Cassazione n. 14493/2026

[OSCURATO:PERSONA], LOFFREDOMARIA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],rappresentati e difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e GIUSEPPELAUDANTE;-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA]' [OSCURATO:PERSONA];-intimata-Numero registro generale 8362/2022Numero sezionale 2889/2025Numero di raccolta generale 14493/2026Data pubblicazione 15/05/2026avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di NAPOLI n. 256/2022depositata il 25/01/2022.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale FULVIOTRONCONE, che ha concluso per il rigetto del ricorso.Udito il difensore dei ricorrenti, che ha chiesto di accogliere il ricorso.Udito il difensore della controricorrente, che ha chiesto di rigettare ilricorso.1. [OSCURATO:PERSONA], promissaria acquirente della proprietà di un fondorustico per il prezzo di 950 milioni di lire, in base al preliminare di venditadel 26 novembre 1998, agiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. innanzi alTribunale di Napoli nei confronti di [OSCURATO:PERSONA],promittente venditrice. Quest'ultima, avendo nel frattempo alienato conesercitato la prelazione agraria ex art. 8 legge n. 590/1965, conveniva asua volta l'attrice innanzi al medesimo Tribunale perché fosse accertatal'offerta reale della caparra di lire 200 milioni.Riunite le due cause e chiamati in giudizio i titolari del diritto di prelazione,il Tribunale di Napoli dichiarava validamente esercitata la prelazioneagraria da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e MaddalenaCangiano, verificata la condizione risolutiva del preliminare per effettodella prelazione stessa ed efficacemente effettuata da [OSCURATO:PERSONA] reale e il deposito della somma corrispondente alla caparra.L'appello proposto da [OSCURATO:PERSONA] era respinto dalla Cortedistrettuale napoletana con sentenza n. 1349/2011. Osservava la Corted'appello che la prelazione agraria era stata esercitata validamente e che,quanto alla prova dei requisiti del diritto alla prelazione, la doglianza circala qualità di coltivatori diretti era generica, mentre per quanto concernevaNumero registro generale 8362/2022Numero sezionale 2889/2025Numero di raccolta generale 14493/2026Data pubblicazione 15/05/2026la prova della mancata alienazione di fondi agricoli nel biennio, l'attricenon aveva contestato specificamente ai sensi dell'art. 167 c.p.c. lacorrelata dichiarazione resa dagli affittuari nell'atto pubblico di vendita.La sentenza è stata impugnata per cassazione da [OSCURATO:PERSONA].Questa Corte – con la sentenza n. 18284/2016 – ha accolto il quartomotivo di ricorso relativo alla necessità della prova da parte degli affittuaridei requisiti per l’esercizio della prelazione, incluso quello relativo allamancata alienazione nel biennio anteriore di fondi rustici. La Corte dicassazione ha ritenuto che non vi fosse alcun onere di contestazione deidocumenti prodotti dall’altra parte per dimostrare il possesso dei requisitidi legge. La Corte ha così cassato la sentenza in relazione al motivoaccolto e ha rinviato la causa ad altra sezione della Corte d’appello diNapoli.2. Riassunto il processo, la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza n.256/2022, ha ritenuto che non si fosse avverata la condizione risolutivadel contratto preliminare, non avendo gli affittuari provato di avereesercitato la prelazione in presenza di tutte le prescritte condizioni legali.La Corte d’appello ha quindi accolto la domanda proposta in primo gradoda [OSCURATO:PERSONA] di pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., sulpacifico presupposto che la medesima aveva invano invitato la contropartea comparire davanti al notaio; ha quindi ordinato il trasferimento in favoredi [OSCURATO:PERSONA] della proprietà del fondo, subordinatamente al passaggio ingiudicato della sentenza e al pagamento da parte sua del saldo di euro387.342,67. In particolare, la Corte d’appello ha disatteso laprospettazione degli acquirenti dell’esistenza di un giudicato interno cheprecluderebbe la pronuncia di trasferimento coattivo del fondo, in quantol’atto di vendita concluso nei loro confronti è inopponibile a Chianeseovvero inefficace nei suoi confronti.3. Avverso la sentenza ricorrono per cassazione gli affittuari, acquirenti delfondo o i loro eredi, ossia [OSCURATO:PERSONA], gli eredi di Adriana CastelluccioNumero registro generale 8362/2022Numero sezionale 2889/2025Numero di raccolta generale 14493/2026Data pubblicazione 15/05/2026([OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SalvatoreMarseglia) e gli eredi di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (CarmelaLoffredo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], RosariaLoffredo).Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] non ha proposto difese.Memoria è stata depositata dai ricorrenti e dalla controricorrente.[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in cinque motivi.1) Per motivi di priorità logica va esaminato anzitutto il quinto motivo diricorso, che lamenta “violazione e falsa applicazione della legge n.817/1971, art. 7 e della legge n. 590/1965, art. 8, nonché dell’art. 2697c.c. sull’onere della prova dei requisiti soggettivi necessari per l’eserciziodella prelazione e sulla rilevabilità di questi ex officio; nonché dell’art. 112c.p.c. in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c.”: ad avviso della Corted’appello la prova richiesta dai ricorrenti in relazione al requisito dellamancata vendita di fondi nel biennio precedente è inammissibile pergenericità; in tal modo la Corte d’appello non considera che, in materia, ilgiudice ha il potere/dovere di rilevare, indipendentemente dall’iniziativadella parte interessata, la mancanza degli elementi che caratterizzanol’efficacia costitutiva o estintiva di una data pretesa.Il motivo è inammissibile per mancanza di interesse. I ricorrenticontestano alla Corte d’appello il mancato esercizio di un potere, il rilievod’ufficio della mancanza delle condizioni volute dalla legge per l’eserciziodel diritto di prelazione, che la Corte d’appello non aveva bisogno diesercitare, essendo stata controparte ad eccepire la mancanza dei requisitiin capo ai ricorrenti ed essendo comunque tale verifica stata posta inessere nel corso del processo.2) I restanti quattro motivi sono tra loro strettamente connessi:Numero registro generale 8362/2022Numero sezionale 2889/2025Numero di raccolta generale 14493/2026Data pubblicazione 15/05/2026a) il primo motivo lamenta “violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e100 c.p.c., dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. nonchédell’art. 111, comma 6, Cost., in relazione all’art. 360, nn. 4 e 5 c.p.c. permotivazione apparente e/o omessa circa un fatto controverso e decisivo aifini del giudizio”; va sottolineata la mancanza di una domanda neiconfronti dei ricorrenti o, meglio, il fatto che le uniche due domanderivolte con l’atto di integrazione del contraddittorio da [OSCURATO:PERSONA] airicorrenti sono coperte da giudicato interno, in quanto rigettate in primogrado con decisione confermata dalla Corte d’appello, in quanto tardive einammissibili perché contengono una mutatio libelli; nella sentenzaimpugnata è scritto che il contratto, con il quale i ricorrenti acquistarono ilfondo rustico, è inefficace ovvero inopponibile al contratto preliminare, mava considerato che efficacia o inefficacia presuppongono a monte un fattogiuridico, cosicché vi dovrebbe essere una previsione di legge che lasentenza impugnata non chiarisce; si tratta di una non motivazione; conmolta probabilità l’estensore della sentenza allude a una retrostantequalificazione del contratto di vendita in termini di nullità; il contratto divendita è invece pienamente valido come sviluppato nel secondo motivo;b) il secondo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione delle normesulla nullità del contratto, artt. 1418 e 1421 c.c. in relazione all’eserciziodella prelazione agraria di cui alla legge n. 817/1971, art. 7, e della leggen. 590/1965, art. 8, nonché dell’art. 2697 c.c.; nonché degli artt. 112c.p.c., 132, comma 2, n. 4 c.p.c. e 111 comma 6, Cost., in relazioneall’art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c.”; nella sentenza impugnata il contratto divendita è ritenuto inopponibile e/o inefficace, ma non si spiega perché talecontratto sia inopponibile e/o inefficace; ferma la censura sull’assenza dimotivazione illustrata nel primo motivo, si potrebbe pensare a un nonespresso richiamo alla nullità del contratto, ma le fonti normative egiurisprudenziali escludono che il contratto in esame sia nullo;nell’ordinamento vigente non esiste alcuna norma che sancisca la nullitàNumero registro generale 8362/2022Numero sezionale 2889/2025Numero di raccolta generale 14493/2026Data pubblicazione 15/05/2026del contratto in frode ai terzi; d’altro canto, il retratto agrario rappresental’unico rimedio disposto dalla legge per la vendita di un fondo agricolo adun terzo in pregiudizio dell’affittuario;c) il terzo motivo lamenta, in relazione all’art. 360, n. 3, “violazione efalsa applicazione degli artt. 1372 c.c., 99, 112 e 132, comma 2, n. 5,c.p.c.”; la sentenza impugnata non affronta la questione dell’efficacia interpartes del contratto; [OSCURATO:PERSONA] non aveva possibilità di interferire con uncontratto di cui è parte terza; in mancanza di un reale conflitto trasoggetti titolari di un diritto di prelazione al terzo estraneo al contrattonon può interessare se vi sia stato valido o invalido esercizio dellaprelazione; [OSCURATO:PERSONA] nei confronti dell’atto di vendita non può far valerealcun vizio derivante dalla disciplina della prelazione;d) il quarto motivo contesta “violazione e falsa applicazione degli artt.2644 e 2643 c.c. in ordine al principio che il conflitto fra più acquirenti delmedesimo diritto immobiliare va risolto esclusivamente sulla base dell’art.2644 c.c., nonché violazione dell’art. 112 c.p.c per motivazione omessa sudi un aspetto rilevante ai fini della decisione”: nella sentenza impugnata èprevista la trascrizione della sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932c.c., senza tenere conto che esiste già una trascrizione non rimossadell’atto di vendita; si omette, inoltre, di valutare che l’atto di vendita deiricorrenti è valido e regolarmente trascritto, cosicché va applicato ilprincipio di cui all’art. 2644 c.c. in base al quale gli atti di cui all’art. 2643c.c. non hanno effetto riguardo ai terzi che hanno, a qualunque titolo,acquistato i diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscrittoanteriormente.I motivi non possono essere accolti. I ricorrenti hanno ragione laddove,con il primo motivo, sottolineano come la domanda di accertamento dellanullità del contratto di vendita proposta da [OSCURATO:PERSONA] in primo grado, e inrelazione alla quale la medesima aveva denunciato in appello la mancatapronuncia, sia stata ritenuta inammissibile perché tardiva dalla CorteNumero registro generale 8362/2022Numero sezionale 2889/2025Numero di raccolta generale 14493/2026Data pubblicazione 15/05/2026d’appello con pronuncia impugnata con motivo di ricorso ritenutoinammissibile dalla Corte di cassazione. I ricorrenti non considerano, però,che la validità dell’atto di vendita è questione che è statatempestivamente introdotta nel processo in primo grado, qualepresupposto dell’eccezione proposta dalla convenuta [OSCURATO:PERSONA],presupposto contestato dall’attrice [OSCURATO:PERSONA], e non è stata affrontata nelmerito nei primi due gradi di giudizio in quanto questione assorbita dalladeclaratoria di risoluzione del contratto preliminare a seguito del ritenutovalido esercizio del diritto di prelazione. La Corte d’appello, nella sentenzaimpugnata, una volta escluso il valido esercizio del diritto di prelazione equindi ritenuto non risolto il contratto preliminare, si è pronunciata su talequestione e ha ritenuto inefficace l’atto di vendita, ossia, comesuggeriscono gli stessi ricorrenti, ha ritenuto tale atto nullo, con pronunciaincidenter tantum, considerata appunto la declaratoria di inammissibilitàdella domanda di accertamento della medesima nullità. In tal modo, laCorte d’appello ha seguito l’orientamento da tempo affermato erecentemente confermato da questa Corte secondo il quale, quando ildiritto di prelazione, di cui all’art. 8 della legge 590/1965, sia esercitato inassenza delle condizioni soggettive e oggettive volute dalla legge, si hanullità dell’acquisto per contrarietà a norme imperative e tale nullità puòessere fatta valere, a norma dell’art. 1421 c.c., da chiunque vi hainteresse e quindi anche da coloro che abbiano stipulato un preliminare dicompravendita, la cui efficacia è condizionata proprio dalla validità oinvalidità del contratto conclusosi a seguito della prelazione anzidetta (cfr.al riguardo, per tutte, Cass. n. 7244/1992, Cass. n. 11375/2010 e Cass.n. 28413/2023). In tale eventualità, il promissario acquirente non ètitolare di un diritto di prelazione violato dal titolare del fondo e non è diconseguenza legittimato ad agire con l’azione di riscatto, ma per tutelare ipropri diritti può appunto agire ex art. 2932 c.c. nei confronti delpromissario alienante, che non ha mai cessato di essere proprietario delNumero registro generale 8362/2022Numero sezionale 2889/2025Numero di raccolta generale 14493/2026Data pubblicazione 15/05/2026fondo, avendo disposto di questo con atto nullo e quindi privo di effetti(cfr. in tal senso, in particolare, Cass. 11375/2010 appena richiamata).Infine, essendo il contratto di vendita stipulato con i ricorrenti nullo, non sipone un problema di risoluzione del conflitto tra acquirenti in base alleregole della trascrizione di cui agli artt. 2643 e 2644 c.c.II. Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spesedel giudizio in favore della controricorrente che liquida in euro 8.200, dicui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 27 novembre 2025.L’Estensore La PresidenteChiara [OSCURATO:PERSONA]