Cassazione n. 18005/2024

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso n. 4216/2019proposto da: [OSCURATO:PERSONA]. 3, 7 , 11 e 13 , Roma , rappresen- tato edifeso dall' avvocato [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domici- liato all’indirizzoPEC del difensor e iscritt o nel REGINDE ; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] 2s.p.a., rappresentata e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ed eletti- vamente domiciliata in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 34 presso lo studio del difensore; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 5187/2018 del 25/07/2018; udita la relazione svolta nella pubblica udienza d a l consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; udito il P.M., nella persona del Sostituto P.G. [OSCURATO:PERSONA], ch e ha concluso per l’accoglimento delricorso. 2di 4 – 4216 /201 9 – 2 – 9 / 5 /202 4 ( 1 7 ) – [OSCURATO:PERSONA]. Fatti di causa Nel 2010 il Condominio ottiene dal Tribunale di Roma nei confronti di (oggi) [OSCURATO:SOCIETA]. un decreto ingiuntivo di pagamento di spese condomi- niali ripartite con delibera (non impugnata) del 21/10/2009,sulla base del consuntivo 2008 e del preventivo 2009. Il Tribunale dichiara nulle le deli- bere condominiali di approvazione del riparto delle spese relativo al consun- tivo 2008 e al preventivo 2009. La Corte di appello rigetta l’impugnazione del Condominio. Le sentenze di merito argomentano dall’inosservanza dell’art. 49 del re- golamento condominiale. In relazione agli immobili rimasti invenduti, tale articolo esclude che le spese condominiali possano imputarsi alla società costruttrice (la controricorrente). Il regolamento ha valenza contrattuale, l’errore non è di ripartizione o di conteggio, ma comporta una modifica so- stanziale, sia pure limitata alla fattispecie, del regolamento. Non si è trat- tato di un caso isolato, poiché vi sono altri procedimenti di ingiunzione pro- mossi dalCondominio nei confronti della medesima società, con gli stessi presupposti, in quanto sono state approvate anche altre delibere di riparti- zione delle spese in difformità dall'art. 49 del regolamento condominiale. Pertanto, le delibere a base dell'ingiunzione, oggetto di opposizione, sono affette da nullità. Esse infatti attribuiscono alla società oneri dai quali il re- golamento la esenta. Così hanno violato il diritto del singolo condomino di non contribuire alle spese comuni in questione. Inoltre, è stato applicato un criterio di ripartizione delle spese difforme dal regolamento contrattuale, senza il consenso unanime dei condomini, per cui l'assemblea ha travalicato dai propri poteri gestori. Fin qui, nella sostanza, le argomentazioni dei giu- dici di merito. Ricorre in cassazione il Condominio con un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste la società costruttrice con controricorso e memoria. Ragioni della decisione 3di 4 – 4216 /201 9 – 2 – 9 / 5 /202 4 ( 1 7 ) – [OSCURATO:PERSONA]. 1. - L’unico motivo denuncia l’erroneità dell’aver ritenuto il vizio lamen- tatocome ragione di nullità invece che di annullabilità delle delibere condo- miniali. Si fa valere la necessità di applicare il termine di decadenza di 30 giorni ex art. 1137 co.2 c.c. e di sancire, quindi, la tardività della impugna- zione. Il motivo è fondato. Se si applicano al caso di specie i principi desumibili da Cass. SU 9839/2021, ne deriva che la delibera oggetto di impugnazione non è affetta da nullità, ma da annullabilità. In senso contrario non si può invocare la serie di delibere emanate in violazione dei criteri legali o negoziali, anche se si tratta della ripetizione di una violazione identica (o simile) e quindi si espone ad essere interpretata come frutto della determinazione del Condominio di inaugurare un indirizzodi modifica dei criteri di ripartizione delle spesee di abrogazione tacita dell’art. 49 reg. condominiale (il quale corrisponde ad una convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c. fra tutti i condomini). Tale situazione non dà luogo a nullità delle delibere, poiché non si ravvisano gli estremi di una espressione di una volontà di carattere programmatico- normativo intesa illegittimamente a modificare attraverso una delibera semplicemente maggioritariai criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese. In altre parole, una serie di violazioni puntuali e concrete dei criteri, nei casi di volta in volta oggetto delle delibere, non dà luogo ad un qualcosa di diverso e ulteriore rispetto alla somma delle singole violazioni: in particolare non trasforma quest’ultima nella manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri (nemmeno per facta concludentia, inammissibile in materia di convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c.: cfr. Cass.24808/2022). Pertanto, incombe alla parte interessata l’onere di impugnare ciascuna singola delibera entro il termine perentorio ex art. 1137 co. 1 c.c. Nello stesso senso la pronuncia sul ricorso 4952/2019 nell’adunanza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA]. 4di 4 – 4216 /201 9 – 2 – 9 / 5 /202 4 ( 1 7 ) – [OSCURATO:PERSONA]. 2. - Il ricorso è accolto, la sentenza è cassata, la causa è rinviata alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spesedel giudizio di legittimità. P.Q.M [OSCURATO:PERSONA] il ricorso, c assa la sentenza impugna ta e rinvia la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liqui- dazione delle spese del giudizio di legittimità. Così deciso a Roma,