Cassazione n. 31995/2022

pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 10703-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], D'[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in RO- MA, [OSCURATO:PERSONA], 16, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettiva- mente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 11, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]- [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - avverso la sentenza n. 1976/2016 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 26/10/2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/10/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; viste le conclusioni motivate, ai sensi dell’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ot- tobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA]- nerale [OSCURATO:PERSONA], il quale ha chiesto l’accoglimento del primo motivo di ricorso ed il rigetto dei restanti motivi. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Alia e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso articolato in quattro mo- tivi avverso la sentenza n. 1976/2016 della Corte d’appello di Palermo, pubblicata il 26 ottobre 2016. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]- zirillo. La Corte d’appello di Palermo ha respinto l’appello avanzato da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA]Alia e Ca- limera Barrale contro la sentenza resa in data 14 agosto 2010 dal Tribuna- le di Palermo, così confermando il rigetto delle domande proposte dagli stessi nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] (cui erano succeduti in corso di cau- sa gli eredi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]). Gli attori, partecipanti del Condominio di via [OSCURATO:PERSONA] n. 4 di Palermo, ave- vano domandato l’accertamento della proprietà condominiale, quale spazio da destinarsi a parcheggio ex art. 1117 c.c., dell’area circostante l’unità immobiliare posta al piano rialzato di proprietà esclusiva di [OSCURATO:PERSONA]- na (costruttrice del fabbricato), nonché l’eliminazione di una finestra e di altri manufatti realizzati dalla Taormina, proprietaria altresì di distinto im- mobile non compreso nel condominio ma confinante con l’area in contesa. La Corte d’appello ha ritenuto che non avrebbe avuto senso alcuno l’inserimento nei titoli di proprietà degli appellanti di una riserva d’uso in favore della Taormina, proprio perché ne era proprietaria esclusiva. La cir- costanza che negli stessi contratti di acquisto le unità immobiliari degli ap- pellanti erano identificate come confinanti con la proprietà Taormina è ap- parsa decisiva ai giudici di appello al fine di individuare il regime dominica- le dell’area circostante l’immobile già “Taormina oggi Inzirillo”. Tale con- clusione è sembrata alla Corte di Palermo non contrastata né dai dati ca- tastali, né dalla individuazione dell’area destinata a parcheggio contenuta nelle concessioni rilasciate. La sentenza impugnata ha poi negato la natura di veduta, ai fini dell’applicazione della disciplina sulle distanze, all’apertura realizzata sul muro dell’edificio a confine con l’area destinata a parcheggio, stante la presenza di una grata che impediva la inspectio, rilevando che gli attori avevano domandato la sola chiusura di essa, e non già la sua “regolarizza- zione”. Ancora, la Corte d’appello ha ritenuto legittime la tettoia e la grondaia realizzate nella proprietà [OSCURATO:PERSONA] con funzione di riparazione dall’acqua. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui all’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176. I ricorrentihanno presentato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Alia e [OSCURATO:PERSONA] deduce la viola- zione degli artt. 2697, 1117 e 840 c.c. quanto all’accertamento della pro- prietà della corte circostante la proprietà [OSCURATO:PERSONA], bene che si presume condominiale salvo prova di titolo contrario. Si allegano anche le risultanze della concessione edilizia e del certificato di abitabilità. Sul punto, i controricorrenti deducono che si tratta di “doglianza di meri- to”, e che comunque l’area in questione non può essere considerata con- dominiale né in base ai titoli di proprietà depositati né in base alle risul- tanze della CTU espletata. 1.1 Il primo motivo di ricorso è manifestamente fondato, avendo la Corte d’appello di Palermo fatto cattiva applicazione sia dell’art. 1117 c.c. che dell’art. 2697 c.c. 1.2. La causa verte, per quanto accertato in fatto, su di un cortile posto all’interno del condominio di via [OSCURATO:PERSONA] n. 4 di Palermo, ed in particolare sulla porzione di tale cortile circostante l’unità immobiliare, po- sta al piano rialzato del fabbricato, di proprietà esclusiva di [OSCURATO:PERSONA]- na (costruttrice del complesso), la quale è proprietaria altresì di distinto immobilenon compreso nel condominio ma confinante con esso. 1.3. Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene intesa come cortile, ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti cir- costanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso, o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture (Cass. Sez. 2, 08/09/2021, n. 24189; Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852; Cass. Sez. 2, 15/02/2018, n. 3739; Cass. Sez. 2, 02/08/2010 , n. 17993 ; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 29/10/2003, n. 16241). In particolare, pure le aree da destinare obbligatoriamente ad appositi spazi a parcheggi, ai sensi della speciale normativa urbanistica dettata dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c., come peraltro risulta testualmente dallo stesso articolo successivamente all'entrata in vi- gore della l. n. 220 del 2012 (Cass. Sez. 6 - 2 , 10/09/2020, n. 18796 ; Cass. Sez. 2, 14/06/2019, n. 16070). La presunzione legale di comunione, stabilita dall'art. 1117 c.c., si reputa inoltre operante anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi ed autonomi, tra loro non colle- gati da unitarietà condominiale (così, ad esempio, Cass. Sez. 2 , 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 24/05/1972, n. 1619). 1.4. Come visto, la Corte d’appello di Palermo ha affermato che non avrebbe avuto senso alcuno l’inserimento nei titoli di proprietà degli appel- lanti di una riserva d’uso in favore della Taormina, proprio perché ne era proprietaria esclusiva. È poi apparsa decisiva ai giudici di appello la circo- stanza che negli stessi contratti di acquisto le unità immobiliari degli ap- pellanti erano definite come confinanti con la proprietà Taormina. 1.5. Questa conclusione si rivela erronea. L'individuazione delle parti comuni di un condominio edificio, come appun- to i cortili, risultanti dall'art. 1117 c.c., non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. Unite, 07/07/1993, n. 7449). Era decisivo accertare, mediante apposito apprez- zamento di fatto, l’eventuale obiettiva destinazione primaria del cortile di causa a dare aria, luce ed accesso al servizio esclusivo della unità immobi- liare di proprietà Taormina. La prima verifica che i giudici del merito avrebbero perciò dovuto compiere, per dire applicabile, o meno, la disci- plina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., concer- neva la relazione di accessorietà necessaria che, al momento della forma- zione del condominio, legava il bene in contesa (inserito tra le parti comu- ni - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c.) alla individua- ta porzione di proprietà singola. Ove poi debba applicarsi l’art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà indi- viduali. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazio- namento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. La «presunzione legale» di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destina- zione all'uso comune della res, sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo (sulla base di una valutazione da compiere nel momento in cui ha luogo la formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali), dispensa, quindi, il condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica. Ai condomini che agiscono in rivendica di parti comuni ricondu- cibili all'art. 1117 c.c. basta dimostrare la rispettiva proprietà esclusiva nell'ambito del condominio per provare anche la comproprietà di quei beni che tale norma contempla. Ne deriva che quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., è onere dello stesso condomino, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il proprio titolo di acquisto, o quello del relativo proprio dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiu- ta dall'iniziale unico proprietario che non si fosse riservato l'esclusiva tito- larità dell'area (Cass. Sez. 2, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 3852). 1.6. La Corte d’appello di Palermo doveva perciò dirimere la lite non fa- cendo affidamento sui titoli di acquisto dei condomini [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Alia e [OSCURATO:PERSONA], ma individuando l'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprie- tà, da cui si generò la situazione di condominio edilizio, con correlata ope- ratività della presunzione ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio - d estinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, e non invece oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Sareb- be quindi occorso verificare se nel titolo originario sussistesse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente all’unità immobiliare Taor- minala proprietà del cortile ad essa circostante. Altrimenti, una volta sor- ta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indi- cazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi (Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852;Cass. Sez. 2, 09/12/1974, n. 4119). Tanto meno risultano dirimenti per la soluzione della questione dedotta i dati catastali o le risultanze delle concessioni edilizie rilasciate. Una volta eventualmente accertato con le specificate modalità di indagine il nesso di condominialità, l’uso di t ali beni da parte della Taormina e dei suoi aventi causa Inzirillo dovrebbe trovare regolamentazione nella disci- plina del condominio di edifici, la quale è costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal caratte- re della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla discipli- na in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a pro- prietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell'altro. In particola- re, i condomini hanno diritto a servirsi del cortile anche per il maggior vantaggio delle rispettive unità immobiliari di proprietà individuale, ma con le limitazioni poste dall’art. 1102 c.c., ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomi- 1.7. Va da ultimo considerato che l’accoglimento del primo motivo di ricor- so (e dunque la ravvisata necessità di riesaminare se sussista o meno il diritto di condominio sulla porzione di cortile circostante l’unità immobilia- re [OSCURATO:PERSONA] ) non comporta ex se l’assorbimento delle restanti censure, le quali attengono ad opere realizzate sulla proprietà esclusiva posta a confine con il parcheggio. I giudici di rinvio procederanno, pertan- to, dapprima a determinare gli esatti confini della proprietà condominiale e della proprietà [OSCURATO:PERSONA], alla luce dei principi enunciati, e poi, sulla base di tale acclarato presupposto di fatto, verificheranno l’applicabilità delle ulteriori regole giuridiche enunciate in questa sentenza. 2. Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione degli artt. 887, 902 e 903 c.c., nonché dell’art. 113 c.c., quanto al rigetto della domanda di eli- minazione della veduta realizzata sull’edificio di proprietà Taormina a con- fine con il parcheggio condominiale. La sentenza impugnata ha tratto dalla fotografia “A” allegata alla CTU il convincimento che non si trattasse di una veduta, ai sensi dell’art. 900 c.c., ma di una luce, per la presenza di una grata che impedisce la inspectio, “nonostante l’altezza di tale apertura rispetto al pavimento interno”, trovando perciò applicazione l’art. 901 c.c. Ad avviso della Corte d’appello, di tale luce sarebbe stato possibile chiede- re la “regolarizzazione”, ma non la chiusura, come fatto dagli attori, la cui domanda doveva perciò essere respinta. I ricorrenti riportano lo stralcio dell’elaborato peritale che descrive la finestra “con inferriata e priva di grata”, il cui davanzale è all’altezza di m. 1,70 dal piano dell’area di par- cheggio e di m. 1,37 dalpavimento dell’appartamento. Viene quindi invo- cata l’applicazione dell’art. 903, comma 2, c.c. per l’apertura di luci nel muro comune. 2.1. Il secondo motivo di ricorso è infondato. Stabilire se un'apertura abbia i requisiti necessari per consentire un como- do e normale affaccio sul fondo del vicino, e se in particolare, l’inferriata apposta per garantire la sicurezza e la grata di cui essa sia eventualmente munita, nonché l’altezza del lato inferiore, ai sensi dell’art. 901 c.c., esclu- dano, per la collocazione, per l'ampiezza delle maglie e per ogni altra ca- ratteristica, tale possibilità, si risolve in un apprezzamento di fatto che sfugge al sindacato di legittimità per violazione di norme di diritto ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 27/06/1974, n. 1922; Cass. Sez. 2, 25/07/1964, n. 2045). Nella specie, la Corte d’appello ha valutato che l’apertura oggetto di lite impedisce la inspectio per la presenza di una grata (ovve ro, come correg- gono i ricorrenti, sulla base della denominazione adoperata dal CTU, di una “inferriata”), pur considerando che, in relazione alla “altezza di tale apertura rispetto al pavimento interno”, non sono state osservate le pre- scrizioni dell’art. 901 c.c. L’art. 901 c.c. prevede, invero, che le luci devo- no avere, quanto all'altezza, un doppio requisito: a) un'altezza minima in- terna (con riferimento al posizionamento del lato inferiore della luce) non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare aria e luce, se esse sono al piano terra, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori; per stabilire, peraltro, se il lato inferiore di una luce prospiciente su fondo altrui rispetta l'altezza minima normati- vamente prevista -prima o seconda ipotesi dell'art. 901 n. 2 c.c. - , occor- re accertare se tale luce si trova al piano terreno o al piano superiore ri- spetto al fondo suddetto, e non già rispetto al locale in cui essa si trova; b) un'altezza esterna non minore di due metri e mezzo dal suolo del vici- no, a meno che si tratti di un locale che sia in tutto o in parte a livello in- feriore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osser- vare l'altezza stessa; pertanto, la riduzione a due metri èlimitata all'ipote- si di luce aperta in un locale situato a un livello di altezza superiore, che sia pari ad un intero piano abitativo e non possa essere estesa a qualun- que altra ipotesi di dislivello (così Cass. Sez. 2, 21/07/2005, n. 15292 ; Cass. Sez. 2, 10/03/1997, n. 2127). E’ qui dirimente osservare, tuttavia, come la Corte d’appello di Palermo abbia, nella sostanza, preso atto che l’apertura realizzata sull’edificio di proprietà Taormina fosse priva dei requisiti prescritti per le luci (“nono- stante l’altezza di tale apertura rispetto al pavimento interno…”), affer- mando che era però necessario chiederne la “regolarizzazione” e “non la chiusura” in quanto veduta diretta, come prospettato dagli attori. Appar- tiene alla giurisprudenza di questa Corte il principio secondo cui viola il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato il giudice che, adi- to allo scopo di sentir dichiarare l'illegittimità di alcune vedute, ne abbia imposto la regolarizzazione invece come luci, diversi essendo i presupposti ed i rimedi per l'una e l'altra disciplina (ad esempio, Cass. Sez. 2, 02/02/2009, n. 2558; Cass. Sez. 2 , 05/01/2011, n. 233 ; Cass. Sez. 2 , 21/02/2006, n. 3724). Questa ratio decidendi sulla diversità tra la propo- sta domanda di chiusura della veduta e la eventuale pronuncia di regola- rizzazione della luce non è stata specificamente censurata dai ricorrenti. La circostanza che si tratti di luce aperta in muro divisorio tra proprietà confinanti, da considerarsi comune ai sensi dell'articolo 880 c.c., con con- seguente applicabilità del disposto dell'articolo 903 c.c. (il quale, oltre a consentire, al primo comma, l'apertura al proprietario di luci nel muro proprio che sia contiguo al fondo altrui, stabilisce, al secondo comma, co- me regola di ordine generale, che "se il muro è comune, nessuno dei pro- prietari può aprire luci senza il consenso dell'altro", restando perciò salvo il diritto a mantenere le luci in tale ipotesi soltanto ove acquisito "iure ser- vitutis") dà luogo a questione non esaminata nella sentenza impugnata. Il secondo motivo di ricorso, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.c., specifica che tale questione venne espressamente esplicitata nella pagina 11 della comparsa conclusionale d’appello. Nel giudizio di appello, come in quello di primo grado, la comparsa conclusionale ha, però, la sola funzione di illustrare le domande e le eccezioni già ritualmente proposte, sicché, ove con tale atto sia prospettata per la prima volta una questione nuova, il giudice del gravame non può, e non deve, pronunciarsi al riguardo (tra le tante, Cass. Sez. 1, 23/06/2022, n. 20232). Tanto meno essa è ora pro- ponibile come motivo di ricorso per cassazione, implicando accertamenti di fatto che non possono svolgersi per la prima volta nel giudizio di legittimi- 3. Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 115 c.p.c. in ordine al rigetto della domanda di arretramento della tettoia e della pensi- lina invadenti lo spazio sovrastante il parcheggio condominiale per una estensione di cm. 50. Si tratta, come riferisce la richiamata CTU, di tettoia su cui cadono le acque piovane. 4. Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione degli artt. 949, comma 2, 840, comma 2, e 1065 c.c., nonché dell’art. 113 c.p.c., sempre con ri- guardo al rigetto della domanda di arretramento della tettoia asservita alla terrazza del primo piano della proprietà Taormina-Inzirillo e di eliminazio- ne della tettoia ancorata alla sottostante veduta. 4.1. Terzo e quarto motivo di ricorso possono esaminarsi congiuntamente, per la loro evidente connessione, e sono fondati nei sensi di seguito preci- sati. 4.2. La Corte d’appello di Palermo ha affermato che la tettoia e la piccola grondaia realizzate nella proprietà [OSCURATO:PERSONA] si limitano a svolgere una funzione di riparazione dall’acqua piovana che altrimenti cadrebbe verso il suolo e non sono in grado di “creare alcun asservimento del fondo sottostante”. 4.3. Questa Corte, nell'esercizio del potere di qualificazione in diritto della domanda definita e dei fatti comunque accertati nelle fasi di merito, per come esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugna- ta, ritiene fondata la questione sollevata nel terzo e nel quarto motivo con riferimento alla disciplina posta dall’art. 908 c.c., norma diversa da quelle specificamente indicate dai ricorrenti. 4.4. La Corte d’appello di Palermo ha violato il disposto dell’art. 908 c.c., il quale impone al proprietario dell’edificio l’obbligo di costruire i tetti in maniera tale che le acque pluviali scolino nel suo terreno e non nei fondi finitimi, escludendo la configurabilità di un limite legale della proprietà analogo a quello previsto dal successivo art. 913, che disciplina il deflusso delle acque che scolano naturalmente. Pertanto, una deroga alla disciplina contenuta nell'art. 908 c.c., come quella che nel caso di specie si ha per realizzata a mezzo dello scolo di acqua piovana nel fondo di proprietà con- dominiale conseguente alla costruzione di una tettoia sporgente sullo spa- zio aereo di quest’ultimo, può trovare il suo fondamento unicamente nella costituzione di una servitù di stillicidio e di sporto, la quale, facendo venire meno il limite legale della proprietà imposto dalla norma in oggetto, con- senta tale scolo e l’immissione nel fondo confinante (Cass. Sez. 2, 07/12/1977, n. 5298; Cass. Sez. 2 , 29/10/1976, n. 3982), legittimando altrimenti la proposizione di una azione negatoria volta altresì alla rimo- zione delle opere abusivamente realizzate. 5. Conseguono l’accoglimento del primo, del terzo e del quarto motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Alia e [OSCURATO:PERSONA], il rigetto del secondo motivo, nonché la cassazione della sentenza impugnata in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M La Corte acc