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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 16 giugno 2026

Cassazione n. 20147/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

Raffaella, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], ManfrediBattista, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso anche disgiuntamente dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Assumma e dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],-controricorrente-Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 481/2021depositata il 29.4.2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleUdito per il controricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Maria RitaGuglielmi, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eGianfranco Rocca, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., convenivano ingiudizio l’[OSCURATO:PERSONA] davanti al Tribunale di Genova, premettendo di essere staticonduttori di appartamenti di proprietà dell'ente previdenziale sitinell’edificio di [OSCURATO:PERSONA] 8, di avere esercitato tramitemandato collettivo l'opzione per l'acquisto degli immobili e dellepertinenze destinate a parcheggio, anch'esse locate loro, tracciate edabbinate ai singoli appartamenti, sulla base del D.L. n. 351/2001,convertito con modificazioni nella L. n. 410/2001 a seguito dell'invitoall'offerta di acquisto dell'INPDAP del [OSCURATO:DATA_NASCITA], e di avere acquistatodall'INPDAP i soli appartamenti con l'atto del notaio [OSCURATO:PERSONA] del[OSCURATO:DATA_NASCITA], rep. n.48179.Rilevavano i ricorrenti, infatti, che dall’atto di cessione erano statiprovvisoriamente esclusi tramite condizione sospensiva (al punto b deltitolo I) i posti auto dell’autorimessa sottostante il Condominio di CorsoPodestà 8, avente accesso da via Podestà 49R, loro locati, stante lapendenza all'epoca di un contenzioso giudiziario con l'INPDAP, conclusosipoi con la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 695/2004, passatain giudicato per l'inammissibilità del ricorso dichiarata dalla sentenzan.17433 del 19.8.2011 della Suprema Corte.

Tale sentenza della CorteNumero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026d'Appello di Genova aveva dichiarato che il parcheggio per autovetturesottostante il fabbricato di Genova, [OSCURATO:PERSONA] n. 8, era di pertinenzaex art. 18 della L. n. 765/1967 e successive modificazioni degli alloggilocati ai ricorrenti, che in quanto all'epoca ancora conduttori, avevano undiritto reale di uso di detto parcheggio.Osservavano poi i ricorrenti, che con altra sentenza passata in giudicatodella Corte d'Appello di Genova n. 413/2016, anche se al giudizio nonavevano partecipato tutti i ricorrenti, era stato escluso il rapporto dipertinenzialità dei posti auto dell'autorimessa di Genova con ingresso davia Podestà 49R rispetto agli appartamenti del Condominio di Genova, viaSansone n. 4, ai cui proprietari era stato invece riconosciuto il diritto allepertinenze delle autorimesse di Genova, via Sansone 11N e 13N.Dal momento che l’[OSCURATO:PERSONA] (subentrata all’INPDAP), nonostante le pregresserassicurazioni dell'INPDAP circa il conferimento dell'incarico a dei tecniciper il frazionamento ed accatastamento, non aveva provveduto allacessione in loro favore dei posti auto, già tracciati, abbinati ai singolialloggi e provvisoriamente a loro locati, nonostante l'esercizio dell'opzioneed il già avvenuto trasferimento degli appartamenti serviti da quei postiauto dell'autorimessa di Genova, con accesso da via Podestà 49R, enonostante la conclusione del contenzioso giudiziario che aveva chiarito lariferibilità dei posti auto ai singoli condomini, i ricorrenti chiedevano alTribunale di Genova di accertare il loro diritto di acquistare i rispettivi postiauto pertinenziali prima condotti in locazione, o le rispettive porzioni e/oquote dell’area di parcheggio di via Podestà 49 dichiarata pertinenziale,nella misura individuata in corso di causa, tracciata ed abbinata alle unitàprincipali nel rispetto degli standards minimi di legge, ove occorrenteanche tramite CTU, previa eventuale dichiarazione di nullità parzialedell'atto di vendita in blocco del notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], odi ordinare conseguentemente all'[OSCURATO:PERSONA] di dare corso alla dismissionedell'area pertinenziale in favore dei ricorrenti, o di integrare quell'atto diNumero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026vendita con l'attribuzione degli standard minimi previsti dallaL.n.765/1967, fissando il prezzo per l'acquisto delle pertinenze sulla scortadell'opzione già esercitata dai ricorrenti, in qualità di conduttori degliappartamenti e dei posti auto pertinenziali, e provvedendo, ove necessarioal frazionamento ed accatastamento.Costituitosi, l’[OSCURATO:PERSONA] chiedeva il rigetto delle predette domande, sostenendoche i posti auto locati ai ricorrenti avevano un'estensione superiorerispetto alla dimensione minima delle pertinenze imposta dall'art. 18 dellaL. n. 765/1967 (un metro quadro ogni tre metri cubi degli appartamenti),per cui i posti auto dell'autorimessa di Genova, via Podestà 49R, potevanonon risultare sufficienti per assegnare quali pertinenze i dovuti posti autooltre che ai condomini di [OSCURATO:PERSONA] 8, a quelli di via deiSansone n. 4, e chiedeva, senza ottenerla, l'autorizzazione alla chiamatain causa dei condomini di tali fabbricati che ancora non fossero parti incausa.

In subordine l'[OSCURATO:PERSONA] si rimetteva al Tribunale per decidere lemodalità di definizione/tracciatura dei posti auto nell'autorimessa di viaPodestà 49R.Con ordinanza del 4.6.2018 ex art. 702 ter c.p.c., il Tribunale di Genova,riconosceva il diritto dei ricorrenti ad acquistare un’area adibita aparcheggio nell'autorimessa sottostante l'edificio di Genova, [OSCURATO:PERSONA]. 8 (non necessariamente l'autorimessa con ingresso da via Podestàn.49R), nella misura minima prevista dall'art. 18 della L. n. 765/1967 perciascun posto rispetto agli immobili locati ai ricorrenti, senza alcunaindividuazione fisica di tali aree, escludendo che l'art. 18 citato potessecomportare un trasferimento dei posti auto già concessi in locazione, inquanto questi avevano un'estensione superiore a quella prevista dallalegge (1 mq ogni 3 mc di alloggio) e ciò avrebbe comportato il diniegodell'identico diritto dei proprietari degli altri immobili dei condomini diCorso Podestà n. 8 e di via dei Sansone n. 4, in ragione della limitataestensione dell'autorimessa con ingresso da via Podestà n. 49R, conNumero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026conseguente violazione della normativa prevista dalla legge n.765/1967.Peraltro, secondo il Tribunale, non giovava ai ricorrenti neppure l'art. 3della L.n.410/2001 sulle dismissioni dei beni degli enti previdenziali, chenon identificava i posti auto locati come pertinenze e, quindi, nonlegittimava un loro trasferimento.Avverso questa ordinanza, proponevano appello gli originari ricorrenti,lamentando la violazione dei giudicati che già avevano riconosciuto ilvincolo di pertinenzialità tra l'autorimessa di via Podestà 49R e gliappartamenti di [OSCURATO:PERSONA] 8, e la mancata attribuzione a ciascunappellante del posto auto già condotto in locazione col pretesto diun'indimostrata insufficienza della superficie dell'autorimessa a soddisfareoltre ai ricorrenti anche gli altri proprietari di appartamenti nel [OSCURATO:PERSONA] 8 e di via Sansone n. 4, non considerando che l'opzioneera stata esercitata in base all'art. 3 comma 3 della L. n. 410/2001 per iposti auto locati già individuati riconnessi ai loro appartamenti, edomettendo altresì di imporre all'ente previdenziale l'individuazionespecifica dei posti auto.Costituitosi, l’[OSCURATO:PERSONA] chiedeva il rigetto del gravame.Con la sentenza n. 481/2021 del 21/29.4.2021, la Corte d'Appello diGenova rigettava l’appello, compensando le spese processuali comerichiesto dall'[OSCURATO:PERSONA].Il giudice di secondo grado riteneva che la sentenza della Corte d'[OSCURATO:PERSONA] n. 695/2004 avesse riconosciuto, peraltro solo a favore dialcuni dei ricorrenti, il rapporto di pertinenzialità di cui alla L. n. 765/1967tra gli alloggi all'epoca condotti in locazione e l'autorimessa sottostante ilcondominio di Genova, [OSCURATO:PERSONA] n. 8, da intendersi come un dirittoreale di uso indistinto sull'area adibita a parcheggio nella misura minima di1 mq ogni 3 mc di alloggio, area individuata nella concessione edilizia, enon come diritto al trasferimento della proprietà di uno specifico postoauto.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026Aggiungeva poi, il giudice di secondo grado, che la circostanza che iricorrenti fossero anche conduttori di specifici posti auto non attribuivaloro una posizione differenziata rispetto agli altri condomini, che avevanopari diritti, come era stato allegato in primo grado dall'[OSCURATO:PERSONA], non avendo iricorrenti alcun interesse a restringere il diritto alla sola autorimessa di viaPodestà n. 49R, ed il diritto ad uno specifico posto auto non eradesumibile da eventuali riconoscimenti della PA, né dall'applicazionedell'art. 3 comma 3 della L. n. 410/2001, in quanto l'autorità giudiziarianon poteva sostituirsi alla PA nelle procedure di dismissione di tali benidegli enti previdenziali pubblici, che doveva essere determinata da decretispecifici, ed in proposito veniva richiamata la giurisprudenza di questaCorte (Cass. n. 9692/2013) che riservava alla valutazione discrezionaledegli enti suddetti la fissazione del prezzo di mercato attribuendo ai privatiun mero interesse legittimo.Avverso questa sentenza, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], in qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], in qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA],deceduto nelle more, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], VittorioIngenito, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoproposto tempestivo ricorso a questa Corte, affidandosi a sei motivi.L’[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.La Procura Generale ha concluso per la reiezione del ricorso.Nell'imminenza della pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], i ricorrenti hannodepositato memorie ex art. 378 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1) Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsaapplicazione degli articoli 99 e 112 c.p.c., perché la Corte territoriale, purconfermando l'ordinanza di primo grado, formalmente di accoglimentoparziale delle domande dei ricorrenti, ma in realtà di totale rigetto delleNumero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026stesse rispetto a quanto in precedenza già accertato, non ha assuntoalcuna statuizione – finanche parziale – sulle domande effettivamenteproposte dai ricorrenti, in violazione del principio della corrispondenza trail chiesto ed il pronunciato.Si osserva, infatti, che l'iniziativa giudiziale dei ricorrenti, collegataall'opzione che era stata da loro esercitata quali conduttori sia degli alloggidel Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 8, che dei posti auto connessiloro locati già individuati per ciascun alloggio siti nell'autorimessa diGenova via Podestà n.49R, per fruire della dismissione del patrimoniodegli enti previdenziali oltre che per gli appartamenti che già erano statiloro trasferiti con l'atto del notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], rep.n.48179, anche per i posti auto pertinenziali, faceva seguito ad unpregresso contenzioso sfociato nella sentenza della Corte d'Appello diGenova n. 695/2004 passata in giudicato per l'inammissibilità del ricorsodichiarata dalla sentenza n. 17433 del 19.8.2011 della Suprema Corte,che aveva già accertato che il diritto reale di uso del parcheggio perautovetture sottostante il fabbricato di Genova, [OSCURATO:PERSONA] n. 8, nellapercentuale minima prevista dall'art. 18 della L. n. 765/1967 e successivemodifiche (1 mq ogni 3 mc di alloggio), era di pertinenza degli alloggilocati ai ricorrenti, che all'epoca erano ancora conduttori degli stessi.Tale iniziativa giudiziale era volta, pertanto, ad ottenere un'individuazionespecifica, e non più in astratto, dei posti auto spettanti al proprietario diciascuno alloggio dei ricorrenti, o attraverso il riferimento ai posti auto aciascuno già locati, o attraverso la perimetrazione giudiziale dei posti autodell'autorimessa di Genova, via Podestà n. 49R, nella percentuale minimaprevista dall'art. 18 della L. n. 765/1967, previo frazionamento edaccatastamento anche tramite CTU, o attraverso l'imposizione all'enteprevidenziale della dismissione dei singoli posti auto a ciascuno spettanti,che consentisse poi di ricorrere ad un commissario ad acta.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/20262) Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., i ricorrenti prospettano la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 3, comma 3°, della L. n. 410/2001 (conversione delD.L. n. 351/2001), nonché degli articoli 18 della L. n. 765/1967 e 817c.c., quali presupposti applicativi della citata legge anche alla lucedell’orientamento di legittimità di cui alla sentenza di questa Corten.1214/2012, per avere la Corte distrettuale erroneamente escluso ildiritto di acquisto dei posti auto sul presupposto dell’uso indistintodell’area di parcheggio, senza considerare l’accertata possibilità diassegnazione individuale dei posti auto e il vincolo pertinenziale esistentetra questi e gli alloggi acquistati.3) Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., ci si duole della violazione e/o falsa applicazionedell’art. 817 c.c., quale presupposto applicativo della L. n. 410/2001 ed inrapporto all’art. 18 della L.n.765/1967, per non avere la Corte territorialeravvisato la sussistenza di un vincolo pertinenziale tra gli alloggi e i postiauto e per aver erroneamente ritenuto incompatibile siffatta qualificazionecon la disciplina pubblicistica dei parcheggi, nonostante l’accertatapossibilità di attribuire a ciascun avente diritto un posto auto esclusivo.4) Con il quarto motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazionedell’art. 3, comma 3, della L. n. 410/2001, nonché del giudicato di questaCorte di cui alla sentenza n. 17433/11, resa inter partes, avendo la Corteomesso di valutare il giudicato esterno in punto di sussistenza del vincolopertinenziale.5) Con il quinto motivo si deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, c.p.c.,n.5), la violazione di legge in relazione alla ricorrenza della circostanza,sussumibile nel disposto dell’art. 817 c.c., consistente nell’univocitàdell’abbinamento sussistente tra gli appartamenti e i posti auto condotti inlocazione risultante dalla documentazione prodotta.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/20266) Con il sesto motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., i ricorrenti rilevano la violazione dell’art. 115 c.p.c. nellasua applicazione alla questione delle dimensioni asseritamente eccessivedei posti auto rispetto alle prescrizioni normative, atteso che il Tribunale,nel respingere la domanda degli esponenti, si è pronunciato, in assenza diqualsivoglia riscontro probatorio, in ordine all'asserita maggiore metraturadei posti auto condotti in locazione dagli esponenti rispetto allo standardminimo di cui all’art. 18 della L.n.765/1967.Il primo motivo relativo alla censura di extrapetizione, pur dovendosirapportare più correttamente al vizio dell'art. 360 comma primo n. 4)c.p.c. e non al n. 3), deve ritenersi fondato.La sentenza di secondo grado, infatti, confermando integralmentel'ordinanza conclusiva del giudizio di primo grado, che era stata appellatain quanto non aveva provveduto sulle domande dei ricorrenti intese adottenere l'accertamento del diritto di ciascuno all'acquisto di uno specificoposto auto all'interno dell'autorimessa di Genova, via Podestà n. 49R, dafar coincidere col posto auto a ciascuno già locato e collegato al rispettivoalloggio (ipotesi 1), o da identificare fisicamente in giudizio anche tramiteCTU (ipotesi 2), o almeno l'ordine all'[OSCURATO:PERSONA] di procedere alla dismissione deisingoli posti auto previo frazionamento ed accatastamento (ipotesi 3), edaveva riconosciuto ai ricorrenti un generico e non materialmenteidentificato diritto all'acquisto di un posto auto nell'autorimessasottostante l'edificio di Genova, [OSCURATO:PERSONA] n. 8 (non necessariamentel'autorimessa con ingresso da via Podestà n. 49R), determinato solo nellamisura minima astratta di 1 mq per 3 mc di alloggio di cui all'art. 18 dellaL. n.765/1967, che già era stato attribuito loro come diritto reale di usodalla sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 695/2004, passata ingiudicato, e che quindi palesemente non costituiva l'oggetto della lorodomanda giudiziale, ha perpetuato il vizio di extrapetizione.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026Da un lato infatti, i giudici di primo e di secondo grado non si sonopronunciati sulle domande dei ricorrenti, che avendo esercitato in quantoconduttori l'opzione a seguito dell'offerta di vendita dell'ente previdenzialeche intendeva dismettere il patrimonio secondo la disciplina dellaL.n.410/2001, riferita sia agli alloggi, che ai posti auto di pertinenza,avevano ottenuto la vendita solo degli alloggi, ed intendevano quindiottenere degli specifici posti auto individuali nell'autorimessa di Genova,via Podestà n. 49R, attraverso una delle tre modalità sopra indicate(ipotesi 1, 2 e 3), e non certo una reiterazione dell'accertamento giàpassato in giudicato del loro diritto reale di uso sull'autorimessasottostante i loro alloggi nella proporzione di 1mq ogni 3 mc di alloggio exart. 18 della L. n.765/1967, già riconosciutogli dalla sentenza della Corted'Appello di Genova n.695/2004 passata in giudicato, e dall'altro nelripetere un accertamento non richiesto su un diritto reale di uso nonmaterialmente tracciato e specificato, lo hanno riferito, senza alcunadomanda in tal senso, non alla sola autorimessa di Genova, via Podestàn.49R, ma all'intera autorimessa sottostante il Condominio di Genova,[OSCURATO:PERSONA] n. 8, e quindi anche alle autorimesse di Genova, viaSansone 11N e 13N, dopo che le sentenze della Corte d'Appello di Genovan.695/2004 e n. 413/2016 avevano invece stabilito che il vincolo dipertinenzialità pubblico ex art. 18 della L. n. 865/1967 dovesse gravare,per i proprietari del Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 8sull'autorimessa con accesso da via Podestà 49R, e per i proprietari delCondominio di Genova via Sansone n. 4 sulle autorimesse di Genova, viaSansone 11N e 13N.L'accoglimento del primo motivo, che impone al giudice di rinvio divalutare le domande effettivamente proposte dai ricorrenti, comportal'assorbimento di tutti i motivi successivi.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026Sulle spese processuali del giudizio di legittimità provvederà il giudice dirinvio, che si individua nella Corte d'Appello di Genova in diversacomposizione, in base all'esito finale della lite.

P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restantimotivi, cassa l'impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinviaalla Corte d'Appello di Genova in diversa composizione, che provvederàanche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA]Il Consigliere estensore Il PresidenteVincenzo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
Raffaella, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], ManfrediBattista, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso anche disgiuntamente dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Assumma e dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],-controricorrente-Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 481/2021depositata il 29.4.2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleUdito per il controricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Maria RitaGuglielmi, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eGianfranco Rocca, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., convenivano ingiudizio l’[OSCURATO:PERSONA] davanti al Tribunale di Genova, premettendo di essere staticonduttori di appartamenti di proprietà dell'ente previdenziale sitinell’edificio di [OSCURATO:PERSONA] 8, di avere esercitato tramitemandato collettivo l'opzione per l'acquisto degli immobili e dellepertinenze destinate a parcheggio, anch'esse locate loro, tracciate edabbinate ai singoli appartamenti, sulla base del D.L. n. 351/2001,convertito con modificazioni nella L. n. 410/2001 a seguito dell'invitoall'offerta di acquisto dell'INPDAP del [OSCURATO:DATA_NASCITA], e di avere acquistatodall'INPDAP i soli appartamenti con l'atto del notaio [OSCURATO:PERSONA] del[OSCURATO:DATA_NASCITA], rep. n.48179.Rilevavano i ricorrenti, infatti, che dall’atto di cessione erano statiprovvisoriamente esclusi tramite condizione sospensiva (al punto b deltitolo I) i posti auto dell’autorimessa sottostante il Condominio di CorsoPodestà 8, avente accesso da via Podestà 49R, loro locati, stante lapendenza all'epoca di un contenzioso giudiziario con l'INPDAP, conclusosipoi con la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 695/2004, passatain giudicato per l'inammissibilità del ricorso dichiarata dalla sentenzan.17433 del 19.8.2011 della Suprema Corte. Tale sentenza della CorteNumero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026d'Appello di Genova aveva dichiarato che il parcheggio per autovetturesottostante il fabbricato di Genova, [OSCURATO:PERSONA] n. 8, era di pertinenzaex art. 18 della L. n. 765/1967 e successive modificazioni degli alloggilocati ai ricorrenti, che in quanto all'epoca ancora conduttori, avevano undiritto reale di uso di detto parcheggio.Osservavano poi i ricorrenti, che con altra sentenza passata in giudicatodella Corte d'Appello di Genova n. 413/2016, anche se al giudizio nonavevano partecipato tutti i ricorrenti, era stato escluso il rapporto dipertinenzialità dei posti auto dell'autorimessa di Genova con ingresso davia Podestà 49R rispetto agli appartamenti del Condominio di Genova, viaSansone n. 4, ai cui proprietari era stato invece riconosciuto il diritto allepertinenze delle autorimesse di Genova, via Sansone 11N e 13N.Dal momento che l’[OSCURATO:PERSONA] (subentrata all’INPDAP), nonostante le pregresserassicurazioni dell'INPDAP circa il conferimento dell'incarico a dei tecniciper il frazionamento ed accatastamento, non aveva provveduto allacessione in loro favore dei posti auto, già tracciati, abbinati ai singolialloggi e provvisoriamente a loro locati, nonostante l'esercizio dell'opzioneed il già avvenuto trasferimento degli appartamenti serviti da quei postiauto dell'autorimessa di Genova, con accesso da via Podestà 49R, enonostante la conclusione del contenzioso giudiziario che aveva chiarito lariferibilità dei posti auto ai singoli condomini, i ricorrenti chiedevano alTribunale di Genova di accertare il loro diritto di acquistare i rispettivi postiauto pertinenziali prima condotti in locazione, o le rispettive porzioni e/oquote dell’area di parcheggio di via Podestà 49 dichiarata pertinenziale,nella misura individuata in corso di causa, tracciata ed abbinata alle unitàprincipali nel rispetto degli standards minimi di legge, ove occorrenteanche tramite CTU, previa eventuale dichiarazione di nullità parzialedell'atto di vendita in blocco del notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], odi ordinare conseguentemente all'[OSCURATO:PERSONA] di dare corso alla dismissionedell'area pertinenziale in favore dei ricorrenti, o di integrare quell'atto diNumero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026vendita con l'attribuzione degli standard minimi previsti dallaL.n.765/1967, fissando il prezzo per l'acquisto delle pertinenze sulla scortadell'opzione già esercitata dai ricorrenti, in qualità di conduttori degliappartamenti e dei posti auto pertinenziali, e provvedendo, ove necessarioal frazionamento ed accatastamento.Costituitosi, l’[OSCURATO:PERSONA] chiedeva il rigetto delle predette domande, sostenendoche i posti auto locati ai ricorrenti avevano un'estensione superiorerispetto alla dimensione minima delle pertinenze imposta dall'art. 18 dellaL. n. 765/1967 (un metro quadro ogni tre metri cubi degli appartamenti),per cui i posti auto dell'autorimessa di Genova, via Podestà 49R, potevanonon risultare sufficienti per assegnare quali pertinenze i dovuti posti autooltre che ai condomini di [OSCURATO:PERSONA] 8, a quelli di via deiSansone n. 4, e chiedeva, senza ottenerla, l'autorizzazione alla chiamatain causa dei condomini di tali fabbricati che ancora non fossero parti incausa. In subordine l'[OSCURATO:PERSONA] si rimetteva al Tribunale per decidere lemodalità di definizione/tracciatura dei posti auto nell'autorimessa di viaPodestà 49R.Con ordinanza del 4.6.2018 ex art. 702 ter c.p.c., il Tribunale di Genova,riconosceva il diritto dei ricorrenti ad acquistare un’area adibita aparcheggio nell'autorimessa sottostante l'edificio di Genova, [OSCURATO:PERSONA]. 8 (non necessariamente l'autorimessa con ingresso da via Podestàn.49R), nella misura minima prevista dall'art. 18 della L. n. 765/1967 perciascun posto rispetto agli immobili locati ai ricorrenti, senza alcunaindividuazione fisica di tali aree, escludendo che l'art. 18 citato potessecomportare un trasferimento dei posti auto già concessi in locazione, inquanto questi avevano un'estensione superiore a quella prevista dallalegge (1 mq ogni 3 mc di alloggio) e ciò avrebbe comportato il diniegodell'identico diritto dei proprietari degli altri immobili dei condomini diCorso Podestà n. 8 e di via dei Sansone n. 4, in ragione della limitataestensione dell'autorimessa con ingresso da via Podestà n. 49R, conNumero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026conseguente violazione della normativa prevista dalla legge n.765/1967.Peraltro, secondo il Tribunale, non giovava ai ricorrenti neppure l'art. 3della L.n.410/2001 sulle dismissioni dei beni degli enti previdenziali, chenon identificava i posti auto locati come pertinenze e, quindi, nonlegittimava un loro trasferimento.Avverso questa ordinanza, proponevano appello gli originari ricorrenti,lamentando la violazione dei giudicati che già avevano riconosciuto ilvincolo di pertinenzialità tra l'autorimessa di via Podestà 49R e gliappartamenti di [OSCURATO:PERSONA] 8, e la mancata attribuzione a ciascunappellante del posto auto già condotto in locazione col pretesto diun'indimostrata insufficienza della superficie dell'autorimessa a soddisfareoltre ai ricorrenti anche gli altri proprietari di appartamenti nel [OSCURATO:PERSONA] 8 e di via Sansone n. 4, non considerando che l'opzioneera stata esercitata in base all'art. 3 comma 3 della L. n. 410/2001 per iposti auto locati già individuati riconnessi ai loro appartamenti, edomettendo altresì di imporre all'ente previdenziale l'individuazionespecifica dei posti auto.Costituitosi, l’[OSCURATO:PERSONA] chiedeva il rigetto del gravame.Con la sentenza n. 481/2021 del 21/29.4.2021, la Corte d'Appello diGenova rigettava l’appello, compensando le spese processuali comerichiesto dall'[OSCURATO:PERSONA].Il giudice di secondo grado riteneva che la sentenza della Corte d'[OSCURATO:PERSONA] n. 695/2004 avesse riconosciuto, peraltro solo a favore dialcuni dei ricorrenti, il rapporto di pertinenzialità di cui alla L. n. 765/1967tra gli alloggi all'epoca condotti in locazione e l'autorimessa sottostante ilcondominio di Genova, [OSCURATO:PERSONA] n. 8, da intendersi come un dirittoreale di uso indistinto sull'area adibita a parcheggio nella misura minima di1 mq ogni 3 mc di alloggio, area individuata nella concessione edilizia, enon come diritto al trasferimento della proprietà di uno specifico postoauto.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026Aggiungeva poi, il giudice di secondo grado, che la circostanza che iricorrenti fossero anche conduttori di specifici posti auto non attribuivaloro una posizione differenziata rispetto agli altri condomini, che avevanopari diritti, come era stato allegato in primo grado dall'[OSCURATO:PERSONA], non avendo iricorrenti alcun interesse a restringere il diritto alla sola autorimessa di viaPodestà n. 49R, ed il diritto ad uno specifico posto auto non eradesumibile da eventuali riconoscimenti della PA, né dall'applicazionedell'art. 3 comma 3 della L. n. 410/2001, in quanto l'autorità giudiziarianon poteva sostituirsi alla PA nelle procedure di dismissione di tali benidegli enti previdenziali pubblici, che doveva essere determinata da decretispecifici, ed in proposito veniva richiamata la giurisprudenza di questaCorte (Cass. n. 9692/2013) che riservava alla valutazione discrezionaledegli enti suddetti la fissazione del prezzo di mercato attribuendo ai privatiun mero interesse legittimo.Avverso questa sentenza, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], in qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], in qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA],deceduto nelle more, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], VittorioIngenito, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannoproposto tempestivo ricorso a questa Corte, affidandosi a sei motivi.L’[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.La Procura Generale ha concluso per la reiezione del ricorso.Nell'imminenza della pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], i ricorrenti hannodepositato memorie ex art. 378 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1) Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsaapplicazione degli articoli 99 e 112 c.p.c., perché la Corte territoriale, purconfermando l'ordinanza di primo grado, formalmente di accoglimentoparziale delle domande dei ricorrenti, ma in realtà di totale rigetto delleNumero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026stesse rispetto a quanto in precedenza già accertato, non ha assuntoalcuna statuizione – finanche parziale – sulle domande effettivamenteproposte dai ricorrenti, in violazione del principio della corrispondenza trail chiesto ed il pronunciato.Si osserva, infatti, che l'iniziativa giudiziale dei ricorrenti, collegataall'opzione che era stata da loro esercitata quali conduttori sia degli alloggidel Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 8, che dei posti auto connessiloro locati già individuati per ciascun alloggio siti nell'autorimessa diGenova via Podestà n.49R, per fruire della dismissione del patrimoniodegli enti previdenziali oltre che per gli appartamenti che già erano statiloro trasferiti con l'atto del notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], rep.n.48179, anche per i posti auto pertinenziali, faceva seguito ad unpregresso contenzioso sfociato nella sentenza della Corte d'Appello diGenova n. 695/2004 passata in giudicato per l'inammissibilità del ricorsodichiarata dalla sentenza n. 17433 del 19.8.2011 della Suprema Corte,che aveva già accertato che il diritto reale di uso del parcheggio perautovetture sottostante il fabbricato di Genova, [OSCURATO:PERSONA] n. 8, nellapercentuale minima prevista dall'art. 18 della L. n. 765/1967 e successivemodifiche (1 mq ogni 3 mc di alloggio), era di pertinenza degli alloggilocati ai ricorrenti, che all'epoca erano ancora conduttori degli stessi.Tale iniziativa giudiziale era volta, pertanto, ad ottenere un'individuazionespecifica, e non più in astratto, dei posti auto spettanti al proprietario diciascuno alloggio dei ricorrenti, o attraverso il riferimento ai posti auto aciascuno già locati, o attraverso la perimetrazione giudiziale dei posti autodell'autorimessa di Genova, via Podestà n. 49R, nella percentuale minimaprevista dall'art. 18 della L. n. 765/1967, previo frazionamento edaccatastamento anche tramite CTU, o attraverso l'imposizione all'enteprevidenziale della dismissione dei singoli posti auto a ciascuno spettanti,che consentisse poi di ricorrere ad un commissario ad acta.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/20262) Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., i ricorrenti prospettano la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 3, comma 3°, della L. n. 410/2001 (conversione delD.L. n. 351/2001), nonché degli articoli 18 della L. n. 765/1967 e 817c.c., quali presupposti applicativi della citata legge anche alla lucedell’orientamento di legittimità di cui alla sentenza di questa Corten.1214/2012, per avere la Corte distrettuale erroneamente escluso ildiritto di acquisto dei posti auto sul presupposto dell’uso indistintodell’area di parcheggio, senza considerare l’accertata possibilità diassegnazione individuale dei posti auto e il vincolo pertinenziale esistentetra questi e gli alloggi acquistati.3) Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., ci si duole della violazione e/o falsa applicazionedell’art. 817 c.c., quale presupposto applicativo della L. n. 410/2001 ed inrapporto all’art. 18 della L.n.765/1967, per non avere la Corte territorialeravvisato la sussistenza di un vincolo pertinenziale tra gli alloggi e i postiauto e per aver erroneamente ritenuto incompatibile siffatta qualificazionecon la disciplina pubblicistica dei parcheggi, nonostante l’accertatapossibilità di attribuire a ciascun avente diritto un posto auto esclusivo.4) Con il quarto motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazionedell’art. 3, comma 3, della L. n. 410/2001, nonché del giudicato di questaCorte di cui alla sentenza n. 17433/11, resa inter partes, avendo la Corteomesso di valutare il giudicato esterno in punto di sussistenza del vincolopertinenziale.5) Con il quinto motivo si deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, c.p.c.,n.5), la violazione di legge in relazione alla ricorrenza della circostanza,sussumibile nel disposto dell’art. 817 c.c., consistente nell’univocitàdell’abbinamento sussistente tra gli appartamenti e i posti auto condotti inlocazione risultante dalla documentazione prodotta.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/20266) Con il sesto motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360,comma 1°, c.p.c., i ricorrenti rilevano la violazione dell’art. 115 c.p.c. nellasua applicazione alla questione delle dimensioni asseritamente eccessivedei posti auto rispetto alle prescrizioni normative, atteso che il Tribunale,nel respingere la domanda degli esponenti, si è pronunciato, in assenza diqualsivoglia riscontro probatorio, in ordine all'asserita maggiore metraturadei posti auto condotti in locazione dagli esponenti rispetto allo standardminimo di cui all’art. 18 della L.n.765/1967.Il primo motivo relativo alla censura di extrapetizione, pur dovendosirapportare più correttamente al vizio dell'art. 360 comma primo n. 4)c.p.c. e non al n. 3), deve ritenersi fondato.La sentenza di secondo grado, infatti, confermando integralmentel'ordinanza conclusiva del giudizio di primo grado, che era stata appellatain quanto non aveva provveduto sulle domande dei ricorrenti intese adottenere l'accertamento del diritto di ciascuno all'acquisto di uno specificoposto auto all'interno dell'autorimessa di Genova, via Podestà n. 49R, dafar coincidere col posto auto a ciascuno già locato e collegato al rispettivoalloggio (ipotesi 1), o da identificare fisicamente in giudizio anche tramiteCTU (ipotesi 2), o almeno l'ordine all'[OSCURATO:PERSONA] di procedere alla dismissione deisingoli posti auto previo frazionamento ed accatastamento (ipotesi 3), edaveva riconosciuto ai ricorrenti un generico e non materialmenteidentificato diritto all'acquisto di un posto auto nell'autorimessasottostante l'edificio di Genova, [OSCURATO:PERSONA] n. 8 (non necessariamentel'autorimessa con ingresso da via Podestà n. 49R), determinato solo nellamisura minima astratta di 1 mq per 3 mc di alloggio di cui all'art. 18 dellaL. n.765/1967, che già era stato attribuito loro come diritto reale di usodalla sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 695/2004, passata ingiudicato, e che quindi palesemente non costituiva l'oggetto della lorodomanda giudiziale, ha perpetuato il vizio di extrapetizione.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026Da un lato infatti, i giudici di primo e di secondo grado non si sonopronunciati sulle domande dei ricorrenti, che avendo esercitato in quantoconduttori l'opzione a seguito dell'offerta di vendita dell'ente previdenzialeche intendeva dismettere il patrimonio secondo la disciplina dellaL.n.410/2001, riferita sia agli alloggi, che ai posti auto di pertinenza,avevano ottenuto la vendita solo degli alloggi, ed intendevano quindiottenere degli specifici posti auto individuali nell'autorimessa di Genova,via Podestà n. 49R, attraverso una delle tre modalità sopra indicate(ipotesi 1, 2 e 3), e non certo una reiterazione dell'accertamento giàpassato in giudicato del loro diritto reale di uso sull'autorimessasottostante i loro alloggi nella proporzione di 1mq ogni 3 mc di alloggio exart. 18 della L. n.765/1967, già riconosciutogli dalla sentenza della Corted'Appello di Genova n.695/2004 passata in giudicato, e dall'altro nelripetere un accertamento non richiesto su un diritto reale di uso nonmaterialmente tracciato e specificato, lo hanno riferito, senza alcunadomanda in tal senso, non alla sola autorimessa di Genova, via Podestàn.49R, ma all'intera autorimessa sottostante il Condominio di Genova,[OSCURATO:PERSONA] n. 8, e quindi anche alle autorimesse di Genova, viaSansone 11N e 13N, dopo che le sentenze della Corte d'Appello di Genovan.695/2004 e n. 413/2016 avevano invece stabilito che il vincolo dipertinenzialità pubblico ex art. 18 della L. n. 865/1967 dovesse gravare,per i proprietari del Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 8sull'autorimessa con accesso da via Podestà 49R, e per i proprietari delCondominio di Genova via Sansone n. 4 sulle autorimesse di Genova, viaSansone 11N e 13N.L'accoglimento del primo motivo, che impone al giudice di rinvio divalutare le domande effettivamente proposte dai ricorrenti, comportal'assorbimento di tutti i motivi successivi.Numero registro generale 30191/2021Numero sezionale 1553/2026Numero di raccolta generale 20147/2026Data pubblicazione 16/06/2026Sulle spese processuali del giudizio di legittimità provvederà il giudice dirinvio, che si individua nella Corte d'Appello di Genova in diversacomposizione, in base all'esito finale della lite. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restantimotivi, cassa l'impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinviaalla Corte d'Appello di Genova in diversa composizione, che provvederàanche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA]Il Consigliere estensore Il PresidenteVincenzo [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 20147/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris