Cassazione n. 14215/2026

–controAGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro temporerappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato– controricorrente –avverso la sentenza della COMM. TRIB. REG. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], n. 7784/2017, depositata il 19/12/2017;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23aprile 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 12874/2018Numero sezionale 3481/2026Numero di raccolta generale 14215/2026Data pubblicazione 14/05/20261. L’Agenzia delle Entrate notificava a [OSCURATO:PERSONA] avviso diaccertamento con il quale recuperava a tassazione, ai fini Irpef, perl'anno 2009, l'importo di euro 614.113,86, quale valore dellaplusvalenza, ex art. 67, comma 1, lett. b) t.u.i.r., riferibile alla venditadi un terreno di cui all'atto di compravendita del 7 giugno 2007. Laplusvalenza veniva determinata, a norma dell'art. 68 t.u.i.r., nellamisura pari alla differenza tra il prezzo di vendita, come risultantedall'atto del 7 giugno 2007, di euro 900.000,00, ed il prezzo di acquistodel terreno. L’Ufficio, in particolare, poiché l’atto intercorso tra lacontribuente e l’acquirente, [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA]. s.a.s., aveva ad oggetto la permuta tra un terreno edificabile, conannesse costruzioni da demolire, con una porzione dei fabbricati nuovia costruirsi, qualificava l'operazione quale permuta di cosa presentecon cosa futura. Riteneva, per l’effetto, che la plusvalenzapatrimoniale, derivante dalla vendita del terreno edificabile, dovesseintendersi realizzata in capo alla venditrice al momento dellaultimazione da parte dell’acquirente della costruzione dei fabbricati enon al momento della stipulazione del contratto di compravendita.2. La contribuente impugnava l’atto impositivo innanzi alla C.t.p. diLatina che accoglieva il ricorso, concludendo per l’illegittimitàdell'avviso di accertamento per vizio di forma, stante il difetto disottoscrizione.La C.t.r., invece, in riforma della sentenza di primo grado, ritenevalegittimo l’avviso di accertamento, rilevando la valida sottoscrizionedell’atto in virtù di delega di firma a soggetto legittimato; latempestività dell’atto in quanto il momento impositivo che segnaval'insorgenza della obbligazione tributaria non poteva essere fattocoincidere con la stipula del contratto, bensì con la realizzazioneCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 2Numero registro generale 12874/2018Numero sezionale 3481/2026Numero di raccolta generale 14215/2026Data pubblicazione 14/05/2026dell'effetto obbligatorio, cioè, con il venire ad esistenza del bene daconsegnare al permutante; l’esatta quantificazione della plusvalenza.3. Avverso la sentenza di appello la contribuente ricorre percassazione nei confronti dell’Agenzia delle entrate, che resiste concontroricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la contribuente denuncia, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3, c.p.c. la violazione dell’art. 42 d.P.R. n. 600del 1973.Censura la sentenza per aver ritenuto che dalla combinazione deidocumenti prodotti dall'Ufficio nel corso del giudizio derivasse lalegittimità del potere di sottoscrizione dell'atto. Osserva che, invece, ladocumentazione non provava l'esistenza di una delega conformeall'art. 42 d.P.R. n. 600 del 1973, in quanto la stessa avrebbe dovuto,necessariamente, contenere l'indicazione del nominativo del delegato,la motivazione e l’indicazione della sua durata.2. Il motivo è infondato.2.1. La decisione resa dalla C.t.r. è conforme alla giurisprudenza dilegittimità. Questa Corte ha ripetutamente evidenziato che non èrichiesta alcuna indicazione nominativa nella delega, apparendoconforme alle esigenze di buon andamento e della legalità dellapubblica Amministrazione ritenere che, nell'ambito dell'organizzazioneinterna dell'ufficio, l'attuazione della c.d. delega di firma possa avvenireanche attraverso l'emanazione di ordini di servizio che abbiano valoredi delega e che individuino il soggetto delegato attraverso l'indicazionedella qualifica rivestita dall'impiegato delegato. Inoltre, non ènecessaria alcuna indicazione né del termine di validità, poiché taleelemento può essere individuato anche mediante ordini di servizio,idonei a consentire ex post la verifica del potere in capo al soggettoche ha materialmente sottoscritto l'atto, né della motivazione dellaCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 3Numero registro generale 12874/2018Numero sezionale 3481/2026Numero di raccolta generale 14215/2026Data pubblicazione 14/05/2026delega di firma (Cass. n. 8814/2019; Cass. n. 15122/2024 e, tra le piùrecenti, Cass. n. 20093/2025).3. Con il secondo motivo denuncia, in relazione all’ art. 360, primocomma, num. 3, c.p.c. la violazione dell'art. 43 d.P.R. n. 600 del 1973,in connessione con gli articoli 67, comma 1, lettera b) e 68 del t.u.i.r.e con gli articoli 1362, 1363, 1470, 1472 e 1552 c.c.Assume che la sentenza è giuridicamente errata nella parte in cuiha escluso l'illegittimità dell'avviso di accertamento per intempestivitàdella notifica rispetto al termine di decadenza quinquennale. Osservache la C.t.r, così pronunciandosi, ha richiamato l'indirizzo di legittimitàsecondo il quale, nel caso di permuta di cosa esistente (un terreno) concosa futura (la realizzazione di un fabbricato), la plusvalenza deveconsiderarsi conseguita nel momento in cui la proprietà dellacostruzione realizzata entra nel patrimonio del cedente, momento che,ai sensi dell'art. 1472 c.c., coincide con quello in cui la cosa futura vienead esistenza. Deduce che dette conclusioni si fondano su un’erratainterpretazione dell'atto del 7 giugno 2007; che, infatti, dal medesimosi evinceva che non si era in presenza di una permuta di una cosapresente con cosa futura ex art. 1552 c.c., come impropriamenteritenuto dalla C.t.r., ma, piuttosto, di due negozi giuridici distinti edautonomi, aventi entrambi i connotati propri della vendita ex art. 1470e 1472 c.c.; che il pagamento del prezzo pattuito per la vendita delterreno doveva ritenersi già avvenuto al momento della sottoscrizionedell’atto del 7 luglio 2007, sicché era a quella data che si era realizzatala plusvalenza, restando irrilevanti le concrete modalità attraverso lequali era stato previsto il pagamento del prezzo (ovvero percompensazione con il prezzo a corrispondersi per l’acquisto degliimmobili a costruirsi); che la C.t.r. era pervenuta ad una errata letturadel contratto del 7 giugno 2007, non tenendo conto, né del sensoletterale delle parole, né della comune intenzione delle parti, né delCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 4Numero registro generale 12874/2018Numero sezionale 3481/2026Numero di raccolta generale 14215/2026Data pubblicazione 14/05/2026senso della clausole complessivamente considerate, violando i principiprevisti in materia di interpretazione del contratto di cui agli art. 1362e 1363 del c.c.; che, partendo da un’errata interpretazione delcontratto, aveva errato nell’individuazione della data a decorrere dallaquale, secondo il principio di cassa, doveva ritenersi realizzata laplusvalenza patrimoniale; che tale data andava individuata in quelladel 7 giugno 2007, rispetto alla quale l'avviso di accertamento,notificato il 22 ottobre 2014, deve dunque ritenersi tardivo.4. Il motivo è infondato.4.1. L'interpretazione del contratto è riservata al giudice di meritoed è censurabile in sede di legittimità per violazione dei canoni diermeneutica contrattuale, la quale deve dedursi con la specificaindicazione nel ricorso per cassazione del modo in cui il ragionamentodel giudice si sia discostato dai suddetti canoni, traducendosi, in casocontrario, la ricostruzione del contenuto della volontà delle parti nellamera proposta di un'interpretazione diversa da quella censurata, cometale inammissibile in sede di legittimità.In questo senso, si è precisato che il ricorrente per cassazione, alfine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazionecontrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicitoriferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specificaindicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in essecontenuti, ma è tenuto anche a precisare in quale modo e con qualiconsiderazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legaliassunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base diargomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, lacensura risolversi nella mera contrapposizione dell'interpretazione delricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. n.9461/2021) Nello stesso senso, si è precisato che per sottrarsi alsindacato di legittimità, l'interpretazione data dal giudice di merito nonCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 5Numero registro generale 12874/2018Numero sezionale 3481/2026Numero di raccolta generale 14215/2026Data pubblicazione 14/05/2026deve essere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto,ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni; sicché, quando diuna clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, nonè consentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poidisattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fattoche fosse stata privilegiata l'altra (Cass. n. 18214/2024, Cass. n.27136/2017).4.2. Sul versante dell’obbligazione fiscale, per giurisprudenzacostante di questa Corte, nel caso di permuta di cosa esistente (unterreno) con cosa futura (la realizzazione di un fabbricato) laplusvalenza deve considerarsi conseguita nel momento in cui ilcorrispettivo per la cessione del terreno (e, cioè, la proprietà dellacostruzione realizzata) è entrato nel patrimonio del cedente - momentoche, ai sensi dell'art. 1472 c.c., coincide con quello in cui la cosa futuraviene ad esistenza -, dovendosi escludere che, pur in presenza di unintento speculativo del contribuente, per prezzo conseguito conl'alienazione possa intendersi il valore già entrato nel suo patrimonio almomento della stipulazione del contratto e costituito dallo ius adhabendam rem (così Cass. n. 2511/2026).Si è anche affermato che, nel caso di compravendita di cosa futura,ai fini della determinazione dell'esercizio di competenza al quale vannotemporalmente imputati i ricavi, le spese e gli altri componenti positivie negativi del reddito, ai sensi dell'art. 109 t.u.i.r., deve tenersi contodel momento in cui si verificano le due condizioni della certezza inordine alla sussistenza e della determinabilità in ordine all'ammontare,che si realizzano quando la cosa viene ad esistenza (Cass. n.2511/2026).4.3. Sotto il profilo negoziale, quanto alla qualificazione delcontratto in termini di cosa presente e cosa futura questa Corte harilevato che ricorre detta fattispecie laddove sia proprio il risultatoCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 6Numero registro generale 12874/2018Numero sezionale 3481/2026Numero di raccolta generale 14215/2026Data pubblicazione 14/05/2026traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera, adessere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambiomentre l'obbligo di erigere il fabbricato sia destinato a collocarsi su diun piano accessorio e strumentale (cfr. Cass. n. 24172/2013)4.2. La C.t.r. si è attenuta a questi principi in quanto ha osservato,correttamente, che il momento impositivo coincide con il venire adesistenza del bene da consegnare al permutante, ovvero con larealizzazione dell’effetto obbligatorio, così escludendo la decadenza.La contribuente critica tale ricostruzione proponendo una diversainterpretazione dell’accordo, secondo la quale vi era autonomia dei duecontratti (ovvero la vendita del terreno e la promessa di vendita deifabbricati) ancorché collegati. Tuttavia, pur avendo enunciato ledisposizioni preordinate all’interpretazione del contratto, non espone,nella illustrazione del motivo, in quale modo e con quali considerazioniil giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti comeviolati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioniillogiche od insufficienti. Inoltre, non coglie la ratio decidendi dellasentenza impugnata che si fonda, prescindendo dalla ricostruzionedell’operazione in termine di unico contratto o contratti collegati, sulcondivisibile assunto che la plusvalenza era venuta ad esistenza solocon «la realizzazione dell’effetto obbligatorio»; tale motivazione,infatti, muove da una considerazione complessiva dell’assetto diinteressi delle parti che supera anche l’argomento secondo cui sitrattava di due contratti separati.5. In conclusione, il ricorso va complessivamente rigettato. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a corrispondereall’Agenzia delle entrate le spese del giudizio di legittimità, che liquidain euro 7.800,00 a titolo di compenso, oltre alle spese prenotate adebito.Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 7Numero registro generale 12874/2018Numero sezionale 3481/2026Numero di raccolta generale 14215/2026Data pubblicazione 14/05/2026Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bisdel citato art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, il 23 aprile 2026.Il PresidenteMarcello Maria FracanzaniCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 8