Cassazione n. 32889/2024

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 19243/2017 R.G. proposto da : AGENZIA DELLE ENTRATE, domiciliata ex lege in [OSCURATO:PERSONA] 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che la rappresenta e difende -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] -intimati- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. TOSCANA n. 224/2017 depositata il 27/01/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/11/2024 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. I contribuenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], coniugi, ricorrevano avverso gli avvisi di accertamento Irpef per l’anno di imposta 2009, per plusvalenza da cessione di area edificabile a favore di società immobiliare. Adivano il collegio di prossimità rappresentando di aver compravenduto un'area ove era insistente un edificio, quindi già edificata, affermando irrilevante la circostanza che l'edificio esistente dovesse poi essere abbattuto e ricostruito come edificio residenziale. 2. I giudici di primo grado rigettavano i ricorsi riuniti, con pronuncia che veniva riformata, in sede di appello, dalla CTR della Toscana, che con la sentenza in epigrafe indicata accoglieva il gravame dei contribuenti. 3. Avverso la predetta sentenza ricorre l’Amministrazione finanziaria, con unico motivo. I contribuenti sono rimasti intimati. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia delle entrate denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la «Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 67 del DPR 917/86», per non avere indagato sulla “causa in concreto” della cessione, al fine di verificare se il suo “oggetto effettivo” fosse costituito dall’area edificabile o dal fabbricato su di essa insistente. 2. Il motivo è infondato. Questa Corte ha già riconosciuto da tempo che la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta più la plusvalenza da cessione di area edificabile, ma deve essere inquadrata nella fattispecie della compravendita di terreno già edificato, ancorché l'immobile insistente sia previsto come da abbattere e da ricostruire con ampliamento e mutamento di destinazione d'uso. Ed infatti, in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono soggette a tassazione separata, quali "redditi diversi", le "plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione", e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l'alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile e, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell'istanza, in quanto la "ratio" ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un'attività produttiva del proprietario o possessore ma dall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass., n. 15629/2014). 3. Più recentemente, il principio è stato affinato, specificando che, ai fini della tassazione separata, quali "redditi diversi", delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativa fra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Cass., n. 5088/2019; n. 37416/2021; n. 39133/2021, richiamate da Cass.n. 12650/2024). 4. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Non si procede alla liquidazione delle spese di lite, in assenza di attività difensiva degli intimati. Rilevato che risulta soccombente l’Agenzia delle Entrate, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il D.P.R. n. 30 maggio n. 115, art. 13 comma 1-quater, (Cass. 29/