Cassazione n. 32307/2024

re - ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 23114/2023 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], SCALZO FRANCESCHINArappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti - avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di CATANZARO n. 983/2023 depositata il 04/08/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] Ric. 2023n. 23114sez. S2 - ud. 13 / 11 /202 4 1. [OSCURATO:PERSONA] assumeva di aver acquistato dai convenuti un immobile, il quale, come dichiarato dai venditori in sede di stipula del contratto di compravendita, aveva costituito oggetto di richiesta di sanatoria, ai sensi della legge n. 47/1985, con versamento della somma stabilita a titolo di oblazione. Sussistendone i presupposti, gli stessi venditori avevano dichiarato che la domanda di sanatoria doveva intendersi accolta per effetto del perfezionamento del silenzio-assenso. Successivamente alla vendita, il comune di [OSCURATO:PERSONA] aveva rilevatoche la mancata realizzazione dell'opera entro i limiti temporali cui la legge subordina va la proponibilità dell'istanza di condono, precludeva la concessione di quest'ultimo, da ciò discendendo il carattere abusivodell'immobile oggetto di causa. L'attricechiedeva, pertanto , previo riconoscimento dell'obbligo in capo ai convenuti di pagamento delle somme necessarie per la regolarizzazionedell'abuso, la surrogazione dell'acquirente nei diritti della p.a.; in subordine, chiedeva dichiararsi lanullità del contratto di compravendita o l'annullamento del medesimo per errore e/o dolo, accertarsi l'inadempimento dei convenuti per venditaaliud pro alioe, per l'effetto, la pronuncia di risoluzione dell'atto negoziale ed, infine, la condanna al risarcimento dei danni. 2. Si costituivano i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], eccependo che l'acquirente fosse a conoscenza dell'originario carattere abusivo della costruzione, per la quale era stata, infatti, avviata la procedura volta adottenere la concessione in sanatoria, conclusasi con la formazione delsilenzio assenso, come rilevato nell’atto notarile. 3. Il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] la domanda attorea. 4. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello. Ric. 2023n. 23114sez. S2 - ud. 13 / 11 /202 4 5. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] resistevano al gravame. 6. La Corte d’Appello di Catanzaro rigettava il gravame. In particolare,la Corte territoriale riteneva non integrata la nullità del contratto ai sensi dell’art. 40,primo comma , della l. n. 47 del 1985 in quanto dalla documentazione del Comune di [OSCURATO:PERSONA] si evinceva che la sanatoria era stata richiesta da [OSCURATO:PERSONA] ruso , nonostante l'opera non fosse stata ultimata entro il 10.10.1983, come prescritto dall'art. 31, primo comma, della legge n. 47 del 1985. Pertanto, pur trattandosi di una violazione rilevante ai fini dell'applicazione delle sanzioni amministrative ed eventualmente penali non incide va sulla validità del contratto di compravendita essendo sufficiente allegare al contratto la copia della domanda e degli estremi di presentazione e il versamento delle prime due rate dell'oblazione dicui al sesto comma dell'articolo 35. L’atto di compravendita rogato in data 25.07.1991 non poteva essere dichiarato nullo. Neanche, il lamentato “doloso comportamento concretatosi nel raggiro operato tramite la presentazione della domanda di concessione pur con la insussistenza dei presupposti temporali di legge” rilevavanell’ambito dei rapporti tra [OSCURATO:PERSONA], il quale aveva domandato la sanatoria del bene immobile, e la [OSCURATO:PERSONA]. Talché, non essendo un comportamento perpetrato ai danni di [OSCURATO:PERSONA], quindi dovendosi escludere che avesse viziato il consenso da lei prestato, non era suscettibile di determinare l’annullabilità del contratto oggetto del contendere. Rispetto al censurato –peraltro, in maniera generica – inadempimentodell’obbligo degli alienanti di vendere un bene non Ric. 2023n. 23114sez. S2 - ud. 13 / 11 /202 4 abusivo, era sufficiente segnalare che dinanzi al notaio rogante le parti avevano dichiarato espressamente di rinunciare a ogni indagine sullo stato di fatto, di diritto, ipotecario, catastale e urbanistico dell’immobile. 7. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenzasulla base di un motivo di ricorso. 8. GiuseppeCaruso e [OSCURATO:PERSONA] h a nno resistito con controricorso. 9. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza hannoinsistito nelle rispettive richieste. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione artt. 31, 35 e 40 legge n.47/85; violazione e falsa applicazione dell’art. 1418 c.c.; violazione e falsa applicazione dell’art. 1453 c.c. L’immobile non era condonabile in quanto risultava provato che i lavori non erano stati ultimati alla data prescritta dalla legge n. 47/85. La consulenza tecnica d’ufficio opportunamente disposta dalla Corte di Appello di Catanzaro ha definitivamente chiarito la fondatezza di quanto lamentato dalla parte oggi ricorrente, evidenziando la superficialità della sentenza del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] secondo la quale non vi era stata nullità del contratto di compravendita in quanto si era formato il silenzio assenso sulla domanda di sanatoria, né invalidità dello stesso in quanto il notaio aveva accertato la relativa conclusione della procedura di sanatoria né inadempimento da pa rte dei coniugi Caruso –Scalzo avendo gli stessi adempiuto all’onere economico di cui alla detta sanatoria. Ric. 2023n. 23114sez. S2 - ud. 13 / 11 /202 4 La domanda di sanatoria era stata in realtà rigettata per la dolosa e grave infedeltà nell’indicazione dell’epoca di ultimazione delle opere. Accertato, quindi, che il comportamento di colui che prometta di vendere o comunque venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione costituisce inadempimento di non scarsa importanza, sarebbeda ricercare solo quale sia la conseguenza di tale inadempimento in quanto per alcune pronunce sarebbe solo risarcitoria (Cass. n. 5898 del 24/03/04) mentre per altre (Cass. n. 28194 del 17/12/13) comporterebbe, oltre all’onere risarcitorio, anche la nullità dell’atto. Da quanto esposto dovrebbe comunque chiaramente discendere l’accoglimento della domanda di risarcimento danni che è agevolmente quantificabile in quello che era e sarebbe il valore attuale dell’immobile se, per come obbligo del venditore di bene abusivo, la concessione in sanatoriafosse stata in ipotesi rilasciabile . 1.1 Il ricorso è fondato. Deve premettersi che la domanda di risarcimento del danno derivante dalla condotta della p arte venditrice per aver affermato nel contratto di aver effettuato i lavori oggetto di sanatoria antecedentemente alla data ultima cui la legge subordina va la proponibilità dell'istanza di condono (1° ottobre 1983) è stata rigettata dalla Corte d’Appello che ha escluso l’inadempimento contrattuale dei venditori di vendere un bene non abusivo, perché dinanzi al notaio rogante le parti avevano dichiarato espressamente di rinunciare a ogni indagine sullo stato di fatto, di diritto, ipotecario, catastale e urbanistico dell’immobile. Risulta evidente l’erroneità di tale motivazione allorché nel medesimo contratto la parte venditrice ha dichiarato di aver Ric. 2023n. 23114sez. S2 - ud. 13 / 11 /202 4 presentato regolare domanda di condono mentre dal verbale della [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], richiamato dal Comune di [OSCURATO:PERSONA] nel provvedimento di rigetto della domanda di sanatoria, è risultato che l’opera edilizia a quella data era ancora in corso di realizzazione e non tamponata, con impossibilità quindi di accoglimento della domanda di concessione in sanatoria. Secondo la Corte d’Appello il lamentato “doloso comportamento concretatosi nel raggiro operato tramite la presentazione della domanda di concessione pur con la insussistenza dei presupposti temporali di legge” rilevava solo nell’ambito dei rapporti tra [OSCURATO:PERSONA], il quale aveva domandato la sanatoria del bene immobile, e la [OSCURATO:PERSONA]. Nessuna motivazione, invece, è stata spesa dalla Corte s ulla corrispondente dichiarazione formulata nel contratto che deve coordinarsi con quella relativa alla rinuncia a ogni indagine sullo stato di fatto, di diritto, ipotecario, catastale e urbanistico dell’immobile e su lla eventuale conoscenza della parte acquirente della impossibilità di ottenere la sanatoria per la diversa data di ultimazione delle opere rispetto a quella dichiarata nella citata domanda di sanatoria cui si riferisce il contratto. 2.In conclusione la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvi a alla Corte d’Appello di Catanzaro in diversa composizione che provvederà ad un nuovo giudizio in ordine alla domanda di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale e provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. Ric. 2023n. 23114sez. S2 - ud. 13 / 11 /202 4 La Corte accoglie il ricorso , cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Catanzaro in d