Cassazione n. 23484/2026

elotto, con domicilio digitale ex lege;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege;-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d’appello di Trieste n. 415/2021 depositatail 10/11/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/06/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Giorgio e [OSCURATO:PERSONA] convennero in giudizio il [OSCURATO:PERSONA],sito a Caorle, chiedendo di accertare l’invalidità della delibera condominialedel 23.09.2017, con cui era stata approvata l’installazione di un ascensoreesterno all’edificio, volto ad eliminare barriere architettoniche.Numero registro generale 2323/2022Numero sezionale 1580/2026Numero di raccolta generale 23484/2026Data pubblicazione 18/07/2026Gli stessi dedussero la mancata informazione dell’assemblea, laviolazione degli artt. 1102, 1117 e 1120 c.c. e del regolamentocondominiale.Costituitosi il condominio, contestò in toto l’assunto attoreo.Espletata c.t.u., il Tribunale di Pordenone rigettò le domande attoree,rilevando la legittimità, sotto ogni punto contestato, della deliberaimpugnata.2. Giorgio e [OSCURATO:PERSONA] proponevano appello, in base agli stessimotivi dedotti in primo grado.Costituitosi il [OSCURATO:PERSONA], con sentenza n. 415/2021, la Corted’appello di Trieste, rigettava in toto il gravame, con condanna degliappellanti alle ulteriori spese del grado.Per quanto rilevante in questa sede, la Corte distrettuale riteneval’installazione dell’ascensore, allo scopo dell’eliminazione di barrierearchitettoniche, rientrante nei diritti dei singoli condomini, sulla basedell’art. 1102 c.c. e dell’art. 2, della legge n. 13 del 1989, con laconseguenza che il contrasto con la precedente destinazione d’uso delleparti comuni doveva bilanciarsi con il principio di solidarietà condominiale;oltre a ciò, sulla base della c.t.u., la Corte escludeva l’alterazione delladestinazione d’uso in merito ai poggioli, in quanto comportante solo unlimitato affievolimento della funzione d’affaccio (senza compressione delgodimento della cosa comune), legittimo in considerazione delprecedentemente affermato principio solidaristico. Affermava, altresì, laCorte d’appello che le deduzioni attinenti all’illegittimità delle innovazioni(art. 1120 c. 4 c.c.) ed alla violazione dei regolamenti condominiali eranoda ritenersi superate dal disposto dell’art. 10, comma 3, del d.l. n. 76 del2020, convertito in l. n. 120 del 2020, restringente i limiti che sifrappongono alle opere di eliminazione di barriere architettoniche, alpregiudizio per la statica e per la sicurezza del fabbricato.Numero registro generale 2323/2022Numero sezionale 1580/2026Numero di raccolta generale 23484/2026Data pubblicazione 18/07/20263. Contro la sentenza della Corte d’appello di [OSCURATO:PERSONA] e NicolaBelardo propongono ricorso sulla base di tre motivi.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA].Entrambe le parti hanno depositato memorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1. In via preliminare, la Corte dichiara il [OSCURATO:PERSONA] regolarmentecostituito con controricorso, anche a fronte dell’annullamento, con sentenzadel Tribunale di Pordenone (n. 348/2023, del 17.05.2023), delle delibereassembleari del 12.02.2022 e del 21.05.2022, con cui, rispettivamente, siautorizzava l’amministratore a resistere nel giudizio di cassazione e siconfermava la nomina di amministratore allo [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA].Sul primo punto, si rimarca che la delibera condominiale, con la qualesi autorizza l'amministratore a promuovere un giudizio, vale per tutti i gradidel giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporreogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione (Cass. n.11863 del 02/05/2024).Sul secondo aspetto, nei casi di revoca od annullamento della deliberadi nomina dell'amministratore, lo stesso amministratore continua adesercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri dirappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, ben potendo egliconferire procura ad un difensore al fine della costituzione in giudizio (tantopiù ove ciò sia avvenuto antecedentemente alla dichiarazione di invaliditàdella delibera), sul presupposto della presunzione di conformità alla volontàdei condomini e dell'interesse del condominio alla continuitàdell'amministrazione (Cass. n. 7699 del 19/03/2019).2. Con il primo motivo, ci si duole, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.,della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1102, 1117-ter, 1120 c.c.e della legge n. 13 del 1989; in particolare, nella parte in cui la sentenza haritenuto che le modifiche alle parti comuni non costituivano una radicaletrasformazione delle funzioni delle parti comuni, ma un mero affievolimentoNumero registro generale 2323/2022Numero sezionale 1580/2026Numero di raccolta generale 23484/2026Data pubblicazione 18/07/2026di una particolare funzione (visuale) illuminazione tipica di questi spazi, nondando rilievo alla CTU, dove viene scritto che: “i poggioli passerebbero daelementi sporgenti di facciata a passerelle di transito”, con ciò determinandofalsa applicazione dell’art. 1137-ter c.c.2.1. Il motivo è inammissibile.I ricorrenti, seppure formalmente censurino la violazione delle normecitate, in concreto non contestano l’applicazione delle stesse alla fattispeciein oggetto, ma si dolgono delle conclusioni che ha tratto il Collegio dallalettura della CTU e che hanno portando la Corte distrettuale a ritenere lanon radicale modificazione della destinazione d’uso dei beni condominiali,sebbene, secondo i ricorrenti, ciò si sarebbe potuto inferire dalleconsiderazioni del consulente.La censura, per come posta, mira, in realtà, a sottoporre alla Corte, untravisamento del fatto probatorio, integrante un punto controverso, su cuila sentenza ha pronunciato e che riflette la lettura del fatto probatorioprospettata da una delle parti; il vizio, pertanto, trattandosi di un fattosostanziale, andava fatto valere, se del caso, ai sensi dell'art. 360, n. 5),c.p.c. (Sez. U. n. 5792 del 05/03/2024).Rileva pertanto questa Corte che, così correttamente interpretata ladoglianza, essa incontra il limite di cui all’art. 348-ter, comma 5, c.p.c.,applicabile ratione temporis; infatti, l’esito dei giudizi di merito prospetta,senza dubbio, l'ipotesi di “doppia conforme”, di cui alla norma citata, conconseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisiviex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.Senza contare che, non risultando in alcun modo dagli atti in quale partedella perizia il CTU abbia affermato che vi fosse una: “modifica radicale delladestinazione d’uso delle cose comuni”, in concreto i ricorrenti, sostenendoun'alternativa ricostruzione della vicenda fattuale sulla base degli attiallegati, chiedono un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nelsuo insieme, precluso nel giudizio di legittimità (Sez. 2, n. 10927 delNumero registro generale 2323/2022Numero sezionale 1580/2026Numero di raccolta generale 23484/2026Data pubblicazione 18/07/202623/04/2024) qualora il giudice di merito, come nel caso in esame, si siaspeso in una motivazione eccedente la soglia del minimo costituzionale(Cass. Sez. U. n. 5792 del 05/03/2024).3. Con il secondo motivo, i ricorrenti, ex art. 360 n. 3, c.p.c., lamentanola violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto e in particolare degliartt. 1120 c.c., del d.l. n. 76 del 2020, dell’art. 11 preleggi, degli artt. 2,25, 32 e 42 Cost. e della legge n. 13 del 1989, laddove la Corte esamina erespinge il terzo motivo d’appello e, in via subordinata, dove non tiene contodella sopravvenienza di nuova normativa nello statuire le spese di lite.4. Con il terzo motivo si lamenta violazione e/o falsa applicazione dinorme di diritto ed in particolare degli artt. 115, 116 c.p.c., degli artt. 1130,1136, 1138 cc., 1362 ss., 1363, 1366, 1367, 1368, 1371 c.c., della leggen. 13 del 1989, in relazione all’art. 360 n. 3, laddove la Corte ha esaminatoe respinto il quinto motivo d’appello, relativo al contrasto con il regolamentodi natura contrattuale concordata inter partes, senza ritenere necessariquorum aggravati e senza fare applicazione dei criteri ermeneutici diinterpretazione del contratto, di cui agli artt. 1362 ss. c.c.5. I due motivi possono esaminarsi congiuntamente, in quanto, inconcreto, la doglianza principale attiene alla dedotta erronea applicazionedell’art. 2 della legge n. 13 del 1989, nella formulazione novellata dal d.l.n. 76 del 2020, in spregio al principio del tempus regit actum, determinantela mancata valutazione, ad opera della Corte distrettuale, dellacompressione delle facoltà dei proprietari del bene inserito nel condominio(quali i ricorrenti), in termini di diritto di veduta e di affaccio; nonché lavalutazione della delibera assembleare secondo maggioranze, al momento,non idonee all’approvazione dell’opere, in spregio alle previsioni delregolamento condominiale.5.1. Entrambi i motivi sono infondati.Come affermato dalla Corte distrettuale, bisogna tener presente l’art. 2della l. n. 13 del 1989, nella formulazione novellata dal d.l. n. 76 del 2020,Numero registro generale 2323/2022Numero sezionale 1580/2026Numero di raccolta generale 23484/2026Data pubblicazione 18/07/2026(che restringe i limiti alla costruzione alle opere destinate ad eliminarebarriere architettoniche), sebbene sia venuta in essere dopo la deliberaoggetto di giudizio.Infatti, ribadendo quanto già affermato da questa Corte, se è vero cheper valutare la validità o meno di una deliberazione assembleare occorreaver riguardo alla legge vigente al momento della sua approvazione, e nonanche a norme intervenute successivamente, tuttavia, l’indicato "iussuperveniens" (anche ove introdotto in pendenza del giudizio di cassazioneed applicabile anche d'ufficio in ogni stato e grado, salvo che sulla questionecontroversa si sia formato il giudicato interno), incide sulla legittimità dimodifiche dirette ad eliminare le barriere architettoniche, non potendodichiararsi illegittime o disporsi la riduzione in pristino di opere ed interventiche siano comunque consentiti alla stregua delle norme vigenti al momentodella decisione (Cass. Sez. 2 , n. 26702 del 03/10/2025, in motivazione eCass. sez. 2, n. 26713 del 24/11/2020, sul generale principiodell’inammissibilità dell'ordine di demolizione di costruzioni che, purillegittime secondo le norme vigenti al momento della loro realizzazione, talinon siano più alla stregua delle norme vigenti al momento della decisione).Orbene, in base alla segnalata modifica dell’art. 2 della l. n. 13 del 1989,le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche non sonoconsiderate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'art. 1121,comma 1, c.c., mentre rimane fermo unicamente il divieto di innovazioniche possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,di cui all’art. 1120, comma 4, c.c., e dunque non anche i divietiulteriormente ivi contemplati dell’alterazione del decoro architettonico edella inservibilità all’uso o al godimento pure di un solo condomino.In realtà, comunque, la novella concreta le indicazioni già fornite nellasentenza della Corte costituzionale n. 167 del 1999, che nella legislazionedi settore - in particolare nella stessa legge 9 gennaio 1989, n. 13, e nellalegge 5 febbraio 1992, n. 104 – ravvisava “un radicale mutamento diNumero registro generale 2323/2022Numero sezionale 1580/2026Numero di raccolta generale 23484/2026Data pubblicazione 18/07/2026prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle personeaffette da invalidità, considerati ora quali problemi non solo individuali, matali da dover essere assunti dall'intera collettività”. Di talché,l'‹‹accessibilità››, e cioè la possibilità, anche per persone con ridotta oimpedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio e le suesingole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirnespazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia, èdivenuta “una qualitas essenziale degli edifici privati”, quale conseguenzadell'affermarsi, nella coscienza sociale, del dovere collettivo di rimuovere,preventivamente, ogni possibile ostacolo alla esplicazione dei dirittifondamentali delle persone disabili, “anche in deroga alle norme sulcondominio negli edifici”. (Cass. Sez. 2 , n. 26702 del 03/10/2025).A fronte di ciò, vengono superate in toto le doglianze dei ricorrenti, siain relazione alla facoltà che si assumono compresse, sia al contenuto delregolamento condominiale.Va rimarcato, altresì, che la giurisprudenza di legittimità, ancheantecedentemente alla novella del 2000, si era espressa in termini analoghi,affermando che in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, lal. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà socialee persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interessegenerale, l'accessibilità agli edifici, sicché la sopraelevazione delpreesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento dellascala padronale non possono essere esclusi per una disposizione delregolamento condominiale che subordini l'esecuzione dell'operaall'autorizzazione del condominio, dovendo tributarsi ad una norma siffattavalore recessivo rispetto al compimento di lavori indispensabili perun'effettiva abitabilità dell'immobile, rendendosi, a tal fine, necessario soloverificare il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c., da intendersi,peraltro, alla luce del principio di solidarietà condominiale (Cass. n. 7938del 28/03/2017), salvo che si verifichi la concreta inutilizzabilità della cosaNumero registro generale 2323/2022Numero sezionale 1580/2026Numero di raccolta generale 23484/2026Data pubblicazione 18/07/2026comune secondo la sua naturale fruibilità, ovvero la sensibile menomazionedell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene comune(Cass. n. 23076 del 26/09/2018); ipotesi, queste ultime, espressamenteescluse dalla Corte distrettuale sulla base della CTU, che ha riscontrato,come riportato nella motivazione della sentenza, il mero affievolimento, peri poggioli condominiali, solo della pregressa funzione di affaccio.Per quanto attiene, più strettamente, alle maggioranze previste perl’approvazione di dette opere, l’art. 2, comma 1, ultima parte, anche nellaformulazione previgente alla novella del 2020, prevede che esse sianoapprovate dall'assemblea del condominio, in prima o in secondaconvocazione, con le maggioranze previste dall’art. 1120, comma 2, c.c.,ossia dalla maggioranza dei partecipanti all’assembla e che rappresentinoalmeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c., cui l’art.1120 comma 2 c.c., espressamente rinvia).Nel caso in esame, gli stessi ricorrenti, nel lamentare che non si sianoraggiunti i due terzi del valore dell’immobile, indicano che l’opera è stataapprovata con l’assenso dei proprietari pari a 566/1000 del fabbricato, ossiacon una maggioranza sicuramente rispettosa del disposto del citato art.1136 comma 2, c.c.6. Il ricorso, pertanto, è rigettato.Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come dadispositivo.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art.1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo statoil ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono ipresupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Numero registro generale 2323/2022Numero sezionale 1580/2026Numero di raccolta generale 23484/2026Data pubblicazione 18/07/2026 P.Q.Mrigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese delgiudizio di legittimità, che liquida in euro 3.300,00 per compensi, oltre allespese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro200,00, ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importoa titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale,a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 16/06/2026.Il Presidente