Cassazione n. 07908/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 3604/2019 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avv.ti NERI([OSCURATO:CODICE_FISCALE])-ricorrente-controAGENZIA [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’Avvocatura dello Stato(ADS80224030587)-controricorrente-nonché controAGENZIA DELLE ENTRATE;-intimata-Numero registro generale 3604/2019Numero sezionale 284/2026avverso SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALENumero di raccolta generale 7908/2026ROMA n. 4198/2018 depositata il 20/06/2018. Data pubblicazione 31/03/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Il ricorrente impugnò avanti alla [OSCURATO:PERSONA] un avviso d’accertamento per nuovo classamento relativo adue unità immobiliari di sua proprietà adibite ad uso ufficio e situatenella capitale in zona Parioli, viale [OSCURATO:PERSONA], notificatogli il[OSCURATO:DATA_NASCITA].La CTP, con sentenza n. 11091 del 22 aprile 2016, respinse il ricorsoritenendo che l’avviso fosse adeguatamente motivato e comunquefondato nel merito.Su appello del contribuente la [OSCURATO:PERSONA] diRoma, con la sentenza indicata in epigrafe, respinse il gravameritenendo che:- la motivazione dell’avviso fosse sufficiente in quanto idonea aconsentire al contribuente di contestare i dati oggettivi in essaindicati, come ritenuto dalla pronuncia n. 21176/2016 di questaCorte;- essa fosse rinvenibile nella comparazione all’interno dellamicrozona tra il valore medio catastale e il valore medio di mercatodegli immobili ivi insistenti, con esposizione dei valori e del relativoscostamento, oltre alle valutazioni riguardanti il contesto urbano e lecaratteristiche dello stesso immobile;- la documentazione in atti confermasse la bontà della nuovaclassificazione operata rispetto a immobili insistenti su unamicrozona che nel tempo aveva visto radicalmente modificata lapropria struttura sociale e immobiliare con il conseguentesignificativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valorecatastale;2 di 6Numero registro generale 3604/2019Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 7908/2026- la variazione fosse limitata a una modifica della sola classeData pubblicazione 31/03/2026catastale in relazione a due immobili che, per l’uso cui sono adibiti ela zona ove insistono, erano da ritenere ad alta redditività.Ricorre per cassazione il contribuente sulla base di cinque motivi diricorso, integrati da successiva memoria.Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio ProvincialeTerritorio di Roma.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo il ricorrente lamenta la nullità della sentenzaper violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1,n. 4 c.p.c. Censura, in particolare, che il giudice d’appello non si siapronunciato sulla necessità d’un sopralluogo come previsto dall’art.61 d.P.R. n. 1142/1949 e come quest’ultimo costituirebbe condizionedi legittimità del nuovo classamento, nonché sulla mancatacomparazione con altre unità immobiliari ai sensi dell’art. 7 delmedesimo d.P.R.2. Con il secondo motivo il ricorrente si duole della violazione dell’art.1, comma 335, della legge n. 311/2004, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c. per non avere, nella motivazione dell’avviso ein conformità all’insegnamento di SSUU n. 7665/16, specificato leragioni del mutamento e indicato l’atto con cui si è provveduto allarevisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito disignificativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, nonessendo sufficiente, ai fini della disposizione invocata, il meroriferimento all’evoluzione del mercato immobiliare o alla richiesta delComune, occorrendo invece uno specifico accertamento attraversole procedure previste dal comma 339 del medesimo art. 1 edelaborate con la determinazione del direttore Ag.entrate del 16febbraio 2005.3 di 6Numero registro generale 3604/2019Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 7908/20263. Con il terzo motivo il ricorrente prospetta l’omesso esame di fattiData pubblicazione 31/03/2026decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra leparti e relativo difetto di motivazione, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 5 c.p.c. Lamenta come il giudice d’appello abbiaritenuto sufficiente la motivazione dell’avviso impugnatorichiamando orientamenti non pertinenti ovvero superati dallagiurisprudenza più recente (Cass. 22900/2017 e 30159/2018) nontenendo conto che la situazione espressa nell’avviso esisteva datempo immemorabile e non poteva ritenersi modificata in modo dagiustificare il nuovo classamento. Censura, inoltre, che gli specificiaccertamenti che l’Agenzia ha sostenuto d’avere effettuato, sia nellacomparsa di costituzione in primo grado che nella memoria difensiva,siano del tutto privi di documentazione e comunque neppuremenzionati nell’avviso impugnato.4. Con il quarto motivo il contribuente si duole della nullità dellasentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360,comma 1, n. 4 c.p.c. Lamenta che non si sia provveduto, oltre chesulla questione del mancato sopralluogo, anche in relazione allarilevanza di due denunce di variazione presentate dal contribuente.5. Con il quinto motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame circa unfatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. e, in particolare, ilsopralluogo e le denunce di variazione di cui al motivo precedente.6. È necessario, in base al principio della c.d. “ragione più liquida”procedere innanzi tutto all’esame del terzo motivo di censura, il cuiaccoglimento assorbe le altre questioni. Non essendo infatti propostequestioni pregiudiziali in rito, non appare necessario analizzare gliulteriori motivi una volta accertata la fondatezza di uno di essi che,di per sé, comporta la cassazione della sentenza impugnata.6.1 Secondo il più recente orientamento di questa Corte in tema diestimo catastale, la revisione del classamento di un immobileurbano, adottata su iniziativa dell'amministrazione comunale ai sensi4 di 6Numero registro generale 3604/2019Numero sezionale 284/2026dell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, presuppone unNumero di raccolta generale 7908/2026significativo scostamento del rapporto tra il valore di merDcaata tpoub belic aizlio ne 31/03/2026valore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insiemedelle microzone comunali ed è finalizzata a riallineare i rapporti travalori medi di mercato e valori medi catastali interessanti lamicrozona c.d. anomala, attribuendo agli immobili in essa ricadentiun aumento percentuale non superiore al 35%; a tal finel'amministrazione deve provare i presupposti che legittimano lariclassificazione di massa e dimostrare di aver utilizzato criteri emetodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e diriallineamento della procedura in esame, specificando quali sonostate le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire alcontribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispettoalla fase applicativa della revisione per microzone. (Cass. Sez. 5,04/04/2024, n. 9035, Rv. 671055 – 01).Si è ritenuto pertanto che l'obbligo di motivazione sia adempiuto sel’atto impositivo, oltre a contenere il riferimento ai parametri di leggegenerali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valoredi mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapportosussistente nell'insieme delle microzone comunali, ed aiprovvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente alcontribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindereda quelli indicati dall'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualitàurbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualitàambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, lecaratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unitàimmobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento,ponendolo in condizione di conoscere "ex ante" le ragioni specificheche giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario,seppure inserito in una operazione di riclassificazione a caratterediffuso. (Cass. Sez. 5, 24/08/2022, n. 25201, Rv. 665498 – 01).5 di 6Numero registro generale 3604/2019Numero sezionale 284/20266.2 Pare evidente come, nel caso specifico e come risulta anche dallaNumero di raccolta generale 7908/2026sentenza gravata, l’atto impugnato si limiti a generiche enuDnatca ipauzbbiloicnaziio ne 31/03/2026sul tessuto abitativo della microzona, senz’alcun riferimentoconcreto, e del tutto insussistenti con riferimento alla specifica unitàimmobiliare, né proponendo la comparazione con immobili analoghie siti nella medesima.6.3 Devono pertanto ritenersi non pertinenti o superate le pronuncerichiamate dalla controricorrente (es. sentenza n. 21176 del19/10/2016), volte a limitare l’onere motivazionale ad alcunespecifiche ipotesi previste da norme precedenti o dalla medesimadisposizione della legge n. 311/04 (art. 1 comma 336).7. La sentenza va pertanto cassata e, non essendo necessari ulterioriaccertamenti in fatto, questa Corte può decidere nel meritoaccogliendo l’originario ricorso del contribuente.8. In merito alle spese dell’intero procedimento, deve darsi attocome sino al 2019, e pertanto prima della deliberazione dellasentenza qui impugnata e della proposizione del ricorso, sussistesseun contrasto giurisprudenziale sui requisiti per la motivazionedell’avviso, concretizzandosi così le ragioni per compensareintegralmente le spese tra le parti. P.Q.Mla Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa lasentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accogliel’originario ricorso del contribuente.Compensa integralmente tra le parti le spese di tutti i gradi digiudizio.Così deciso in Roma, il 14/01/2026.Il PresidenteLIBERATO PAOLITTO6 di 6