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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 9 giugno 2026

Cassazione n. 18649/2026

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la salute mentale [OSCURATO:PERSONA], in persona del suo legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diD’[OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Pistone;- controricorrenti -nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] Marco, in qualità di eredi diGiurato Ubaldo, rappresentati e difesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d’appello di Catania n. 57/2021,pubblicata l’11 gennaio 2021;Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5giugno 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];lette le memorie illustrative depositate nell’interesse dellaricorrente e delle controricorrenti eredi di [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], ai sensidell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con atto di citazione notificato il 25/26 giugno 2021, laconveniva, davanti al Tribunale di Catania, [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] eUbaldo [OSCURATO:PERSONA], chiedendo: A) che fosse accertatol’inadempimento di [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] al contratto di opzione del 7aprile 2010, con la pronuncia della risoluzione del contratto e laconseguente condanna della convenuta alla restituzionedell’importo di euro 150.000,00, indebitamente incamerato atitolo di prezzo di opzione, nonché al pagamento della penaleprevista nel contratto per l’ulteriore importo di euro 150.000,00,oltre interessi; B) in subordine, che fosse accertata laresponsabilità precontrattuale o contrattuale della convenuta, conla sua condanna al risarcimento dei danni, quantificati in euro150.000,00 per la perdita subita, oltre alle spese notarili, dimediazione e legali, e alla riparazione del nocumento per lamancata opportunità conseguita, con riserva di ulteriori importiancora dovuti, o quantomeno nella misura di euro 51.454,40, conil risarcimento del maggior danno che fosse stato accertato; C)che fosse dichiarato l’eccesso di mandato dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] rispetto al mandato fiduciario conferito con il contratto diopzione ovvero la sua responsabilità aquiliana, per averNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026consegnato ad [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] gli assegni da questi trattenuti atitolo fiduciario, nonostante il divieto espresso dalla Fondazione,condannando lo stesso, in solido con [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], alrisarcimento del danno.Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], la quale concludevaper il rigetto delle domande avversarie, assumendo che avevaprovveduto a fornire tutta la documentazione necessaria per lastipula della vendita.

Chiedeva, per l’effetto, in viariconvenzionale, che fosse accertato che la [OSCURATO:PERSONA] siera resa inadempiente agli obblighi assunti con il contratto diopzione, rifiutandosi di provvedere alla stipula della vendita, con ilconseguente suo diritto di trattenere la somma ricevuta di euro150.000,00 e con la disposizione dell’adempimento dell’impegnoassunto in sede di opzione, previo pagamento del prezzo ancoradovuto pari ad euro 4.150.000,00.Si costituiva altresì [OSCURATO:PERSONA], il quale instava per ilrigetto delle domande di controparte.All’esito del decesso di quest’ultimo, si costituivano i suoieredi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Nel corso del giudizio era assunta la prova testimonialeammessa.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1743/2018,depositata il 21 aprile 2018, notificata l’8 maggio 2018,dichiarava l’inadempimento della convenuta e, per l’effetto, lacondannava al pagamento, in favore della [OSCURATO:PERSONA].coop. [OSCURATO:PERSONA], già [OSCURATO:PERSONA], della somma di euro150.000,00, a titolo di restituzione di quanto versato, edell’ulteriore somma di euro 150.000,00, a titolo di penale.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026Condannava altresì, in solido con la convenuta, gli eredi di UbaldoGiurato al pagamento della somma di euro 150.000,00.2.– Con atto di citazione notificato il 6 giugno 2018, AdeleD’[OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado,lamentando: 1) che indebitamente era stata disposta la condannasia alla restituzione dell’importo versato dalla Fondazione, siadell’ulteriore somma indicata a titolo di penale; 2) che il Tribunaleaveva errato nel ritenere inadempiente l’appellante, anziché laparti con il contratto di opzione; 3) che, con motivazionecontraddittoria rispetto al dispositivo, era stata disposta laduplicazione dell’importo oggetto di condanna.

Reiterava, perl’effetto, le conclusioni già rassegnate nel giudizio di primo grado.Si costituiva nel giudizio d’impugnazione Cascina ClarabellaSoc. coop. [OSCURATO:PERSONA], la quale instava per il rigetto dell’appello e perla conseguente conferma della pronuncia appellata.

In viaincidentale, chiedeva che fosse accolta l’ulteriore pretesarisarcitoria avanzata.Si costituivano, inoltre, [OSCURATO:PERSONA] e MarcoGiurato, i quali aderivano a tutte le censure e conclusioniformulate dall’appellante.Nel corso del giudizio d’appello era espletata consulenzatecnica d’ufficio.Decidendo parzialmente sul gravame interposto, la Corted’appello di Catania, con la sentenza di cui in epigrafe, inaccoglimento dell’appello principale e di quello incidentale adesivoproposto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in riformadella pronuncia impugnata, dichiarava l’inadempimento dellaNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026Cascina Clarabella al contratto di opzione del 7 aprile 2010 e, perl’effetto, rigettava le domande dalla stessa proposte; condannavaCascina Clarabella alla rifusione delle spese di lite di entrambi igradi a favore degli eredi [OSCURATO:PERSONA]; rimetteva la causa sul ruolo,come da separata ordinanza, per la decisione sulla domanda diesecuzione in forma specifica.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava,per quanto di interesse in questa sede: a) che la D’[OSCURATO:PERSONA] si eraimpegnata a fornire, senza indugio, copia dei titoli di provenienza,le planimetrie del fondo nonché i certificati catastali aggiornati eogni documentazione idonea a permettere una correttaidentificazione materiale e giuridica del bene; b) che il terminecontrattualmente convenuto, entro cui le parti si erano obbligatead addivenire alla stipula dell’atto definitivo di compravendita, erastato concordemente prorogato; c) che era documentato che lostesso 31 gennaio 2011 l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] aveva comunicato che lapratica di catastazione dei fabbricati era stata positivamenteeffettuata, invitandosi la Fondazione a prendere immediatocontatto con il notaio incaricato per la stipula dell’atto pubblico ditrasferimento; d) che, a fronte della nota della D’[OSCURATO:PERSONA] del 5luglio 2011 di invito e diffida e messa in mora a presenziarepresso lo studio notarile alla stipula della vendita per il giorno 25luglio 2011, la [OSCURATO:PERSONA] comunicava la suadeterminazione di non formalizzare alcun atto di cessione e dichiedere la restituzione di quanto già versato, maggiorato dellapenale; e) che dalla documentazione in atti e dall’espletataconsulenza tecnica d’ufficio era emerso che, con l’accatastamentodei fabbricati insistenti sul fondo “Tana calda”, la cuiNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026obbligatorietà era sopravvenuta alla previsione dell’opzione, nullaostava alla stipulazione della vendita definitiva, essendo stataaccertata la conformità dei fabbricati sia dal punto di vistacatastale che urbanistico ed essendo stata acclarata l’irrilevanzadelle difformità riscontrate in alcuni immobili, siccome di lieveentità e tali da non richiedere un aggiornamento della planimetriacatastale; f) che non era consentito diversamente opinare in baseal rilievo che la D’[OSCURATO:PERSONA] non aveva provveduto alla consegnadella documentazione relativa ai bacini idrici – di cui il consulentetecnico d’ufficio aveva, peraltro, accertato la regolaritàamministrativa –, non ostando, con tutta evidenza, la suamancanza alla stipulazione dell’atto pubblico di vendita eintegrando, semmai, inadempimento di scarsa importanza,siccome inidoneo a ledere l’interesse alla stipula del contratto divendita, di talché non era consentito ricondurre a taleinadempienza effetti di carattere risolutorio del rapportocontrattuale; g) che le parti non avevano inteso subordinare lavalidità del contratto all’ottenimento del finanziamento dellasomma necessaria per l’acquisto del fondo, né era possibileritenere che l’omessa produzione della documentazione relativaalle risorse idriche fosse indispensabile per l’ottenimento di talefinanziamento, atteso che, per espresso patto, la D’[OSCURATO:PERSONA] si eraimpegnata a consegnare detta documentazione solo oveeventualmente esistente; h) che, in conseguenza, la domanda dirisoluzione avanzata dalla [OSCURATO:PERSONA] doveva essererigettata mentre, quanto alla domanda di manutenzione delcontratto, svolta in via riconvenzionale dalla D’[OSCURATO:PERSONA], la causaNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026doveva essere rimessa sul ruolo, necessitando di ulterioreistruttoria.3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso percassazione, affidato a cinque motivi, [OSCURATO:PERSONA]. coop.[OSCURATO:PERSONA].Hanno resistito, con separati controricorsi, [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; di seguito si sonocostituite [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nella qualitàdi eredi di [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], già documentata nella causa connessaR.G. 31356/2021.In prossimità dell’adunanza camerale fissata per il 5 giugno2026 la ricorrente e le controricorrenti eredi di [OSCURATO:PERSONA]Angelohanno depositato memoria illustrativa.All’esito della camera di consiglio la Corte ha riservato ildeposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Si premette che, a fronte della proposizione di autonomiricorsi contro la sentenza parziale (ex art. 277 c.p.c.) oggettodell’odierna impugnazione e contro la sentenza definitiva n.2015/2021, pubblicata il 21 ottobre 2021, oggetto del ricorsoR.G. 31356/2021, le esigenze di coordinamento volte a impedireun ipotetico conflitto di giudicati sono soddisfatte attraverso latrattazione nella stessa adunanza camerale davanti al medesimoCollegio.

Del resto, dalla formale riunione dei ricorsi in questafase non potrebbe derivare alcuna conseguenza, né in ordine allaliquidazione delle spese del giudizio di legittimità – da eseguireanche nei giudizi riuniti con riguardo alle distinte attività svolteNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026prima della riunione -, né in ordine all’obbligo ex art. 13, comma1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, riferito a ciascunaimpugnazione proposta.2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrentedenuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., laviolazione o falsa applicazione degli artt. 1218, 1453, 1457, 2697c.c. e 115, primo comma, c.p.c., per avere la Corte di meritoreputato adempiente la promittente venditrice, omettendo diconsiderare che, alla data del 31 gennaio 2011, termineessenziale già prorogato per la stipula del contratto definitivo,non erano ancora stati consegnati, da parte della D’[OSCURATO:PERSONA], su cuigravava la relativa obbligazione, tutti i documenti necessari per ilperfezionamento del rogito notarile.Osserva l’istante che non sarebbe stato valutato che, alladata del 31 gennaio 2011, non avrebbe assunto più alcunarilevanza il fatto che i documenti sino ad allora mancanti fosserostati recuperati dalla promittente venditrice, atteso che, entrotale data, non solo tutta la documentazione necessaria per ilrogito avrebbe dovuto essere prodotta e consegnata al notaio,anche per poterla esaminare e verificarne la completezza eidoneità, ma l’atto stesso avrebbe dovuto essere stipulato.Espone, altresì, la ricorrente che, come risultante dalladeposizione del notaio incaricato e dalla stessa consulenzatecnica d’ufficio espletata, a fine gennaio 2011, sarebberomancati altri documenti e, in particolare, parte delladocumentazione relativa all’utilizzazione delle risorse idriche,oltre che il certificato di destinazione urbanistica, di cui era statadisposta l’acquisizione con l’ordinanza di rimessione sul ruolo.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/20262.1.– Il motivo è infondato.Infatti, la previsione di un termine essenziale perl’adempimento, essendo posta nell’interesse di uno o di entrambii contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare adavvalersene, sebbene in maniera tacita, anche dopo la scadenzadel termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione dirisoluzione contrattuale (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20052 del22/07/2024; Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 25703 del 04/09/2023;Sez. 3, Ordinanza n. 3736 del 08/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanzan. 10353 del 01/06/2020; Sez. 2, Sentenza n. 32238 del10/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 22990 del 26/09/2018; Sez. 2,Sentenza n. 20966 del 22/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 7450 del26/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 145 del 08/01/2014; Sez. 2,Sentenza n. 16880 del 05/07/2013; Sez. 2, Sentenza n. 8881 del03/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 1881 del 19/03/1984; Sez. 1,Sentenza n. 855 del 11/03/1976).Nella specie, la Corte d’appello ha valorizzato una serie dielementi da cui emergeva che le parti avevano manifestatointeresse alla conclusione del definitivo anche successivamenteall’inutile decorso del termine prorogato del 31 gennaio 2011,diffida del 5 luglio 2011, cui la [OSCURATO:PERSONA] non aveva datoseguito, non presentandosi dinanzi al notaio incaricato per la datafissata del 25 luglio 2011 e manifestando espressamente l’intentodi desistere dalla stipulazione del contratto di vendita.D’altronde, è stato accertato che, alla data del 31 gennaio2011, la pratica di catastazione dei fabbricati era statapositivamente effettuata.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026In base alle risultanze documentali e tecniche evocate, la cuivalutazione non può essere sindacata in questa sede (Cass. Sez.5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n.5987 del 04/03/2021; Sez.

U, Sentenza n. 34476 del27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez.U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014), è stato, inoltre, acclaratoche, per effetto dell’accatastamento dei fabbricati insistenti sulfondo “Tana calda”, la cui obbligatorietà era sopravvenuta allaprevisione dell’opzione, nulla ostava alla stipulazione dellavendita definitiva, alla stregua dell’accertamento della conformitàdei fabbricati, sia dal punto di vista catastale, sia sul pianourbanistico.

Nel contempo, è stato escluso che le difformitàriscontrate in alcuni immobili, siccome di lieve entità e tali da nonrichiedere un aggiornamento della planimetria catastale,inibissero la stipula della vendita.Né, secondo l’accertamento rimesso al giudice di merito,debitamente corroborato dalle svolte indagini peritali, la mancataconsegna della documentazione relativa ai bacini idrici – di cui ilconsulente tecnico d’ufficio aveva, peraltro, accertato laregolarità amministrativa – impediva la conclusione della vendita.All’uopo, si rammenta che sia per l’ipotesi di nullità perirregolarità urbanistica, sia per l’ipotesi di nullità per irregolaritàcatastale, si tratta di fattispecie di invalidità formale, il cheescludeva la necessità di una verifica sull’effettiva conformità aititoli e ai riferimenti catastali: A) nella prima ipotesi basta lamenzione, nell’atto, del titolo abilitativo affinché l’invalidità siaesclusa, purché detto titolo esista realmente e sia riferibileproprio a quell’immobile (Cass. Sez.

U, Sentenza n. 8230 delNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/202622/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10360del 19/04/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 12827 del 10/05/2024;Sez. 2, Ordinanza n. 33754 del 04/12/2023; Sez. 2, Ordinanza n.33243 del 29/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 27251 del25/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 23394 del 01/08/2023; Sez. 2,Sentenza n. 18998 del 05/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 5069del 17/02/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1897 del 23/01/2023; Sez.2, Ordinanza n. 1821 del 20/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 30425del 17/10/2022;Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022;Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020); B) nella secondaipotesi è sufficiente a garantire la validità la dichiarazione diconformità o la sostitutiva attestazione di conformità, sempre chel’incoerenza con lo stato di fatto non emerga in modo palese(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27531 del 15/10/2025; nello stessosenso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 8989 del 04/04/2024; Sez. 2,Sentenza n. 641 del 12/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 4216 del09/02/2022; Sez. 2, Sentenza n. 39403 del 10/12/2021; Sez. 2,Sentenza n. 16519 del 31/07/2020; Sez. 2, Sentenza n. 14765del 19/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 11507 del 03/06/2016; Sez.2, Sentenza n. 8611 del 11/04/2014; Sez. 6-3, Sentenza n. 5913del 11/03/2011).Quanto al certificato di destinazione urbanistica, la suaproduzione è stata richiesta ai soli fini della decisione sulladomanda di esecuzione in forma specifica.3.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenzao del procedimento, per avere la Corte territoriale mancato diconsiderare le prove orali espletate nel corso del giudizio di primoNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026grado, con particolare riguardo alla testimonianza resa dal notaioincaricato del 16 giugno 2016.Obietta l’istante che, ove la Corte d’appello avesse tenuto inadeguata considerazione le dichiarazioni testimoniali (dei testiGermano Landriscina, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GraziaManuela Banna, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]),l’esito della lite sarebbe stato diverso: attraverso dettedeposizioni, sarebbe stato possibile dimostrare, in manieraunivoca, che la D’[OSCURATO:PERSONA] – sulla quale incombeva l’onere diprocurare tutta la documentazione necessaria per l’espletamentodelle formalità connesse alla vendita – non aveva assolto agliobblighi di consegna contrattualmente assunti.3.1.– Il motivo è inammissibile.La doglianza mira, infatti, a contestare l’esito valutativo dellaprova raccolta, rimesso al sindacato del giudice di merito.E ciò a fronte del rilievo della Corte d’appello, a mente delquale, all’esito della documentazione prodotta dalla D’[OSCURATO:PERSONA](sebbene incompleta), fosse possibile procedere alla stipula dellavendita, in base ai rilievi dell’ausiliario del giudice.Ora, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre laviolazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice,in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione dellanorma, abbia posto a fondamento della decisione prove nonintrodotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteriofficiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti noncontestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre èinammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le proveproposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza diNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026convincimento ad alcune piuttosto che ad altre prove, essendotale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Cass. Sez.5, Ordinanza n. 16016 del 09/06/2021; Sez.

U, Sentenza n.20867 del 30/09/2020).4.– Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenzao del procedimento, con la violazione degli artt. 194, 195, 198c.p.c. e 87 e 90 disp. att. c.p.c., per avere la Corte distrettualefondato la propria decisione su una consulenza tecnica d’ufficionulla.Adduce l’istante che l’ausiliario del giudice avrebbe compiutoun’attività non richiesta dalle parti, né disposta dal giudice,ponendo in essere una vera e propria due diligence volta averificare la “commerciabilità” in astratto dei beni oggetto dicompravendita, anziché appurare se la venditrice avesse o menoconsegnato al notaio la documentazione più volte sollecitata aifini della stipula dell’atto pubblico.E ciò procedendo, peraltro, all’autonoma ricerca ereperimento di atti e documenti presso la pubblicaamministrazione assolutamente non autorizzati, come i titoliabilitativi reperiti presso gli archivi del Comune di [OSCURATO:PERSONA],l’atto di concessione edilizia n. 32/2004, l’allegata istanza disanatoria edilizia presentata, i documenti reperiti presso il Geniocivile di Catania con riferimento ai pozzi esistenti sul fondo.4.1.– Il motivo è infondato.4.1.1.– E questo perché il consulente tecnico d’ufficionominato ha accertato la “commerciabilità” del fondo inosservanza dei quesiti posti, con i quali la Corte d’appello loNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026aveva espressamente invitato: A) a descrivere tutti i fabbricatiesistenti sul terreno oggetto di contratto, i pozzi e laghettiartificiali; B) a verificare la loro conformità urbanistica el’esistenza di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative; C)a verificare, altresì, tutta la documentazione risultante in atti econsegnata dalla D’[OSCURATO:PERSONA] e la sua completezza o meno per lastipulazione dell’atto definitivo di compravendita.Il giudizio espresso sulla “commerciabilità” del cespite era,pertanto, congruente con la demandata verifica sulla possibilità distipulare l’atto di vendita, alla luce della documentazioneconsegnata.D’altronde, rispetto a un compendio immobiliare di notevolidimensioni, su cui insistevano fabbricati e bacini idrici, la verificadella regolarità dei cespiti, ai fini di procedere alla stipula dellavendita, come attestato dalla D’[OSCURATO:PERSONA], alla stregua delladocumentazione consegnata al notaio incaricato della redazionedel rogito, esigeva la dotazione di particolari cognizioni tecniche,tali da legittimare l’espletamento di una consulenza tecnicad’ufficio percipiente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4301 del25/02/2026; Sez. 2, Sentenza n. 26529 del 01/10/2025; Sez. 3,Ordinanza n. 3717 del 08/02/2019; Sez. 3, Sentenza n. 4792 del26/02/2013; Sez. 3, Sentenza n. 6155 del 13/03/2009; Sez. 3,Sentenza n. 3990 del 23/02/2006).E tanto senza alcuna violazione dell’onere di distribuzionedella prova, stante che l’indagine rimessa all’ausiliario del giudicesi è limitata a constatare che, sulla scorta della documentazioneche la D’[OSCURATO:PERSONA] si era procurata, l’atto di vendita avrebbe potutoessere validamente stipulato.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/20264.1.2.– Né risulta che l’acquisizione della documentazionepresso la pubblica amministrazione sia avvenuta senzal’autorizzazione giudiziale, posto che uno dei quesiti formulatidemandava, tra l’altro, all’ausiliario la verifica circa l’esistenza ditutte le necessarie autorizzazioni amministrative, verifica cui erasottesa l’inevitabile ricerca presso i pubblici uffici.In proposito, in materia di consulenza tecnica d’ufficio, ilconsulente nominato dal giudice, nei limiti delle indaginicommessegli e nell’osservanza del contraddittorio delle parti, puòacquisire, anche prescindendo dall’attività di allegazione delleparti – non applicandosi alle attività del consulente le preclusioniistruttorie vigenti a loro carico –, tutti i documenti necessari alfine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che nonsiano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento delladomanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare esalvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di documentidiretti a provare fatti principali rilevabili d’ufficio (Cass. Sez. 3,Ordinanza n. 26144 del 07/09/2023; Sez.

U, Sentenza n. 3086del 01/02/2022).Dunque, nel caso in esame, il consulente tecnico d’ufficio, aisensi dell’art. 194 c.p.c., ha acquisito ogni elemento necessario arispondere ai quesiti richiamati, sebbene in parte risultante dadocumenti non prodotti dalle parti, trattandosi di fatti accessori,rientranti nell’ambito strettamente tecnico della consulenza ecostituenti il presupposto necessario per rispondere ai quesitiformulati, e non di fatti e situazioni che, essendo postidirettamente a fondamento della domanda o delle eccezioni delleparti, avrebbero dovuto necessariamente essere provati dalleNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026stesse (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21926 del 30/07/2021; Sez.2, Sentenza n. 14577 del 21/08/2012).5.– Con il quarto motivo la ricorrente censura, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. nonché, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio, per avere la Corte del gravame mancatodi tenere conto della consulenza tecnica d’ufficio, nella parte incui avrebbe confermato l’inesistenza in atti della documentazionerelativa alle risorse idriche richiesta alla D’[OSCURATO:PERSONA] dal notaioBanna il 31 gennaio 2011.Deduce l’istante che l’ausiliario del giudice avrebbe accertatoche non era stata versata alcuna relazione tecnica con indicazionisulla legittimità di ciascun cespite e, in particolare, conriferimento alla documentazione relativa alla posizioneamministrativa delle opere idriche di presa (pozzi) e raccolta(laghetti) delle acque.5.1.– Il motivo è infondato.Ed invero, nel corpo della sentenza impugnata,espressamente si fa riferimento ai rilievi del consulente tecnicod’ufficio, con precipuo riguardo alle risorse idriche.In tale punto si evidenzia che la mancata produzione didocumentazione relativa alle risorse idriche non avrebbepregiudicato la regolarità dell’atto, considerato che il Genio civileaveva regolarmente autorizzato la realizzazione del pozzo el’Assessorato regionale all’Agricoltura e foreste la realizzazionedei laghetti, come da ricerche effettuate dallo stesso ausiliario delgiudice.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026Sicché è stato escluso che il difetto di tale documentazionefosse inibitorio della stipula della vendita.6.– Con il quinto motivo la ricorrente si duole, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsaapplicazione degli artt. 1710, 1711, 1768, 1770, 1771 e 1773c.c., per avere la Corte d’appello escluso che l’avvocato [OSCURATO:PERSONA],nel consegnare alla D’[OSCURATO:PERSONA] gli assegni emessi da FondazioneIsparo e dallo stesso detenuti a titolo fiduciario, avesse eccedutodai limiti del mandato o, comunque, si fosse reso responsabileper aver violato gli obblighi posti in capo al depositario.Eccepisce l’istante che l’inadempimento della venditrice, pernon aver procurato al notaio tutta la documentazione richiestaentro il termine essenziale del 31 gennaio 2011, non avrebbeintegrato le condizioni affinché l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] fosselegittimato a consegnare i predetti assegni e la D’[OSCURATO:PERSONA] potesseincamerarli.

Questo perché nell’opzione era previsto che il dirittodella venditrice di ritirare e incassare il corrispettivo pagato daIsparo avrebbe potuto essere esercitato al momento dellacompravendita, in seguito all’esercizio da parte dell’opzionario deldiritto di opzione o in caso di mancato esercizio dell’opzione neltermine previsto o in caso di inadempimento dell’opzione, ipotesi,queste, tutte non verificatesi.6.1.– Il motivo è infondato.E tanto perché la Corte d’appello ha accertato che AdeleD’[OSCURATO:PERSONA] era stata adempiente, avendo consegnato ladocumentazione indispensabile affinché la vendita potesse esserestipulata.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026Mentre l’inadempimento è stato verificato in capo alladella vendita, nonostante l’invio della diffida del 5 luglio 2011,che intimava la stipulazione del rogito di vendita, dinanzi alnotaio incaricato, per la data del 25 luglio 2011.Con l’effetto che la consegna degli assegni circolari dalfiduciario alla D’[OSCURATO:PERSONA], in ragione di detto conclamatoinadempimento, era legittima, non configurandosi, pertanto,alcuna violazione del deposito fiduciario rimesso al soggettoincaricato (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7078 del 24/03/2026).7.– In definitiva, il ricorso deve essere respinto.Le spese e compensi del giudizio di legittimità seguono lasoccombenza e si liquidano come da dispositivo, sulla base deldiverso valore delle relative domande, con la distrazionerichiesta.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002,n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione,se dovuto.

P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna laricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, chein favore delle controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e NicolettaVenera [OSCURATO:PERSONA] liquida in complessivi euro 20.200,00, di cui euro200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge, e in favoredei controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] liquidaNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026in complessivi euro 6.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi,oltre accessori come per legge, con la distrazione a favore deldifensore avv. [OSCURATO:PERSONA] dichiaratosi antistatario.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 5 giugno 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
la salute mentale [OSCURATO:PERSONA], in persona del suo legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], quali eredi diD’[OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Pistone;- controricorrenti -nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] Marco, in qualità di eredi diGiurato Ubaldo, rappresentati e difesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d’appello di Catania n. 57/2021,pubblicata l’11 gennaio 2021;Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5giugno 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];lette le memorie illustrative depositate nell’interesse dellaricorrente e delle controricorrenti eredi di [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], ai sensidell’art. 380-bis.1. c.p.c.1.– Con atto di citazione notificato il 25/26 giugno 2021, laconveniva, davanti al Tribunale di Catania, [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] eUbaldo [OSCURATO:PERSONA], chiedendo: A) che fosse accertatol’inadempimento di [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] al contratto di opzione del 7aprile 2010, con la pronuncia della risoluzione del contratto e laconseguente condanna della convenuta alla restituzionedell’importo di euro 150.000,00, indebitamente incamerato atitolo di prezzo di opzione, nonché al pagamento della penaleprevista nel contratto per l’ulteriore importo di euro 150.000,00,oltre interessi; B) in subordine, che fosse accertata laresponsabilità precontrattuale o contrattuale della convenuta, conla sua condanna al risarcimento dei danni, quantificati in euro150.000,00 per la perdita subita, oltre alle spese notarili, dimediazione e legali, e alla riparazione del nocumento per lamancata opportunità conseguita, con riserva di ulteriori importiancora dovuti, o quantomeno nella misura di euro 51.454,40, conil risarcimento del maggior danno che fosse stato accertato; C)che fosse dichiarato l’eccesso di mandato dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] rispetto al mandato fiduciario conferito con il contratto diopzione ovvero la sua responsabilità aquiliana, per averNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026consegnato ad [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] gli assegni da questi trattenuti atitolo fiduciario, nonostante il divieto espresso dalla Fondazione,condannando lo stesso, in solido con [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], alrisarcimento del danno.Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], la quale concludevaper il rigetto delle domande avversarie, assumendo che avevaprovveduto a fornire tutta la documentazione necessaria per lastipula della vendita. Chiedeva, per l’effetto, in viariconvenzionale, che fosse accertato che la [OSCURATO:PERSONA] siera resa inadempiente agli obblighi assunti con il contratto diopzione, rifiutandosi di provvedere alla stipula della vendita, con ilconseguente suo diritto di trattenere la somma ricevuta di euro150.000,00 e con la disposizione dell’adempimento dell’impegnoassunto in sede di opzione, previo pagamento del prezzo ancoradovuto pari ad euro 4.150.000,00.Si costituiva altresì [OSCURATO:PERSONA], il quale instava per ilrigetto delle domande di controparte.All’esito del decesso di quest’ultimo, si costituivano i suoieredi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Nel corso del giudizio era assunta la prova testimonialeammessa.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1743/2018,depositata il 21 aprile 2018, notificata l’8 maggio 2018,dichiarava l’inadempimento della convenuta e, per l’effetto, lacondannava al pagamento, in favore della [OSCURATO:PERSONA].coop. [OSCURATO:PERSONA], già [OSCURATO:PERSONA], della somma di euro150.000,00, a titolo di restituzione di quanto versato, edell’ulteriore somma di euro 150.000,00, a titolo di penale.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026Condannava altresì, in solido con la convenuta, gli eredi di UbaldoGiurato al pagamento della somma di euro 150.000,00.2.– Con atto di citazione notificato il 6 giugno 2018, AdeleD’[OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado,lamentando: 1) che indebitamente era stata disposta la condannasia alla restituzione dell’importo versato dalla Fondazione, siadell’ulteriore somma indicata a titolo di penale; 2) che il Tribunaleaveva errato nel ritenere inadempiente l’appellante, anziché laparti con il contratto di opzione; 3) che, con motivazionecontraddittoria rispetto al dispositivo, era stata disposta laduplicazione dell’importo oggetto di condanna. Reiterava, perl’effetto, le conclusioni già rassegnate nel giudizio di primo grado.Si costituiva nel giudizio d’impugnazione Cascina ClarabellaSoc. coop. [OSCURATO:PERSONA], la quale instava per il rigetto dell’appello e perla conseguente conferma della pronuncia appellata. In viaincidentale, chiedeva che fosse accolta l’ulteriore pretesarisarcitoria avanzata.Si costituivano, inoltre, [OSCURATO:PERSONA] e MarcoGiurato, i quali aderivano a tutte le censure e conclusioniformulate dall’appellante.Nel corso del giudizio d’appello era espletata consulenzatecnica d’ufficio.Decidendo parzialmente sul gravame interposto, la Corted’appello di Catania, con la sentenza di cui in epigrafe, inaccoglimento dell’appello principale e di quello incidentale adesivoproposto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in riformadella pronuncia impugnata, dichiarava l’inadempimento dellaNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026Cascina Clarabella al contratto di opzione del 7 aprile 2010 e, perl’effetto, rigettava le domande dalla stessa proposte; condannavaCascina Clarabella alla rifusione delle spese di lite di entrambi igradi a favore degli eredi [OSCURATO:PERSONA]; rimetteva la causa sul ruolo,come da separata ordinanza, per la decisione sulla domanda diesecuzione in forma specifica.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava,per quanto di interesse in questa sede: a) che la D’[OSCURATO:PERSONA] si eraimpegnata a fornire, senza indugio, copia dei titoli di provenienza,le planimetrie del fondo nonché i certificati catastali aggiornati eogni documentazione idonea a permettere una correttaidentificazione materiale e giuridica del bene; b) che il terminecontrattualmente convenuto, entro cui le parti si erano obbligatead addivenire alla stipula dell’atto definitivo di compravendita, erastato concordemente prorogato; c) che era documentato che lostesso 31 gennaio 2011 l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] aveva comunicato che lapratica di catastazione dei fabbricati era stata positivamenteeffettuata, invitandosi la Fondazione a prendere immediatocontatto con il notaio incaricato per la stipula dell’atto pubblico ditrasferimento; d) che, a fronte della nota della D’[OSCURATO:PERSONA] del 5luglio 2011 di invito e diffida e messa in mora a presenziarepresso lo studio notarile alla stipula della vendita per il giorno 25luglio 2011, la [OSCURATO:PERSONA] comunicava la suadeterminazione di non formalizzare alcun atto di cessione e dichiedere la restituzione di quanto già versato, maggiorato dellapenale; e) che dalla documentazione in atti e dall’espletataconsulenza tecnica d’ufficio era emerso che, con l’accatastamentodei fabbricati insistenti sul fondo “Tana calda”, la cuiNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026obbligatorietà era sopravvenuta alla previsione dell’opzione, nullaostava alla stipulazione della vendita definitiva, essendo stataaccertata la conformità dei fabbricati sia dal punto di vistacatastale che urbanistico ed essendo stata acclarata l’irrilevanzadelle difformità riscontrate in alcuni immobili, siccome di lieveentità e tali da non richiedere un aggiornamento della planimetriacatastale; f) che non era consentito diversamente opinare in baseal rilievo che la D’[OSCURATO:PERSONA] non aveva provveduto alla consegnadella documentazione relativa ai bacini idrici – di cui il consulentetecnico d’ufficio aveva, peraltro, accertato la regolaritàamministrativa –, non ostando, con tutta evidenza, la suamancanza alla stipulazione dell’atto pubblico di vendita eintegrando, semmai, inadempimento di scarsa importanza,siccome inidoneo a ledere l’interesse alla stipula del contratto divendita, di talché non era consentito ricondurre a taleinadempienza effetti di carattere risolutorio del rapportocontrattuale; g) che le parti non avevano inteso subordinare lavalidità del contratto all’ottenimento del finanziamento dellasomma necessaria per l’acquisto del fondo, né era possibileritenere che l’omessa produzione della documentazione relativaalle risorse idriche fosse indispensabile per l’ottenimento di talefinanziamento, atteso che, per espresso patto, la D’[OSCURATO:PERSONA] si eraimpegnata a consegnare detta documentazione solo oveeventualmente esistente; h) che, in conseguenza, la domanda dirisoluzione avanzata dalla [OSCURATO:PERSONA] doveva essererigettata mentre, quanto alla domanda di manutenzione delcontratto, svolta in via riconvenzionale dalla D’[OSCURATO:PERSONA], la causaNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026doveva essere rimessa sul ruolo, necessitando di ulterioreistruttoria.3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso percassazione, affidato a cinque motivi, [OSCURATO:PERSONA]. coop.[OSCURATO:PERSONA].Hanno resistito, con separati controricorsi, [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; di seguito si sonocostituite [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nella qualitàdi eredi di [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], già documentata nella causa connessaR.G. 31356/2021.In prossimità dell’adunanza camerale fissata per il 5 giugno2026 la ricorrente e le controricorrenti eredi di [OSCURATO:PERSONA]Angelohanno depositato memoria illustrativa.All’esito della camera di consiglio la Corte ha riservato ildeposito dell’ordinanza.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Si premette che, a fronte della proposizione di autonomiricorsi contro la sentenza parziale (ex art. 277 c.p.c.) oggettodell’odierna impugnazione e contro la sentenza definitiva n.2015/2021, pubblicata il 21 ottobre 2021, oggetto del ricorsoR.G. 31356/2021, le esigenze di coordinamento volte a impedireun ipotetico conflitto di giudicati sono soddisfatte attraverso latrattazione nella stessa adunanza camerale davanti al medesimoCollegio. Del resto, dalla formale riunione dei ricorsi in questafase non potrebbe derivare alcuna conseguenza, né in ordine allaliquidazione delle spese del giudizio di legittimità – da eseguireanche nei giudizi riuniti con riguardo alle distinte attività svolteNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026prima della riunione -, né in ordine all’obbligo ex art. 13, comma1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, riferito a ciascunaimpugnazione proposta.2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrentedenuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., laviolazione o falsa applicazione degli artt. 1218, 1453, 1457, 2697c.c. e 115, primo comma, c.p.c., per avere la Corte di meritoreputato adempiente la promittente venditrice, omettendo diconsiderare che, alla data del 31 gennaio 2011, termineessenziale già prorogato per la stipula del contratto definitivo,non erano ancora stati consegnati, da parte della D’[OSCURATO:PERSONA], su cuigravava la relativa obbligazione, tutti i documenti necessari per ilperfezionamento del rogito notarile.Osserva l’istante che non sarebbe stato valutato che, alladata del 31 gennaio 2011, non avrebbe assunto più alcunarilevanza il fatto che i documenti sino ad allora mancanti fosserostati recuperati dalla promittente venditrice, atteso che, entrotale data, non solo tutta la documentazione necessaria per ilrogito avrebbe dovuto essere prodotta e consegnata al notaio,anche per poterla esaminare e verificarne la completezza eidoneità, ma l’atto stesso avrebbe dovuto essere stipulato.Espone, altresì, la ricorrente che, come risultante dalladeposizione del notaio incaricato e dalla stessa consulenzatecnica d’ufficio espletata, a fine gennaio 2011, sarebberomancati altri documenti e, in particolare, parte delladocumentazione relativa all’utilizzazione delle risorse idriche,oltre che il certificato di destinazione urbanistica, di cui era statadisposta l’acquisizione con l’ordinanza di rimessione sul ruolo.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/20262.1.– Il motivo è infondato.Infatti, la previsione di un termine essenziale perl’adempimento, essendo posta nell’interesse di uno o di entrambii contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare adavvalersene, sebbene in maniera tacita, anche dopo la scadenzadel termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione dirisoluzione contrattuale (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20052 del22/07/2024; Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 25703 del 04/09/2023;Sez. 3, Ordinanza n. 3736 del 08/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanzan. 10353 del 01/06/2020; Sez. 2, Sentenza n. 32238 del10/12/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 22990 del 26/09/2018; Sez. 2,Sentenza n. 20966 del 22/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 7450 del26/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 145 del 08/01/2014; Sez. 2,Sentenza n. 16880 del 05/07/2013; Sez. 2, Sentenza n. 8881 del03/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 1881 del 19/03/1984; Sez. 1,Sentenza n. 855 del 11/03/1976).Nella specie, la Corte d’appello ha valorizzato una serie dielementi da cui emergeva che le parti avevano manifestatointeresse alla conclusione del definitivo anche successivamenteall’inutile decorso del termine prorogato del 31 gennaio 2011,diffida del 5 luglio 2011, cui la [OSCURATO:PERSONA] non aveva datoseguito, non presentandosi dinanzi al notaio incaricato per la datafissata del 25 luglio 2011 e manifestando espressamente l’intentodi desistere dalla stipulazione del contratto di vendita.D’altronde, è stato accertato che, alla data del 31 gennaio2011, la pratica di catastazione dei fabbricati era statapositivamente effettuata.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026In base alle risultanze documentali e tecniche evocate, la cuivalutazione non può essere sindacata in questa sede (Cass. Sez.5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n.5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez.U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014), è stato, inoltre, acclaratoche, per effetto dell’accatastamento dei fabbricati insistenti sulfondo “Tana calda”, la cui obbligatorietà era sopravvenuta allaprevisione dell’opzione, nulla ostava alla stipulazione dellavendita definitiva, alla stregua dell’accertamento della conformitàdei fabbricati, sia dal punto di vista catastale, sia sul pianourbanistico. Nel contempo, è stato escluso che le difformitàriscontrate in alcuni immobili, siccome di lieve entità e tali da nonrichiedere un aggiornamento della planimetria catastale,inibissero la stipula della vendita.Né, secondo l’accertamento rimesso al giudice di merito,debitamente corroborato dalle svolte indagini peritali, la mancataconsegna della documentazione relativa ai bacini idrici – di cui ilconsulente tecnico d’ufficio aveva, peraltro, accertato laregolarità amministrativa – impediva la conclusione della vendita.All’uopo, si rammenta che sia per l’ipotesi di nullità perirregolarità urbanistica, sia per l’ipotesi di nullità per irregolaritàcatastale, si tratta di fattispecie di invalidità formale, il cheescludeva la necessità di una verifica sull’effettiva conformità aititoli e ai riferimenti catastali: A) nella prima ipotesi basta lamenzione, nell’atto, del titolo abilitativo affinché l’invalidità siaesclusa, purché detto titolo esista realmente e sia riferibileproprio a quell’immobile (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 delNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/202622/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10360del 19/04/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 12827 del 10/05/2024;Sez. 2, Ordinanza n. 33754 del 04/12/2023; Sez. 2, Ordinanza n.33243 del 29/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 27251 del25/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 23394 del 01/08/2023; Sez. 2,Sentenza n. 18998 del 05/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 5069del 17/02/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1897 del 23/01/2023; Sez.2, Ordinanza n. 1821 del 20/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 30425del 17/10/2022;Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022;Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020); B) nella secondaipotesi è sufficiente a garantire la validità la dichiarazione diconformità o la sostitutiva attestazione di conformità, sempre chel’incoerenza con lo stato di fatto non emerga in modo palese(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27531 del 15/10/2025; nello stessosenso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 8989 del 04/04/2024; Sez. 2,Sentenza n. 641 del 12/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 4216 del09/02/2022; Sez. 2, Sentenza n. 39403 del 10/12/2021; Sez. 2,Sentenza n. 16519 del 31/07/2020; Sez. 2, Sentenza n. 14765del 19/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 11507 del 03/06/2016; Sez.2, Sentenza n. 8611 del 11/04/2014; Sez. 6-3, Sentenza n. 5913del 11/03/2011).Quanto al certificato di destinazione urbanistica, la suaproduzione è stata richiesta ai soli fini della decisione sulladomanda di esecuzione in forma specifica.3.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenzao del procedimento, per avere la Corte territoriale mancato diconsiderare le prove orali espletate nel corso del giudizio di primoNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026grado, con particolare riguardo alla testimonianza resa dal notaioincaricato del 16 giugno 2016.Obietta l’istante che, ove la Corte d’appello avesse tenuto inadeguata considerazione le dichiarazioni testimoniali (dei testiGermano Landriscina, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GraziaManuela Banna, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]),l’esito della lite sarebbe stato diverso: attraverso dettedeposizioni, sarebbe stato possibile dimostrare, in manieraunivoca, che la D’[OSCURATO:PERSONA] – sulla quale incombeva l’onere diprocurare tutta la documentazione necessaria per l’espletamentodelle formalità connesse alla vendita – non aveva assolto agliobblighi di consegna contrattualmente assunti.3.1.– Il motivo è inammissibile.La doglianza mira, infatti, a contestare l’esito valutativo dellaprova raccolta, rimesso al sindacato del giudice di merito.E ciò a fronte del rilievo della Corte d’appello, a mente delquale, all’esito della documentazione prodotta dalla D’[OSCURATO:PERSONA](sebbene incompleta), fosse possibile procedere alla stipula dellavendita, in base ai rilievi dell’ausiliario del giudice.Ora, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre laviolazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice,in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione dellanorma, abbia posto a fondamento della decisione prove nonintrodotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteriofficiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti noncontestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre èinammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le proveproposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza diNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026convincimento ad alcune piuttosto che ad altre prove, essendotale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Cass. Sez.5, Ordinanza n. 16016 del 09/06/2021; Sez. U, Sentenza n.20867 del 30/09/2020).4.– Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenzao del procedimento, con la violazione degli artt. 194, 195, 198c.p.c. e 87 e 90 disp. att. c.p.c., per avere la Corte distrettualefondato la propria decisione su una consulenza tecnica d’ufficionulla.Adduce l’istante che l’ausiliario del giudice avrebbe compiutoun’attività non richiesta dalle parti, né disposta dal giudice,ponendo in essere una vera e propria due diligence volta averificare la “commerciabilità” in astratto dei beni oggetto dicompravendita, anziché appurare se la venditrice avesse o menoconsegnato al notaio la documentazione più volte sollecitata aifini della stipula dell’atto pubblico.E ciò procedendo, peraltro, all’autonoma ricerca ereperimento di atti e documenti presso la pubblicaamministrazione assolutamente non autorizzati, come i titoliabilitativi reperiti presso gli archivi del Comune di [OSCURATO:PERSONA],l’atto di concessione edilizia n. 32/2004, l’allegata istanza disanatoria edilizia presentata, i documenti reperiti presso il Geniocivile di Catania con riferimento ai pozzi esistenti sul fondo.4.1.– Il motivo è infondato.4.1.1.– E questo perché il consulente tecnico d’ufficionominato ha accertato la “commerciabilità” del fondo inosservanza dei quesiti posti, con i quali la Corte d’appello loNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026aveva espressamente invitato: A) a descrivere tutti i fabbricatiesistenti sul terreno oggetto di contratto, i pozzi e laghettiartificiali; B) a verificare la loro conformità urbanistica el’esistenza di tutte le necessarie autorizzazioni amministrative; C)a verificare, altresì, tutta la documentazione risultante in atti econsegnata dalla D’[OSCURATO:PERSONA] e la sua completezza o meno per lastipulazione dell’atto definitivo di compravendita.Il giudizio espresso sulla “commerciabilità” del cespite era,pertanto, congruente con la demandata verifica sulla possibilità distipulare l’atto di vendita, alla luce della documentazioneconsegnata.D’altronde, rispetto a un compendio immobiliare di notevolidimensioni, su cui insistevano fabbricati e bacini idrici, la verificadella regolarità dei cespiti, ai fini di procedere alla stipula dellavendita, come attestato dalla D’[OSCURATO:PERSONA], alla stregua delladocumentazione consegnata al notaio incaricato della redazionedel rogito, esigeva la dotazione di particolari cognizioni tecniche,tali da legittimare l’espletamento di una consulenza tecnicad’ufficio percipiente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4301 del25/02/2026; Sez. 2, Sentenza n. 26529 del 01/10/2025; Sez. 3,Ordinanza n. 3717 del 08/02/2019; Sez. 3, Sentenza n. 4792 del26/02/2013; Sez. 3, Sentenza n. 6155 del 13/03/2009; Sez. 3,Sentenza n. 3990 del 23/02/2006).E tanto senza alcuna violazione dell’onere di distribuzionedella prova, stante che l’indagine rimessa all’ausiliario del giudicesi è limitata a constatare che, sulla scorta della documentazioneche la D’[OSCURATO:PERSONA] si era procurata, l’atto di vendita avrebbe potutoessere validamente stipulato.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/20264.1.2.– Né risulta che l’acquisizione della documentazionepresso la pubblica amministrazione sia avvenuta senzal’autorizzazione giudiziale, posto che uno dei quesiti formulatidemandava, tra l’altro, all’ausiliario la verifica circa l’esistenza ditutte le necessarie autorizzazioni amministrative, verifica cui erasottesa l’inevitabile ricerca presso i pubblici uffici.In proposito, in materia di consulenza tecnica d’ufficio, ilconsulente nominato dal giudice, nei limiti delle indaginicommessegli e nell’osservanza del contraddittorio delle parti, puòacquisire, anche prescindendo dall’attività di allegazione delleparti – non applicandosi alle attività del consulente le preclusioniistruttorie vigenti a loro carico –, tutti i documenti necessari alfine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che nonsiano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento delladomanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare esalvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di documentidiretti a provare fatti principali rilevabili d’ufficio (Cass. Sez. 3,Ordinanza n. 26144 del 07/09/2023; Sez. U, Sentenza n. 3086del 01/02/2022).Dunque, nel caso in esame, il consulente tecnico d’ufficio, aisensi dell’art. 194 c.p.c., ha acquisito ogni elemento necessario arispondere ai quesiti richiamati, sebbene in parte risultante dadocumenti non prodotti dalle parti, trattandosi di fatti accessori,rientranti nell’ambito strettamente tecnico della consulenza ecostituenti il presupposto necessario per rispondere ai quesitiformulati, e non di fatti e situazioni che, essendo postidirettamente a fondamento della domanda o delle eccezioni delleparti, avrebbero dovuto necessariamente essere provati dalleNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026stesse (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21926 del 30/07/2021; Sez.2, Sentenza n. 14577 del 21/08/2012).5.– Con il quarto motivo la ricorrente censura, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. nonché, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio, per avere la Corte del gravame mancatodi tenere conto della consulenza tecnica d’ufficio, nella parte incui avrebbe confermato l’inesistenza in atti della documentazionerelativa alle risorse idriche richiesta alla D’[OSCURATO:PERSONA] dal notaioBanna il 31 gennaio 2011.Deduce l’istante che l’ausiliario del giudice avrebbe accertatoche non era stata versata alcuna relazione tecnica con indicazionisulla legittimità di ciascun cespite e, in particolare, conriferimento alla documentazione relativa alla posizioneamministrativa delle opere idriche di presa (pozzi) e raccolta(laghetti) delle acque.5.1.– Il motivo è infondato.Ed invero, nel corpo della sentenza impugnata,espressamente si fa riferimento ai rilievi del consulente tecnicod’ufficio, con precipuo riguardo alle risorse idriche.In tale punto si evidenzia che la mancata produzione didocumentazione relativa alle risorse idriche non avrebbepregiudicato la regolarità dell’atto, considerato che il Genio civileaveva regolarmente autorizzato la realizzazione del pozzo el’Assessorato regionale all’Agricoltura e foreste la realizzazionedei laghetti, come da ricerche effettuate dallo stesso ausiliario delgiudice.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026Sicché è stato escluso che il difetto di tale documentazionefosse inibitorio della stipula della vendita.6.– Con il quinto motivo la ricorrente si duole, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsaapplicazione degli artt. 1710, 1711, 1768, 1770, 1771 e 1773c.c., per avere la Corte d’appello escluso che l’avvocato [OSCURATO:PERSONA],nel consegnare alla D’[OSCURATO:PERSONA] gli assegni emessi da FondazioneIsparo e dallo stesso detenuti a titolo fiduciario, avesse eccedutodai limiti del mandato o, comunque, si fosse reso responsabileper aver violato gli obblighi posti in capo al depositario.Eccepisce l’istante che l’inadempimento della venditrice, pernon aver procurato al notaio tutta la documentazione richiestaentro il termine essenziale del 31 gennaio 2011, non avrebbeintegrato le condizioni affinché l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] fosselegittimato a consegnare i predetti assegni e la D’[OSCURATO:PERSONA] potesseincamerarli. Questo perché nell’opzione era previsto che il dirittodella venditrice di ritirare e incassare il corrispettivo pagato daIsparo avrebbe potuto essere esercitato al momento dellacompravendita, in seguito all’esercizio da parte dell’opzionario deldiritto di opzione o in caso di mancato esercizio dell’opzione neltermine previsto o in caso di inadempimento dell’opzione, ipotesi,queste, tutte non verificatesi.6.1.– Il motivo è infondato.E tanto perché la Corte d’appello ha accertato che AdeleD’[OSCURATO:PERSONA] era stata adempiente, avendo consegnato ladocumentazione indispensabile affinché la vendita potesse esserestipulata.Numero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026Mentre l’inadempimento è stato verificato in capo alladella vendita, nonostante l’invio della diffida del 5 luglio 2011,che intimava la stipulazione del rogito di vendita, dinanzi alnotaio incaricato, per la data del 25 luglio 2011.Con l’effetto che la consegna degli assegni circolari dalfiduciario alla D’[OSCURATO:PERSONA], in ragione di detto conclamatoinadempimento, era legittima, non configurandosi, pertanto,alcuna violazione del deposito fiduciario rimesso al soggettoincaricato (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7078 del 24/03/2026).7.– In definitiva, il ricorso deve essere respinto.Le spese e compensi del giudizio di legittimità seguono lasoccombenza e si liquidano come da dispositivo, sulla base deldiverso valore delle relative domande, con la distrazionerichiesta.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002,n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione,se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna laricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, chein favore delle controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e NicolettaVenera [OSCURATO:PERSONA] liquida in complessivi euro 20.200,00, di cui euro200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge, e in favoredei controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] liquidaNumero registro generale 7503/2021Numero sezionale 1518/2026Numero di raccolta generale 18649/2026Data pubblicazione 09/06/2026in complessivi euro 6.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi,oltre accessori come per legge, con la distrazione a favore deldifensore avv. [OSCURATO:PERSONA] dichiaratosi antistatario.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 5 giugno 2026.La PresidenteLinalisa Cavallino
Sentenza Cassazione n. 18649/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris