Cassazione n. 17841/2026

corrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente e ricorrente incidentale-Avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] delVENETO n. 888/2018 depositata il 07/09/2018.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 8649/2019Numero sezionale 4620/2026Numero di raccolta generale 17841/2026Data pubblicazione 04/06/2026In relazione a un’unità immobiliare (banchina e fabbricati) sita in Venezia,isola di Tronchetto, adibita a carico e scarico/deposito merci, il 3/9/2013l’Agenzia del Demanio presentò dichiarazione (Docfa) d’accatastamento inclasse E/1 (stazioni per servizi di trasporto), con rendita di € 39.886,00.L’Ufficio del Territorio, effettuati gli accertamenti ai sensi dell’art. 1,comma 3, del d.m. 701/1994, notificò all’[OSCURATO:PERSONA] di Venezia, poidivenuta “[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:PERSONA]”,un avviso con il quale il classamento era rideterminato in D/8 e la renditain € 42.817,00.Avverso tale avviso, l'[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] propose ricorso allaCommissione Tributaria Provinciale veneziana che, con sentenza 522/17,accolse il ricorso ritenendo che la strumentalità delle attività portuali altrasporto marittimo comportasse il classamento in E/1.L’Agenzia delle Entrate propose appello e la Commissione TributariaRegionale del Veneto, con la sentenza 888/18 indicata in epigrafe e nelcontraddittorio con l’[OSCURATO:PERSONA] che aveva proposto appelloincidentale condizionato, ha respinto il gravame principale.Secondo il giudice d’appello, pur non essendo in dubbio che l’attivitàsvolta dall’effettiva utilizzatrice dell’area ([OSCURATO:PERSONA] societàcooperativa) sia a scopo di lucro, ciò non escluderebbe l’accatastamentonella classe E/1, non violando per ciò solo l’art. 2, comma 40, della leggen. 262/06 atteso che la banchina e le aree di stoccaggio non avrebberoautonomia “funzionale o reddituale” rispetto all’area portuale nella qualesono inserite. Il giudicante ha pertanto ritenuto che il conseguimentodell’utilità pubblica ottenuta mediante l’esercizio delle funzioni portuali siadi maggiore rilevanza rispetto alle finalità meramente commerciali. Nonsarebbe logico inserire tali beni, come vorrebbe l’Ufficio, nella categoriaD/8 che, valorizzando il “connotato prettamente commerciale”, nonterrebbe in alcuna considerazione l’ubicazione e la “missione anchepubblica” degli stessi.Numero registro generale 8649/2019Numero sezionale 4620/2026Numero di raccolta generale 17841/2026Data pubblicazione 04/06/2026Ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate con un unico motivo.Resiste l’[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] con controricorso, proponendoaltresì ricorso incidentale sulla base di un unico motivo.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso principale l’Agenzia delle Entrate si duoledella violazione o falsa applicazione degli artt. 2, comma 40, del d.l.262/2006, conv. nella legge n. 286/06, e 8 del Regolamento d.P.R.1142/1949, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.. Evidenziacome la disposizione di cui all’art. 2, comma 40, citata, prevedal’esclusione dalla categoria E degli immobili o loro porzioni che:- siano destinati a uso commerciale, industriale, ufficio privato o usidiversi;- abbiano autonomia funzionale e reddituale.Sostiene che la Corte di merito, pur avendo correttamente condiviso lafunzione commerciale dell’unità immobiliare in oggetto in quanto destinataalla prestazione di servizi di trasporto, avrebbe errato nel ritenere assentel’autonomia funzionale e reddituale. Evidenzia come tale concetto siadefinito dall’art. 5 del r.d.l. 652/1939, oltre che dall’art. 40 del d.P.R.1142/1949 e dall’art. 2 del regolamento 2 gennaio 1998 n. 2. Valuta laricorrente che tali norme cristallizzino l’autonomia funzionale e redditualeall’atto della dichiarazione Docfa che propone il classamento e la renditarimarcando come la categoria E/1, relativa a “stazioni per servizi ditrasporto, terrestri, marittimi e aerei”, sia estranea alle caratteristichedell’immobile in oggetto atteso che il concetto di “stazione” comportal’esistenza di fabbricati e attrezzature volte al transito di passeggeri.L’area in questione è invece destinata all’attracco d’imbarcazioni per caricoe scarico merci nell’esercizio d’attività commerciale, sicché sarebbecorretto il classamento in D/8 (fabbricati costruiti o adattati per le specialiesigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazionediversa senza radicali trasformazioni). Sostiene che neppure il fine di lucroNumero registro generale 8649/2019Numero sezionale 4620/2026Numero di raccolta generale 17841/2026Data pubblicazione 04/06/2026sia di per sé essenziale, dovendo prevalere la valutazione sulla situazioneoggettiva dell’immobile che, nel caso specifico, non potrebbe che condurreal classamento in categoria D. Avrebbe in tal senso errato la Corte dimerito nel formulare un apprezzamento sulla prevalenza dell’interessepubblicistico atteso che, nel sistema catastale, la finalità prevalente èquella di adottare classamenti che riflettano le caratteristiche oggettivedell’immobile essendone irrilevante la pubblica utilità (vv. artt. 61 e 62d.P.R. 1142/1949). La contribuente non avrebbe provato né laconfigurazione del bene come stazione portuale, né l’utilizzazione ogestione in stretta connessione strumentale con la stazione marittimaubicata nelle immediate vicinanze. Rimarca infine come nello stesso fogliocensuario siano iscritte in categoria E solamente le stazioni funicolari, lezone imbarco e sbarco passeggeri e la struttura di trasporto che collegaPiazzale Roma con l’isola del Tronchetto, trattandosi d’immobili preordinatial trasporto pubblico di passeggeri.1.1 Il motivo è fondato.1.2 Va innanzi tutto respinta l’eccezione d’inammissibilità formulata nelcontroricorso atteso che la censura non sollecita una rivalutazione delleprove in atti, né contesta la motivazione in sé della sentenza, ma si duoleche la Corte di merito abbia errato nell’applicazione della normativasuccitata basando la sua decisione su criteri diversi da quelli previsti.1.3 La disposizione di cui all’art. 2, comma 40 del d.l. 262/2006, conv. conmod. nella legge 286/06, recita: “Nelle unità immobiliari censite nellecategorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono esserecompresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale,industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessipresentino autonomia funzionale e reddituale”. La contemporaneasussistenza dell’uso commerciale, industriale, ad ufficio privato o usidiversi, ove si accompagni all’autonomia funzionale e reddituale dell’unitàimmobiliare, impedisce l’accatastamento nella categoria richiesta.Numero registro generale 8649/2019Numero sezionale 4620/2026Numero di raccolta generale 17841/2026Data pubblicazione 04/06/20261.3 Al fine di accertare i presupposti di tale accatastamento non sono peròdecisivi gli elementi richiamati dalla Corte territoriale atteso che, come giàevidenziato da questa Corte, non è dirimente l’eventuale destinazione aservizio pubblico o il fatto che l’unità si trovi in area portuale demaniale. Aifini del classamento d’un immobile nella categoria E, come previsto dal piùvolte richiamato art. 2, comma 40, del d.l. n. 262 n. 2006, conv. in l. n.286 del 2006, è necessario che lo stesso presenti caratteristichetipologico-funzionali tali da renderlo estraneo ad ogni uso commerciale oindustriale, con la conseguenza che le aree portuali non sono classificabiliin detta categoria se in concreto destinate a tali finalità. Nel casoesaminato (Cass. Sez. 5, 17/04/2019, n. 10674, Rv. 653540 – 01) sonostati assoggettati ad ICI, quindi escludendo il richiesto accatastamento, ilocali magazzini utilizzati dalle società imprenditrici "terminaliste",concessionarie del suolo, per le attività di movimentazione, stoccaggio,deposito, imbarco e sbarco di merci.1.4 Con particolare riferimento poi all’ulteriore requisito dell’autonomia, siè condivisibilmente affermato che le aree portuali (anche demaniali) sonoclassificabili nella categoria "E" di cui all'art. 2, comma 40, del d.l. n. 262n. 2006 (conv. in l. n. 286 del 2006) se aventi caratteristiche tipologico-funzionali tali da renderle estranee ad ogni uso commerciale o industrialee non anche se presentino autonomia funzionale e reddituale rivenientedal loro concreto impiego per scopi imprenditoriali di siffatta natura (Cass.Sez. 5, 30/12/2019, n. 34657, Rv. 656424 – 01).1.5 La stessa ordinanza richiamata nel controricorso (n. 20259/17), intema di ICI, evidenzia al riguardo che la L. 28 gennaio 1994, n. 84,eliminando la riserva a favore delle compagnie portuali e dei gruppiportuali delle operazioni di sbarco, di imbarco e di maneggio delle merci,in attuazione sia del principio della libertà di iniziativa economica ex art.41 Cost., comma 1, sia del principio comunitario di libera concorrenza, haimposto la trasformazione in società delle compagnie e dei gruppi portualiNumero registro generale 8649/2019Numero sezionale 4620/2026Numero di raccolta generale 17841/2026Data pubblicazione 04/06/2026“per l’esercizio in condizioni di concorrenza delle operazioni portuali” [L.28 gennaio 1994, n. 84, art. 21, comma 1, lett. a)… (Cass. n. 7651/06)].Secondo l’insegnamento di questa Corte appare evidente, pertanto, lanatura privata, esercitata in forma concorrenziale dell’attività deiconcessionari dei beni demaniali portuali, per la quale essi sonoassoggettabili al pagamento dei tributi anche in tema di ICI, per l’utilizzodelle aree scoperte senza le quali non potrebbero svolgere la propria1.6 Non pare poi consentito al giudice di valutare la “maggiore rilevanza”dell’utilizzo pubblico rispetto a quello commerciale ovvero di valorizzare ilcriterio della localizzazione al fine di accogliere la proposta diaccatastamento in E. L’interpretazione di questa Corte è infatti costantenel senso che l'imposizione ICI sulle aree portuali è fondata sul criteriodella funzione (attività libero-imprenditoriale) e non sul criteriod’ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastale delle stesseimpone l'accertamento non già della loro localizzazione, bensìdell'esercizio dell'attività secondo parametri imprenditoriali, restandoinvece irrilevante l'interesse pubblico al suo svolgimento (vv. Sez. 5 - ,Sentenza n. 23067 del 17/09/2019, Rv. 655054 – 01 con cui è statoescluso che gli immobili costituenti un terminal portuale adibito al depositoe alla movimentazione di merce, oggetto di concessione demanialemarittima, fossero compresi in categoria E/1 e fossero perciò soggettiall'esenzione ICI di cui all'art. 7, comma 1, lett. b, del d.lgs. n. 504 del1992).1.7 Si è inoltre recentemente ribadito come, in tema di ICI ma altresì inrelazione alla categoria catastale, l’assoggettabilità all’impostapresupponga una classificazione fondata sul criterio della funzione -secondo il quale occorre accertare l'eventuale svolgimento negli immobilidi un'attività realizzata secondo parametri imprenditoriali - e non suicriteri dell'interesse generale e della localizzazione, in ragione del valoreNumero registro generale 8649/2019Numero sezionale 4620/2026Numero di raccolta generale 17841/2026Data pubblicazione 04/06/2026preponderante che assume lo sfruttamento dell'area; ne consegue che“l'utilizzo delle aree da parte di un operatore commerciale in formaprivatistica ed esclusiva attribuisce alle stesse la caratteristica diautonome unità immobiliari”, potenzialmente produttive di reddito,inidonee ad essere ricondotte catastalmente nella categoria E, propriadegli immobili con una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale,costruttiva e dimensionale, che li rende sostanzialmente incommerciabilied estranei ad ogni logica di commercio e di produzione industriale (Sez. 5- , Ordinanza n. 33741 del 21/12/2024, Rv. 673248 – 01).2. Con l’unico motivo di ricorso incidentale la controricorrente lamenta lanullità della sentenza per omessa pronuncia sulle eccezioni proposte dalcontribuente in violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360,comma primo, n. 4 c.p.c. Lamenta che il giudice d’appello abbia omesso dipronunciarsi sulle eccezioni d’infondatezza dell’avviso impugnato inrelazione alla violazione degli artt. 1, comma 336, legge 311/2004, 2 deld.l. 262/06 e 18, comma 3, della legge n. 388/2000.2.1 Il motivo è inammissibile atteso che, alla luce dell’accoglimento delricorso principale, il procedimento va rinviato alla Corte di merito perl’esame delle ulteriori questioni proposte dalle parti, tra cui quelle –riproponibili - oggetto del presente motivo che erano state ritenuteassorbite.Il giudice del rinvio provvederà altresì in ordine alle spese della fase dilegittimità. P.Q.Maccoglie il ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di IIgrado del Veneto, in diversa composizione, cui demanda di provvederealtresì sulle spese della fase di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28/05/2026 .Il PresidenteNumero registro generale 8649/2019Numero sezionale 4620/2026Numero di raccolta generale 17841/2026Data pubblicazione 04/06/2026Giacomo [OSCURATO:PERSONA]