Cassazione n. 12650/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.12707/2022 R.G. proposto da : S.I.C. SOCIETA' [OSCURATO:PERSONA], in persona dell’amministratore [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa anche disgiuntamente dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e d all'avvocato [OSCURATO:PERSONA], -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], -controricorrenti- nonchè contro [OSCURATO:PERSONA] quale custode dei beni della [OSCURATO:SOCIETA] , CONDOMINIOdi [OSCURATO:PERSONA] N. 10, [OSCURATO:PERSONA], MANCUSO RENATOe [OSCURATO:PERSONA] , -intimati- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di CATANZAROn.1414/2021 depositata il 3.11.2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24.4.2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Con un primo atto di citazione la S.I.C. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Catanzaro, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (proc. n. 5/2008 RG). L’attrice esponeva di aver edificato un fabbricato per civili abitazioni in Catanzaro, vico II [OSCURATO:PERSONA] n. 8, da cui avevano avuto origine diversi appartamenti, e di essere rimasta proprietaria esclusiva dell’area esterna all’immobile (indicata come particella 132 del foglio 34 del NCT del Comune di Catanzaro), individuata in giallo nella pianta planimetrica allegata alla perizia giudiziaria del geometra Rubino della procedura esecutiva immobiliare n. 256/1994 posta a base degli atti di assegnazione degli appartamenti, che era stata locata con contratto del 16.12.1987 al [OSCURATO:PERSONA] della Calabria fino al [OSCURATO:DATA_NASCITA] – non ricompresa negli atti di compravendita dei singoli acquirenti degli appartamenti convenuti – della quale chiedeva l’immediato rilascio, libera da persone e cose, per inapplicabilità della presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ., oltre al risarcimento dei danni subiti e subendi. I convenuti del procedimento n. 5/2008 RG si costituivano in giudizio, contestando il fondamento delle pretese attoree in relazione alla pendenza per la stessa area di un giudizio possessorio promosso contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] quali mandatari della stessa [OSCURATO:SOCIETA]., ed in quanto, a parte il difetto di legittimazione passiva della Dattilo, che non era proprietaria di alcuna unità immobiliare nel Condominio, gli altri condomini avevano sempre usato, fin dall’acquisto delle rispettive unità immobiliari, l’area in questione, come parcheggio, in conformità all’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, e chiedevano l’integrazione del contraddittorio nei confronti del Condominio. Con ulteriore atto di citazione, la [OSCURATO:SOCIETA]. conveniva in giudizio davanti allo stesso Tribunale di Catanzaro il Condominio del fabbricato per cui è causa (proc. n. 37/2008 RG), articolando plurime domande volte all’accertamento della proprietà esclusiva, e non condominiale, della predetta area, dell’illegittimità dei lavori di potatura di alberi ad alto fusto e di intervento sulle aiuole ivi effettuati previa delibera assembleare condominiale con divieto di adottare ulteriori deliberazioni assembleari pertinenti all'area in questione, ed al risarcimento dei danni patiti e patiendi. Costituendosi in giudizio, il Condominio di Catanzaro, Vico II [OSCURATO:PERSONA] n. 8, domandava il rigetto di tali domande, eccependo la decadenza della [OSCURATO:SOCIETA]. dalla facoltà di impugnare la deliberazione assembleare, che peraltro era stata approvata col voto favorevole anche del custode giudiziario dei beni immobili di proprietà della [OSCURATO:SOCIETA]. sottoposti a procedura esecutiva su richiesta della BNL, e l’improponibilità delle domande dell’attrice per la pendenza del giudizio possessorio già menzionato. [OSCURATO:PERSONA] sosteneva, inoltre, che la particella 132 del foglio 34 del NCT del Comune di Catanzaro doveva considerarsi condominiale, in applicazione della presunzione dell’art. 1117 cod. civ., ed eccepiva che comunque doveva ritenersi destinata al parcheggio dei condomini ex art. 41 sexies della L. n. 1150/1942. Con ordinanza del 7.4.2009, veniva disposta la riunione dei due procedimenti, per parziale identità soggettiva e per connessione oggettiva; con successiva ordinanza del 30.11.2009, il Tribunale disponeva l’integrazione del contraddittorio, nei confronti del Condominio, all’interno del primo procedimento. Interveniva volontariamente in giudizio, ex art. 105 c.p.c., [OSCURATO:PERSONA], quale custode giudiziario nella procedura esecutiva immobiliare n. 256/1994 promossa nei confronti della [OSCURATO:SOCIETA]., aderendo alle domande di quest'ultima. Con sentenza n. 917/2017, il Tribunale di Catanzaro dichiarava il difetto di legittimazione passiva di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], dichiarava inammissibile l'intervento del custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva e respingeva le domande attoree, compensando le spese processuali. Avverso la predetta pronuncia proponeva appello la [OSCURATO:SOCIETA].. Si costituiva in secondo grado il Condominio di Catanzaro vico II [OSCURATO:PERSONA] 10, che resisteva al gravame, eccependone l’inammissibilità e comunque l’infondatezza, in quanto la [OSCURATO:SOCIETA]. non aveva fornito la prova richiesta dall’art. 948 cod. civ. e non aveva superato la presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ., e comunque eccepiva che in base all’art. 41 sexies della L.n.1150/1942 “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”, per cui eventuali riserve di proprietà a favore del costruttore contrastanti con la normativa imperativa citata dovevano ritenersi viziate da nullità ed automaticamente sostituite da quella normativa, che nella specie implicava una riserva a parcheggio di un’area esterna al fabbricato (particelle 133 e 201 e non 132 come indicato dalla [OSCURATO:SOCIETA].) di 540 mq, in relazione ai 5400 mc di cubatura dello stesso. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] rimanevano contumaci. Nelle more del giudizio, la [OSCURATO:SOCIETA]. rinunciava alle domande proposte nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], mantenendo quindi le proprie domande solo nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e del Condominio. La Corte d'Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 1414/2021 del 24.9/3.11.2021, previa rinnovazione della CTU espletata in primo grado, riformando parzialmente la pronuncia gravata, confermava il rigetto dell’azione di rivendica esercitata dalla [OSCURATO:SOCIETA]. nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] per la parte in cui con essa era stato chiesto il rilascio dell’area esterna in questione, in mancanza di altre aree esterne destinate a parcheggio delle autovetture dei condomini ex art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 anche se ancora non esattamente individuate, dichiarava comunque la proprietà della società appellante sulla porzione di terreno in contestazione (meglio individuata catastalmente al secondo capoverso di pagina 16), salvo il diritto di uso dei condomini del fabbricato ex art. 41 sexies della L.n. 1150/1942 sulla base dell’atto di permuta a rogito del notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], rep. n.5360, col quale la [OSCURATO:SOCIETA]. aveva acquistato anche la porzione suindicata, che era stata espressamente esclusa dai beni comuni ex art. 1117 cod. civ. negli atti di acquisto dei singoli condomini, come confermato anche dal regolamento condominiale, depositato con atto dello stesso notaio del 26.2.1986, rep. n. 22871. La sentenza di secondo grado riteneva poi tardiva ed inammissibile la domanda di rilascio avanzata dalla [OSCURATO:SOCIETA]. nei confronti del Condominio, qualificando quindi l’azione nei confronti dello stesso come di mero accertamento, da un lato riconoscendo la proprietà della [OSCURATO:SOCIETA]. sulla porzione di terreno oggetto di causa, e dall’altro affermando in motivazione (primo periodo di pagina 16) che le concrete determinazioni di estensione e di confini del diritto reale di uso a parcheggio su quella porzione dovevano avvenire in separato giudizio nel contraddittorio con tutti i condomini aventi diritto, risultando peraltro nuova ed inammissibile la domanda, proposta dal Condominio, nelle note di precisazione delle conclusioni, intesa ad ottenere la costituzione del diritto reale di uso a parcheggio ex art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 su tutta l’area di terreno esterna al fabbricato oggetto di causa. La Corte d’Appello, inoltre, disattendeva la domanda della [OSCURATO:SOCIETA]. volta alla declaratoria di illegittimità dei lavori effettuati sulla predetta area, atteso che il Condominio, come accertato dalla sentenza di primo grado, aveva operato sulla scorta di una delibera assembleare approvata anche dal custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva a carico della [OSCURATO:SOCIETA]., e tale accertamento, che aveva conseguentemente escluso la lesione del diritto dominicale della società, non era stato fatto oggetto di uno specifico motivo di appello, costituendo un’autonoma ratio decidendi del rigetto della domanda risarcitoria, distinta dalla negazione della proprietà dell’area della [OSCURATO:SOCIETA]. impugnata con successo. Avverso tale sentenza la S.I.C. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha proposto ricorso a questa Corte, affidato a due motivi, e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] quale custode dei beni della [OSCURATO:SOCIETA]. e il Condominio di Catanzaro, Vico II [OSCURATO:PERSONA] n. 10, sono rimasti intimati. Nell’imminenza dell’adunanza camerale entrambe le parti costituite hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] Preliminarmente occorre rilevare che il ricorso della [OSCURATO:SOCIETA]. è stato notificato a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], solo quale litis denuntiatio, come reso palese dal fatto che mentre nella prima pagina é indicato che il ricorso é contro il Condominio di [OSCURATO:PERSONA] II [OSCURATO:PERSONA] n. 10, quanto a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], già contumaci nel giudizio di appello, si indica solo che il ricorso é nel contraddittorio con i predetti, che del resto anche stando alle conclusioni rassegnate dalla ricorrente in questo grado, non risultano destinatari di alcuna domanda, posto che, come ammesso dalla stessa ricorrente, già nel giudizio di primo grado la [OSCURATO:SOCIETA]. ebbe a rinunciare a tutte le domande che aveva originariamente proposto nel procedimento n. 5/2008 RG del Tribunale di Catanzaro nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (oltre che degli attuali intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]), rimasti poi contumaci nel giudizio di secondo grado. 1) Con la prima censura, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 132 c.p.c., dell’art. 1131 cod. civ., delle norme in materia di condominio, dell’art. 346 c.p.c., dell’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 e degli artt. 948-949 c.p.c. (rectius cod. civ.); denuncia, inoltre, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 5) c.p.c., il mancato esame di punto decisivo e, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 4) c.p.c., la violazione dell’art. 111 Cost., dell’art. 112 c.p.c., il difetto assoluto di motivazione e la mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. La Corte territoriale avrebbe erroneamente disatteso l’eccezione di nullità della sentenza del primo Giudice, che aveva omesso di esaminare le conclusioni di entrambi i giudizi riuniti, menzionando il procedimento incardinato con il secondo atto di citazione soltanto incidentalmente, senza trascrivere né esaminare le conclusioni delle parti. In specie, la Corte di Appello avrebbe dovuto rilevare che il Tribunale aveva mancato di considerare la seconda azione di cui al giudizio incardinato nei confronti del Condominio, indicandone soltanto gli estremi, senza analizzarne il contenuto, il petitume la causa petendi . 2) Col secondo motivo, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., la [OSCURATO:SOCIETA]. si duole della violazione delle norme in materia di condominio ed in tema di danni, dell’art. 346 c.p.c., dell’art. 41 sexiesdella L. n. 1150/1942 e degli artt. 948 - 949 c.p.c. (rectius cod. civ.); lamenta, inoltre, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 5) c.p.c. il mancato esame di punto decisivo e, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 4) c.p.c., il difetto assoluto di motivazione e la mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. La Corte territoriale avrebbe erroneamente statuito la sussistenza del diritto reale di uso da parte dei condomini sull’area esterna al fabbricato, malgrado tale accertamento non fosse stato oggetto di domanda riconvenzionale in prime cure, né di riproposizione in sede di gravame. Inoltre, il Giudice di secondo grado, pur riconoscendo la proprietà della [OSCURATO:SOCIETA]. sull’area per cui è causa, avrebbe mancato di rilevare la nullità, poiché avente ad oggetto beni non condominiali, della delibera autorizzativa dei lavori ivi effettuati. I due motivi, invero piuttosto confusi nella loro articolazione, possono essere esaminati congiuntamente per le parti in cui risultano sufficientemente specifici. E' anzitutto inammissibile la doglianza di violazione dell'art. 132 c.p.c. nella parte in cui si rivolge contro la sentenza di primo grado per non avere riportato le conclusioni rassegnate dalle parti nei due giudizi riuniti, limitandosi a sintetizzarle in modo impreciso ed omettendo quindi di pronunciarsi su alcune delle domande avanzate, riconoscendo la stessa ricorrente, che al contrario, la sentenza di secondo grado ha riportato compiutamente lo svolgimento dei fatti dei due giudizi di primo grado riuniti, pronunciandosi su tutte le domande riproposte. Per giurisprudenza consolidata di questa Corte, infatti, é inammissibile il motivo di ricorso per cassazione con cui si rivolgono censure contro la sentenza di primo grado, anziché contro quella di appello (vedi Cass. 9.5.2007 n. 10626; Cass. 15.3.2006 n. 5637). Quanto alla doglianza relativa al difetto assoluto di motivazione, alla contestuale violazione dei principi in materia di rappresentanza dell'amministratore condominiale ex art. 1131 cod. civ., che non può agire a tutela dei diritti individuali dei singoli condomini su beni che non siano di proprietà comune senza uno specifico mandato, ed alla violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato dell'art. 112 c.p.c., per avere la Corte d'Appello accertato la proprietà della [OSCURATO:SOCIETA]. sulle porzioni di terreno individuate al secondo capoverso di pagina 16 della sentenza di secondo grado “salvo il diritto di uso dei condomini del fabbricato ex art. 41 sexies della legge n. 1150/1942”, asseritamente riconoscendo in tal modo un vero e proprio diritto reale di uso a favore di tutti quei condomini, senza che dopo il rigetto delle domande di parte attrice in primo grado, una domanda in tal senso fosse stata riproposta nel giudizio di secondo grado tramite la proposizione di appello incidentale dei singoli condomini, rimasti contumaci, ed avendo il Condominio sollevato sul punto una mera eccezione e non una domanda riconvenzionale, peraltro non rientrante tra i poteri dell'amministratore condominiale senza uno specifico mandato dei singoli condomini, ritiene la Corte che tali doglianze impongano un’interpretazione corretta del dispositivo della sentenza impugnata in stretta correlazione con la motivazione addotta, come peraltro desumibile dal fatto che nello stesso dispositivo in questione si specifica “per come precisato in motivazione”. Ed invero, va premesso che la legittimazione ad agire per l'accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di apposito spazio, in un edificio di nuova costruzione, spetta ai proprietari delle unità immobiliari facenti parte di detto edificio (vedi in tal senso Cass. 17.12.1993 n. 12495), e neppure può ritenersi che fosse legittimato l'amministratore condominiale a sollevare l'eccezione di costituzione di un diritto reale di uso a parcheggio a favore dei condomini quale compimento di un atto meramente conservativo, dato che si tratta di diritti di parcheggio su aree non condominiali, che possono fare capo esclusivamente ai singoli condomini sulla base dei rispettivi atti di acquisto delle proprietà immobiliari, eventualmente integrati dalla disciplina pubblicistica, e che se non contemplati in tali atti, richiedono anche il pagamento di un corrispettivo a favore del proprietario della porzione di terreno gravata dal parcheggio. La sentenza impugnata, a pagina 20, ha dichiarato inammissibile la domanda proposta dal Condominio, nelle note di precisazione delle conclusioni, di accertamento dell'asservimento delle porzioni in questione a parcheggio condominiale, ed ha riconosciuto che il diritto di uso a parcheggio di tali porzioni nelle sue concrete dimensioni e confini poteva essere determinato solo stragiudizialmente, o giudizialmente in una separata causa, che coinvolgesse tutti i condomini fruitori delle porzioni in questione per parcheggio, oltre che tutti i comproprietari delle porzioni potenzialmente asservite. Ulteriormente l’impugnata sentenza, a pagina 19, ha respinto l’eccezione di nullità delle disposizioni contrattuali con le quali la [OSCURATO:SOCIETA]. si è riservata la proprietà della porzione di terreno in questione per contrarietà all’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, evidenziando da un lato che quella disposizione è compatibile con la nuda proprietà di soggetti diversi dai condomini (Cass.n.4691/1994), e dall’altro che non si disponeva di dati sicuri circa l’estensione dell’area riservata a parcheggio rispetto alla complessiva estensione dell’area oggetto di causa di proprietà della [OSCURATO:SOCIETA].. Va infine sottolineato che la sentenza impugnata, nel dispositivo, non ha accertato la proprietà esclusiva della [OSCURATO:SOCIETA]. sull’area oggetto di causa, come assume parte ricorrente, ma solo la proprietà della stessa, e che all’ultimo capoverso di pagina 19 ha sottolineato che l’accertamento chiesto dalla [OSCURATO:SOCIETA]. non riguardava solo la proprietà, ma anche il contenuto del diritto dominicale, essendo stata in sostanza esercitata dalla società, contestualmente ad un’azione di accertamento della proprietà, un’actio negatoria servitutis volta ad escludere l’esistenza sull’area di diritti reali di uso a parcheggio a favore dei condomini. Considerato, quindi, che i condomini sono rimasti contumaci nel giudizio di appello, che il Condominio si è limitato a proporre un’eccezione volta a far valere la normativa pubblicistica sui parcheggi, non essendo l’amministratore neppure legittimato a chiedere la costituzione dei diritti reali di uso a parcheggio, riservata ai singoli condomini, e da compiere in contraddittorio con tutti i condomini interessati in separato giudizio, e tenuto conto della motivazione resa alle pagine 19 e 20, si deve ritenere che l’impugnata sentenza, nell'indicare nel dispositivo, dopo l’accertamento della proprietà dell’area oggetto di causa in capo alla [OSCURATO:SOCIETA]., “salvo il diritto di uso dei condomini del fabbricato ex art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, per come precisato in motivazione”, non abbia inteso già accertare, in difetto di contraddittorio e di domanda, il diritto di uso a parcheggio ex art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 a favore di tutti i condomini del fabbricato, ma solo respingere l’actio negatoria servitutis della [OSCURATO:SOCIETA]. che era volta a fare affermare la totale libertà da pesi e vincoli delle porzioni in questione, sussistendo su parte di dette porzioni, non ancora esattamente individuate, il generico vincolo di destinazione a parcheggio a favore dei condomini derivante dall’art. 41 sexiesdella L. n. 1150/1942. Interpretando quindi in questi termini il dispositivo, cripticamente articolato, della sentenza impugnata, le doglianze in esame devono ritenersi infondate. Quanto alla riproposta domanda di condanna del Condominio al risarcimento danni in forma generica, la motivazione addotta dal giudice di primo grado per respingerla, basata sulla mancata impugnazione della delibera assembleare, che col voto favorevole anche del custode giudiziario dei beni immobili della [OSCURATO:SOCIETA]. nominato nella procedura esecutiva a carico di quest’ultima, aveva deciso l’effettuazione di lavori nelle aiuole e la potatura di alberi di alto fusto sulle porzioni oggetto di causa, non è stata impugnata con l’atto di appello, e non può quindi essere rimessa in discussione attraverso il ricorso in cassazione per intervenuta formazione di un giudicato negativo. Per il resto i motivi articolati devono invece ritenersi inammissibil i , perché contengono un'inestricabile mescolanza di doglianze rapportata a violazioni dell'art. 360 comma primo n. 3), n. 4) e n. 5) c.p.c., che non consente di individuare in modo chiaro autonome censure all'impugnata sentenza. È inammissibile il ricorso per cassazione, ove la censura si risolva in una mescolanza e sovrapposizione di mezzi d'impugnazione eterogenei, facenti riferimento alle diverse ipotesi contemplate dall'art. 360 c.p.c.. Non è consentita, infatti, la prospettazione di una medesima questione sotto profili incompatibili miranti a rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d'impugnazione enunciati dall'art. 360 c.p.c., per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse (Cass. sez. lav. ord. 9.7.2020 n. 14634; Cass. ord. 9.11.2020 n. 25014; Cass. ord. 23.10.2018 n. 26874). In particolare non si possono simultaneamente lamentare la violazione di norme di diritto, sostanziali e processuali, che suppone accertati gli elementi del fatto in relazione al quale si deve decidere della violazione o falsa applicazione della norma, e del vizio di motivazione, che quegli elementi di fatto intende precisamente rimettere in discussione (Cass. ord. 23.10.2018 n.26874; Cass. 23.6.2017 n. 15651; Cass. 28.9.2016 n. 19133; Cass. 23.9.2011 n. 19443). La totale inutilità della costituzione in questo grado di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], e l’obiettiva oscurità del dispositivo della sentenza impugnata, che ha richiesto a questa Corte un intervento interpretativo, giustificano la compensazione tra essi e la ricorrente dellespese processuali del giudizio di legittimità. Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a car