026Data pubblicazione 04/05/2026primo motivo, con assorbimento per il resto; cassa la sentenzaimpugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese,alla Corte d’appello di Napoli.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Cortedi cassazione, il 29 aprile 2026.Il PresidenteMauro Mocci