Cassazione n. 09988/2026

ERALE DELLO STATO.-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dagli avvocatiLUDOVICA POGGI e [OSCURATO:PERSONA]-controricorrenti-Avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLOMBARDIA - MILANO n. 2588/2022 depositata il 17/06/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 2029/2023Numero sezionale 3075/2026Numero di raccolta generale 9988/2026Data pubblicazione 17/04/2026Ali, Rahim, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] presentaronodichiarazione DOCFA a seguito d’una diversa disposizione degli spaziinterni d’un loro immobile sito in Cantù (CO) precedentemente censito incategoria A/7, classe 2 (villino). L’Agenzia delle Entrate notificò loro unavviso d’accertamento modificando l’accatastamento in categoria A/8,classe 3 (villa).Avverso tale avviso i contribuenti presentarono ricorso alla CommissioneTributaria Provinciale di Como che, nel contraddittorio con l’Agenzia e consentenza n. 10/21, lo respinse, ritenendo corretta la valutazionedell’Ufficio sulla base delle dimensioni della superficie utile, del numero divani e della loro destinazione funzionale (parco, piscina interrata interna,tipologia e conformazione immobile, finiture e caratteristiche degliimmobili limitrofi) ritenendo irrilevante la precedente classificazione.Sull’appello proposto dai contribuenti, nel contraddittorio con l’Agenzia emediante la sentenza indicata in epigrafe, la Commissione TributariaRegionale della Lombardia ha accolto il gravame annullando l’atto diaccertamento.Secondo il giudice d’appello, le considerazioni sottese alla nuova categoriacatastale, inerenti alla superficie dell’immobile (682 mq lordi) e del parco(mq 2.705), non sarebbero idonee a sorreggere la decisione, attesa ladisposizione dei locali da cui risulterebbe evidente che l’immobile non hauna conformazione corrispondente all’immobile “di lusso”, richiedendoinvece tale categoria la “presenza di locali di rappresentanza, camere perospiti e per il personale di servizio”. Il terreno circostante non sarebbeutilizzato dal villino, perché autonomo e non sarebbe contestato che noncostituisce pertinenza del medesimo. Quanto alle finiture, sarebbe carentel’allegazione dell’Agenzia in ordine al pregio cui dovrebbero essere ascritteper ricadere nella categoria di cui all’accertamento, essendosi l’Ufficiolimitato ad affermare trattarsi di finiture tipiche delle abitazioni in villa.Analogamente immotivata sarebbe infine la comparazione con immobiliNumero registro generale 2029/2023Numero sezionale 3075/2026Numero di raccolta generale 9988/2026Data pubblicazione 17/04/2026asseritamente similari, in quanto degli stessi non sarebbe fornita alcunadescrizione.Ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di tre motivi,integrati da successiva memoria.[OSCURATO:PERSONA], Rahim, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] concontroricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo l’Agenzia ricorrente si duole della violazione e/ofalsa applicazione del D.M. n. 1072 del 02 agosto 1969, nonché del D.Lgs.n.175 del 21 novembre 2014, con riferimento all’art. 360, comma primo,n. 3 c.p.c. Sostiene che la [OSCURATO:PERSONA] abbia erratoconfondendo il concetto di abitazione in villa, fondante la categoria A/8,con quello di abitazione di lusso, fissato dal d.m. 2 agosto 1969,quest’ultimo rilevante al mero fine del diritto a ottenere agevolazionifiscali. Ne deriverebbe come nel novero delle abitazioni censibili incategoria A/8 possano rientrare altresì immobili che non hanno lecaratteristiche “di lusso” di cui al citato d.m. così come, al contrario, cheimmobili censibili in A/7 possano presentare tali caratteristiche (Cass.16325/03). Rimarca altresì come le previsioni del citato d.m. debbanooggi ritenersi superate dal dettato del d.lgs. 175/14, il cui art. 33 precludele agevolazioni sugli immobili censiti nelle categorie A/1, A/8 e A/9, comeevidenziato altresì da pronunce di questa Corte (31/10/2014).1.1 Il motivo è fondato.1.2 Secondo costante orientamento di questa Corte, in tema di estimocatastale, in assenza di una specifica definizione legislativa delle categoriee classi, la qualificazione di un'abitazione come "signorile", "civile" o"popolare" corrisponde alle nozioni presenti nell'opinione generale in undeterminato contesto spazio-temporale e non va mutuata dal d.m. 2agosto 1969, atteso che il procedimento di classamento è voltoall'attribuzione di una categoria e di una classe e della relativa rendita alleNumero registro generale 2029/2023Numero sezionale 3075/2026Numero di raccolta generale 9988/2026Data pubblicazione 17/04/2026unità immobiliari, mentre la qualificazione in termini "di lusso", ai sensi delcitato d.m., risponde alla finalità di precludere l'accesso a taluneagevolazioni fiscali. (Cass. Sez. 5, 02/02/2021, n. 2250, Rv. 660480 – 01,n. 23235 del 31/10/2014, Rv. 633089 – 01). È pertanto del tuttoirrilevante l’osservazione della sentenza impugnata secondo cui sarebbe“evidente che l’immobile non ha una conformazione corrispondenteall’immobile di lusso”.2. Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt.132, comma 2, n. 4, 118 disp. att. c.p.c., 36 del d.lgs 546/1992, nonchédell'art. 111 Cost.. Censura di nullità la sentenza per “motivazioneapparente”, con riferimento all’art. 360, comma primo, n. 4 c.p.c.. Ritieneche le motivazioni addotte a sostegno della decisione omettano in realtà lavalutazione richiesta, astenendosi dall’esaminare qualsiasi elementoconcreto relativo alle caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinituradell’immobile, limitandosi ad affermazioni di principio.Evidenzia, a tal fine, come l’avviso d’accertamento avesse rappresentatoche l’unità in contestazione:- ha superficie di 682 mq lordi (329 al piano terra e primo e 353 al pianointerrato);- insiste su lotto di terra destinata a parco;- il piano terra è composto d’ampia zona giorno, soggiorno soggiorno-cucina di 80 mq, tre camere, una cabina armadio, due ampi bagni, oltread un ripostiglio e a disimpegni per complessivi 213 mq;- attorno all’abitazione v’è un ampio portico di 280 mq;- il piano primo (116 mq) è costituito da un ampio locale di 85 mq, conbagno, terrazzo di 52 mq e balcone;- al piano seminterrato (353 mq) si trovano lavanderia, cantina, wc, localecaldaia e un vano di 193 mq con piscina di 53 mq;- vi è inoltre un’autorimessa, identificata con subalterno 3, di 67 mq;Numero registro generale 2029/2023Numero sezionale 3075/2026Numero di raccolta generale 9988/2026Data pubblicazione 17/04/2026evidenziando che le caratteristiche costruttive, tipologiche edarchitettoniche nonché le destinazioni d’uso dei locali, la loro distribuzioneplanimetrica ed il taglio dimensionale degli stessi, sono quelle tipiche delleabitazioni in villa.Sostiene inoltre l’Ufficio che la presenza di parchi e/o giardino edificati inzone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio concaratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all'ordinario,l’elevata metratura, il numero e la grandezza delle stanze, la piscinacoperta e l’ampio giardino, il tutto insistente su un lotto di terreno,destinato a parco, di 2.705 mq, differenzierebbe tale costruzione da quellecensite nella categoria A/7 cui apparterebbero fabbricati aventicaratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di unfabbricato di tipo civile o economico, dotati, per tutte o parte delle unitàimmobiliari che lo compongono, di aree coltivate o a giardino.3. Con il terzo motivo l’Ufficio prospetta la violazione e falsa applicazionedell’art. 8, commi 1, 2, 5, e 7 del D.P.R. n. 138 del 23 marzo 1998, conriferimento all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c., avuto riguardo allacategoria catastale. Sostiene che, ai sensi della norma citata e in tema di“Revisione dei criteri di classamento”, è privilegiata la normaledestinazione funzionale del bene e i suoi caratteri tipologici e costruttivispecifici elencati dal comma 7 del citato art. 8, dovendo aversi riguardoalla dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione,struttura e dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenzecomuni ed esclusive e livello di piano. Lamenta che il giudice di merito sisia limitato ad affermare la non corrispondenza dell’immobile a quello “dilusso” e alla necessaria presenza di “locali di rappresentanza, camere perospiti e per il personale di servizio”, obliterando di esaminare gli elementisopra elencati. Avrebbe pertanto errato basandosi su elementi irrilevanti,quali l’assenza dei predetti locali e camere, dimenticando di valutare tuttigli altri parametri ivi previsti.Numero registro generale 2029/2023Numero sezionale 3075/2026Numero di raccolta generale 9988/2026Data pubblicazione 17/04/2026Evidenza, inoltre, che il parco di mq 2.705 è effettivamente censito conparticelle separate, essendo ricompreso nel [OSCURATO:PERSONA], ma ciò nonha alcuna rilevanza atteso che è asservito alla villa stessa “in via di fatto”,come afferma la stessa Corte di merito.4. I due motivi, che investono due profili della medesima questione, sonofondati.4.1 Sotto il profilo motivazionale, deve infatti ritenersi che leargomentazioni della Corte di merito, al di là del già menzionatoriferimento alla categoria degli immobili di lusso qui non rilevante, sianoper lo più apparenti e non lascino comprendere il percorso logico e ilfondamento della propria decisione.La motivazione censurata, oltre ad elencare le caratteristichedell’immobile, non le esamina in relazione alle contestazioni dell’appellata,non chiarendo per quali ragioni l’impugnata classificazione dovrebbeimplicare “la presenza di locali di rappresentanza, camere per ospiti e peril personale di servizio” e neppure perché, allo stesso fine, sarebbeimprescindibile la presenza di un giardino “autonomo” e costituente“pertinenza” (circostanza quest’ultima che, che per una parte di mq 774, èammessa dagli stessi controricorrenti), quando la stessa Corte di meritoafferma che si tratta di un parco di mq 2.705 e che il terreno circostante èutilizzato dal “villino”.4.3 Su quest’ultimo punto va richiamata la giurisprudenza di questa Cortesecondo cui, in tema di classamento di immobili nelle categorie A8 (villa) eA7 (villini), l'esistenza di un giardino o di una corte, quale elementodifferenziatore delle ville e dei villini rispetto alle unità immobiliariclassificabili come abitazioni di tipo civile (A2), non assume rilevanzacatastale solo se ad uso esclusivo dell'immobile abitativo da censire, maanche ove sia ad uso comune con altre unità abitative, non precludendo diper sé l'inserimento del bene nelle predette categorie A8 e A7, nelNumero registro generale 2029/2023Numero sezionale 3075/2026Numero di raccolta generale 9988/2026Data pubblicazione 17/04/2026concorso con le altre caratteristiche tipologiche (Cass. Sez. 5,08/04/2024, n. 9358, Rv. 670805 – 01).Nessun riferimento vi è poi alle fotografie che la ricorrente afferma avereprodotto asseritamente come allegato 12, a sostegno delle argomentazionisulle “finiture” che, secondo la Corte di merito, non sarebberocaratteristiche dell’impugnato classamento.Non ha invece rilevanza il richiamo operato dai controricorrenti allapronuncia di questa Corte 25201/22 dettata in tema di c.d. “microzone” epertanto in materia non pertinente alla presente controversia.5. Il ricorso va pertanto accolto e il procedimento rinviato alla Corte diGiustizia Tributaria di II grado della Lombardia per un nuovo esame dimerito alla luce dei principi sopraevidenziati. P.Q.Maccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte diGiustizia Tributaria di II grado della Lombardia, in diversa composizione,cui demanda altresì di provvedere in ordine alle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14/04/2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]