Cassazione n. 09265/2026

-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.N.C. [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA],in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata edifesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA].- controricorrente -Numero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/2026avverso la sentenza n. 3261/2025 della CORTE DI APPELLO diROMA, depositata il 27/05/2025;udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dalConsigliere Olivavista la requisitoria scritta depositata dal P.G., nella persona delSostituto dott. [OSCURATO:PERSONA] TronconeCon atto di citazione ritualmente notificato il [OSCURATO:PERSONA] del Fiores.n.c. di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] evocava in giudizio Antonio DiPassio e [OSCURATO:PERSONA] innanzi il Tribunale di Cassino, esponendoche il 27.6.2001 [OSCURATO:PERSONA], originario proprietario di un lottoindiviso, individuato dal mappale 252, lo aveva frazionato, alienandoneparte (distinta dal mappale 1632) alla società attrice, con atto del6.8.2001, ed altra parte (distinta dal mappale 1633) ai convenuti, conmappale 1632, costituita da struttura destinata a ristorante e area diparcheggio antistante, la società attrice aveva acquistato anche unlimitrofo terreno, distinto dal mappale 271.L’attrice chiedeva, in via principale, accertarsi l’inesistenza dellaservitù di transito e parcheggio rivendicata dai convenuti sui beni disua proprietà e la condanna degli stessi al risarcimento del danno; insubordine, invece, invocava la determinazione dell’estensione dellaservitù e delle sue modalità di esercizio.Si costituivano i convenuti, eccependo l’esistenza, sull’area aparcheggio acquistata dalla società attrice, di una servitù di transito eparcheggio a favore del loro fondo, ed invocando, in subordine,l’accertamento del suo acquisto per usucapione.Con sentenza n. 569/2019 il Tribunale di Cassino accoglieva ladomanda di parte attrice, affermando l’inesistenza della servitù diNumero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/2026transito e parcheggio a favore del fondo di parte convenuta e rigettandola domanda riconvenzionale, ritenendola non provata.Con la sentenza impugnata, n. 3261/2025, la Corte di Appello diRoma rigettava il gravame interposto avverso la decisione di prime cureda [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].La Corte distrettuale riteneva, in particolare, che l’originarioproprietario dell’intero lotto non si fosse riservato una servitù diparcheggio e confermava pertanto il rigetto del diritto di stazionamentoinvocato dagli appellanti. Confermava altresì il rigetto della domandariconvenzionale di usucapione del detto diritto reale di parcheggio, inquanto gli appellanti erano stati immessi nella relazione con la res inforza di un titolo, costituito dal contratto preliminare di compravenditada essi sottoscritto con il Mantova prima dell’acquisto della loroporzione, in forza del quale tuttavia la loro condizione doveva essereconfigurata in termini di mera detenzione.Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione Antonio DiPassio e [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a cinque motivi.Resiste con controricorso il [OSCURATO:SOCIETA]. di TersaliSilvana e [OSCURATO:PERSONA].In prossimità dell’udienza camerale, il P.G., nella persona del Sostitutodott. [OSCURATO:PERSONA], ha depositato requisitoria scritta, concludendo perl’accoglimento del ricorso, e la parte controricorrente ha depositatomemoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione o falsaapplicazione degli artt. 1026, 1027, 1058 e 1362 e ss. c.c., perché laCorte di Appello avrebbe erroneamente interpretato il contenuto dellaclausola di riserva del diritto di servitù contenuta nell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA],con il quale il Mantova aveva venduto la particella 1362 al RistoranteNumero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/2026del [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ritenendo che con lastessa non fosse stata costituita una servitù di parcheggio, ma soltantoun diritto di sosta. Ad avviso dei ricorrenti, il giudice di seconde cureavrebbe letto la clausola convenzionale in esame senza valutarne ilcomplessivo contenuto e ricostruendo quindi in maniera erroneal’intenzione delle parti.La censura è fondata.A pag. 8 della sentenza impugnata viene riportato il testo dellaclausola convenzionale contenuta nel contratto del 6.8.2001, con ilquale il [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] haacquistato la porzione oggi di sua proprietà, distinta dalla particella1632. Detta clausola recita testualmente: “… Il venditore Sig. MantovaAntonio, riserva espressamente per sé stesso e aventi causa, aqualsiasi titolo, il diritto di sosta ed il diritto di transito, pedonale ecarrabile per l’accesso al proprio discosto fabbricato ed al rimanenteterreno di sua proprietà, diritti da esercitarsi, come finora praticato,sulla porzione del mappale 1632 adibita a parcheggio ed identificatacon manto di asfalto”.Il venditore, dunque, si è riservato, con detta clausola –al contrariodi quanto ritenuto dalla Corte distrettuale– il diritto di sosta e di accessopedonale e carrabile, insistente su un’area adibita di fatto a parcheggio,individuata con la porzione del mappale 1632 ricoperta da asfalto. Iltenore complessivo della clausola non lascia dubbi sull’intenzione delleparti di riservare alla parte venditrice il diritto di utilizzare l’areaoggetto della servitù, a vantaggio della porzione residua del fondo disua proprietà, secondo la sua precedente destinazione di fatto.In argomento, va data continuità al principio, affermato da questaCorte, secondo cui “In tema di interpretazione del contratto, ai fini dellaricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumentoNumero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/2026è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioniutilizzate nel contratto; il rilievo da assegnare alla formulazioneletterale dev'essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale,e le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro,dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell'art. 1363 c.c..,dovendosi intendere per "senso letterale delle parole" tutta laformulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parteed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, qualeuna singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendoil giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirneil significato” (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 11475 del 29/04/2024, Rv.670975; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4176 del 22/02/2007, Rv.595222; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 28479 del 22/12/2005, Rv.585603). Infatti “In tema di ermeneutica contrattuale, la norma di cuiall'art.1362 c.c., nel sancire, al primo comma, la necessità di indagaresulla comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letteraledelle parole usate, non svaluta punto l'elemento letterale del negozio,ma ribadisce, per converso, che, ove il dato letterale riveli conchiarezza e univocità la volontà dei contraenti (senza che esso contrasticon lo spirito della convenzione negoziale), una diversa interpretazionenon è ammessa, poiché soltanto la mancanza di chiarezza, precisioneed univocità delle espressioni letterali adottate dalle parti nellaredazione del testo negoziale legittimano l'interprete alla adozione dialtri –e sussidiari– canoni ermeneutici, del pari indicati dal ricordatoart.1362. Consegue che, nella ricerca della comune intenzione deicontraenti, il primo e principale strumento dell'attività interpretativadel giudice è costituito dalle parole e dalle espressioni adottate dalleparti, la cui chiarezza ed univocità (dimostrativa di una intima edincontroversa ratio contrahendi) obbliga l'interprete ad attenervisiNumero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/2026strettamente, senza sovrapporre la propria, soggettiva opinioneall'effettiva volontà dei contraenti” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9284 del04/05/2005, Rv. 581847).A quanto precede va aggiunta la considerazione che, nellafattispecie, il diritto reale riservato dal Mantova con l’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA]a vantaggio della sua residua proprietà insiste su un’area chiusa,trattandosi di piazzale adibito anche a servizio di un ristorante. Inmateria, questa Corte ha ritenuto che la sosta temporanea di veicolicostituisca modalità normale di esercizio del diritto di accesso epassaggio carrabile su un'area chiusa, per raggiungere il fondodominante, senza potersi configurare come aggravamento dellaservitù, in applicazione del principio secondo cui “A norma dell'art.1064, comma 1, c.c., il diritto di servitù comprende tutto ciò che ènecessario per usarne ed è comprensivo anche degli adminiculaservitutis e, cioè, di quelle facoltà accessorie, indispensabili perl'esercizio del diritto e senza le quali l'utilitas della servitù non potrebbericevere attuazione” (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 16322 del30/07/2020, Rv. 658745; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2643 del10/02/2016, Rv. 638743).Se dunque, in presenza di convenzione negoziale che preveda lacostituzione di un diritto di passaggio carrabile su un’area chiusa, nonpuò escludersi la sosta temporanea dei veicoli sull’area medesima, lostesso criterio implica che quando, come nella specie, la clausolaconvenzionale contempli espressamente anche la “sosta” di veicoli, talefacoltà rientra nell’ambito delle modalità di esercizio del diritto in realiena espressamente previste dal titolo costitutivo dello stesso, conconseguente esclusione della configurabilità di un aggravamento dellaservitù a fronte della permanenza temporanea di veicoli sull’areaasservita. Da quanto precede deriva che l’interpretazione letterale dellaNumero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/2026clausola, nella sua complessiva articolazione, non poteva condurre laCorte distrettuale alla soluzione, in concreto adottata, di escluderel’esistenza di qualsiasi servitù.Il giudice di seconde cure, infatti, dopo aver ritenuto configurabile,in astratto, la servitù di parcheggio, richiamando correttamente iprecedenti di questa Corte (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 3925 del13/02/2024, Rv. 670197; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7561 del18/03/2019, Rv. 653147; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16698 del06/07/2017, Rv. 644848), e dopo aver escluso correttamente lasussistenza in concreto di detta servitù (di parcheggio) haerroneamente rigettato la domanda degli odierni ricorrenti, volta adottenere il riconoscimento della detta servitù, senza condurre alcunaccertamento in relazione all’idoneità della clausola negozialecontenuta nel rogito del 6.8.2001 a costituire un diritto reale,nonostante il dato letterale, non equivoco, secondo cui detta clausolaprevedeva la riserva, in favore del venditore Mantova (dante causadegli odierni ricorrenti), del “… diritto di sosta ed il diritto di transito,pedonale e carrabile per l’accesso al proprio discosto fabbricato ed alrimanente terreno di sua proprietà, diritti da esercitarsi, come finorapraticato, sulla porzione del mappale 1632 adibita a parcheggio edidentificata con manto di asfalto”. E’ dunque totalmente mancata, daparte del giudice di merito, l’indagine circa la configurabilità di un dirittoreale di servitù avente ad oggetto la sosta ed il transito, pedonale ecarrabile, nonostante tali facoltà fossero espressamente previste dallaclausola convenzionale contenuta nel rogito del 2001.Il primo motivo del ricorso va conseguentemente accolto, con rinviodella causa al giudice di merito, affinché sia valutata l’idoneità dellaclausola negoziale di cui anzidetto a costituire una servitù, a carico delNumero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/2026fondo servente, avente ad oggetto la sosta ed il transito, pedonale ecarrabile.2. Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano l’omesso esame diun fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.,rappresentato dall’utilizzazione di fatto dell’area asservita comeparcheggio.La censura è inammissibile, poiché a fronte di una ipotesi di cd.doppia conforme la deduzione del vizio di omesso esame è preclusa perlegge.3. Con il terzo motivo, viene denunziata la violazione o falsaapplicazione degli artt. 1141, 1158 e 1159 c.c., in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbeerroneamente escluso la configurabilità dell’usucapione della servitù disosta e parcheggio rivendicato dagli odierni ricorrenti.La censura è infondata.Il potere di fatto esercitato dalla parte ricorrente sull’area oggettodi causa deriva, secondo quanto accertato dal giudice di merito, da untitolo, rappresentato dal contratto preliminare di compravendita del22.12.2000 (cfr. pag.9 della sentenza impugnata). Di conseguenza nonè possibile configurare un possesso anteriore all’acquisto (avvenuto poiil [OSCURATO:DATA_NASCITA]), poiché il contratto preliminare costituisce, a favore delpromissario acquirente che sia stato immesso nel godimento anticipatodel cespite, soltanto una condizione di detenzione (cfr. Cass. Sez. U,Sentenza n. 7930 del 27/03/2008, Rv. 602815; conf. Cass. Sez. 2,Sentenza n. 1296 del 25/01/2010, Rv. 611222; Cass. Sez. 2,Sentenza n. 9896 del 26/04/2010, Rv. 612577; Cass. Sez. 2,Sentenza n. 5211 del 16/03/2016, Rv. 639209).4. Con il quarto motivo, invece, i ricorrenti si dolgono dell’omessoesame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n.Numero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/20265, c.p.c., costituito dalle dichiarazioni di [OSCURATO:PERSONA], che in sede diinterrogatorio aveva confermato che l’area oggetto di causa venivautilizzata da sempre, da chiunque, per parcheggio, sosta e transito, intal modo riconoscendo l’utilizzazione pubblica della stessa.La censura è inammissibile, quanto alla deduzione del vizio diomesso esame in relazione alle dichiarazioni del Fiore, poiché da unlato si configura, nel caso di specie, una ipotesi di cd. doppia conforme,e dall’altro va ribadito che l’omesso esame denunziabile in sede dilegittimità deve riguardare un fatto storico considerato nella suaoggettiva esistenza, “… dovendosi intendere per "fatto" non una"questione" o un "punto" della sentenza, ma un fatto vero e proprio e,quindi, un fatto principale, ex art. 2697 c.c., (cioè un fatto costitutivo,modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioèun fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purchécontroverso e decisivo” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17761 del08/09/2016, Rv. 641174; cfr. anche Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 2805del 05/02/2011, Rv. 616733). Non sono quindi “fatti” nel senso indicatodall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., né le singole questioni decisedal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimentocomplesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, edinfine neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti uncomplessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudicedi merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.La doglianza, invece, è fondata nella parte in cui i ricorrenticontestano –riprendendo gli argomenti già spesi in relazione al primomotivo del ricorso– la mancata configurazione, da parte del giudice dimerito, di un qualsiasi diritto reale, a fronte della disposizione letteralecontenuta nel titolo costitutivo dello stesso, alla luce di quanto giàosservato con riferimento al primo motivo di ricorso.Numero registro generale 18026/2025Numero sezionale 539/2026Numero di raccolta generale 9265/2026Data pubblicazione 13/04/20265. Infine, con il quinto motivo, i ricorrenti lamentano la violazione ofalsa applicazione dell’art. 1159 c.c., in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., perché la Corte capitolina avrebbe erroneamenteescluso la configurabilità dell’usucapione decennale del diritto reale incontestazione.La doglianza è infondata per le medesime considerazioni giàesposte in occasione dello scrutinio del terzo motivo: la relazione conla res istituita in forza di un preliminare ad effetti anticipati noncostituisce possesso, ma mera detenzione.La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione allecensure accolte, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Roma, indifferente composizione, anche per le spese del presente giudizio dilegittimità. P.Q.Mla Corte accoglie il primo motivo del ricorso e, nei limiti di cui inmotivazione, il quarto motivo, rigettando i restanti.Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte erinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità,alla Corte di Appello di Roma, in differente composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, addì 04 marzo 2026.IL PRESIDENTEGiuseppe Fortunato