Cassazione n. 31072/2023

nunciare la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 13014/2019 del ruolo generale, proposto DA B ATTIBOCCA E VELINA (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 49L49 H501 I), [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] 9 luglio 1949 ed ivi residente alla [OSCURATO:PERSONA], n. 14, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 76E31 G878 F) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 70T62 H 501 Q), con studio in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA], n. 99. - RICORRENTE – CONTRO l’ A GENZIA DELLE E NTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), domiciliata in Roma, alla Via dei Portoghesi n. 12. ART .1, COMMA 335, L .30 DICEMBRE 2004, N .311- MICROZONE - - CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 7182/7/2018 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata il 18 ottobre 2018 e non notificata; UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] nella camera di consiglio del 5 luglio 2023; [OSCURATO:PERSONA] : 1. con avviso di accertamento n. 2013RM0774752 del 28 ottobre 2013, l’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Roma – Territorio rideterminava, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, la categoria catastale (da A/4 ad A/2) e, quindi, la rendita catastale dell’unità immobiliare della ricorrente sita in Roma - microzona 4 – censita al catasto del Comune di Roma, al foglio 476, part. 29, sub. 83, [OSCURATO:PERSONA], n. 48; 2. con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale del Lazio accoglieva l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Roma – Territorio avverso la sentenza n. 16946/52/2016 della Commissione tributaria provinciale di Roma, ritenendo, con valore assorbente rispetto all’esame degli altri motivi, debitamente motivato l'avviso impugnato, avendo l'Ufficio operato secondo la procedura di cui all’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 e sulla base dei criteri e modalità operative di cui alla determinazione del Direttore dell'Agenzia del Territorio del 16 febbraio 2015, in cui veniva richiamata la delibera n. 5 dell’11 ottobre 2010 dell'assemblea del Comune di [OSCURATO:PERSONA]; 2.1. nello specifico, il Giudice regionale reputava l’avviso impugnato adeguatamente motivato, poiché: - esponeva i rapporti dei valori medi di mercato e di quelli catastali nelle singole microzone in relazione all'insieme delle microzone e precisava che il rilassamento riguardava quelle in cui lo scostamento di tale rapporto superava il 35%; -«l'immobile di cui trattasi ricade nella microzona 4 denominata “Borgo”, dove lo scostamento di cui al comma 335 art. 1 L. 311/2004 è superiore al 35%» e che «questo assetto motivazionale sembra essere provvisto dei requisiti di congruità sufficienza indicati dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione»; - « l'ufficio ha altresì provveduto a descrivere nell'avviso le caratteristiche della microzona prendendo in considerazione i casi in cui vi è stata una rivalutazione del patrimonio immobiliare e della conseguente redditività»; -«l'ufficio ha inoltre provveduto ad evidenziare la qualità urbana ed ambientale della microzona e che di conseguenza influisce sulla rendita catastale»; - « tale reddittività nella microzona in cui è sito l’immobile in questione, ha subito un notevole aumento in conseguenza della confermata vocazione residenziale della zona, e alla presenza dei siti di rappresentanza internazionale, tutte caratteristiche intrinseche all'immobile verificate degli uffici; - « si tratta di un riclassamento standardizzato e generalizzato per tipologia e localizzazione degli immobili che si limita a riallineare al di sotto della soglia dello scostamento anomalo il rapporto tra il valore medio di mercato degli immobili e il corrispondente valore medio catastale»,riducendo e riproporzionando tale differenziale «in un rapporto più vicino a quello che connota le altre microzone sì da ricondurre in misura meno marcata le differenze in termini di trattamento fiscale relativo a tali immobili»; - « la variazione operata dall'ufficio è da ricondursi ad una coerente valutazione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche degli immobili situati nella microzona» (v. pagina n. 2 della sentenza impugnata); 3. [OSCURATO:PERSONA] proponeva ricorso per cassazione avverso tale pronuncia, con ricorso notificato il 16/19 aprile 2019, formulando quattro motivi di impugnazione, successivamente, in data 23 giugno 2023, depositando memoria ex art. 380-bis.1. cod. proc. civ.; 4. l’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso notificato il 22 maggio 2019, chiedendo il rigetto del ricorso; [OSCURATO:PERSONA] : 1. con il primo motivo di impugnazione la ricorrente ha dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., l’erronea e falsa applicazione dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2011, n. 311 in relazione agli artt. 2, 8 e 9 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, nonché del d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, per avere la Commissione «erroneamente ritenuto che nei casi in cui “l'Ufficio ha operato secondo la procedura di cui all’art. 1, comma 335 della legge 311/2004”, non sia richiamabile ed applicabile il principio dell'obbligo di motivazione come rigorosamente disciplinato dagli art. 2, 8 e 9 del DPR 138/1998, ma l'obbligo della motivazione possa essere genericamente assolto richiamando l'esame generale della microzona presa in esame» (v. pagina n. 1 del ricorso); 2. con la seconda censura l’istante ha eccepito, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., l’omesso esame dell’«asserto difensivo contenuto del punto 2.5 del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado riproposto anche in sede di costituzione in appello nel punto 2.4.»(v. pagina n. 1 del ricorso), costituito dalle risultanze della perizia di parte asseverata nella quale erano state descritte le caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'immobile ed evidenziato che la zona in cui era ubicato il bene oggetto di valutazione non aveva beneficiato di alcuna riqualificazione urbanistica o edilizia nel corso degli anni, nè tantomeno a livello infrastrutturale o di trasporti; 3. con la terza doglianza la contribuente ha eccepito, con riferimento al parametro di cui all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la «nullità della sentenza per erronea e/o insufficiente esposizione delle ragioni di fatto e di diritto richiesta dall’art. 132, 2° comma, n. 4, c.p.c.», lamentando l’«omessa pronuncia della [OSCURATO:PERSONA] circa le doglianze relative alla perizia depositata in primo grado» (v. pagina n. 2 del ricorso); 4. con la quarta ragione di impugnazione la ricorrente ha eccepito la «nullità della sentenza per erronea e/o insufficiente esposizione delle ragioni di fatto e di dirittorichiesta dall’art. 132, 2° comma, n. 4, c.p.c.», rimproverando al Giudice di non aver enunciato le ragioni di fatto e di diritto della decisione; 5. il ricorso va accolto in relazione al suo primo assorbente motivo, concernente il dedotto deficit motivazionale dell’avviso impugnato; 6. secondo la tesi della ricorrente « contrariamente a quanto esposto nell'apparato motivazionale della sentenza impugnata, non essendo diversamente disciplinato se non in relazione al suo presupposto fattuale, e cioè l’esistenza di uno scostamento significativo del rapporto tra i valori medi della zona considerata e nell'insieme delle microzone comunali, il procedimento di “revisione parziale del classamento” di cui alla L. 30 dicembre 2004, n. 311 è soggetto alle medesime regole dettate ai fini della “revisione del classamento” del Decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138»; 6.1. per tale via - a dire dell'istante - la Commissione regionale avrebbe erroneamente ritenuto non applicabile tale disciplina, dando seguito ad un orientamento della Corte di cassazione (inaugurato con la sentenza del 19 ottobre 2016, n. 21176), che è stato poi superato dalla successiva elaborazione della Corte, secondo la quale, in linea con la pronuncia della Corte costituzionale n. 249 del 2017, il procedimento di cui all'art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 non ha esonerato l'Ufficio dal fornire una «rigorosa motivazione della propria scelta circa le caratteristiche specifiche e puntuali del fabbricato oggetto dell'accertamento» (v. pagina n. 6 del ricorso); 7. in effetti, la tesi sostenuta dalla Commissione regionale si pone in insanabile contrasto con il consolidato orientamento espresso da questa Corte in materia di rideterminazione della rendita catastale di unità immobiliari ai sensi dell'art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (cfr. già Cass., Sez. VI/T, 23 febbraio 2022, 12025; Cass., Sez. VI/T, 23 gennaio 2020, n. 1543; Cass., Sez. T, 11 settembre 2019, n. 22671; Cass., Sez. VI/T, 23 ottobre 2019, n. 27180), secondo cui: - non può ritenersi congruamente motivato l'atto di revisione parziale del classamento che faccia esclusivo riferimento al rapporto tra il valore di mercato e quello catastale nella microzona in cui è situato l'immobile rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali ed al relativo scostamento, senza effettuare una valutazione specifica delle unità immobiliari e senza indicare gli elementi che hanno in concreto interessato la microzona considerata e il modo in cui essi hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare; -«“In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell'art. 1, comma 335, della I. n. 311 del 2004, soddisfa l'obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un'operazione di riclassificazione a carattere diffuso”. Si tratta, come anticipato, di orientamento che specifica e ribadisce un indirizzo già affermatosi (con riguardo sia alla città di Roma, sia ad altre città), secondo cui (Cass. ord. 6-5 n. 23129/18): “In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, nell'ambito di una revisione parziale dei parametri della microzona nella quale l'immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetti parametri di legge ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, esigendosi che detto obbligo motivazionale sia assolto in maniera rigorosa in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, avente carattere "diffuso"”. Sul piano strettamente applicativo, questo convincimento (avallato, tra le altre, da numerose pronunce intercorse a partire dall’anno 2018: Cass. sez. 6-5, ord. nn. 16629, 16631, 17408, 17409, 17410, 17411, 17412, 17413, 17203, 17204, 17205, 17206, 17207 e 17221/18 e riprese negli anni successivi) ha portato la corte di legittimità a confermare la sentenza impugnata che aveva annullato l'accertamento: ora, “per l'assenza di riferimenti concreti e specifici agli effettivi interventi urbanistici ed alle attività realmente incidenti sulla migliore qualità dell'utilizzo degli immobili della zona” (Cass. ord. 16378/18), ed ora perchè motivato “mediante formule stereotipate e meramente riproduttive di precetti normativi” (Cass.6-5 ord. 9770/19)»(così, da ultimo, Cass., Sez. T. 16 agosto 2023, nn. 24670 e 24671); 8. sul piano dei principi affermati in tema di revisione parziale del classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, si è, così, progressivamente consolidato nella riflessione di questa Corte l’orientamento secondo cui «[…] la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall'art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona», ponendosi in rilievo che «al momento dell'attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell'unità immobiliare, di cui all'art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell'atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell'intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza delle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis, Cass., 12 dicembre 2019, n. 32546; Cass., 28 novembre 2019, n. 31112; Cass. 19 dicembre 2019, n. 29988; Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; v. altresì, più di recente, Cass., 24 novembre 2020, n. 26657; Cass., 1° luglio 2020, n.13390)» (così Cass., Sez. V, 12 maggio 2022, n. 15123, ai cui più ampi contenuti in tale sede è sufficiente rinviare, anche ai sensi dell’art. 118, primo comma, ultima parte, disp. att./trans., cod. proc. civ.); 8.1. nello stesso senso è stato chiarito, in fattispecie analoga, che «Il quadro normativo essenziale di riferimento, in materia di classamento e revisione delle rendite catastali, è qui costituito: - dall’art. 1, co. 335 l. 311/04, secondo cui: “La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenzia medesima”; - dall’art. 2 del d.P.R. 138/1998 (Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell'articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996, n. 662), in base al quale: “Articolazione del territorio comunale in microzone 1. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari. 2. I comuni provvedono a delimitare nell'ambito del proprio territorio, le microzone, in base ai criteri definiti nel presente articolo e nelle norme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A.” Rileva(no) poi il provvedimento dell’Agenzia del Territorio 16 febbraio 2005 sulle modalità di aggiornamento del valore medio di mercato ex art. 1, co.335, l. 311/04 e sulla individuazione della soglia minima di significatività (35%) di scostamento nel rapporto tra valore medio di mercato ed il corrispondente valore medio catastale rispetto all’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali. Per il caso specifico di [OSCURATO:PERSONA] emergono ancora: - la deliberazione consiliare n.136 del 29 novembre 2001, di approvazione della suddivisione del territorio cittadino in n.238 microzone; -la deliberazione consiliare n.5 dell’11 ottobre 2010, di richiesta all’amministrazione finanziaria della revisione dei classamenti relativi a talune microzone comunali, tra cui quella dedotta nell’avviso opposto» (così, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852) ; 8.2. detta pronuncia, dando seguito «all’orientamento interpretativo di legittimità recentemente formatosi, ed in via di ulteriore consolidamento», ha ribadito che «Sul piano strettamente motivazionale (che è quello qui dirimente), si è anche osservato (Cass. 19810/19 cit.) che: - il coefficiente esplicativo minimo dell’accertamento ex art. 1 co.335 l. 311/04 non si discosta dai parametri generali di cui agli artt. 7 l. 212/00 e 3 l. 241/90, fermo restando, per la specificità della materia catastale, il più gravoso onere motivazionale in linea generale gravante sull’amministrazione allorquando il riclassamento intervenga d’ufficio, e non a seguito di procedura partecipata Docfa (Cass. 31809/18, 12777/18 ed innumerevoli altre); -non basta la sola indicazione del rapporto di scostamento tra i valori medi di catasto e mercato, quando tale indicazione non si associ alla valutazione caso per caso del singolo immobile, con specifico richiamo ai parametri estimativi e classificatori generali, pur sempre operanti, ex art. 8 d.P.R. 138/98; -fermo restando il richiamo all’elemento puramente ‘posizionale’ (inclusione dell’unità immobiliare nella microzona omogenea), occorre che l’avviso dia conto pure dell’elemento ‘edilizio’ in ragione della singola unità immobiliare e del fabbricato che la ricomprende, “non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe”. Va detto che si tratta di interpretazione confortata dal giudice delle leggi (C. Cost. sent. 249/17) il quale –come si è accennato – è intervenuto per dichiarare non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 in relazione all’art.53 Cost., posto che “la scelta del legislatore non presenta profili di irragionevolezza ai fini del rispetto del principio della capacità contributiva, in quanto la revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell'unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene, sicché può ritenersi non irragionevole che l'accertamento di una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona comporti una ricaduta sulla rendita catastale, il cui conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza a eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo”. Sennonchè: “il carattere ‘diffuso’ dell'operazione comporta che debba essere assolto in maniera rigorosa l'obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento”. Ha infatti osservato la Corte che: “è bene ricordare, peraltro, che la natura e le modalità dell'operazione enfatizzano l'obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere ‘diffuso’ dell'operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento”» (così, ancora, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852); 8.3.In tale direzione, si è ulteriormente precisato che: - « se l'Amministrazione intende procedere alla revisione del classamento ai sensi dell'articolo 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, deve seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi. Nella prima fase, ha l'onere di accertare i presupposti di fatto che legittimano la c.d. riclassificazione di massa. Nella seconda fase l'Amministrazione ha l'onere di individuare ed applicare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri di riclassificazione della singola unità immobiliare»; - va quindi disatteso il precedente ed isolato arresto (Cass.21176/2016) secondo il quale la revisione del classamento ex art. 1, comma 335 della l. 311/2004 non deve ritenersi condizionata alle specifiche tecniche dell'unità immobiliare, bensì esclusivamente a parametri relativi alla microzona di appartenenza, salva la possibilità di prova contraria»(così Cass., Sez. VI/T, 2 marzo 2022, n. 6802, che cita sul punto Cass., Sez. V, 14 dicembre 2019, n. 33031); 8.4. in termini ampiamente esaustivi, tale ultima ordinanza del 14 dicembre 2019, n. 33031 (richiamando Cass., Sez. 5 civ., 17 settembre 2019, n. 23046) ha posto in rilievo, con riferimento alla prima fase della valutazione sopra menzionata, che: a. «[…] non può, dunque, ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, e quindi generici, al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, considerata rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento, oltre che ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui questi dati sono ricavati ed elaborati»; b. «L'Amministrazione è anche tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione, non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile o a generici fatti notori del tutto avulsi dalla situazione concreta»; c. «è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma (ndr. art. 8, comma 7, del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138)e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone», con le specifiche indicate nella parte motiva della menzionata pronuncia, ai cui più ampi contenuti si rinvia; d. con riferimento, invece, alla seconda fase della valutazione, la citata ordinanza (richiamando altresì Cass., Sez. 5 civ., 23 luglio 2019, n. 19810), ha chiarito che l'avviso di accertamento deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi che, in concreto, hanno inciso sulla revisione in relazione al singolo immobile, dando conto delle ragioni per le quali il significativo aumento del valore medio di mercato degli immobili siti nella microzona "anomala" abbia avuto una ricaduta (e in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare che viene assoggettata al riclassamento, illustrando il metodo utilizzato per eseguire l'intervento perequativo, mediante l'indicazione delle operazioni compiute e dei dati utilizzati; 9. detto ordine di idee è stato ribadito dalla successiva, oramai costante giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass., Sez. T., 16 agosto 2023, nn. 24670 e 24671; Cass., Sez. T., 11 agosto 2023, n. 24573; Cass., Sez. T, 14 giugno 2023, nn. 17006 e 16974; Cass., Sez. T, 27 febbraio 2023, n. 5855; Cass., Sez. T, 16 gennaio 2023, n. 989 e 1011; Cass., Sez. T, 28 dicembre 2022, nn. 37586; Cass., Sez. T, 22 dicembre 2022, nn. 37609, 37606; Cass., Sez. T, 21 dicembre 2022, n. 37331; Cass., Sez. T. 20 dicembre 2022, nn. 37241, 37236, 37239, 37237, 37254, 37211, 37210, 37209, 37208, 37207, 37206, 37205, 37204, 37203, 37202, 37201); 10. in tali termini, va, allora, riconosciuto che la Commissione tributaria regionale, nella sentenza in rassegna, non ha fatto buon governo delle menzionate norme di riferimento, avendo ritenuto l’assetto motivazione dell’avviso congruo e sufficiente sulla scorta di un «riclassamento standardizzato e generalizzato per tipologia e localizzazione degli immobili che si limita a riallineare al di sotto della soglia dello scostamento anomalo il rapporto tra il valore medio di mercato degli immobili ed il corrispondente valore medio catastale» (così a pagina n. 2 della sentenza impugnata) e, dunque, sulla base di un accertamento massivo e non puntuale anche in relazione all’unità immobile in oggetto, di cui, pertanto, il Giudice regionale non ha potuto indicare quale fossero le caratteristiche intrinseche giustificative della revisione, richiamando l’insufficiente parametro della qualità urbana ed ambientale della microzona e l’aumento della sua redditività per la sua vocazione residenziale; 10.1. in tale prospettiva, va pertanto ribadito che «”la CTR non si è uniformata al predetto principio in quanto ha ritenuto sufficientemente motivato un atto basato esclusivamente sulla revisione generalizzata del classamento degli immobili compresi in una medesima microzona, e sul riferimento ad immobili similari non per caratteristiche catastali, ma per la mera collocazione nella medesima zona, in mancanza di qualsiasi specificazione in ordine ai vantaggi ritraibili concretamente dai singoli immobili interessati rispetto ad imprecisati miglioramenti dei servizi di trasporto pubblico e della qualità del contesto urbano […]”. Il carattere ‘diffuso’ o ‘di massa’ del riclassamento operato art. 1 co. 335 l. 311/04 - a sua volta giustificato dal riferimento della procedura ad interi comparti del territorio comunale da ritenersi per definizione omogenei - non può, neppure nel presente caso, consentire una motivazione stereotipata, ‘di stile’, ed ancorata a generiche considerazioni di notorietà. Esso richiede pur sempre, secondo quanto osservato anche dalla C. Costituzionale cit. proprio in ragione del suddetto carattere, l’indicazione in avviso di richiami sufficientemente concreti, verificabili ed individualizzanti quanto ai fattori di riqualificazione urbana della microzona ed a loro incidenza di classamento sulla destinazione, tipologia, profilo caratteristico e redditività dell’immobile considerato» (così, ancora, Cass., Sez. T, 7 febbraio 2022, n. 3852, che richiama Cass., Sez. V, 23 luglio 2019, n. 19810); 11. alla luce di tali considerazioni, deve allora riconoscersi che l'avviso di accertamento (opportunamente prodotto in atti ed il cui contenuto è stato richiamato nei suoi tratti essenziali nella sentenza impugnata) non risulta motivato in ordine agli elementi che, in concreto, hanno inciso sulla revisione parziale del classamento in relazione alle caratteristiche proprie del singolo immobile; 12. le riflessioni sopra svolte conducono, dunque, all’accoglimento del ricorso nel suo primo assorbente motivo, il che conduce alla cassazione della sentenza impugnata; 12.1. non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art. 384, primo comma, seconda parte, cod. proc. civ., dovendo accogliersi il ricorso introduttivo di parte contribuente, in ragione della nullità dell’at