Cassazione n. 26111/2023

ep. ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al R.G.N. 24514-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliatain ROMA, [OSCURATO:PERSONA], 5, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA] , giusta procura speciale in atti; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatoin ROMA, [OSCURATO:PERSONA], 20, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA]. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -2- [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura speciale in atti; -controricorrente e ricorrente incidentale - nonchè contro [OSCURATO:PERSONA], in pe rsona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliat a in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 20, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente e ricorrente incidentale - nonchè contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difes o dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - nonchè contro [OSCURATO:PERSONA]-Rappresentanza Generale per l’Italia, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 27, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] , che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura speciale in atti; -controricorrente - avverso la sentenza n. 1789/2017 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il 31/08/2017; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/11/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; lette le conclusioni del P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -3- [OSCURATO:PERSONA] 1. Dalla lettura della decisione impugnata e degli atti delle parti i fatti di causa possono essere così ricostruiti. In data 4.12.2000 la società immobiliare [OSCURATO:PERSONA] acquistava il 98,5% del capitale sociale della [OSCURATO:PERSONA] dal Fallimento di [OSCURATO:PERSONA] S rl , controllante la Sfogg, tramite aggiudicazione in occasione di una vendita senza incanto tenutasi presso il Tribunale di Padova, mentre le quote residue rimanevano intestate a membri della famiglia Golfetto. [OSCURATO:PERSONA] era fallita il 24 novembre 1990 ma il fallimento si era chiuso per integrale riparto con decreto del 30 settembre 2003 senza che fosse stato necessario liquidare tutti i beni, sicché la Sfogg rimaneva titolare della nuda proprietà di un immobile di rilevante valore sito in Padova (vendutoleda [OSCURATO:PERSONA] con atto del 1989). 2.Con atto di citazione notificato in data 6 marzo 2007 [OSCURATO:PERSONA] e la socia [OSCURATO:PERSONA] esponevano che in data 16 maggio 2006 [OSCURATO:PERSONA], che godeva del diritto di abitazione vitalizio, aveva venduto a sè stesso l’immobile, a mezzo rogito notaio Fassanelli, avvalendosi di mandato e procura irrevocabile a vendere che gli era stata rilasciata per atto notarile in data 23 febbraio 1989 dal cugino [OSCURATO:PERSONA] (all’epoca legale rappresentante della società Sfogg). 3. La vendita era avvenuta per il prezzo di € 512.000,00 ed il pagamento era stato effettuato dal figlio dell’acquirente, [OSCURATO:PERSONA], con il trasferimento in proprietà di Sfogg di una statua in bronzo di apparente notevole valore, in ordine alla quale era stata esclusa la garanzia per vizi o assenza di qualità dell’oggetto, fatto salvo in caso in cui fosse emersa una differenza di valore pari al 50%:in tal caso, difatti, la venditrice Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -4- avrebbe optato per il pagamento dal prezzo riconoscendo all’acquirente dilazione in rate annuali non superiori a € 25.000,00,senza aggravio di interessi. 4. Con il medesimo rogito [OSCURATO:PERSONA] aveva costituito a titolo gratuito ed in favore del figlio [OSCURATO:PERSONA] 15/100 del diritto di abitazione sull’immobile acquistato, riservando a sé il residuo e stabilendo altresì il reciproco diritto di accrescimento. 5. Sempre in data 16 maggio 2006 [OSCURATO:PERSONA] aveva rilasciato al figlio [OSCURATO:PERSONA] procura a vendere e questi se ne avvaleva in data 25 maggio 2006 per trasferire, ancora a mezzo rogito notaio Fassanelli, la nuda proprietà dell’immobile ad [OSCURATO:PERSONA], società sita in [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:PERSONA]), riservando il diritto di abitazione a sé ed al padre. [OSCURATO:PERSONA] decedevail giorno successivo. 6. Tanto premesso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per sentire dichiarare: la nullità, l’annullabilità o inefficacia dei due atti di cessione ovvero l’atto di donazione dissimulato dalla vendita (così “realisticamente” qualificato l’atto dalle attrici) del 16 maggio 2006 e l’atto di vendita ad [OSCURATO:PERSONA] del 25 maggio 2006 e, per l’effetto, chiedevano che fosse accertata e dichiarata la piena proprietà di Sfogg dell’immobile, libero da diritti reali o personali di abitazione, disponendosi le trascrizioni ed ordinando la restituzione dell’immobile da parte di [OSCURATO:PERSONA]. Le attrici formulavano, altresì, domanda di accertamento della responsabilità professionale del [OSCURATO:PERSONA] per negligenza:poiché all’epoca del rogito risultava ancora trascritta la sentenza di fallimento ed il notaio avrebbe, quindi, potuto avvedersi della violazione dell’art. 44 LF e dell’art. 2919 c.c.; per l’assenza di potere rappresentativo di [OSCURATO:PERSONA] perché Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -5- la procura del febbraio 1989 si era estinta per il fallimento di Sfogg;infine , perché [OSCURATO:PERSONA] aveva i poteri solo per vendere ma in realtà aveva donato l’immobile. Le attrici, infine, formulavano domanda di risarcimento danni nei confronti di tutte le parti. 7. Si costituivano in giudizio [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] che proponevano in via riconvenzionale, e per l’ipotesi di accoglimento delle domande di parte attrice, domanda per l’accertamento della simulazione della vendita effettuata l’8 febbraio 1989 da [OSCURATO:PERSONA] a Sfogg, avente ad oggetto la proprietà del medesimo immobile, e per l’effetto la declaratoria di proprietà del bene oggetto dell’atto in capo al Golfetto. 8. Il notaio Fassanelli veniva autorizzato a chiamare in manleva la propria compagnia assicuratrice Assicuratori dei Lloyd’s, che si costituiva in giudizio. 9. Con sentenza n. 1309/2012 , il Tribunale di Padova rigettava le domande avanzate da lle attrici ( di [OSCURATO:PERSONA] veniva dichiarato il difetto di legittimazione attiva perché socia di Sfogg), che condannava al pagamento delle spese di lite. 10. Contro la decisione le attrici soccombenti interponevano appello, riproponendo le domande già avanzate e chiedendo l’integrale riforma della sentenza gravata. Si costituivano in giudizio [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e Assicuratori dei LLoyds. 11. La Corte di Appello di Venezia, con sentenza n. 1789 del 31/08/2017, in parziale accoglimento dell’appello principale, accertava e dichiarava che la compravendita del 16 maggio 2006 dissimulava una donazione e dichiarava la nullità ed inefficacia Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -6- del trasferimento di proprietà oggetto dell’atto ; più in particolare, il giudice a quo riteneva ancora valida la procura rilasciata da Sfogg a [OSCURATO:PERSONA], che l’intervenuto fallimento aveva reso solo temporaneamente inefficace, ma riconosceva che il contenuto della stessa non contemplava la possibilità, oltre che di vendere, anche di donare il bene. Accertava e dichiarava, altresì, la nullità ed inefficacia del successivo atto di compravendita del 25 maggio 2006 intervenuto tra [OSCURATO:PERSONA] e la società [OSCURATO:PERSONA]. Riconosceva però che [OSCURATO:PERSONA] era titolare del diritto di abitazione, del quale aveva legittimamente disposto in favore del figlio, posto che nel 1989 aveva venduto a Sfogg solo la nuda proprietà, riservandosi il diritto reale minore . Rigettava ogni altra domanda. Condannava gli appellati [OSCURATO:PERSONA] e Atrena LTD al pagamento in favore delle appellanti delle spese di lite di ambo i gradi di giudizio e le appellanti al pagamento delle spese di lite in favore del notaio [OSCURATO:PERSONA] e di Assicuratori dei Lloyd’s. 12. Contro tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidando le proprie doglianze a tremotivi. 13. [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso con ricorso incidentale articolato in tre motivi. 14. [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso , pro ponendo ricorso incidentale per due motivi. 15. GiorgioFassanelli ha depositato controricorso. 16. Sfogg ha propo sto controricorso avverso i ricorsi incidentalidi Golfetto e di Atrena. 17. Sfogg, Atrena e [OSCURATO:PERSONA] hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c. Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -7- 18. Il P.M. ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale. 19. La causa è stata trattata in camera di consiglio, non avendo alcuna delle parti presentato istanza per la discussione orale. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con il primo motivo del ricorso principale (“ Pretesa cedibilità del diritto di abitazione. Violazione e falsa applicazione dell’art. 1024 c.c.”), la ricorrente denuncia che la Corte di Appello è incorsa in errore di diritto laddove ha statuito che [OSCURATO:PERSONA] ha legittimamente disposto del diritto di abitazione dell’immobile, in quanto titolare dello stesso, poiché i diritti di uso e abitazione non si possono cedere per espressa previsione di legge. Né il sig. [OSCURATO:PERSONA] poteva costituire tale diritto in qualità di proprietario del bene, attesa la declaratoria della C orte territoriale di null ità ed inefficacia dell’atto del 16 maggio 2006 con il quale il Golfetto vendeva il bene a sé stesso, in conseguenza del rilascio di procura a venderea suo favore. 2.-Con il secondo motivo del ricorso principale la ricorrente deduce la violazione o falsaapplicazione delle norme di cui agli artt. 28 e 49 della legge n. 89/1913per avere la Corte di appello negato la responsabilità del notaio Fassanelli e contestualmente e contraddittoriamente dichiarato la nullità ed inefficacia degli atti di compravendita rogati dal medesimo in data 16 maggio 2006 e 25 maggio 2006. Premettendo che la C orte territoriale addiveniva alla pronuncia di simulazione della compravendita sulla base del fatto che il meccanismo di pagamento del prezzo rivelava che Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -8- nella comune intenzione delle parti si era programmato di non pagarlo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per non aver contestualmente dichiarato la responsabilità del notaio rogante per violazione dell’art. 28 L. 89/1913, giacché, per consolidata giurisprudenza di legittimità gli atti sussumibili nel disposto di cui all’art. 28, n. 1, legge notarile, corrispondono a tutte le ipotesi di nullità e quindi non solo aquelle comprese nel n. 1 art. 1418 cc (atti contrari a norme imperative), ma anche quelle indicate nei commi successivi, poiché anche gli atti affetti da queste ultime nullità sono, a ben vedere, atti contrari a norme imperative. Inoltre, la ricorrente sostiene che sussiste la colpa del notaio rogante, come nella specie,quando questi non verifichi – così come imposto dalla legge professionale( art. 49 L. 89/1913) – l’identità delle parti e nel caso di rappresentanza l’esistenza di validi poteri in capo a colui che si qualifica come rappresentante di un terzo. 3.- Con il terzo mezzo di ricorso principale , intestato alla responsabilità del notaio e all’o messo esame circa un fatto decisivo per il giudizio, la ricorrente denuncia la sussistenza in motivazione di un “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili”, censurabile ai sensi dell’ art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c. laddove la Corte d’Appello ha negato la responsabilità del notaio per avere rogato l’a tto di trasferimento del 16 maggio 2016. La ricorrente, difatti, evidenzia che la C orte territoriale , mentre riconosceva che “la vendita dissimulava una donazione di cui sussistono tutti i requisiti formali e sostanziali compreso l’animus donandi”, al cont empo asseriva, del tutto Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -9- inconciliabilmente, che di tali requisiti il notaio, legittimamente, non se ne sarebbe potuto avvedere. 4.-Il primo motivo del ricorso incidentale di [OSCURATO:PERSONA] è così rubricato: “Violazione e falsa applicazione delle norme che definiscono il contratto di compravendita (art. 1470 c.c.) e quello di donazione (art. 769 c.c.), nonché delle norme di ermeneutica contrattuale (artt. 1362, comma 1 e comma 2, e 1363, 1366, 1367, 1369 e 1371 c.c.) in relazione alla clausola del contratto di compravendita a rogito del notaio Fassanelli di Padova del 16 maggio 2006 disciplinante la rateizzazione del pagamento del prezzo e così pure in relazione alla procura rilasciata a [OSCURATO:PERSONA] in data 23 febbraio 1989 e al potere con essa attribuito di compiere anche un ‘negotium mixtum cum donatione’ (art. 360 comma1 n. 3 c.p. c)”. Il controricorrente denuncia, innanzitutto, l’errore in iudicando nel quale sarebbe incorsa la Corte di Appello di Venezia nell’interpretazione del contratto di compravendita del 16 maggio 2006, effettuata in violazione dei canoni ermeneutici e della disciplina della compravendita e de lla donazione e tale, quindi, da aver condotto a qualificare come donazione la compravendita della nuda proprietà sì da ritenere invalido l’utilizzo della procura di [OSCURATO:PERSONA] nella stipula del contratto in rappresentanza di Sfogg, per difetto del potere di stipulare una donazione. Il ricorrente evidenzia che la sussistenza di un prezzo effettivamente pagato esclude che sia stata posta in essere una donazione, quand’anche lo stesso fosse stato “del tutto avulso dal valore commerciale” del bene immobile, così come ritenuto dalla Corte territoriale. Difatti il pagamento di un prezzo, anche se inferiore al valore di mercato, così come nella fattispecie Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -10- accertato dal CTU, integra semmai la fattispecie di un negotium mixtum cum donatione, non certo la presenza di una vera e propria donazione, a maggior ragione considerando la presenza della clausola contrattuale che prevedeva, nel caso in cui fosse emersa una differenza di valore pari al 50% della statua in bronzo trasferita in proprietà, il diritto del la venditrice di pretendere il pagamento dal prezzo pattuito riconoscendo all’acquirente una dilazione in rate annuali non superiori a euro 25.000,00 senza interessi. La predetta pattuizione non eccederebbe i limiti dei poteri rappresentativi conferiti a [OSCURATO:PERSONA] con la procura del 23 febbraio 1989,che consentiva a questi di vendere il bene “a chiunque anche a se stesso al prezzo ed alle condizioni che riterrà opportuni”, rendendo così annullabile la pronuncia della Corte lagunare. 5.-Con il secondo motivo il controricorrente [OSCURATO:PERSONA] sostiene la nullità della sentenza per errata applicazione del criterio della soccombenza in ordine all’attribuzione del rimborso delle spese di lite ex art. 91 c.p.c. con riferimento alla domanda proposta in appello da Sfogg (e [OSCURATO:PERSONA]) nei confronti di [OSCURATO:PERSONA]. Secondo il ricorrente è erronea la condanna degli appellati alla refusione delle spese processuali: in primo luogo, perché la Corte distrettuale ha condannato [OSCURATO:PERSONA], padre di [OSCURATO:PERSONA], il quale era defunto già prima dell’introduzione del giudizio di primo grado e quindi non aveva mai preso parte al rapporto processuale; in secondo luogo, per l’ipotesi in cui il giudice di seconde cure avesse inteso ricomprendere con la parola “appellati”, tra i destinatari della condanna alle spese, anche la persona di [OSCURATO:PERSONA],la pronuncia sarebbe resa Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -11- in violazione di legge poiché questi non sarebbe soccombente, in quanto rimasto pienamente vittorioso rispetto alla domanda degli appellanti diretta a dichiarare invalido il suo acquisto del diritto di abitazione dell’immobile. 6.-Il terzo motivo del controricorso evidenzia la n ullità del procedimento per errato convincimento della sussistenza di un giudicato materiale (asseritamente) vincolante per il giudice d’appello e (asseritamente) formatosi in senso contrario alla domanda riconvenzionale riproposta in appello in via subordinata da Atrena, ai sensi dell’art. 360 comma1 n. 4 c. p.c. Con il motivo in esame il ricorrente denuncia, in via subordinata (per l'ipotesi denegata di accoglimento di uno dei motivi di cassazione proposti da Sfogg o di rigetto del primo o del secondo motivo di ricorso incidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA]) che lasentenza impugnata avrebbe erroneamente assegnato il valore di giudicato esterno alla sentenza n. 636/2001 della Corte di Appello di Venezia, con la qualeè stata rigettata la domanda di simulazione della compravendita intercorsa tra [OSCURATO:PERSONA] e Sfogg nel febbraio 1989, trattandosi di una pronuncia in rito,inidonea a costituire cosa giudicata in senso sostanziale. La decisione n. 636/2001 della Corte di Appello di Venezia, infatti, concludeva per il rigetto dell’appello avverso la sentenza n. 439/95 del Tribunale di Padova, con la quale era stata rigettata la domanda di simulazione per sopravvenuto difetto di legittimazione ad agire dellacreditrice di [OSCURATO:PERSONA], nelle more del giudizio dichiarato fallito, e per la mancata proposizione di detta domanda (di accertamento della simulazione) ad opera della curatela fallimentare, l’unica legittimata a proporla a seguito dell’intervenutofallimento. Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -12- 7.- I due motivi del ricorso incidentale di Atrena LTD sono identici, anche nella formulazione , ai motivi 1 e 3 del ricorso incidentale promosso da [OSCURATO:PERSONA], per cui si può omettere di riportarne il contenuto. 8.- Per ragioni di priorità logica, deve essere analizzato il primo motivo di controricorso incidentale di Atrena e Golfetto: involgendo l’interpretazione e la qualificazione del contratto di compravendita del 16 maggio 2016 tra [OSCURATO:PERSONA] in proprio e quale procuratore di Sfogg , con conseguente denuncia di erroneità della pronuncia impugnata per declaratoria di inefficacia dell’atto qualificato come donazione, per difetto dei poteri rappresentativi di [OSCURATO:PERSONA], la decisione sul motivo è tale da assorb ire potenzialmente tutti gli altri motivi di ricorso (principale e incidentale). Il motivo èfondato per le ragioni di cui appr esso . La Corte di Appello di Venezia,pur dando atto che le parti del contratto rogato dal [OSCURATO:PERSONA] in data 16 maggio 2006: -avevano convenuto un determinato prezzo per il trasferimento della proprietà dell'immobile; - avevano stabilito le modalità della sua corresponsione;- avevano fatto partecipare al rogito due testimoni in quanto contestualmente all'acquisto in proprio dell'immobile Massimo G olfetto aveva donato al figlio [OSCURATO:PERSONA] una quota deldiritto di abitazione sull’immobile compravenduto, ha ritenuto che questi elementi costituissero indici rivelatori di un animus donandiin capo al venditore. Il giudice di seconde cure ha affermato infatti che il prezzo dell'immobile sarebbe stato del tutto avulso dal suo valore commerciale e che le modalità di pagamento del lo stesso sarebbero state tali da attribuire al compratore un particolare Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -13- agio, consentendogli di pagare il corrispettivo previsto pari a euro 512.000,00a suo esclusivo arbitrio, dunque anche in rate annuali di un solo euro(circostanza –quest’ultima – che avrebbe determinato l'estinzione dell'obbligazione del pagamento del corrispettivo in un numero esorbitante di anni, ossia i n un arco temporale estraneo a qualsiasi interesse concreto del venditore a conseguire il prezzo). Ciò costituirebbe elemento sintomatico, secondo il giudice di appello,della comune intenzione delle parti di avere programmato il loro assetto di interessi in maniera tale che il prezzo non sarebbe mai stato pagato. La presenza dei testimoni all’atto della stipula, poi, non si giustific herebbe in altro modo se non a completare i requisiti formali necessari per la donazione (cfr. pagine34 e 35 sentenza appellata ). I controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e Atrena contestano alla sentenza impugnata sia la violazione delle norme di ermeneutica contrattuale sia la violazione delle norme che definiscono il contratto di compravendita e di quello di donazione. È opportuno anzitutto precisare che, secondo la costante giurisprudenza di questa CorteSuprema, l'interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell'ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., ai sensi dell’art. 360 comma 1 n, 3 c.p.c. o di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.(tra altre, Cass. n. 10745/2022). P er far e valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d'interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual modo e Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -14- con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l'ulteriore conseguenza dell'inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull'asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. n. 22536/2007; n. 10554/2010). Il motivo di ricorso in esame è rispettoso delle condizioni poste dalla giurisprudenza di legittimitàora illustrate, poiché confronta puntualmente le clausole contrattuali con i criteri legali di interpretazionee indica i passaggi dove il ragionamento seguito dal giudice del merito avrebbe deviato da tali criteri . Non sussistono pertanto le ragioni di una sua inammissibilità sollevate dal ricorrente principale Sfogg nel controricorso ai ricorsi incidentali di Golfetto e Atrena. Il motivo attiene anche alla (asserita errata) qualificazione giuridica del contratto di compravendita del 16 maggio 2006, che è fase che segue alla ricerca e alla individuazi one della comune volontà dei contraenti:“l'inquadramento della comune volontà nello schema legale corrispondente - risolvendosi nell'applicazione di norme giuridiche - può formare oggetto di verifica e riscontro in sede di legittimità sia per quanto attiene alla descrizione del modello tipico della fattispecie legale, sia per quanto riguarda la rilevanza qualificante degli elementi di fatto così come accertati, sia infine con riferimento alla individuazione delle implicazioni effettuali conseguenti alla sussistenza della fattispecie concreta nel paradigma normativo” (ex plurimis: Cass. nn. 29111/2017; 12946/2007; 420/2006; 21064/2004). Le argomentazioni della Corte di Appello di Venezia non reggono alle critiche rivolte loro, sotto entrambi i profili di ricorso, dai ricorrenti incidentali. I qualicensurano in particolar e Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -15- modo l’esegesi dell a clausola del contratto di compravendita (trascritta nei controricorsi) che recita: “ove, a fronte della sottrazione della materiale e giuridica disponibilità del bene in questione (id est, della statua data in pagamento) non venga corrisposta alcuna somma a titolo di indennità, risarcimento , prezzo o altro titolo, o venga corrisposta una somma inferiore al prezzo della compravendita, la società venditrice avrà diritto a percepire il pagamento del prezzo– o del residuo prezzo – in denaro mediante la corresponsione di rate annuali senza interessi dell'importo non superiore ad euro25.000 ciascuna , da versare entro il 31 dicembre di ogni anno fino all’integrale estinzione del debito pari al prezzo di cessione dell’immobile”. Proprio l’analisi di questa clausola, alla quale sono dedicate ampie considerazioni (l’intero paragrafo 8.2), ha cost ituito il perno della riqualificazione dell’atto quale donazione. 8.1.-Le doglianze meritano accoglimento. Ritenendo che la presenza di una sproporzione tra le prestazioni, collocata “nel particolare contesto in cui [OSCURATO:PERSONA] disponeva di un immobile sia come (procuratore del venditore) sia come acquirente”e unita ad altri elementi ( quale in particolare l’esclusione della garanzia),escludesse la volontà delle parti di obbligarsi a pagare il prezzo risultante da tale contratto, il giudice a quo ha anzitutto violato la stessa interpretazione letterale della pattuizione e dunque il fondamentale canone di ermeneutica contrattualedi cui all’art.1362 c.c.,che, nel prescrivere all'interprete di indagare “ quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale delcontratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -16- conchiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversainterpretazione non è ammissibile ” (Cass. n. 21576/2019; n. 14082/2020; n. 10967/2023). Il giudice di seconda istanza ha assegnatoalla clausola, il cui senso era chiaro già dalla sua stessa formulazione letterale, il significato di un a impropria dipendenza dal mero arbitrio dell’acquirente (espressa dal ricorso all’iperbole di ritenere che [OSCURATO:PERSONA] avrebbe potuto corrispondere il convenuto prezzo di 512.000,00 anche in comode 51.200.000 rateannue di un centesimo all'anno), quando – come sostenuto dai ricorrenti incidentali – la stessa , posta nell’interesse dell’acquirente, avrebbe dovuto essere ragionevolmente interpretata come diretta a limitare il diritto del venditore di pretendere un pagamento annuo superiore al limite stabilito di euro 25.000,00e non già a vanificare totalmente l’interesse di questi ad ottenere la prestazione pattuita. Risultano inoltre violati anche gli altri criteri di ermeneutica contrattuale indicati dai controricorrenti, quale l’art. 1363 c.c. che impone di interpretare le clausole del contratto le une per mezzo delle altre; l’art. 1369 c.c. che, in caso di ambiguità della clausola, riprese di attribuire ad essa il senso più conveniente alla natura e all'oggetto del contratto e infine il precetto di cui all'art. 1371 c.c., posto che nel dubbio andava adottata un'interpretazione della clausola che realizzasse l'equo contemperamento degli interessi delle parti, con l’esclusione dell’interpretazione adottata, secondo cui una delle parti avrebbe potuto invocare il patto per dilatare a dismisura il tempo del proprio adempimento. Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -17- I controricorrenti denunciano anche l’interpretazione contraria a buona fede operata dalla Corte di merito, con violazione dell’art. 1366 c.c., sulla quale argomentano ulteriormente nella memoria ex art. 378 c.p.c. Ed in effetti, c ome affermato da questo Giudice, in tema di interpretazione del contratto, “ la comune intenzione dei contraenti deve essere ricercata avendo riguardo al senso letterale delle parole da verificare alla luce dell’intero contesto negoziale ai sensi dell’art. 1363 c.c., nonché ai criteri d’interpretazione soggettiva di cui agli artt. 1369 e 1366 c.c., e volti, rispettivamente, a consentire l’accertamento del significato dell’accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta e ad escludere mediante comportamento improntato a lealtà ed a salvaguardia dell’altrui interesse interpretazioni cavillose deponenti per un significato in contrasto con gli interessi che le parti hanno voluto tutelare mediante la stipulazione negoziale”(Cass. n. 7927/2017). Il contratto di vendita in questione contemplava dunque un prezzo (euro 512.000,00), del qualele parti avevano stabilito le modalità di corresponsione nel caso in cui la statua data in permuta presentasse rischi di evizione o assenza delle qualità. Sotto il profilo della qualificazione contrattuale, il Collegio rileva che la presenza di un prezzoinferiore al valore dell’immobile alla data di alienazione dello stesso, come nella specie, o comunque squilibrato in termini economici non rende nullo il contratto di compravendita. Come affermato in altre occasioni da questa Cortedi legittimità, “ la pattuizione di un prezzo, notevolmente inferiore al valore di mercato della cosa venduta, ma non del tutto privo di valore, pone solo un problema concernente l'adeguatezza e la corrispettività delle prestazioni ed afferisce, quindi, all'interpretazione della volontà dei contraenti ed Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -18- all'eventuale configurabilità di una causa diversa del contratto” (Cass. n. 9640/2013). E, ancora: i n tema di prezzo quale elemento essenziale della compravendita “non può ritenersi inesistente quello che sia semplicemente tenue, vile odirrisorio. Solo l'indicazione di unprezzo assolutamente privo di valore - epperòmeramente apparente e simbolico - pu ò elevarsi a causa di nullita della compravendita per difetto di uno dei suoi requisiti essenziali, laddove la pattuizione di unprezzo (nella specie l. 75.000), sia pure eccessivamente inferiore al valore di mercato della cosa venduta (nella specie lire cinque milioni), ma non del tutto privo di valore, pone un problema che - concernendo l'adeguatezza o la obiettiva equivalenza delle prestazioni - afferisce propriamente alla individuazione ed interpretazione della volontàdei contraenti ed alla (diversa) configurazione della causa del contratto, ben piùche alla esistenza stessa del prezzo ” (Cass. n. 632/1968). L’effettiva presenza di un prezzo pattuito tra le parti impedisce dunque l’attrazione dell’a tto di autonomia dal raggio del la compravendita al diverso versante della donazione, potendo semmai configurare – qualora ritenuto presente un intento di liberalità -un negotium mixtum cum donatione, ossia un negozio traslativo a titolo oneroso (quindi, in quanto tale, rientrante nei limiti della procura conferita da Sfogg a [OSCURATO:PERSONA])in cui la differenza tra prezzo effettivo e valore di mercato del bene trasferito,consapevolmente voluta, rappresenta la misura della liberalità in un contratto unitario di carattere esclusivamente oneroso(Cass. n. 1153/2003; n. 15045/2014). Tutti gli elementi presi in considerazione dalla Corte di Appello di Venezia (la coincidenza della persona del procuratore e dell'acquirente; il congegno negoziale prescelto per cui Ric. 2017 n. 24514 sez. S2 -ud. 03-11-2022 -19- l’acquirente non ha versatoa Sfogg alcun corrispettivo; la statua consegnata che non aveva alcun valore o valore esiguo; l'assenza di garanzia in merito e della qualità della statua) – concludono i ricorrenti – perd ono significato di fronte alla clausola che prevedeva, in caso di evizione o di mancanza di qualità della statua data in permuta, il pagamento comunque del prezzo. L’interpretazione della Corte distrettuale ha ritenuto di potere ritenere inesistente questo obbligo, non considerando appieno gli interessi altri che con il rilascio di una procura ampia e irrevocabile, a vendere anche a sé stesso, conferita da Sfogg a [OSCURATO:PERSONA],le parti intendevano realizzare. 9.-La sentenza impugnata deve pertanto essere cassata, in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di Appello di Venezia. Spetterà al giudice del rinvio, oltre che provvedere alla regolamentazione dellespese del presente giudizio di legittimità , riesaminare le difese della parte uniformandosi ai rilievi svolti e ai principi di dirittorichiamati. 10.- L'accoglime nto d ella prima censura rende superfluo l’esame degli altri motivi di ricorso incidentale e d e i motivi d el ricorso principale di Sfogg. Tutti i motiviperdono di immediata rilevanza decisoria, in quanto involgono questioni che potranno essere nuovamente esaminate in