Cassazione n. 03271/2024

ciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 17374/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA , VIA G . BELLI 36, C/O [OSCURATO:PERSONA], presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che larappresenta e difende; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in VIAREGGIO,[OSCURATO:PERSONA], N. 34, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], N.15, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in VIAREGGIO, VIA F. CAVALLOTTI, N. 23, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in VIAREGGIO, VIA F. CAVALLOTTI, N. 23, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrenti - [OSCURATO:PERSONA] - i ntimato - avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 686/2018 depositata il 23/03/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/01/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1. Con quattro separati atti di citazione notificati nell'anno 2005, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano in giudizio davanti al T ribunale di Lucca, sezione distaccata di Viareggio, la [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., già denominata [OSCURATO:PERSONA].p.a. (ed ora [OSCURATO:SOCIETA].), proponendo domanda ex art. 2932 c.c.per ottenere la pronuncia di sentenza che tenesse luogo di quattro distinti contratti di Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 compravendita aventi ad oggetto quattro unità immobiliari facenti parte di un complesso edilizioposto in Viareggio in via Montramito. Le predette unità immobiliari, nell'anno 1996 , erano state oggetto di un contratto locazione finanziaria stipulata dagli attori con lasocietà [OSCURATO:PERSONA], che le aveva a sua volta acquistate dalla [OSCURATO:SOCIETA] in data 28 dicembre 1996, conatti a rogitodel notaio [OSCURATO:PERSONA] di Lucca. Gli attori esponevano di avere, quali utilizzatori dei beni immobili, puntualmente onorato i canoni alle fissate scadenze eche al momento in cui avevano esercitato l'opzione di acquisto erano emerse difformità rispetto ai titoli autorizzativi che avevano impedito la stipula dei contratti di riscatto con iltrasferimento della proprietà. Concludevano, pertanto , chiedendo la pronuncia di una sentenza chetenesse ex art. 2932 c.c. luogo del contratto e, in via subordinata, laddove fosse stata ravvisata l'impossibilità a procedere alla regolarizzazione urbanistica e/o edilizia delle affermate difformità e, quindi , fosse risultata incommerciabile l'unità immobiliare, la pronuncia di nullità del contratto dileasing. 2. [OSCURATO:PERSONA] si costituiva in ciascuno dei quattro giudizi, resistendo alle domande avversarie e chiedendo di essere autorizzata a chiamare in causa la [OSCURATO:SOCIETA]. e l'Ing. [OSCURATO:PERSONA], la prima, quale venditrice dellequattro unità immobiliari ed il secondo quale, tecnico incaricato di verificare, prima dell'acquisto, il valore e laeffettiva commerciabilità delle medesime unità immobiliari. 3.L'atto di chiamata in causa veniva regolarmente notificato e si costituivano conseguentemente in giudizio anche i chiamati in Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 causa. [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. contestava la fondatezza della domanda sostenendo la conformità urbanistica dei beni, rispetto ai quali il mutamento di destinazione d'uso (peraltro limitato a dueunità) non poteva, in ogni caso, assumere rilevanza ai fini della validità dell'atto traslativo stipulato con la Bipielleleasing. [OSCURATO:PERSONA], dal canto suo, contestava l'esistenza di una propria responsabilità atteso che sosteneva di aver unicamenteperiziato i beni immobili, senza valutare la lorocommerciabilità (che peraltro riteneva, al pari della [OSCURATO:SOCIETA],sussistente con conseguente validità e non nullità dei contratti)e in ogni caso chiedeva di essere manlevato da [OSCURATO:SOCIETA] responsabile dei vizi in questione. 4. Il Tribunale, previa riunione dei giudizi e in accoglimento della domanda subordinata degli attori, dichiarava lanullità sia dei contratti di leasing che di vendita, condannando la [OSCURATO:SOCIETA] a restituire alla Bipielle la somma pari al corrispettivo percepito (642.000 Euro), con condanna della Bipielle a rifondere agli attori le spese di causa e condanna della [OSCURATO:SOCIETA] e del [OSCURATO:PERSONA] in solido a rifondare alla Bipielle le spese di causa sostenute. 5.[OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la suddetta sentenza. 6. [OSCURATO:PERSONA] BPM (incorporante per fusione [OSCURATO:PERSONA] p.a. ), si costituiva nel giudizio di appello chiedendone la reiezionee proponendo appello incidentale . 7. Le altre parti del giudizio di primo grado si costituivano e chiedevano il rigetto dell’appello. 8. In occasione dell’udienza di precisazione delle conclusioni si costituiva l'ing. [OSCURATO:PERSONA], il quale aderiva all'appello principale proposto dalla [OSCURATO:SOCIETA] facendone propri i motivi eriproponendo, in Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 via subordinata, la domanda di manleva neiconfronti della stessa società. 9. La Corte d’Appello di Firenze rigettava tanto l’appello principale che quello incidentale. In particolare, dalle risultanze di primo grado e in particolare della CTU (neppure specificamente contestate) emergeva che , in base alla disciplina urbanistica non erano consentiti il frazionamento e l'accatastamento dei beni dai quali era scaturita ogni singola unità immobiliare concessa in leasing agli attori, né che per le irregolarità riscontrate fossepossibile una sanatoria. Il titolo edilizio originario riguardava, infatti , un edificio a prevalente destinazione attività produttive, con appartamenti e unità ad uso artigianale con uffici pertinenziali. Il frazionamento operato dall'[OSCURATO:SOCIETA] aveva violato le regole urbanistiche che imponevano una parte destinata ad attività produttiva maggiore o uguale alla metà della superficie utile globalmente, venendo realizzati uffici scorporati dalle relative unità artigianali di cui eranopertinenza. Privo di pregio era il rilievo che riguarda va l'avvenuto rilascio da parte degli uffici comunali del certificato di agibilità,trattandosi di una certificazione riguardante l'interocondominio, non le singole unità che del condominio facevano parte. Peraltro, risultava l'impossibilità di procedere a sanatorie in relazione alle problematiche riscontrate (vediparere [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Viareggio di cui alla CTU). Quanto alla prospettazionedella possibilità di una sanatoria della irregolarità, la Corte d’Appello rilevava che [OSCURATO:SOCIETA] non aveva sanato il vizio, né offerto soluzioni alternative adeguate. Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 Pertanto, richiamato l’orientamento della giurispru d enza di legittimità sulla nullità di carattere sostanziale in relazione alle irregolarità urbanistiche rigettava sul punto l’appello. 10. [OSCURATO:SOCIETA] ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza. 11. Banco BPM, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con rispettivi controricorsi, mentre [OSCURATO:PERSONA] non ha svolto attività difensiva. 12. Le parti in prossimità dell’udienza del 15 giugno 2023 hanno depositato memorie. 13. La trattazione del ricorso è stata rinviata all’odierna camera di consiglioper l’indisponibilità dell’allora relatore. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell'articolo 40, comma 2, della legge 28 f ebbraio 1985 n. 47 - attualmente articolo 46 del d. P . R . 6 giugno 2001 n . 380,violazione e falsa applicazione degli articoli 1418 e 1346 c.c. erronea applicazione di norme di diritto. Lacensura ha ad oggetto l'interpretazione delle norme indicate inrubrica ritenute dalla Corte d' A ppello disciplinare anche l’ ipotesi di cosiddetta nullità “sostanziale”mentre, secondo la ricorrente , la norma prevede la nullità del contratto di compravendita solo incaso di mancanza d el titolo abilitativo e non di ogni irregolarità urbanistica o difformità tra titolo abilitativoe opera realizzata. In altri termini la nullità sarebbelimitata alla mancanza del permesso di costruire o alla difformità totale. Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 Nel caso in esame il frazionamento non richiedeva alcun titolo e, dunque , non poteva condurre a nullità non sussistendo alcuna difformità totale ma al più una lieve difformità. 2. I l secondo motivo di ricorso è così rubricato : violazione e falsa applicazione dell'articolo 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985 n. 47 - attualmente articolo 46 del d. P . R . 6 giugno 2001 n . 380,nonché dell'articolo 1418 c.c. . Violazione e falsa applicazione dell'articolo 3del d.P.R. 6 giugno 2001 n . 380 erro nea applicazione di norme di diritto.Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1418 c.c. violazione dell’ art . 19 del piano regolatore generale del Comune di Viareggio,erronea interpretazione di norme di diritto , omesso esame circa un fatto decisivo della controversia, assenza di contrarietà con lo strumento di pianificazionecomunale. La Corte d'appello si sarebbe soffermata solo sulle conclusioni del consulente tecnico senza verificare la corretta applicazione delle norme indicate in rubrica e dello strumento di pianificazione urbanistica. Diversamente dalle conclusioni della Corte d'Appello il fabbricato di cui fanno parte le unitàimmobiliariin ogg etto ricadeva ai sensi degli strumenti di pianificazione e di governo del territorio del Comune di Viareggio all'epoca vigenti in zona classificata “D”, sottozona “D2” disciplinata dall’art. 19 del piano regolatore . Tale disposizione prevedeva il limite alla destinazione ad uso ufficio solo nella misura strettamente necessaria all'attività principale ma non vietava un'autonoma e distinta destinazione ad ufficio. P ertanto doveva escludersi il contrasto della destinazione dell'uso con lo strumento urbanistico e dunque il frazionamento non richiedeva alcun titoloe certamente non poteva dare luogo a nullità. Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 In ogni caso il mutamento di destinazione d’uso non costituisce un abuso tale da determinare la nullità del contratto. 3. Il terzo motivo di ricorsoè così rubricato: violazione e falsa applicazione dell'articolo 40, comma 2, della legge 28 f ebbraio 1985,n. 47 - attualmente articolo 46 del d. P . R . 6 giugno 2001 n . 380,nonché dell'articolo 1418 c.c. . Violazione e falsa applicazione dell'articolo 3 del d. P . R . 6 giugno 2001 n . 380 ; Violazione e falsa applicazione del la legge regionale della Toscana n.64 del 2015. Violazione dell’art. 2932 c.c., erronea applicazione di norme di diritto,omessa indagine in merito alla sanabilità dell’intervento. Secondo la ricorrente, trattandosi di un atto a d effett i obbligatori il giudice avrebbe dovuto verificare la sanabilità e la regolarizzazione delle operee in ogni caso avrebbe potuto emanare una sentenza costitutiva in luogo del contratto definitivo ex art.2932 c.c., trattandosi di una irregolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità. L'intervento di frazionamento nel caso di specie rientrava nell'ambito degli interventi di edilizia libera riconducibili alla manutenzione straordinaria attuabili con semplice comunicazione di inizio lavori e soggetti in caso di mancata comunicazione alla sanzione di euro 1000. 4. I tre motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, sono fondati nei sensi di cui in motivazione. LaCorte d’Appello non ha chiarito se nel caso di specie manc hi del tutto l’indicazione del titolo edilizio necessaria ai sensi degli artt. 17 e 40 della l.n. 47 del 1985 e dell’art.46 del d.P.R.n.380 del 2001 Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 o vi siasolo una irregolarità urbanistica e , dunque , un a difformità di tipo sostanziale. In particolare, nella motivazione si fa un generico riferimento al fatto che non erano consentit i il frazionamento e l’accatastamento e che il titolo riguardava un edificio a prevalente destinazione attività produttive con appartamenti e unità ad uso artigianale con uffici pertinenziali. In sostanza , si legge nella sentenza impugnata, che i l frazionamento operato dall’ E dilsole aveva violato le regole urbanistiche che imponevano una parte destinata ad attività produttive maggiore o eguale alla metà della superficie utile globale. Infine, la Corte d’Appello ha affermato che la sentenza del Tribunale è conforme alla giurisprudenza in materia secondo cui: Gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili sono nulli, ai sensi dell'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, sia nel caso in cui gli immobili oggetto di trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica (nullità di carattere sostanziale), sia quando dagli atti di trasferimento non risulti la circostanza della regolarizzazione in corso (nullità di carattere formale) (Sez. 2, Sentenza n. 25811 del 05/12/2014, Rv. 633640 -01). 4.1 L’orientamento richiamato dalla Corte d'Appello al momento della pronuncia non era univoco e, anzi, era minoritario. Successivamente, la questione è stata oggetto di una sentenza delle sezioni unite che ha risolto il contrasto in sorto nella giurisprudenza di legittimità tra l’interpretazione secondo cui la nullità di cui agli artt. 17 e 40, l. n. 47 del 1985, e 46, d.p.r. n. 380 del 2001, avrebbe natura formale in quanto derivante dalla mera Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 assenza, nel contratto, delle dichiarazioni del venditore e quella che, invece, affermava la natura sostanziale della nullità in quanto derivante non soltanto dall’assenza della menzion e del titolo nell’atto, ma anche dalla difformità tra il bene venduto e il progetto assentito. Le Sezioni Unite hanno aderitoalla prima opzione ricostruttiva enunciando il seguente principio di diritto: La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019, Rv. 653283 -01). A sostegno di questa tesi, si è fatto ricorso, in linea con le indicazioni contenute nell’art. 12, comma 1, delle Preleggi, sia al dato letterale delle norme esaminate, che connettono la nullità e l’impossibilità della stipula esclusivamente all’assenza di siffatta dichiarazione o allegazione ex art. 40, sia al dato teleologico, da individuarsi soltanto in esito all’esegesi del testo esaminando e non Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 in funzione di finalità ispiratrici del complesso normativo in cui esso è inserito. E’ stato poi evidenziato come l’intento perseguito dall’interpretazione sostanzialista, di supportare anche in ambito civilistico il disvalore espresso dall’ordinamento nei confronti del diffuso fenomeno dell’abusivismo edilizio, sia sconfessato dall’essere stata la nullità comminata soltanto con riguardo a specifici atti ad effetti reali inter vivos, con esclusione invece di quelli mortis causa , di quelli ad effetti obbligatori, di quelli riguardanti diritti reali di garanzia e di servitù e di quelli derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali, e come lo stesso istituto della conferma e l’atto aggiuntivo che la contiene presuppongano la sussistenza del titolo e della documentazione, senza implicare, altresì, l’effettiva corrispondenza al suo contenuto dell’edificio oggetto del negozio. E’ stato inoltre chiarito che la sanzione in esame non possa essere sussunta nell’orbita della nullità c.d. virtuale di cui al comma 1 dell’art. 1418 c.c., la quale presupporrebbe l’esistenza di una norma imperativa e il generale divieto di stipulazione diatti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili, in quanto non riscontrata in seno allo ius positum, e neppure nell’ambito della nullità di cui al comma 2, dell’art. 1418 c.c., per illiceità o impossibilità dell’oggetto o per illiceità della prestazione o della causa per contrarietà a norme imperative o al buon costume, in considerazione sia dell’esclusione di alcune tipologie di atti (quelli sopra richiamati) dal suo ambito applicativo, sia dell’estraneità dell’illiceità dell’attività di produzione del bene contemplato nell’atto dall’oggetto e dalla causa della Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 compravendita, costituiti rispettivamente dal trasferimento della proprietà della res e dallo scambio cosa contro prezzo. Alla stregua di tali considerazioni, le Sezioni Unite hanno dunque ritenuto che la nullità urbanistica costituisca una specifica declinazione del comma 3 dell’art. 1418 c.c., da definirsi come testuale in quanto volta a colpire gli atti in essa menzionati,e sia insuscettibile, in quanto tale, di applicazione estensiva o analogica, ma soggetta a stretta interpretazione, sebbene con la precisazione che il titolo menzionato nell’atto non soltanto debba realmente esistere, così come veridica deve essere la dichiarazione dell’alienante, ma debba altresì riferirsi all’immobile oggetto dell’atto, non soltanto perché, diversamente, verrebbe svuotata di significato la previsione della conferma di cui agli artt. 46, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001, e 17, comma 4,e 40, comma 3, della l. n. 47 del 1985 (possibile soltanto in caso di omessa menzione non dipesa da insussistenza del titolo) e la stessa finalità perseguita dal legislatore di limitare le transazioni relative a immobili abusivi, ma anche perché verrebbe altrimenti vanificata la valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente propria della dichiarazione, richiedente la concreta riferibilità del titolo all’immobile oggetto dell’atto. E’ stata infine esclusa la necessità di distinguere tra variazioni essenziali e non essenziali del manufatto edificato, come richiesto nell’ordinanza di rimessione, in quanto irrilevante al fine di definire l’ambito della nullità del contratto, anche in considerazione della moltiplicazione dei titoli abilitativi previsti in riferimento all’attività edilizia da eseguire e della conseguente indeterminatezza del sistema delle nullità, che verrebbe affidato a graduazioni di Ric. 2018n. 17374sez. S2 - ud. 12 /0 1 /202 4 irregolarità urbanistica difficilmente identificabili e sostanzialmente lasciate all’arbitrio dell’interprete. 4.2 Come si è detto, la sentenza impugnata è antecedente la pronuncia delle Sezioni Unitesopra riportata e , tuttavia , dalla sua motivazione non emerge con chiarezza quale sia l’effettivaragione della nullità del contratto di compravendita intercorso tra le parti, ovvero se dipenda da un c.d. abuso di tipo “sostanziale” derivante da irregolarità urbanistiche o se a mancare sia il titolo edilizio necessario secondo le indicazioni dell’intervento nomofilattico. Come si è detto, infatti, le norme sulla nullità sono di stretta interpretazione e ciò che si richiede è che il titolo menzionato nell’atto non soltanto debba realmente esistere, così come veridica deve essere la dichiarazione dell’alienante, ma debba altresì riferirsi all’immobile oggetto dell’atto. Si impone, pertanto, l’accoglimento del ricorso, la Corte d'Appello dovrà riesaminare la validità dei contratti in esame alla luce dei principi di cui alla sentenza n. 8230 del 2019. 5. La Corte accoglie il ricorso,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'Appello di Firenze in diversa composizio