Cassazione n. 33957/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.3865/2024 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]' unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- nonché contro [OSCURATO:PERSONA] -intimato- Avverso la SENTENZA d ella CORTE D'[OSCURATO:PERSONA].DIST.TARANTO n.290/2023 depositata i l 29/06/2023 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Con sentenza in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] la Corte d’Appello di Lecce - sez. dist. di Taranto-accoglieva l’appello interposto dal Condominio della via Plinio 52, Basile ed [OSCURATO:PERSONA] in Taranto nonché l’appello incidentale proposto dal Comune di Taranto avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale cittadino e con la quale il Condominio ed il Comune erano stati condannati a risarcire a [OSCURATO:PERSONA] i danni subiti per effetto dell’omessa manutenzione di un fabbricato al cui interno era posto un immobile di proprietà del Chimienti stesso, immobile concesso in locazione a terzo soggetto che lo aveva rilasciato anticipatamente date le condizioni del fabbricato. [OSCURATO:PERSONA] appellante aveva ivi dedotto che il Tribunale aveva ritenuto raggiunta la prova della responsabilità dell’ente di gestione come del deprezzamento dell’immobile in assenza tuttavia di adeguati elementi di dimostrazione del fondamento di essi. Aveva dunque chiesto la riforma della decisione impugnata. L’appellato costituitosi aveva chiesto il rigetto dell’appello riportandosi alle proprie difese già svolte in primo grado. Il Comune di Taranto, costituitosi tardivamente, aveva proposto appello incidentale lamentando la carenza di prova di propria responsabilità e del danno subito dal Chimienti sia per il deprezzamento dell’immobile sia per il recesso anticipato del conduttore. [OSCURATO:PERSONA], nel corso del giudizio ed in sede di comparsa conclusionale, aveva eccepito l’inammissibilità dell’appello incidentale tardivo del Comune di Taranto. Il giudice dell’impugnazione, ritenendo non provato il danno da deprezzamento dell’immobile e non causalmente riconducibile alla cattiva manutenzione del fabbricato il recesso del conduttore, aveva integralmente riformato la sentenza di primo grado rigettando le domande del Chimienti. Avverso tale pronuncia [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato in cinque motivied illustrato da memoria. Il Comune di Taranto ha resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato. Fissata l’odierna adunanza camerale, parte ricorrente ha depositato memoria ex art.380-bis.1c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta, ex art. 360 c. 1 n. 4 c.p.c., la «violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia su un’eccezione ritualmente articolata circa l’inammissibilità e/o irricevibilità dell’appello incidentale del Comune di Taranto». Si duole il ricorrente che in comparsa conclusionale, così come nell’udienza di comparizione in data 11.3.2022, egli aveva evidenziato l’inammissibilità e/o irricevibilità per tardività dell’appello incidentale interposto dal Comune di Taranto, nella sua generalità, e, comunque - in subordine -, nella parte inerente la condanna dello stesso al pagamento della somma di € 18.600,00 a titolo di lucro cessante in favore di esso Chimienti in conseguenza della anticipata risoluzione del contratto di locazione. In particolare, rileva che i motivi dedotti nell’appello incidentale risultavano integralmente adesivi a quelli proposti dall’appellante principale quanto al primo ed all’ultimo, mentre il secondo era autonomo. Infatti, l’appello del Condominio non aveva riguardato la condanna a rifondere il lucro cessante; pertanto, l’interesse del Comune di Taranto all’impugnazione non può in alcun modo rinvenirsi nell’iniziativa giudiziaria del primo, ma deve invece ricondursi alla statuizione stessa della sentenza de qua. L’assunto è infondato. La condanna del Condominio e del Comune di Taranto al risarcimento del danno corrispondente al deprezzamento del valore dell’immobile dell’attore è stata pronunciata dal Tribunale di Taranto a carico solidale di dette parti, mentre l’obbligo di risarcimento del danno da lucro cessante per effetto del recesso anticipato della conduttrice è stato posto a carico esclusivo del Comune stesso. La Corte d’Appello di Lecce, sez. dist. di Taranto, nulla ha statuito in merito all’eccezione proposta dal Comune di Taranto a verbale di udienza 11.3.2022 ed in comparsa conclusionale né ha rilevato d’ufficio alcunché in merito. Si osserva, tuttavia, che l’impugnazione incidentale tardiva è sempre ammissibile a tutela della reale utilità della parte tutte le volte che l’impugnazione principale metta in discussione l’assetto di interessi derivanti dalla sentenza alla quale il coobbligato solidale aveva prestato acquiescenza (Cass. S.U. n. 8486/2024); conseguentemente, essa è ammissibile, sia quando riveste la forma della controimpugnazione rivolta contro il ricorrente principale, sia quando assume le forme dell'impugnazione adesiva rivolta contro la parte investita dell'impugnazione principale (Cass. n.10477/2024, Cass. n. 15100/2024). E’ invece inammissibile l'impugnazione incidentale tardiva di un capo della sentenza del tutto autonomo rispetto a quello investito dall'impugnazione principale, se l'interesse a proporla preesiste all'altrui gravame e sorge immediatamente dalla decisione (Cass. n.29448/2024). Nella specie, non vi è dubbio che l’impugnazione da parte del condominio del primo capo della sentenza del Tribunale che disponeva la condanna solidale dell’ente di gestione con il Comune di Taranto ha determinato l’interesse all’impugnazione anche da parte di quest’ultimo poiché il relativo accoglimento totale o parziale poteva avere ripercussioni anche sulla posizione sostanziale del medesimo. Quanto al secondo capo (di condanna del solo Comune al risarcimento del danno da lucro cessante), se è pur vero che l’impugnazione poteva avvenire autonomamente da parte del Comune di Taranto a seguito della sentenza stessa, non può ritenersi che la relativa statuizione sia pienamente autonoma rispetto all’altro capo. Ed infatti l’accertamento dell’obbligo del Comune di risarcimento dei danni per anticipato recesso del conduttore era comunque strettamente dipendente dall’accertamento della responsabilità, esclusiva o solidale, per l’omessa manutenzione dello stabile o delle parti di esse rilevanti per il godimento delle singole unità immobiliari. Pertanto, anche con riferimento a tale capo, la contestazione svolta da parte del Condominio della propria responsabilità per i danni lamentati dal Chimienti, seppur nei limiti accertati dal Tribunale di prime cure, era idonea a porre in discussione nuovamente l’intero assetto di interessi alla base del contenzioso, rendendo in conseguenza ammissibile l’appello incidentale tardivo del Comune di Taranto. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la «violazione dell’art. 112 c.p.c. per aver pronunciato oltre i limiti della domanda» con riferimento all’art.360 n.4 c.p.c. Assume il ricorrente che erroneamente il giudice del gravame ha ritenuto che il danno non sia stato provato perché in alcuno degli atti difensivi del condominio viene eccepita l’inesistenza del danno od allegata in alcun modo la mancata prova dell’impossibilità di vendere o fittare il locale che sarebbero –secondo il giudice d’appello – indicatori univoci del nocumento lamentato. Il motivo è infondato. Si rileva che la contestazione svolta dal Condominio, e richiamata dal ricorrente, in merito alla determinazione della perdita di valore dell’immobile in forza esclusivamente di una c.t.u. e dei relativi chiarimenti, tutti oggetto di osservazioni, implicava la negazione del danno stesso e non della sua mera quantificazione. In ogni caso la specifica doglianza è stata invece svolta dal Comune di Taranto il cui appello incidentale deve ritenersi ammissibile per quanto sopra esposto. Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la «violazione dell’art. 101 c.2 c.p.c. per violazione del principio del contraddittorio e di quello di difesa». La mancanza di qualsivoglia cenno negli atti di controparte, sin dal primo grado, a lla negazione del danno da deprezzamento determinerebbe, secondo il ricorrente, che l’inesistenza del nocumento posta a base della decisione de qua, era stata oggetto di inammissibile rilievo d’ufficio da parte della Corte che, peraltro, in totale violazione del diritto al contraddittorio, non aveva neanche ritenuto di portarla all’attenzione di parte ricorrente. Il motivo non ha pregio, in considerazione della chiara contestazione del danno da deprezzamento per quanto esposto in relazione al precedente motivo. Con il quarto motivo si censura poi la «violazione e/o errata applicazione dell’art. 2043 e 2051 c.c. nonché dell’art. 2697 c.c.» Si duole il ricorrente che il giudice del gravame ha ritenuto che ‘il nocumento sarebbe soltanto potenziale in quanto non concretizzatosi in una vendita a prezzo ribassato ovvero nella dimostrata impossibilità di locare o vendere il locale in argomento a causa delle condizioni del palazzo in cui è situato. Quanto innanzi … è errato in quanto frutto di una semplicistica e superficiale interpretazione e conseguente applicazione degli artt. 2043 e/o 2051 c.c. per come uniformemente letti ed applicati’. Deve rilevarsi tuttavia che il giudice dell’impugnazione ha così motivato sul punto: “Rilevato che non risulta che la condizione di ammaloramento dello stabile per omessa manutenzione sia irreversibile. Tanto non è stato accertato dal c.t.u. né, in verità, è stato asserito dal Chimienti. Se così è, quest’ultimo stato non ha subito un danno per il solo fatto della sussistenza di quella condizione. Sul punto di segnala che un danno concreto ed attuale sarebbe configurabile, per esempio, ove il predetto avesse venduto il locale ad un prezzo penalizzato da tale situazione poiché, in tal caso, si sarebbe consolidato una perdita in capo al Chimienti, che tuttavia al momento è un pregiudizio solo potenziale. Alternativamente, e sempre in via esemplificativa, un danno sarebbe configurabile ove il Chimienti avesse tentato di vendere l’immobile senza riuscirvi a causa del fatto, da provare, che il locale non risultava appetibile sul mercato a causa delle condizioni dello stabile. Nessuna di tali situazioni, ipotizzate in via esemplificativa quali fonti di danno concreto ed attuale, né altre situazioni fonti di pregiudizio avente le medesime connotazioni di concretezza ed attualità sono state neppure allegate sicché non è ravvisabile alcun danno, ad oggi sussistente, suscettibile di risarcimento.” La motivazione, dunque, non poggia sull’assenza di danno in caso di deprezzamento del bene, ma sulla mancanza di prova di verificazione di un concreto danno definitivo attuale, potendo la condizione dell’immobile mutarsi in senso migliorativo nel tempo. Poiché, dunque, l’attore oggi ricorrente, secondo il giudice del gravame, non ha fornito prova di una perdita economica attuale né di un lucro cessante legato allo specifico deprezzamento dell’immobile, la Corte d’Appello ha fatto buon governo dei principi in tema di oneri probatori del danno. Infine, con il quinto motivo di ricorso si lamenta la «violazione e/o errata applicazione dell’art. 115 c.p.c.». Si lamenta che la Corte territoriale ha ritenuto infondata la richiesta risarcitoria relativa al lucro venuto meno a causa del recesso della società conduttrice, in quanto, a suo avviso, quest’ultima avrebbe semplicemente esercitato la “..libera facoltà di recesso accordatale espressamente in contatto ai sensi dell’art. 27 l. n. 392/1978.’ La decisione impugnata infatti afferma che ‘Del resto non vi è alcuna prova che furono proprio le ragioni enunciate nella lettera del 7 dicembre 2016, e solo esse, a spingere la conduttrice a porre fine al rapporto”. [OSCURATO:PERSONA], quindi, censura la sentenza perché conterrebbe un ‘macroscopico errore di percezione sul contenuto oggettivo della prova costituita dalla lettera racc. a mano del 7.12.2016 inviata dalla l.r.p.t. della [OSCURATO:PERSONA] al Chimienti per comunicargli di volersi avvalere della facoltà di recesso accordatale dal contratto di locazione registrato…una lettura scevra da non richiesti intenti ricostruttivi e basata sulla mera ricognizione del dato reale dalla stessa emergente non può che condurre al convincimento che la [OSCURATO:PERSONA] ha abbandonato il locale de quo - recedendo dal contratto – solo ed esclusivamente per il mutamento delle condizioni dello stesso’. Il motivo è inammissibile. Il giudice del gravame, a fronte delle specifiche contestazioni svolte dagli appellanti in merito al nesso di causa esistente tra la condizione dello stabile ed il recesso esercitato dalla conduttrice, lungi dall’errare nella percezione del contenuto della comunicazione di recesso, ha svolto un’attenta ricostruzione degli elementi di fatto dai quali poter trarre o meno la fondatezza del contestato nesso causale. In sede di appello, alla luce della possibilità che la conduttrice si fosse voluta autonomamente sciogliere dal rapporto, si è tenuto dunque in considerazione il contenuto della lettera del 7.12.2016, non ritenuto specifico in relazione alle condizioni dello stabile, l’omessa allegazione e dimostrazione dello stato dell’immobile all’atto della stipula della locazione nonché la mancanza di effettive circostanze impeditive al godimento dell’unità immobiliare locata. Ed allora l’assunto errore di percezione, in realtà, si traduce nella mera richiesta di rivalutazione degli elementi probatori forniti in atti dalla parte. Tuttavia, nell’ambito del sindacato di legittimità ‘non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all'uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass.n.10927/24, Cass. n.32505/23). Il ricorso deve dunque essere rigettato. Le spese di lite liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza. P.Q.M [OSCURATO:PERSONA] il ricorso. Condanna il ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 4.000,00per compensi oltre euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge. Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da pa