Cassazione n. 19618/2026

Ottavi,-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dagliavvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Ancona n. 867/2023depositata il 25/05/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 16734/2023Numero sezionale 981/2026Numero di raccolta generale 19618/2026Data pubblicazione 13/06/2026Anna [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano convenuto ingiudizio avanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] accertare il loro diritto di comproprietà ex art.1117 c.c. sul lastricosolare della villetta bifamiliare sita in Ancona composto da due unitàimmobiliari: l’una, al piano terra, di proprietà degli attori, l’altra, al primopiano, di proprietà dei convenuti, sovrastata dal lastrico solare oggetto dicontroversia sul quale [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevanorealizzato un corpo abitativo, ed una terrazza di uso esclusivo conpergolato, direttamente accessibili dalla loro unità abitativa. Gli attoriavevano chiesto la rimozione delle opere che assumevano essere stateillegittimamente realizzate.Il presente giudizio di cognizione piena era stato preceduto da unprocedimento per denuncia di nuova opera, introdotto dagli attori, che siera concluso con ordine ad [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] diinterrompere i lavori, confermato all’esito del proposto reclamo -inconcreto non ottemperato-.Il Tribunale di Ancona aveva accolto la domanda degli attori e la Corted’Appello di Ancona, adita dai convenuti soccombenti, aveva confermato ildeciso di primo grado rilevando, in particolare, che:-la presenza di eventuali atti autorizzativi della PA per la realizzazionedella sopraelevazione operata dagli appellanti, è irrilevante ai fini delladecisione della controversia, che riguarda l’accertamento dellacomproprietà sul lastrico solare e dell’illegittimità delle opere ivi realizzate;-il lastrico solare la cui comproprietà risulta acclarata e noncontestata dai convenuti , è stato sostituito da una porzioneimmobiliare con terrazza di pertinenza e pergolato con copertura inpannelli fotovoltaici in uso esclusivo dei signori Ciullo-Bontempi , conconseguente modifica sia del regime patrimoniale, sia dell’aspettoarchitettonico dell’edificio;Numero registro generale 16734/2023Numero sezionale 981/2026Numero di raccolta generale 19618/2026Data pubblicazione 13/06/2026-la costruzione è stata realizzata in aperta violazione delle norme dilegge, trattandosi di modifica strutturale non riconducibile al diritto disopraelevazione ex art.1127 c.c. e non rispettosa dei diritti dicomproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento spettanti agli altricondomini.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione, affidato a quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno depositatocontroricorso.Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative primadell’adunanza fissata per la discussione in camera di consiglio del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la sentenza d’appello sotto il profilo della violazione di leggedell’art.1127 c.c., in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c., nella parte in cui lasentenza appellata ritiene violata tale norma per avere i ricorrenti“modificato il regime patrimoniale” dell’edificio innalzando soloparzialmente il preesistente lastrico e realizzando così una terrazza ad usoesclusivo della parte sopraelevata .Rilevano i ricorrenti che, contrariamente a quanto affermato dallaCorte di merito, la trasformazione sarebbe legittima perché non lederebbealcun diritto dei comproprietari -valutazione necessaria che sarebbe stataomessa dai Giudici di merito-. Sarebbe ben possibile, infatti, latrasformazione del lastrico solare comune in terrazza ad uso esclusivo delcomproprietario -in particolare, ove questo sia proprietario esclusivo delpiano sottostante-, come pacificamente riconosciuto dalla giurisprudenzadi legittimità: tale trasformazione non sarebbe illecita di per sé mapotrebbe diventarlo solo ove leda i diritti degli altri condomini sia intermini di sopravvenuta inadeguatezza della funzione di copertura, sia intermini di minore fruibilità della proprietà comune . Nel caso di specieNumero registro generale 16734/2023Numero sezionale 981/2026Numero di raccolta generale 19618/2026Data pubblicazione 13/06/2026l’intervento dei ricorrenti non avrebbe comportato problemi di funzionalitàdella copertura, né lesione dei diritti degli altri comproprietari e comunquequesto accertamento in fatto sarebbe mancato.Il motivo è in parte infondato ed in parte inammissibile.Proprio alla luce del contenuto della copiosa giurisprudenza dilegittimità richiamata nel ricorso, la possibilità per il proprietario del pianosottostante di realizzare una terrazza ad uso esclusivo sul lastrico solare osulla terrazza sovrastante -comuni- è limitata sia dalla necessità che ciònon influisca sulla funzionalità della copertura e sulle condizioni statichedella copertura e dell’edificio, sia dalla necessità che un pari uso siapossibile, negli stessi termini, agli altri condomini -ciò che sottintende unavalutazione di incidenza del manufatto sul bene comune di entitàmarginale-.Nel caso di specie, il rilievo valutativo emergente dalla sentenzaimpugnata anche attraverso il richiamo pertinente di giurisprudenza dilegittimità (si vedano Cass. n. 939/1976; Cass. n. 1319/1973; Cass.n.1055/1967; Cass. n. 1723/1966 e sul fatto che mediante l’eserciziodella facoltà dell’art. 1127 comma 4° c.c. si deve sostituire il diritto sullastrico solare comune originario con quello su un identico bene posto aquota superiore Cass. n. 14950/2008), è che i ricorrenti non hannorispettato i diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso egodimento spettanti agli altri condomini ; e, del resto, non è statorealizzato solo un terrazzo accessibile direttamente dalla loro unitàimmobiliare ma anche un nuovo corpo di fabbrica ad uso abitativo al qualela terrazza pertiene, e un pergolato -coperto da pannelli fotovoltaici- che,come confermano le fotografie riprodotte a pag.2 del ricorso, non sono scomponibili e valutabili singolarmente -perché in unico corpo- eche occupano praticamente tutta la superficie del lastrico solare.Si aggiunge che l’art. 1127 c.c. riconosce al proprietario dell’ultimopiano dell’edificio la facoltà di elevare nuovi piani - ove le condizioniNumero registro generale 16734/2023Numero sezionale 981/2026Numero di raccolta generale 19618/2026Data pubblicazione 13/06/2026statiche dell’edificio lo consentano e, in ipotesi di pregiudizio per l’aspettoarchitettonico o diminuzione notevole di aria e di luce per i pianisottostanti, vi sia il consenso degli altri condomini-: il diritto disopraelevazione deve comunque -anche ove non vi sia la necessità delconsenso degli altri condomini- essere esercitato secondo le indicazioniemergenti dall’art. 1127 u.c. c.c. ma, nel caso di specie, non è statonemmeno allegato che i ricorrenti abbiano agito ai sensi della normarichiamata -che impone, tra l’altro, la ricostruzione del lastrico solare dicui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare , cosa che,pacificamente, attraverso le fotografie inserite nel ricorso, non èavvenuta-.In sostanza, oggetto della controversia non è mai stato se i ricorrentiabbiano o no il diritto di sopraelevazione ma il tipo di intervento da lororealizzato sul lastrico solare comune, che si pone al di fuori delleindicazioni emergenti dall’art. 1127 c.c. secondo una valutazione meritale,propria della Corte d’Appello e supportata in concreto, da un itermotivazionale effettivo e chiaramente comprensibile. Anche piùrecentemente questa Corte ha affermato che un intervento edilizio che siavolto a sottrarre il bene comune alla sua destinazione a favore degli altricondomini e ad attrarlo all’uso esclusivo del singolo attraverso la creazionedell’accesso diretto non può farsi rientrare nel diritto di sopraelevazione exart. 1127 c.c. (Cass. n. 18036/2024 e Cass. n. 41490/2021, quest’ultimariferita a terrazza condominiale).Per il resto il primo motivo è inammissibile perché sollecita unarivalutazione in fatto circa l’esistenza, o meno, di conseguenzepregiudizievoli scaturite dalla sopraelevazione del solaio comune compiutaper i diritti su di esso esercitabili in precedenza dagli altri condomini ed ilriesame in fatto nel giudizio di legittimità può passare solo attraverso lacensura del vizio dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., che nella specieNumero registro generale 16734/2023Numero sezionale 981/2026Numero di raccolta generale 19618/2026Data pubblicazione 13/06/2026non è stato invocato perché sarebbe stato inammissibile ex art. 348 terultimo comma c.p.c. per “doppia conforme”.2. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 360 n.4 c.p.c. Vizio di ultrapetizione nella parte incui si afferma l’illegittimità dell’opera realizzata perché implica la “modificadell’aspetto architettonico dell’edificio” in assenza di una censura da partedegli attori su questo punto .Il motivo è inammissibile.La modifica dell’aspetto architettonico non è la ratio decidendi ma laconstatazione di un ulteriore profilo che avrebbe potuto giustificare, aisensi dell’art.1127 comma terzo c.c., il diritto degli altri condomini (glistato il fondamento della decisione: la giustificazione della ritenutaillegittimità della sopraelevazione è stata individuata -attraverso ilrichiamo, anche letterale, delle pronunce di legittimità riportate a pag.4della sentenza impugnata - nell’incidenza sul pari uso della cosa comunedeterminata dagli interventi edili posti in essere dai ricorrenti e destinati alloro uso esclusivo, con modifica strutturale del lastrico solare, tale dacompromettere i diritti di comproprietà dei controricorrenti e da escluderela facoltà di pari uso e godimento loro spettante.3. Con il terzo motivo i ricorrenti contestano la sentenza d’appello per violazione dell’art. 360 co 1 n.5 c.p.c. in relazione agli art. 111 commaVI Cost. ed all’art. 1127 comma terzo c.c. Motivazione meramenteapparente per la medesima parte in cui si dichiara che l’opera è illegittimaperché implica una “modifica dell’aspetto architettonico dell’edificio” .Il motivo è inammissibile.Si richiamano le considerazioni svolte sopra relativamente alla carenzadi ratio decidendi del riferimento alla modifica dell’aspetto architettonicodell’edificio.Numero registro generale 16734/2023Numero sezionale 981/2026Numero di raccolta generale 19618/2026Data pubblicazione 13/06/20264. Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la violazione di legge ex art. 360 n.3 c.p.c. in relazioneall’art.1127 c.c. nella parte in cui si afferma che la sopraelevazione harealizzato “una costruzione destinata ad uso abitativo … ad uso esclusivodei convenuti” .La motivazione della sentenza impugnata violerebbe sul punto,secondo i ricorrenti, l’art. 1127 c.c. che riconosce il diritto disopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano, da considerare inrapporto al realizzato corpo di fabbrica ad uso abitativo -ferma lalegittimità del terrazzo quale modalità d’uso legittima della cosa comune-.Il motivo è inammissibile perché si basa su una lettura distortadell’impugnata sentenza, che ha ritenuto illegittima la sopraelevazione nonperché gli attuali ricorrenti abbiano costruito sul lastrico solare comuneuna porzione immobiliare destinata al loro uso abitativo esclusivo, maperché essi con il loro intervento edilizio hanno alterato la pregressafunzione del lastrico solare a copertura piana, sia modificandone lastruttura con la realizzazione del corpo immobiliare ad uso abitativo suampia parte del lastrico solare, sia realizzando al posto di quest’ultimo,nella parte residua, un’ampia terrazza ad uso esclusivo, accessibile solodall’interno della loro sopraelevazione, in pregiudizio dei diritti di uso dellastrico solare degli altri condomini.In conclusione, il ricorso deve essere respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MNumero registro generale 16734/2023Numero sezionale 981/2026Numero di raccolta generale 19618/2026Data pubblicazione 13/06/2026La Corte di Cassazione respinge il ricorso e condanna in solido AntonioCiullo e [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA] Albinelli, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in€ 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%,agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva ecassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti in solido, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 21 aprile 2026.Il PresidenteVincenzo Picaro