Cassazione n. 20671/2026

[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], ANTONELLOMANDARANO, [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-avverso la SENTENZA di [OSCURATO:PERSONA] n. 1863/2024 depositata il 28/06/2024.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 3463/2025Numero sezionale 29/2026Numero di raccolta generale 20671/2026Data pubblicazione 18/06/2026Sentite le conclusioni del Procuratore Generale in persona del Cons.[OSCURATO:PERSONA];1. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia,con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello dellacontribuente società [OSCURATO:SOCIETA]., con conferma della decisione di primogrado che aveva respinto il ricorso avverso avviso di accertamento permaggiore IMU per gli anni 2018 e 2019; per la decisione impugnata anchei fabbricati in corso di demolizione e/o ristrutturazione sono soggetti alpagamento IMU, con la base imponibile determinata in ragione del valoredel terreno edificabile;2. ricorre per cassazione la contribuente con due motivi;3. resiste il Comune di Milano con controricorso e chiede di dichiarareinammissibile il ricorso della contribuente, in quanto mira ad unarivalutazione del fatto accertato, in doppia conforme, dalle sentenze dimerito; inoltre, la contribuente non aveva inviato nei termini ladichiarazione per l’esenzione prevista dall’art. 2, comma 5-bis d. l. 102 del2013; l’art. 1, comma 740 della l. n. 160 del 2019 non sarebbe, comunqueapplicabile in quanto entrato in vigore dal 1^/01/2020;4. la Procura Generale ha chiesto il rigetto del ricorso;5. le parti presenti si sono riportate ai loro atti.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso risulta infondato e deve rigettarsi, con la condanna alpagamento delle spese e con il raddoppio del contributo unificato.2. Con il primo motivo la ricorrente prospetta violazione degli artt. 1,comma 740, della l. 160 del 2019 e dell’art. 13, terzo comma, d. l. n. 201del 2011 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ..Quanto alla violazione dell’art. 1, comma 740 della l. n. 160 del 2019deve rilevarsi, come eccepito dal Comune, che la norma non era in vigoreNumero registro generale 3463/2025Numero sezionale 29/2026Numero di raccolta generale 20671/2026Data pubblicazione 18/06/2026al momento della realizzazione del presupposto dell’imposta (IMU anni2018 e 2019).La ricorrente prospetta con il ricorso per cassazione la sussistenzadella violazione dell’art. 13, terzo comma, lettera B) del d. l. n. 201 del2011 (ratione temporis vigente) per la riduzione di imposta per l’inagibilitàdell’immobile (fabbricati inagibili, inabitati e di fatto non utilizzati).La domanda risulta prospettata sin dal ricorso introduttivo comeevidenziato nel ricorso per cassazione nella descrizione del fatto, laddovesi riportano i motivi del ricorso in primo grado e specificamente nel terzomotivo (“Circa l’illegittimità dell’avviso di accertamento per erroneità dellabase imponibile”); anche nella prospettazione della causa petendi laricorrente prospettava, sin dal primo grado, l’inagibilità degli immobili,peraltro accatastati in F/4, per le ristrutturazioni.La categoria catastale F/4 identifica le unità immobiliari in corso didefinizione, ovvero immobili già costruiti ma non ancora ultimati nella lorodestinazione funzionale o strutturale.Era, pertanto, chiara la domanda di annullamento dell’avviso diaccertamento anche per tale aspetto, riproposto nel ricorso in Cassazione.Nel motivo di ricorso per cassazione la contribuente non riproponealtri motivi (quali quello, ad esempio, dell’esenzione degli immobili qualibene merce). Tale eventuale prospettazione sarebbe, comunque,infondata, come rilevato dal PM nelle sue conclusioni scritte: «In tema diIMU, l'esenzione prevista dall'art. 13, comma 9-bis, del d.l. n. 201 del2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, nel testo novellato dall'art.2, comma 2, lett. a), del d.l. n. 102 del 2013, conv. con modif. dalla l. n.124 del 2013, va riconosciuta solamente ai "fabbricati costruiti e destinatidall'impresa costruttrice alla vendita" (secondo il tenore letterale del testolegislativo) e non può essere estesa - alla luce di un coordinamentosistematico con l'art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, richiamatodal comma 3 del predetto art. 13, che esclude la rilevanza del fabbricatoNumero registro generale 3463/2025Numero sezionale 29/2026Numero di raccolta generale 20671/2026Data pubblicazione 18/06/2026in corso di ristrutturazione ai fini della determinazione del presuppostoimpositivo - anche ai fabbricati acquistati e ristrutturati per esseredestinati dall'impresa acquirente alla vendita, attesa la natura eccezionaledelle disposizioni legislative in materia di agevolazioni tributarie» (Cass.Sez. 5, 21/04/2025, n. 10392, Rv. 675109 - 01).Il motivo non è inammissibile come eccepito dal Comunecontroricorrente in quanto non suscita un accertamento fattuale, doverileverebbe la doppia conforme, ma una qualificazione giuridica(sussunzione).3. L’art. 13, terzo comma, citato, infatti riguarda proprio la baseimponibile ridotta al 50 % per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fattonon utilizzati.Tuttavia, l’immobile non potrebbe ritenersi inagibile se la situazionefosse risolvibile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria:«In tema di IMU, ai fini dell'applicazione della riduzione prevista dall'art.13, comma 3, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n.214 del 2011), devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto nonutilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cuiall'articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quindi, nellospecifico, gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto(fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un'obsolescenzafunzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi dimanutenzione, ordinaria o straordinaria» (Cass. Sez. 5, 24/02/2023, n.5804, Rv. 666921 - 01).4. L’avviso di accertamento ha ritenuto applicabile, quale baseimponibile, il valore dell’area edificabile, in quanto gli immobili erano inristrutturazione; in relazione al comma 6, dell’art. 5, d. lgs. n. 504 del1992: “In caso di utilizzazione edificatoria dell’area di demolizione difabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art. 31, comma 1, letteraNumero registro generale 3463/2025Numero sezionale 29/2026Numero di raccolta generale 20671/2026Data pubblicazione 18/06/2026C, D ed E, della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituitadal valore dell’area …”.Tuttavia, deve rilevarsi che è accertato dalle decisioni di merito chenon tutto lo stabile era in ristrutturazione, ma solo una parte di proprietàdella contribuente ricorrente. Invero i piani interrato, terra e lastrico solarenon erano interessati ai lavori e continuavano ad essere operativi.La disposizione del comma 6, dell’art. 5, d. lgs. n. 504 del 1992, peril suo tenore letterale e logico deve ritenersi applicabile alle ipotesi sia diutilizzazione dell’area di demolizione (non è certo questo il caso in giudizio)sia di intervento di recupero dell’intero fabbricato o di parti di esso,rilevanti (il caso in giudizio).Nella costituzione del Comune si richiama l’avviso di accertamento(prodotto dalla ricorrente) e si specifica che si trattava di un intervento di“sopraelevazione di quattro piani dell’edificio in questione con modificadella sagoma dell’edificio stesso”.Tale prospettazione non viene neanche contestata dalla ricorrente e,quindi, trova applicazione la norma citata che prevede il valore dell’area,per il calcolo dell’imposta: «In tema di imposta comunale sugli immobili(ICI), ai fini della determinazione della base imponibile nel caso diinterventi di recupero, ex art. 31, comma 1, lett. d), della l. n. 457 del1978, su fabbricati già esistenti, ai sensi dell'art. 5, comma 6, del d.lgs. n.504 del 1992 occorre considerare soltanto il valore dell'area, senzacomputare quello del fabbricato in corso d'opera fino alla data diultimazione dei lavori di ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alladata in cui il fabbricato ristrutturato sia stato comunque utilizzato» (Cass.Sez. 5, 07/06/2017, n. 14111, Rv. 644419 – 01; vedi anche Cass. Sez. 5,28/12/2016, n. 27096, Rv. 642377 - 01).In conseguenza il motivo deve rigettarsi ribadendosi il seguenteprincipio di diritto: In tema di Ici e di IMU, ai fini della determinazione dellabase imponibile nel caso di interventi di recupero, ex art. 31, comma 1,Numero registro generale 3463/2025Numero sezionale 29/2026Numero di raccolta generale 20671/2026Data pubblicazione 18/06/2026lett. d), della l. n. 457 del 1978, su fabbricati già esistenti (sia nel totalesia in parti essenziali) ai sensi dell'art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del1992 occorre considerare soltanto il valore dell'area, senza computarequello del fabbricato in corso d'opera fino alla data di ultimazione dei lavoridi ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricatoristrutturato sia stato comunque utilizzato.5. Con il secondo motivo la ricorrente prospetta la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1, comma 745 della l. 160 del 2019, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ..Il valore sarebbe stato determinato in relazione a quello del terreno,senza detrarre i costi necessari per la ristrutturazione; il valore dovrebbe,per la ricorrente, essere determinato con riferimento alle rendite catastali.Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.Nella sentenza impugnata il motivo non viene riportato e, quindi, lostesso deve ritenersi nuovo (come tale inammissibile) poiché nel ricorsoper cassazione non è specificato dove proposto («Ove una determinataquestione giuridica - che implichi un accertamento di fatto - non risultitrattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente cheproponga detta questione in sede di legittimità ha l'onere, al fine di evitareuna statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo diallegarne l'avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche diindicare in quale atto del giudizio precedente vi abbia provveduto, ondedare modo alla Corte di cassazione di controllare "ex actis" la veridicità ditale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa» Cass.Sez. 2, 24/01/2019, n. 2038, Rv. 652251 - 02).Comunque, la base imponibile è stata determinata in riferimento alvalore dell’area edificabile. Il giudice del merito ha ritenuto peraltrocorretta, in fatto, la stima con valutazione qui insindacabile; irrilevanti,pertanto, i valori rispondenti al diverso criterio delle rendite catastali;Numero registro generale 3463/2025Numero sezionale 29/2026Numero di raccolta generale 20671/2026Data pubblicazione 18/06/2026inapplicabili, come visto, le norme per gli immobili inagibili (riduzione del50 %). P.Q.MLa CorteRigetta il ricorso;Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 7.000,00 percompensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agliesborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso,a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 13/01/2026 .[OSCURATO:PERSONA] PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]