Cassazione n. 16469/2026

[OSCURATO:PERSONA]- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]– controricorrente –nonchè contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], GIORDANOCRISTIANA, [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:PERSONA], IMMOBILIARENumero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026MONFERRATO S.R.L., [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] S.A.S., SAPONAROMARISA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] inOSPEDALETTI, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], PALLASTRELLIPIETRO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CASTAGNAGIANPAOLO, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], COMUNE DIOSPEDALETTI, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]– intimati –avverso la sentenza n. 1286/2023 della CORTE DI APPELLO diGENOVA, depositata in data 24/11/2023;udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dalConsigliere OlivaCon atto di citazione notificato il 22.12.2012 [OSCURATO:PERSONA], AminaPreti, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] evocavano in giudizio GiuseppeCimiotti Tedeschi innanzi il Tribunale di Imperia, esponendo di averacquistato da [OSCURATO:PERSONA], giusto atto a rogito del notarPanico del 12.4.1997, i primi due il diritto di usufrutto, e i secondi dueil diritto di nuda proprietà, di un immobile sito in Ospedaletti (IM), corsoRegina Margherita n. 9, facente parte del condominio Alexandra, eprecisamente di un vano al piano strada con ripostiglio e servizio, oltrea soppalco ed annesse porzione di antistanti marciapiede e terrazzoretrostante, il tutto come distinto in locale catasto al foglio 10, mappale81, sub. 74. Precisavano poi che in detto atto la venditrice avevaNumero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026dichiarato che il terrazzo era gravato da servitù di passaggio pedonalea favore del Condominio, secondo quanto risultante dal titolo diprovenienza della Tedeschi, rappresentato da decreto di trasferimentodel giudice delegato del fallimento geom. Vigo dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Deducevano altresì di aver liberamente posseduto il terrazzodall’acquisto sino al 2010, allorquando [OSCURATO:PERSONA],erede di [OSCURATO:PERSONA], aveva diviso il negozio di sua proprietàsito al civico 13 del corso [OSCURATO:PERSONA] in due unità, una dellequali affacciante sul terrazzo di cui anzidetto, locando quest’ultima aterzi e consentendo al conduttore il transito, per accedervi, attraversoil terrazzo oggetto di causa, a partire dal 15.10.2011. Lamentavanoquindi l’illiceità dell’esercizio del transito e chiedevano al Tribunale diaccertare che il terrazzo non è gravato da diritto di passaggio in favoredei singoli partecipanti al condominio, che i conduttori di partedell’unità del convenuto non potevano esercitare detto transito, che ladivisione del negozio di [OSCURATO:PERSONA] era da ritenereillecita, in assenza di valida autorizzazione dell’assembleacondominiale, ed instavano per la condanna del predetto convenuto alrisarcimento del danno.Veniva disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti ditutti i partecipanti al condominio, alcuni dei quali si costituivanocontestando la domanda, mentre altri rimanevano contumaci.Con distinto atto di citazione notificato il 10.1.2014 i medesimideliberazione dell’assemblea del [OSCURATO:DATA_NASCITA], con la quale l’ente digestione aveva autorizzato [OSCURATO:PERSONA] ad installare uncitofono a servizio della porzione del suo negozio con accesso dalterrazzo di cui si controverte, creando a carico dello stesso una servitùdi passaggio del relativo cavo in precedenza inesistente.Numero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026Si costituiva il Condominio, resistendo alla domanda ed allegandoche l’impianto era stato installato sul muro esterno dell’edificio, diproprietà comune, con conseguente legittimità della deliberazioneassembleare autorizzativa dell’intervento.Le due cause venivano riunite e decise con sentenza n. 59/2018,con la quale il Tribunale accoglieva per intero la domanda degli attori,dichiarando l’inesistenza del diritto di passaggio sul terrazzo di cui sidiscute a favore del Condominio, l’assenza del diritto del convenutoCimiotti Tedeschi di esercitarlo e la nullità della delibera assemblearedel 5.10.2013, rigettando però la domanda risarcitoria proposta dagliservitutis; riteneva che non fosse adeguatamente individuato il fondodominante, poiché la natura dei luoghi escludeva che il terrazzopotesse essere destinato al transito di tutti i partecipanti al condominio,indistintamente, posto che le varie unità immobiliari comprese nellacompagine fruivano di altro accesso, principale, posto sul corso ReginaMargherita; riteneva incontestato il fatto che il transito non fosse maistato usato da nessuno dei condomini, a parte il [OSCURATO:PERSONA], laImobiliare [OSCURATO:SOCIETA]. e la Agenzia [OSCURATO:SOCIETA].; concludevaquindi per la nullità della clausola istitutiva di servitù di passaggio avantaggio indistintamente di tutti i partecipanti al condominio edescludeva pertanto l’esistenza dello ius in re aliena esercitato di fattosoltanto da alcuni condomini sul terrazzo oggetto di causa.Inoltre, il Tribunale riteneva che l’assemblea condominiale, con ladeliberazione del 5.10.2013, avesse disposto sulla proprietà esclusivadegli attori e riteneva di conseguenza nulla detta deliberazione, inassenza del consenso del proprietario della parte individualeall’installazione del citofono contestato.Numero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026Interponevano appello avverso detta decisione Giuseppe CimiottiTedeschi, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], CristianaGiordano, [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione, Immobilare MonferratoS.r.l., [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA]., [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] ed il CondominioAlexandra.Nella resistenza degli originari attori e nella contumacia delle altreparti, la Corte di Appello di Genova, con la sentenza impugnata, n.1286/2023, accoglieva il gravame, riformando la decisione di primecure. La Corte distrettuale riteneva, in particolare, che la servitù dipassaggio sulla terrazza oggetto del contendere fosse stata lecitamentecostituita per contratto e che l’espressione “a favore del Condominio”dovesse essere intesa nel senso che il diritto di transito era statocostituito a favore di tutti i partecipanti alla compagine condominiale.Inoltre, la Corte genovese riteneva che l’assemblea avesse validamenteautorizzato l’installazione, da parte di un condomino, di un citofonosulla parete esterna del fabbricato, e che non fosse statoadeguatamente dimostrato che la canaletta visibile in alcune fotografieallegate agli atti del giudizio contenesse effettivamente il cavo aservizio di detto nuovo impianto; di conseguenza, la Corte territorialerigettava anche la domanda di accertamento dell’illecita costituzione diuna nuova servitù di passaggio di cavi a carico del terrazzo di cui sidiscute, perché non adeguatamente dimostrata.Propongono ricorso per la cassazione della predetta decisione DinoLottero, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a tremotivi.Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA].Le altre parti del giudizio di merito non hanno svolto attivitàdifensiva nel presente giudizio di legittimità.Numero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente hadepositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione o falsaapplicazione degli artt. 949, 1058, 1367, 2645, 2659, 2665, 2697 c.c.,115 e 116 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamenteravvisato la sussistenza della servitù di passaggio a favore di tutti ipartecipanti al condominio, travisando il contenuto della clausolanegoziale istitutiva del diritto in re aliena.Con il secondo motivo, invece, viene denunziata la violazione ofalsa applicazione degli artt. 1027, 1028, 1058 e 2697 c.c., perché laCorte distrettuale avrebbe dovuto considerare che la servitù nonpoteva essere materialmente esercitata da tutti i partecipanti alcondominio, perché le loro unità immobiliari avevano accesso direttodal corso [OSCURATO:PERSONA], e non attraverso il terrazzo oggetto dicausa, con conseguente assenza di specifica utilità del diritto realeravvisato dal giudice di seconde cure a favore della pluralità indistintadi tutti i partecipanti alla compagine condominiale.Le due censure, suscettibili di esame congiunto, poiché entrambidirette a contestare la statuizione con la quale la Corte di Appello,riformando la decisione di primo grado, ha ritenuto validamentecostituita la servitù di passaggio convenzionale a favore di tutti ipartecipanti al condominio Alexandra, sono infondate.Giova premettere, al riguardo, che il giudice di seconde cure hadato atto che “… il diritto reale tipico, di servitù di passaggio pedonale,è espressamente costituito dalle parti sia nel decreto 8.7.1997, ditrasferimento del bene a favore di [OSCURATO:PERSONA], che nell’attodi acquisto [OSCURATO:DATA_NASCITA] dalla suddetta venditrice a favore degli appellati,dove veniva specificato che il terrazzo lato sud, compreso nelNumero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026compendio oggetto dell’acquisto, era “gravato da servitù di passaggiopedonale a favore del Condominio”. Tale obbligazione, che individua ildiritto pedonale di passaggio, è confermata e precisata nelregolamento contrattuale, redatto dal costruttore del CondominioAlexandra ed allegato ai vari atti di trasferimento, nel quale, al punto3, dopo il comma 1, che contiene la riserva di proprietà del costruttoredei terrazzi che circondano il condominio, con facoltà di alienazione aterzi, anche parzialmente, nel comma 2 si specifica che, sulle riservateproprietà di tutti i terrazzi, “i condomini e aventi causa godranno diservitù perpetua di passaggio, fermo il diritto dei proprietari dioccupare temporaneamente gli enti gravati di servitù con tavolini,sedie ed ombrelloni, in modo tale da conciliar il diritto di occupazionespettante ai proprietari con la servitù di passaggio competente agli altricondomini del caseggiato”. La Corte ritiene che l’interpretazione dellaclausola con cui volontariamente le parti hanno costituito la servitù dipassaggio a favore del condominio, debba essere interpretata nel sensoche consenta l’efficacia della volontà contrattuale, espressamenteindicata in tutti gli atti richiamati, piuttosto che non abbia alcun effetto.Pertanto, la servitù di passaggio deve ritenersi costituita a favore dellesingole proprietà dei condomini appartenenti al Condominio /[OSCURATO:PERSONA], facilmente individuabili come fondi dominanti.Questi ultimi sono poi specificati anche nel regolamento contrattuale,laddove il riferimento alla servitù di passaggio a favore del condominio,viene individuata come a favore dei “condomini e aventi causa” e inaggiunta “la servitù di passaggio competente agli altri condomini delcaseggiato”. Non può neppure ritenersi che la clausola abbia costituitoun generico e indistinto diritto reale di passaggio, poiché la clausola hacostituito tanti diritti reali a favore di tanti fondi dominanti quanti sonole singole unità del condominio Alexandra, così facilmente individuabili.Numero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026Anche il mancato uso del diritto reale da parte di alcuno degli immobilidominanti è indifferente alla costituzione del diritto reale, in quantoogni singolo diritto reale costituito può essere soggetto alla prescrizioneper non uso, piuttosto che tutti indistintamente” (cfr. pagg. 8 e 9 dellasentenza impugnata).Con tale passaggio motivazionale la Corte distrettuale, operandouna interpretazione dei titoli fondata in ultima analisi sul criterioletterale degli stessi, e preferendo l’opzione interpretativa che consenteil mantenimento della validità della clausola, rispetto a possibili ipotesiermeneutiche abrogative della stessa, ha ritenuto che nel caso dispecie si sia costituito, a carico dei terrazzi dell’edificio, ivi inclusoquello di cui si discute, un diritto reale di passaggio pedonale a favoredi ciascuno degli immobili compresi nel condominio, e dunque tantidiritti reali quanti sono i cespiti facenti parte della predetta compagine.L’interpretazione prescelta dal giudice di merito, oltre ad essererispettosa dei criteri previsti dagli artt. 1362 e ss. c.c., poiché haprivilegiato le risultanze letterali della clausola negoziale, appare ancheadeguatamente motivata e non implausibile. Ad essa, la partericorrente contrappone una differente ed alternativa lettura del datonegoziale, senza tuttavia considerare che “La parte che, con il ricorsoper cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio diragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, nonpuò limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c.,avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assumaviolati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del meritosi sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nellamera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quellaaccolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve esserel’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibiliNumero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sonopossibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte cheaveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito,dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra”(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf.Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; inprecedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728del 15/11/2013, Rv. 628585). Nel caso di specie, i ricorrenti non hannocontestato la violazione di uno specifico canone ermeneutico, ma hannosostanzialmente proposto una interpretazione difforme da quella fattapropria dal giudice di merito.Né si configura la violazione dell’art. 115 c.p.c., denunziata dairicorrenti, poiché tale vizio è deducibile in sede di legittimità soltantoquando il giudice di merito “… in contraddizione espressa o implicitacon la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento delladecisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativafuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare ifatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio) …” (Cass.Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037 - 01). Del pari,non sussiste la violazione dell’art. 116 c.p.c. “… ammissibile solo ovesi alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, unarisultanza probatoria, non abbia operato –in assenza di diversaindicazione normativa– secondo il suo prudente apprezzamento,pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore cheil legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come,ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova siasoggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato divalutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, oveNumero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprioprudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensidel novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limitiin cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi dimotivazione” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv.659037 - 02). Ed infine, non vi è spazio per la configurazione di unaviolazione dell’art. 2697 c.c., poiché essa “… si configura nell'ipotesi incui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversada quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anchequando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioniistruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesseassolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneoapprezzamento sull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimitàsolo per il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c.” (Cass. Sez. L, Sentenzan. 17313 del 19/08/2020, Rv. 658541; conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n.19064 del 05/09/2006, Rv. 592634; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 2935del 10/02/2006, Rv. 586772; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2155 del14/02/2001, Rv. 543860). Nel caso di specie, la Corte di Appello nonha posto a base della propria decisione prove non allegate dalle parti,né ha attribuito ad una risultanza istruttoria una valenza diversa daquella prevista dalla legge, e neppure ha posto a carico di una delleparti un onere probatorio che non le competeva, ma si è limitata, comedetto, a scegliere una delle possibili ipotesi ricostruttive della volontàcontrattuale, applicando correttamente i criteri ermeneutici di cui agliartt. 1362 e ss. c.c. e fornendo motivazione adeguata, non viziata daapparenza, né affetta da irriducibile contrasto logico, idonea adintegrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla suadecisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv.Numero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767del 30/01/2023, Rv. 666639).Con il terzo motivo, i ricorrenti si dolgono della violazione o falsaapplicazione degli artt. 1102, 1117, 1137 c.c. e 115 c.p.c., nonchédell’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primocomma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbeerroneamente ritenuto legittima la deliberazione condominiale del5.10.2013, con la quale era stato autorizzato il [OSCURATO:PERSONA] arealizzare un impianto citofonico a servizio della propria unitàimmobiliare, con creazione di una servitù di passaggio del cavo a caricodella terrazza di proprietà degli odierni ricorrenti.La censura è fondata.La Corte distrettuale ha ritenuto in astratto legittima ladeliberazione in esame, con la quale era stata autorizzata l’installazionedi un impianto citofonico sul muro esterno dell’edificio, ritenendotrattarsi di uso della cosa comune rientrante nei limiti di quantoprevisto dall’art. 1102 c.c., ed ha considerato non provata la dedottacostituzione di una nuova servitù a carico della terrazza della quale sicontroverte, in assenza della prova certa che la canalina realizzata sullastessa contenesse effettivamente il cavo a servizio del nuovo citofono.La statuizione è affetta da irriducibile contrasto logico, posto chel’installazione di un citofono presuppone il suo collegamento all’unitàimmobiliare alla quale esso si riferisce. Inoltre, ai fini della costituzionedi una nuova servitù a carico del terrazzo di cui si discute è sufficientel’installazione di una canalina per il passaggio di cavi –circostanza,questa, che la Corte distrettuale ha ritenuto evidenziata dalle fotografieallegate sub 6 e 7 all’atto di citazione, come indicato a pag. 10 dellasentenza impugnata– non essendo necessaria anche l’ulterioredimostrazione che in essa corre proprio il cavo a servizio del citofono.Numero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026Inoltre, la Corte di Appello non ha considerato che dal titoloconvenzionale –secondo la disamina articolata condotta su di esso dalgiudice di merito– non emerge la volontà delle parti di costituire, acarico del terrazzo, oltre alla servitù di passaggio pedonale anche unaservitù di passaggio di cavi. Di conseguenza, la posa in opera, sul benedegli odierni ricorrenti, di un manufatto destinato ad ospitare cavi,assimilabile ad un cavidotto, non poteva essere ritenuta consentita,sulla base del titolo negoziale. Né poteva supplire, al riguardo, ladelibera condominiale, posto che la terrazza di cui è causa è diproprietà esclusiva degli odierni ricorrenti, onde in nessun caso ladeliberazione assembleare poteva costituire una servitù a carico diessa, o comunque disporne, trattandosi non già di bene comune, maindividuale.Ne consegue il rigetto dei primi due motivi del ricorso,l’accoglimento del terzo motivo, la cassazione della sentenzaimpugnata nei limiti della censura accolta ed il rinvio della causa allaCorte di Appello di Genova, in diversa composizione, per riesaminarela questione inerente la liceità della costituzione, mediantedeliberazione condominiale, di una servitù di cavidotto non prevista daltitolo convenzionale a carico del bene di proprietà esclusiva di uno deipartecipanti al condominio. P.Q.Mla Corte rigetta il primo e secondo motivo del ricorso ed accoglie ilterzo motivo. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censuraaccolta, e rinvia la causa alla Corte di Appello di Genova, in differentecomposizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, addì 26 maggio 2026.Numero registro generale 11884/2024Numero sezionale 1414/2026Numero di raccolta generale 16469/2026Data pubblicazione 27/05/2026IL PRESIDENTEMauro Mocci