Cassazione n. 33834/2025

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.7407/2021 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elett.te domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 26, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso d all’avvocato [OSCURATO:PERSONA], f ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], -controricorrente- nonché contro [OSCURATO:PERSONA] D'ORO , [OSCURATO:PERSONA], BARILLA’ LETTERIA, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], D’[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quale erede di MUNAFO’ GIACOMO, VILLARIDOMENICO , [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], -intimati- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di MESSINA n. 114/2020 depositata il 26.3.2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17.12.2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], condomino del Condominio “[OSCURATO:PERSONA] – Conca d’Oro” in Messina, Villaggio SS Annunziata in contrada Conca d'Oro, evocava in giudizio avanti il Tribunale di Messina il predetto condominio e tutti i singoli condomini, tra cui [OSCURATO:PERSONA], lamentando che quest’ultimo, per porre rimedio al pericolo che da uno sbancamento effettuato dalle imprese edili Sofi e Vitale derivassero frane interessanti la sua abitazione e più in generale il condominio del quale faceva parte, aveva edificato un muro di contenimento ed un corpo di fabbrica aggiunto al piano terra ed al primo piano della sua abitazione, occupando illegittimamente una porzione di terreno condominiale di circa 250 mq compresa tra il muro e la sua abitazione, ed inibendo agli altri condomini l’accesso ad un’altra area comune posta a monte del muro di contenimento. Pertanto, chiedeva la condanna del Forganni al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni patiti da quantificare. Costituitosi, il Forganni chiedeva il rigetto delle domande dell'attore, ed avanzava domanda riconvenzionale tesa ad ottenere l’accertamento del diritto all’uso esclusivo della porzione di terreno occupata, in quanto cedutagli dai condomini a parziale compensazione delle spese che aveva sostenuto per la realizzazione del muro di contenimento e per l'obbligo assunto di farsi carico delle spese processuali del giudizio che il Condominio aveva intrapreso in ordine all'area di realizzazione dell'intero condominio nei confronti del Comune di Messina e della ditta costruttrice ed ancora pendente, come risultante dalle deliberazioni assembleari condominiali. Nella contumacia dei restanti condomini e del Condominio, il cui amministratore non era stato autorizzato a costituirsi in giudizio, il Tribunale di Messina respingeva le domande attoree con la sentenza n. 1221/2014 del 4/5.6.2014. Avverso tale pronuncia interponeva appello lo Scandurra, reiterando le richieste già avanzate in prime cure. Nella resistenza del solo Forganni, con la sentenza n. 114/2020 del 9.1/26.3.2020, la Corte d'Appello di Messina rigettava il gravame, confermando la decisione di primo grado. La Corte di merito anzitutto rilevava che [OSCURATO:PERSONA], sulla base di quanto emerso dalla CTU, aveva realizzato buona parte delle costruzioni al piano terra e primo sulla corte di sua esclusiva pertinenza e non sull'area condominiale, e precisava poi che il predetto, essendo la sua abitazione ed in secondo luogo l'intero fabbricato condominiale minacciati dal pericolo di frana derivante dallo scavo effettuato dalle ditte Sofi e Vitale, si era fatto parte diligente per realizzare a sua cura e spese un muro di contenimento che aveva in via di mero fatto accorpato alla sua proprietà una porzione di area condominiale. Riteneva quindi che dal punto 2 della proposta formulata dal Forganni nella lettera del 15.10.1993, e dall'accettazione contenuta nella deliberazione assembleare del 24.4.1994, fosse emersa la conclusione tra le parti di una convenzione di compensazione senza trasferimento di diritti di proprietà immobiliare e senza mutamenti di destinazione, che aveva legittimato l'occupazione di fatto della porzione di proprietà condominiale da parte del Forganni, rendendo irrilevante l'accertamento dell'esatta porzione condominiale occupata. Dalle pagine 4 e 5 della sentenza impugnata si evince che dopo che il Forganni aveva dichiarato formalmente di farsi carico di tutte le spese dei lavori e di ogni possibile responsabilità connessa, l'assemblea aveva dichiarato “all'unanimità prende atto delle dichiarate intenzioni effettuate dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] con lettera del [OSCURATO:DATA_NASCITA], che viene allegata agli atti, e decide di accettare il sistema di corresponsione previsto al 2° punto” ed ulteriormente che “al momento del pagamento si provvederà al trasferimento per atto pubblico del diritto superficiale relativo con spese ed oneri tutti a carico dell'Avv. [OSCURATO:PERSONA]”. Si riteneva pertanto intervenuto tra le parti un accordo di compensazione tra il credito relativo al rimborso delle spese di costruzione del muro di contenimento ed il credito futuro di rimborso per il pagamento in via esclusiva delle spese processuali che eventualmente dovessero far carico sul condominio soccombente nel giudizio intrapreso contro il Comune e contro il costruttore, facenti capo al Forganni, ed il credito vantato dai condomini per l'occupazione senza titolo di una porzione di area condominiale da parte del Forganni. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso a questa Corte, sulla scorta di un’unica censura e [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso, mentre sono rimasti intimati il Condominio ed i condomini [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], nonché gli eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Andrea, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ed [OSCURATO:PERSONA] é risultato irreperibile. Nell’imminenza dell’adunanza camerale, ricorrente e controricorrente hanno depositato memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c.. [OSCURATO:PERSONA] Preliminarmente occorre rilevare che mentre i condomini diversi dal ricorrente e dal controricorrente e loro eredi sopra indicati sono rimasti intimati, avendo ricevuto rituale notifica del ricorso, [OSCURATO:PERSONA] é risultato irreperibile in sede di notificazione a mezzo posta del ricorso, mentre ha regolarmente ricevuto a mani della convivente la notificazione del controricorso. In ogni caso data l’infondatezza del ricorso– come si vedrà a breve - per il principio della ragionevole durata del processo, non é necessario disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], che peraltro già contumace in secondo grado anche se non menzionato nell'intestazione della sentenza impugnata, e nonostante la ricevuta notifica del controricorso, ha ampiamente manifestato il suo disinteresse alla causa. Per giurisprudenza consolidata di questa Corte, infatti, (vedi ex multis Cass. ord. 25.7.2022 n. 23129; 24.2.2017 n. 4850) “il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone al giudice di evitare ed impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da sostanziali garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto finale è destinato ad esplicare i suoi effetti. Ne consegue che, in caso di ricorso per cassazione prima facie infondato sarebbe superflua la fissazione di un termine per l’integrazione del contraddittorio nei confronti delle altre parti, atteso che la stessa si tradurrebbe in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettività dei diritti Passando all’esame dell’unico motivo di ricorso , con esso il ricorrente lamenta ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1108, 1120 e 1139 cod. civ. A suo dire, la Corte territoriale da un lato avrebbe erroneamente qualificato come convenzione di compensazione, anziché come transazione, il contratto risultante dalla proposta contenuta nella lettera del 15.10.1993 di [OSCURATO:PERSONA] e dall'accettazione contenuta nella delibera assunta nella riunione condominiale del 24.4.1994 tra l’assemblea dei condomini del Condominio “[OSCURATO:PERSONA] –Conca d’Oro” ed il condomino [OSCURATO:PERSONA]; dall’altro lato non avrebbe rilevato l’invalidità e/o l’inesistenza della convenzione di compensazione, che avrebbe avuto ad oggetto un preliminare di cessione di una porzione di area condominiale (soggetto al regime di forma scritta previsto per il trasferimento delle parti comuni di un condominio edilizio) da ritenere invalido, e non avrebbe considerato che i condomini presenti nella riunione suindicata non costituivano la totalità dei condomini aventi il titolo di proprietari “pro indiviso” della porzione di terreno condominiale oggetto della promessa di cessione, che [OSCURATO:PERSONA] aveva occupato con opere edilizie dallo stesso realizzate, per cui i condomini presenti a quella delibera non avrebbero potuto disporre in ordine alla proprietà condominiale in pregiudizio dei condomini assenti. Inoltre, assume il ricorrente, che con la delibera assembleare del 24.4.1994, ritenuta erroneamente legittima dalla Corte territoriale, sarebbe stata resa inservibile e non godibile per il condominio un’area costituente bene comune, in maniera non trascurabile né temporanea, atteso che essa era già stata sottratta nell’immediatezza ad ogni possibilità di uso. Critica la Corte per avere ritenuto che dall'incontro tra la proposta contenuta al punto 2 della lettera di [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA] (riportata per stralcio ai fini dell’autosufficienza a pagina 5 del ricorso) e l'accettazione espressa dai condomini all'unanimità nella deliberazione assembleare del 24.4.1994 (riportata per stralcio sempre ai fini dell’autosufficienza alle pagine 5 e 6 del ricorso), sia desumibile un valido accordo di compensazione tra il credito del Forganni e quello dei condomini. In particolare da un lato il credito del Forganni per le spese da lui solo sostenute per la realizzazione del muro di contenimento in cemento armato, che aveva accorpato alla sua proprietà esclusiva un'area condominiale, volto a scongiurare il pericolo di franamento derivante a carico del suo immobile, e più in generale dell'intero Condominio, dagli scavi operati dalle ditte Sofi e Vitale, ed il credito eventuale, sempre del Forganni, che sarebbe in futuro derivato dal pagamento solo da parte sua delle spese processuali del giudizio pendente promosso dal Condominio presumibilmente soccombente contro il costruttore del complesso edilizio, e dall’altro lato, il credito risarcitorio dei condomini verso il Forganni per l'abusivo inglobamento alla sua proprietà esclusiva del possesso dell'area condominiale ad essa accorpata da quel muro. Il tutto secondo la sentenza impugnata sarebbe stato pattuito senza trasferimenti immediati o promessi di diritti di proprietà, o di diritti di superficie, né modificazioni di destinazione di quell'area, con conseguente esclusione dell'illegittimità dell'occupazione dell'area condominiale perché autorizzata dai condomini, e mera previsione di un futuro trasferimento per atto pubblico del diritto di superficie sull'area con spese ed oneri a carico del Forganni, una volta che questi si fosse fatto carico delle spese processuali del giudizio contro il costruttore. Assume il ricorrente che con questa interpretazione l'impugnata sentenza abbia violato l'art. 4 del regolamento condominiale, che non consentiva di destinare ad uso esclusivo di singoli condomini aree condominiali, e gli articoli 1108, 1120 e 1139 cod. civ. sulla validità delle delibere assembleari in tema di innovazioni. Ulteriormente sostiene il ricorrente, che l'accordo dovesse in effetti essere interpretato come transazione tra il Forganni ed il Condominio, realizzata attraverso la rinuncia del primo al rimborso delle spese di realizzazione del muro di contenimento, con contestuale accollo eventuale da parte dello stesso delle spese processuali del giudizio promosso dal Condominio contro il costruttore, ancora pendente, in caso di soccombenza dell'attore, ed attraverso un preliminare di cessione dell'area condominiale accorpata dal muro di contenimento da parte del Condominio a favore del Forganni, preliminare da ritenersi nullo per difetto di forma scritta ad substantiam ex artt. 1351 e 1350 n. 1) cod. civ., per la mancanza di consenso al futuro trasferimento del bene comune di tutti i condomini comproprietari. Il ricorso, nella sua duplice articolazione, è inammissibile per due ordini di ragioni. Anzitutto, le doglianze afferenti all'asserita nullità della deliberazione assembleare condominiale del 24.4.1994, approvata dai condomini presenti e dallo stesso ricorrente all'unanimità e mai impugnata, per violazione dell'art. 4 del regolamento condominiale e degli articoli 1108, 1120 e 1139 cod. civ., implicano una domanda nuova di impugnazione di delibera assembleare per nullità che implica accertamenti in fatto e che non é mai stata proposta dallo Scandurra nel giudizio di primo grado (vedi in tal senso il secondo capoverso di pagina 5 dell'impugnata sentenza): tali doglianze sono quindiinammissibili. Ed invero nel giudizio di primo grado il ricorrente, per sua stessa ammissione (vedi pagina 3 del ricorso), poiché [OSCURATO:PERSONA], a seguito dei danni alla sua abitazione causati da opere di sbancamento eseguite dalle ditte Sofi e Vitale, aveva costruito un muro di contenimento ed un corpo di fabbrica aggiunto al piano terra ed al primo piano della propria abitazione, asseritamente occupando una porzione condominiale di 250 mq ed inibendo ai condomini il raggiungimento e la fruizione di un'altra area condominiale a monte del muro di contenimento, rimasta priva di accesso, aveva chiesto la condanna del suddetto Forganni alla riduzione in pristino dei luoghi ed al risarcimento dei danni subiti, da quantificare, per l'illegittima occupazione di aree condominiali, senza proporre alcuna impugnazione della delibera assembleare condominiale del 24.4.1994. Quest'ultima era entrata nel giudizio solo perché il Forganni l'aveva invocata, insieme alla sua lettera del 15.10.1993, quale asserito titolo costitutivo del suo diritto di proprietà, o di superficie sull'ex area condominiale accorpata dal muro di contenimento realizzato, vedendo però respinta tale sua riconvenzionale già nella sentenza del Tribunale di Messina. Nel giudizio di secondo grado l'attuale ricorrente ha riproposto la domanda di accertamento dell'illegittima occupazione da parte del Forganni dell'area condominiale, già respinta in prime cure, richiamando le risultanze della CTU, ma ha poi lamentato per la prima volta, tardivamente, l'illegittimità della deliberazione assembleare del 24.4.1994, per violazione del regolamento condominiale e degli articoli 1102 e 1120 cod. civ., per avere disposto un uso esclusivo dell'area condominiale in favore del Forganni sottraendola all'uso generale dei condomini, mentre quest'ultimo si é limitato a chiedere il rigetto dell'impugnazione avversaria. E' evidente però, che la domanda di accertamento della nullità della delibera assembleare condominiale del 24.4.1994 é una domanda che richiede accertamento in fatto e che è diversa rispetto a quella, originariamente avanzata, di accertamento dell'occupazione senza titolo dell'area condominiale e conseguente riduzione in pristino e risarcimento danni. Peraltro, avendo la sentenza impugnata escluso un effetto traslativo della proprietà, o del diritto di superficie dell'area condominiale, ed un mutamento di destinazione della stessa discendente dalla delibera assembleare del 24.4.1994, e finanche la configurabilità di un vero e proprio obbligo traslativo futuro, l'impugnazione di tale delibera per nullità per violazione degli articoli 1102 e 1120 cod. civ. e dell'art. 4 del regolamento condominiale non può neppure giustificarsi in base al principio più volte affermato da questa Corte della rilevabilità d'ufficio delle nullità dei contratti dei quali si chieda l'adempimento. In secondo luogo il motivo di ricorso é inammissibile, in quanto contrappone una propria autonoma interpretazione dell'accordo intercorso tra il Forganni ed il Condominio come transazione, peraltro parzialmente viziata da nullità per violazione degli articoli 1351 e 1350 n. 1) cod. civ., rispetto all'interpretazione di esso come accordo di compensazione, non traslativo di diritti di proprietà, o del diritto di superficie sull'area condominiale inglobata alla proprietà del Forganni dal muro di contenimento, né espressivo di un impegno preliminare traslativo, fornita dall'impugnata sentenza. Il ricorrente, peraltro, non invoca neppure la violazione dei criteri interpretativi degli articoli 1362 e seguenti del codice civile, o vizi di motivazione, o vizi di sussunzione nella fattispecie dell'art. 1252 cod. civ., ed inoltre non si confronta con la motivazione della sentenza impugnata, che non ha affatto affermato che la delibera assembleare all'unanimità dei condomini del 24.4.1994 abbia disposto il trasferimento della proprietà, o del diritto di superficie sull'area condominiale a [OSCURATO:PERSONA], o che abbia cristallizzato un impegno traslativo già attuale di quell'area. La sentenza impugnata ha configurato l'accordo intercorso tra il Forganni e gli altri condomini come accordo di compensazione, compensazione che ha titolo nella volontà delle parti, a prescindere dalla ricorrenza dei requisiti stabiliti per la compensazione legale (art. 1243, comma primo, cod. civ.) ed in assenza di ipotesi di compensazione giudiziale (art. 1243, comma secondo, cod. civ.), e si può realizzare in due modi: nell'uno (art. 1252, comma primo, cod. civ.), verificatasi la coesistenza di due debiti contrapposti, le parti convengono di far luogo a compensazione egualmente, seppure in assenza di taluno dei requisiti prescritti per le altre forme di compensazione; nel secondo (art. 1252, comma secondo, cod. civ.) le parti stesse concordemente stabiliscono le condizioni necessarie e sufficienti affinché si produca, tra loro, l'effetto compensativo, con conseguente estinzione ipso iure dei reciproci debiti (vedi in tal senso Cass. ord. 31.5.2025 n. 14689), ed é quest'ultima la compensazione volontaria intesa dalla Corte distrettuale. Ulteriormente la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che "la compensazione volontaria, ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1252 cod. civ., che si concretizza in un negozio bilaterale diretto ad elidere le reciproche ragioni di credito, postula, in quanto tale, il previo riconoscimento della loro esistenza" (Cass. ord. 31.5.2025 n. 14689; Cass. 12.1.1984 n. 253), e che "la compensazione volontaria non richiede la certezza, liquidità ed esigibilità dei contrapposti crediti, come risulta dall'art. 1252 cod. civ., ma si fonda sull'accordo delle parti, la cui dimostrazione non richiede l'osservanza di forme particolari e può essere accertata con valore dichiarativo dal giudice del merito, a seguito di specifica eccezione di parte" (Cass. 20.5.2024 n. 13949). Ne deriva che la Corte distrettuale, qualificando l'accordo invocato con la riconvenzionale dal Forganni, risultante dalla proposta del punto 2 della sua lettera del 15.10.1993 e dall'accettazione espressa all'unanimità dai condomini dei condomini presenti nella delibera assembleare del 24.4.1994, come accordo di compensazione, e non come accordo traslativo di diritti reali immobiliari, o come promessa del trasferimento di diritti immobiliari sull'area condominiale, ha fornito un'interpretazione plausibile, anche se non necessariamente l'unica possibile, privilegiando ai sensi dell’art. 1367 cod. civ. il fatto che da essa non discendesse la nullità dell'accordo medesimo per i limiti inerenti al trasferimento immediato, o promesso di diritti reali immobiliari su beni comuni. Va quindi richiamata la consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale "posto che l'accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito, il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell'interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata..." (così Cass. ord. 10.10.2025 n.27190; Cass. ord. 8.1.2025 n. 353; Cass. ord. 9.4.2021 n. 9461; Cass. 28.11.2017 n. 28319; Cass. ord. 15.11.2017 n. 27136; Cass. sez. lav. 15.11.2013 n. 25728). In base al principio della soccombenza il ricorrente va condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità liquidate in dispositivo in favore di [OSCURATO:PERSONA], mentre nulla va disposto per le altre parti, rimaste intimate. Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 - quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento i n favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 2