Cassazione n. 17862/2023

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 10231/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 180, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], in proprio e nella qualità di procuratore di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA] G G BELLI 36, rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrenti- nonché [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA V. [OSCURATO:PERSONA], 118, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) - controricorrente e ri corrente in via incidentale - avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO FIRENZE n. 2146/2017 depositata il 02/10/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 31/01/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], esponendo di essere proprietario di una casa su tre piani con giardino ad uso orto ed annesso resede nella “Rocca di Monteggiori”, confinante con la proprietà di [OSCURATO:PERSONA], il quale possedeva dei ruderi all’interno della “Rocca”; lamentò che il convenuto aveva ampliato i propri fabbricati in violazione delle distanze ed aveva delimitato con un muricciolo e dei pilastri in pietra sormontati da una rete metallica il passaggio in comune, individuato dal mappale 769, che dall’interno della Rocca conduceva al portone ed al resede di sua proprietà, impedendone l’utilizzo. [OSCURATO:PERSONA] chiese, quindi, l’arretramento del fabbricato e la dichiarazione di comproprietà del mappale numero 769; in via subordinata chiese dichiararsi che era titolare di servitù di passaggio costituita per destinazione del padre di famiglia o, in via ulteriormente subordinata, acquisita per usucapione; chiese, inoltre, il risarcimento dei danni consistenti nella diminuzione di valore della proprietà a causa dell’illegittima realizzazione delle opere. 1.1. [OSCURATO:PERSONA] si costituì per resistere alla domanda e, in via riconvenzionale chiese accertarsi l’esclusiva proprietà del mappale 769; chiese di essere autorizzato a chiamare in causa [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], suoi danti causa, dai quali aveva acquistato la proprietà affinché, in caso di soccombenza, fossero condannati alla restituzione o alla riduzione del prezzo. 1.2. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si costituirono ed eccepirono la carenza di legittimazione attiva di [OSCURATO:PERSONA], per non essere l’attore comproprietario del mappale 769. 1.3. Il Tribunale di Lucca accolse, per quanto di ragione, la domanda dell’attore; accertò la comproprietà del mappale 769 e la violazione delle distanze legali in quanto la sopraelevazione era stata realizzata senza rispettare la distanza prevista dal D.M. n. 1444 del 1968 eper avere il convenuto aperto vedute sulla proprietà dell’attore; condannò [OSCURATO:PERSONA] al risarcimento dei danni per il deprezzamento dell’immobile e per la perdita di aria e luce; rigettò la domanda riconvenzionale e condannò [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] alla riduzione del prezzo ed al risarcimento dei danni in favore di [OSCURATO:PERSONA]. 1.4. Proposero appello [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], contestando il capo della sentenza con cui era stata accertata la comproprietà del mappale 769; dedussero che dopo l’atto di divisione del 1927 per notar [OSCURATO:PERSONA], con cui l’originario proprietario aveva attribuito agli eredi le quote della proprietà della “Rocca”, con atto per notar Barsottelli del 1964 il padre del proprio dante causa aveva acquistato le quote che comprendevano il mappale 769. 1.5. Propose appello [OSCURATO:PERSONA], contestando il capo della sentenza che aveva accertato la comproprietà del mappale 769; in ogni caso, sul mappale 769 non sarebbe stata costituita servitù per destinazione del padre di famiglia in quanto mancava il requisito dell’apparenza della servitù. Quanto alla violazione delle distanze, l’appellante rilevò che l’intervento era inserito in un piano di recupero del patrimonio edilizio esistente in zona A e doveva essere qualificato come ristrutturazione e non come nuova costruzione. Chiese, in ogni caso, che, in relazione al mappale 769 fosse accertata la sua proprietà esclusiva per acquisto a titolo derivativo o per usucapione. 1.6. La Corte d’appello di Firenze, con sentenza del 2.10.2017, accolse per quanto di ragione l’appello del Cagnoni; dichiarò che la p.lla 769 del foglio 2 era di esclusiva proprietà di lui e dichiarò esistente su detta particella una servitù di passaggio costituita per destinazione del padre di famiglia in favore del fondo di [OSCURATO:PERSONA]; accertò il confine tra le due proprietà e, per l’effetto ordinò al Cagnoni la rimozione delle opere realizzate sulla proprietà Theimer. 1.7. Per quel che ancora rileva in questa sede, la Corte d’appello affermò che sin dall’inizio del 1900, i fondi costituenti la Rocca di Monteggiori appartenevano ad un unico proprietario; nel 1927 la proprietà venne divisa tra i figli e vennero formate quattro quote; la p.lla 769 – che fiancheggiava i beni delle quote 2a e 3a - non rientrava nella quota 1a assegnata alla dante causa del Theimer. La Corte distrettuale accertò che per accedere al fondo del Theimer era necessario passare attraverso la p.lla769, salendo nell’abitazione per poi scendere nuovamente nell’orto attraverso una scala, sicché ritenne che fosse stata costituita una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia; detta servitù aveva i requisiti dell’apparenza per la presenza di una scala in pietra per l’accesso, come confermato dai testi escussi nel corso del giudizio. La Corte d’appello accertò che [OSCURATO:PERSONA] aveva realizzato una sopraelevazione ed aperto delle vedute ad una distanza inferiore a dieci metri; aveva, inoltre, trasformato tre archi muniti di grigliato di mezzane, che non consentivano la veduta in finestre ad arco che prospettavano sulla proprietà Cagnoni. 1.8. Secondo la Corte di merito, la sopraelevazione, pur rispettando le distanze preesistenti, violava l’art.9 del DM 1444/68 e non era applicabile l’ultimo comma dell’art.9 del DM 1444/69 nella parte in cui consente di osservare una distanza inferiore a metri 10 per i gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate, in quanto il piano di recupero interessava solo la proprietà Cagnoni; conseguentemente, dovevano quindi essere disapplicate le norme illegittime con sostituzione automatica delle previsioni contenute nel DM1444/69. 1.9. La Corte d’appello confermò, infine, le statuizioni relative al risarcimento del danno derivante dalla violazione delle distanze e quelle relative al confine tra le due proprietà. 2. Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], in qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA] sulla base di tredici motivi. 2.1. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. 2.2. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso ed ha proposto appello incidentale sulla base di un unico motivo. 2.3. [OSCURATO:PERSONA] nella persona del Dott. [OSCURATO:PERSONA] ha chiesto l’accoglimento del ricorso incidentale, con assorbimento dei motivi da uno a quattro del ricorso principale ed il rigetto dei restanti motivi del ricorso principale. 2.4. La ricorrente ha depositato istanza di trattazione orale, che è stata rigettata con provvedimento del 19.1.2023. 2.5. Le parti hanno depositato memoria illustrativa in prossimità dell’udienza. [OSCURATO:PERSONA] 1. Va, preliminarmente, ribadito il rigetto dell’istanza di trattazione orale delricorso, proposta dal ricorrente con istanze depositate il 17 e 23gennaio 2023, perché la richiesta non era stata presentata entro il termine di 25 giorni antecedenti all’udienza, avendo la cancelleria informato le parti, in data 1 dicembre 2022 ed in data 23 dicembre 2022, che lafissata udienza del 31 gennaio 2023 si sarebbe svolta in pubblica udienza. 1.Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt.1061 c.c. e 1062 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., perché la Corte di merito, dopo aver accertato la proprietà esclusiva del mappale n. 769 in capo a [OSCURATO:PERSONA], avrebbe ritenuto essersi costituita in favore del fondo di proprietà del Theimer una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia, ai sensi degli artt. 1061 e 1062 c.c. alla data del 14.10.1927, quando l’originario proprietrio [OSCURATO:PERSONA] fu Giovanni con atto per notar Donatis del 14.10.1927 divise la proprietà tra i suoi quattro figli, disponendo delle quote con atti di donazione. La Corte d’appello non avrebbe considerato che il Codice Civile del 1865, vigente al tempo della divisione dei fondi, non prevedeva la possibilità di costituire servitù di passaggio per destinazionedel padre di famiglia. 1.1. Il motivo è fondato. 1.2. L’art. 630 del codice civile del 1865 non consentiva la costituzione delle servitù continue n on apparenti e di quelle discontinue, siano o non apparenti, mediante usucapione o per destinazionedel padre di famiglia (Cass. Civ. 23.12.2011 n. 28641) 1.3. Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, gli artt. 1061 e 1062 c.c del Codice Civile vigente consentono l'acquisto per usucapione e per destinazione del padre di famiglia delle servitù apparenti, anche se discontinue ed hanno carattere innovativo rispetto all'art. 630 del codice civile del 1865, che disponeva che le servitù continue non apparenti e le servitù discontinue, apparenti o meno, non potevano costituirsi se non mediante titolo. 1.4. Ne consegue che le citate norme del vigente codice civile non possono trovare applicazione rispetto a situazioni esauritesi in epoca anteriorealla sua entrata in vigore (Cass. Civ. 29.04.2015 n. 8725) e, in caso di servitù apparente di passaggio, questa può ritenersi costituita per destinazione del padre di famiglia solo quando la cessazione dell'appartenenza dei due fondi all'originario unico proprietario si sia verificata dopo l'entrata in vigore dell'attuale codice civile ( Cass. Civ. 22 ottobre 1998 n. 10475; Cass. Civ. 13 giugno 1995,n. 6682; Cass., Civ. 5 gennaio 1983, n.6; Cass. Civ., 6 giugno 1979,n. 3207). 1.5.Nel caso di specie, poiché il momento costitutivo della servitù risale ad epoca precedente alla vigenza dell’attuale codice civile - ovvero alla data del 14.10.1927, quando l’originario proprietario [OSCURATO:PERSONA] fu Giovanni con atto per notar Donatis del 14.10.1927 divise la proprietà tra i suoi quattro figli- detta servitù non poteva essere costituita per destinazione del padre di famiglia. 2. L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo e terzo motivo di ricorso, con i quali si censura il profilo dell’apparenza della servitù e del quarto motivo di ricorso, con il quali si deduce la decisione della Corte di merito alla dichiarazione di incapacità di due testi. 3. Sono, altresì, assorbiti il sesto motivo di ricorso (capo VIII; pag. 18 del ricorso;con cui si deduce, ai sensi dell’art.360, comma 1, n.3 e 4 c.p.c., la violazione degli artt.1482 c.c., 1484 c.c. e 1489 c.c. e dell’art.112 c.p.c. in relazione alla domanda di garanzia nei confronti dei terzichiamati) ed il settimo motivo di ricorso (capo decimo; pag. 19 del ricorso con cui si deduce la regolamentazione delle spese di lite con i terzi chiamati in garanzia). 4.Con il quinto motivo di ricorso (indicato come “[OSCURATO:PERSONA]”; pag. 17 del ricorso), si deduce la violazione degli artt. 936 c.c. e dell’art.112 c.pc., perché la Corte di merito, stabilita la linea di confine tra le due proprietà, avrebbe ordinato la “rimozione di quanto realizzato dal Cagnoni sulla proprietà Theimer” senza esaminare il profilo della buona fede e la circostanza che l’attore non ne avrebbe chiesto la restituzione entro sei mesi. 4.1. Il motivo è inammissibile per difetto di specificità in quanto la ricorrente non allega se la questione, che implica un accertamento di fatto, sia stata proposta nei gradi di merito. 5. Con l’ottavo motivo di ricorso (capo nono, pag.22 del ricorso), si deduce la violazione dell’art.9 del D.M. n.1444 del 1968, degli artt.115 c.p.c. e 116 c.p.c., dell’art.112 c.p.c., oltre all’omesso esame di unfatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art.360, comma 1, n.5 c.p.c., costituito dal mancato recepimento della CTU; la Corte d’appello avrebbe erroneamente applicato l’art.9, comma 1, n.2 del D.M. n. 1444 del 1968, che prevede il rispetto della distanza di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, anziché il n.1 della stessa norma, nonostante si trattasse non di nuova costruzione ma di risanamento conservativo. A tali conclusioni, la corte di merito sarebbe giunta senza esaminare le conclusioni della CTU, che avrebbe concluso per la legittimità delle opere realizzate dal convenuto [OSCURATO:PERSONA]. 6. Con il nono motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art.9, comma 1, n.1 del DM 1444/68, dell’art.112 c.p.c., dell’art.10 del DPR 380/2001, dell’art.79, comma 2 della L.R. Toscana n.1/2005, oltre all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio; avrebbe errato la Corte di merito nel non ritenere applicabile l’art.9, comma 1, n.1 del DM 1444 del 1968 in quanto l’intervento avrebbe interessato il patrimonio edilizio ricadente in zona A ed inserito nel Piano di Recupero, ragione per la quale l’intervento doveva essere qualificato come opera di risanamento conservativo o, al più, come ristrutturazione, anche in base alla Legge n. 457 del 1978 e dal DPR n.380 del 2001. Inoltre, non sarebbe rilevante la circostanza che fossero state aperte nuove vedute dal momento che le aperture erano state realizzate su una parete già finestrata. 7. Con il decimo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 53 del [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Camaiore, dell’art.112 c.p.c. per avere la Corte di merito omesso di esaminare la concreta applicabilità del [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Camaiore, che non sarebbe in contrasto con il D.M. n. 1444 del 1968 ma lo integrerebbe nella parte in cui prevede il recupero delle strutture originarie. 8. Con il dodicesimo motivo di ricorso si deduce, in via subordinata la violazione dell’art.9 del DM1444/68 e dell’art.907 c.c., per avere la Corte di merito disposto l’arretramento dell’immobile edificato da [OSCURATO:PERSONA] per violazione delle distanze dalle vedute, nonostante non si trattasse di edifici fronteggianti ma le vedute sarebbero poste su un’area non edificata. 9. I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono infondati. 9.2. Nell'ambito delle opere edilizie, come può ricavarsi dalD.P.R n.380 del 2001, art.3,comma 1, lett. d), che ha riprodotto della L. n. 457 del 1978, art. 31, la semplice "ristrutturazione" si verifica soltanto se gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura. Viceversa, è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, tali componenti e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse senza alcuna variazionerispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima (Cass. S.U. n.21578 del 2011; Cass. n. 14902 del 2013, Cass. n. 17043 del 2015 e Cass. n.15041 del 2018, la quale ha qualificato come nuova costruzione un edificio che presentava, rispetto a quello preesistente, un lieve incremento della superficie ed un modesto aumento del volume). 9.3. La ristrutturazione edilizia, solo se non comporta aumenti di superficie o di volume, non integra una nuova costruzione e non è, pertanto, assoggettata alla disciplina in tema di distanze (Cass. n. 10873 del 2016). Viceversa, ove comporti aumenti di superficie o di volume, la ristrutturazione edilizia si configura come una nuova costruzione ed è, come tale, sottoposta alla disciplina in tema di distanze, vigente al momento della realizzazione dell'opera, e alla relativa tutela ripristinatoria (Cass. n.17043 del 2015; Cass. n.11049 del 2016; Cass. n.4009 del 2022). 9.4. Rimane, pertanto, del tutto irrilevante la definizione di "ristrutturazione edilizia" contenuta negli strumenti urbanistici locali in quanto, ai fini del rispetto delle distanze, la nozione di costruzione è unica e consiste in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata. 9.5. Peraltro, se la ristrutturazione di un fabbricato si concretizza nella sopraelevazione dell'edificio preesistente, tale sopraelevazione, a sua volta, anche se di dimensione ridotta, comporta pur sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro ed è, dunque, tenuta, quale nuova costruzione, al rispetto della disciplina delle distanze. La sopraelevazione, infatti, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione (Cass.n.21059 del 2009; Cass. n. 15528 del 2008; Cass. n.17043 del 2015; Cass. n. 11049 del 2016;Cass. n.15732 del 2018; Cass. n.4009 del 2022). 9.6. La nozione di costruzione trova applicazione anche in relazione al rispetto delle distanze previste dal D.M. n.1444 del 1968 (Cassazione civile sez. II, 24/06/2022, n.20428), che, essendo stato emanato su delega della L. 17 agosto 1942, n. 1150, art.41-quinquies (c.d. legge urbanistica), aggiunto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 17, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (Cass. Sezioni Unite, sentenza n. 14953 del 07/07/2011 (Rv. 617949). 9.7. A tali principi si è uniformata la Corte di merito, la quale ha accertato che il Cagnoni aveva realizzato vedute a distanza inferiore a dieci metri, trasformato tre archi muniti di mezzane (che originariamente non consentivano la veduta) in altrettante finestre ad arco che prospettavano direttamente la proprietà Cagnoni a distanza inferiore di dieci metri e sopraelevato il suo fabbricato posto a distanza inferiore a dieci metri dalla porta finestrata della proprietà Theimer. 9.8. Correttamente, la Corte distrettuale ha affermato che l’art.9 del DM 1444/68 ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono perinserzione automatica (Sez. Unite, 14953/2011 e, di recente, ex multis Cass. Civ., sez. II, 15/01/2021, n.624). 9.9. Infine, la Corte di merito ha accertato che non era applicabile la deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale, apportata dagli strumenti urbanistici regionali nel caso di gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate - con previsioni planovolumetricheinseriti in strumenti urbanistici funzionali a soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio –in quanto gli edifici in questione, di proprietà Theimer e Cagnoni non facevano parte del medesimo piano di recupero, che interessava solo la proprietà Cagnoni (cfr. in tema, Cassazione civile sez. II, 30/03/2023, n.8987). 10. Con l’undicesimo motivo di ricorso si deduce, in via gradata, la violazione dell’art.9 del DM1444/68 e dell’art.112 c.p.c. per avere la Corte di merito imposto l’arretramento fino a dieci metri dalla proprietà Theimer e non dalla parete finestrata e per aver imposto l’arretramento dell’intera porzione dell’edificio fronteggiante l’abitazione di Theimer e non della sola parte costituente la sopraelevazione. 10.1. Il motivo è fondato. 10.2. Come affermato da questa Corte, in caso di violazione delle distanze, la condanna all'arretramentoha ad oggetto quanto successivamente edificato oltre ilimiti del volume preesistente, ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistentevolume edilizio, o all'integrale eliminazione della nuova edificazione, qualora invece non sussista alcun preesistentevolume (Cass. civile sez. II, 23/01/2018, n.1616). 10.3. E’ pertanto errata la decisione della Corte d’appello che ha disposto “la rimozione di quanto realizzato dal Cagnoni sulla proprietà Theimer”. 11. Con il tredicesimo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art.9, comma 2 del DM 1444/68, dell’art.872 c.c. e dell’art.2043 c.c., per avere la Corte d’appello disposto il risarcimento dei danni per il deprezzamento dell’immobile e per la diminuzione della luce e del panorama conseguenti alla violazione delle distanze sebbene non vi fosse stata alcuna violazione delle norme vigenti. 11.1. Il motivo è infondato. 11.2. Il risarcimento dei danni è conseguenza della violazione delle distanze accertata dalla Corte di merito sicché è corretta la statuizione di condanna nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] che aveva commesso detta violazione. 12. Deve essere, quindi, esaminato l’unico motivo del ricorso incidentale, con il quale [OSCURATO:PERSONA] deduce l’omesso esame degli atti traslativi della proprietà successivi all’atto di divisione del [OSCURATO:DATA_NASCITA], da cui si evincerebbe che i danti causa di [OSCURATO:PERSONA] non avevano la proprietà del mappale 769 ma la comproprietà. Il ricorrente incidentale sostiene che nei successivi trasferimenti di proprietà si faceva esplicito il riferimento al “passo a comune”, sottolineando che la comproprietà del passo sarebbe dimostrata dalle risultanze delle mappe catastale, esaminate dal CTU, delle quali la Corte di merito non avrebbe tenuto conto. Inoltre, nelle [OSCURATO:PERSONA] di Attuazione del Comune di Camaiore, il mappale 769 sarebbe stato classificato all’interno della categoria degli “accessori comuni”. La circostanza che nell’atto per notar Guidugli del 22.4.1994 venisse fatto riferimento al trasferimento a [OSCURATO:PERSONA] nella piena proprietà del mappale 769 sarebbe determinata dalla soppressione di tale mappale e dall’incorporazione al mappale 249. 12.1. Il motivo è infondato. 12.2. La Corte d’appello ha accertato che sin dall’inizio del 1900, i fondi costituenti la Rocca di Monteggiori appartenevano ad un unico proprietario e che dopo la sua morte, con atto per notar [OSCURATO:PERSONA] del 1927, la proprietà venne divisa tra i figli e vennero formate quattro quote. La p.lla 769 venne assegnata in comune alla seconda e terza quota, poi pervenute a [OSCURATO:PERSONA] attraverso i successivi atti traslativi, mentre al dante causa di [OSCURATO:PERSONA] venne assegnata la prima quota. 12.3. Così accertata la proprietà esclusiva in capo a [OSCURATO:PERSONA], solo attraverso la prova di un atto costitutivo del condominio poteva essere rivendicata la comunione del mappale 769, in quanto in occasione dell’atto di divisione, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni era stata riservata a uno solo dei contraenti, sicché deve escludersi che tale bene potesse rientrare nel novero di quelli comuni (Cassazione civile sez. II, 09/08/2018, n.20693; Cass. 11812/2011) 12.4. Pur trattandosi di bene potenzialmente idoneo all’uso comune, perché destinato al passaggio, la presunzione di comunione era superata dalla chiara ed univoca volontà delle parti di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di taluno di quei beni e tale volontà era stata manifestata nell'atto di divisione. 12.5. Ne consegue che i successivi atti di trasferimento, in cui viene fatto riferimento al “passo a comune”, non sono decisivi al fine di provare la comproprietà del mappale, né, tanto meno, hanno valore decisivo le risultanze delle mappe catastali, che costituisconoun sistema secondario e sussidiario di accertamento della proprietà. 12.6. Il regime probatorio della proprietà, e della comproprietà, è soddisfatto dall'accertamento compiuto sulla base degli iniziali titoli di acquisto, il cui contenuto non è stato censurato e dal quale risultava la proprietà esclusiva del mappale 769 e l’assegnazione della particella ai danti causa di [OSCURATO:PERSONA]. 12.7. Secondo l’accertamento della Corte di merito, quindi, il titolo d’acquisto escludeva in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i daticatastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari (Cass. 8152/01;Cass. 5633/2002). 12.8. Nessun valore probatorio assumono, poi, le classificazioni contenute nei regolamenti edilizi, che costituiscono atti esterni alla volontà contrattuale delle parti. 13.Vanno pertanto accolti, il primo e l’undicesimo motivo di ricorso, con assorbimento del secondo, terzo, quarto, sesto e settimo motivo di ricorso; va dichiarato inammissibile il quinto motivo di ricorso, rigettati l’ottavo, nono, decimo, dodicesimo, tredicesimo ed il ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione. 13.1. Il giudice di rinvio regolerà le spese del giudizio di legittimità. 14. Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso incidentale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.M. Accoglie il primo e l’undicesimo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il secondo, terzo, quarto, sesto e settimo motivo di ricorso; dichiarato inammissibile il quinto motivo di ricorso; rigetta l’ottavo, nono, decimo, dodicesimo, tredicesimo ed il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorr