Cassazione n. 09820/2026

[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria II Grado diLombardia n. 1716/2024 depositata il 13/06/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. L’Agenzia delle Entrate notificava due avvisi di accertamento catastalealla società [OSCURATO:SOCIETA]. in qualità di proprietario -costruttore ed aVictoria Fridlyand (che, successivamente all’edificazione del fabbricato, loNumero registro generale 1584/2025Numero sezionale 1771/2026Numero di raccolta generale 9820/2026Data pubblicazione 16/04/2026aveva acquistato) con i quali rettificava il classamento della unità censitanella particella 6433 sub 701 attribuendo la categoria A/8, in luogo dellacategoria proposta A7 – abitazione in villino- (mantenendo la classe 3) erettificando la rendita da € 5.396,97 ad € 6.817,23, assumendo che lamaggiore categoria fosse giustificata dalle caratteristiche intrinseche edestrinseche dell’immobile ed in coerenza con due fabbricati censiti nellaparticella 35621 sub 707 e 67 sub 706 aventi caratteristiche similari.2. La CGT di primo grado adita, con sentenza n. 262/01/2022, statuiva nelsenso della legittimità degli avvisi di classamento e tale pronunzia venivaconfermata dalla CGT di secondo grado della Lombardia che rigettaval’appello, con la sentenza n. 1716/04/2024.4. Contro detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione, sullabase di un unico motivo, la società [OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:PERSONA].5. L’ufficio ha resistito con controricorso.6. Formulata proposta ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., le ricorrentidepositavano istanza di decisione e successiva memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente va osservato che, sulla scorta di quanto statuito dallasentenza delle Sezioni Unite n. 9611/2024, non sussiste alcunaincompatibilità tra il deposito della proposta di definizione accelerata daparte del Presidente di sezione o del Consigliere delegato e la presenzadegli stessi quali componenti del collegio.2. Deve, quindi, rilevarsi che con il primo motivo di ricorso le partiricorrenti deducono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.,violazione di legge per falsa applicazione degli artt. 8 r.d.l. n. 652/1939,6, 9, 13 d.P.R. n. 1142/1949 (anche con riferimento al DM n. 701/1994)come interpretati dalla circolare n. 134 del 6 luglio 1941, dalla IstruzioneII del 24 maggio 1942 e dalla Circolare n. 14 marzo 1992, n. 5/3/1100 –nota (5) per avere i giudici di appello qualificato in Categoria A/8 unfabbricato di civile abitazione in mancanza dei requisiti aventi per oggetto:Numero registro generale 1584/2025Numero sezionale 1771/2026Numero di raccolta generale 9820/2026Data pubblicazione 16/04/2026(i) la presenza del parco o del giardino; (ii) l’edificazione concaratteristiche costruttive e di rifiniture di livello superiore all’ordinario;(iii) l’edificazione in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zonedi pregio.3. Il motivo non coglie nel segno.3.1. Occorre premettere che la legge non pone una specifica definizionedelle categorie e classi catastali, sicché la qualificazione in termini di«signorile», «civile», «popolare» -di cui alla nota C-1/1022 del 4.5.1994del Ministero delle Finanze esplicativa delle varie categorie catastali- diun'abitazione costituisce il portato di un apprezzamento di fatto da riferirea nozioni presenti nell'opinione generale alle quali corrispondonospecifiche caratteristiche, che sono, pure, mutevoli nel tempo, sia sulpiano della percezione dei consociati sia sul piano oggettivo, per ildeperimento dell'immobile, o per il degrado dell'area ove lo stesso si trovi(così Cass. n. 22557 del 2008, in motivazione). Le anzidettecaratteristiche non vanno, tuttavia, mutuate dal D.M. 2 agosto 1969 cheindica, invece, i diversi parametri in base ai quali stabilire la caratteristica«di lusso» delle abitazioni, e ciò in quanto l'attribuzione della categoriacatastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile: Unità immobiliari appartenenti afabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive,tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tiporesidenziale) non implica, necessariamente, che l'immobile costituiscaun'abitazione di lusso (cfr. Cass. n. 2250 del 2021; Cass. n. 33927 del2019; Cass. n. 10283 del 2019).3.2. Nel caso di specie si controverte del classamento dell'immobile incategoria A/8.Come evidenziato di recente da Cass. n. 9413/2025 – i cui condivisiprincipi vanno in questa sede richiamati - questa Corte, proprio inriferimento ad una controversia incentrata sul medesimo tema, haaffermato quanto segue: «Il classamento non è oggi disciplinato da precisiNumero registro generale 1584/2025Numero sezionale 1771/2026Numero di raccolta generale 9820/2026Data pubblicazione 16/04/2026riferimenti normativi: la legge si limita, infatti, a prevedere la elaborazionedi un reticolo di categorie e classi catastali e demanda la elaborazione ditali gruppi, categorie e classi all'Ufficio tecnico erariale (d.P.R. 1 dicembre1949, n.1142 art. 9). L'ufficio tecnico erariale procede sulla base diistruzioni ministeriali anche piuttosto risalenti nel tempo (è tuttora utile inproposito la circolare n.134 del 6 luglio 1941, integrata dalla istruzione 2del 24 maggio 1942). Di fatto, mentre è pressoché uniforme in tutto ilterritorio nazionale la suddivisione in cinque gruppi (A, B, C, D, E)articolati in numerose categorie (Al, A2, A3....), sono assai incerti i criteriin forza dei quali un immobile rientri nelle diverse categorie: vada adesempio classificato come A2 (abitazione di tipo civile) piuttosto che comeA3 (abitazione di tipo economico). Nel suo "quadro generale dellecategorie con annesso massimario" contenuto nella citata circolare 134 del1941 il Ministero avvertiva in riferimento alle prime otto classi dellacategoria A, che "trattandosi di qualificazione relativa e variabile da luogoa luogo, deve corrispondere al significato che ha localmente"; qualchemaggiore precisazione è oggi contenuta nella circolare ministeriale 14marzo 1992, n.5/3/1100, ma siamo sempre a livello di mere istruzioniamministrative, di cui si tiene conto in quanto possibile espressione di un"comune sentire". Proprio in considerazione di queste difficoltà, ai fini dellaapplicazione delle agevolazioni fiscali "prima casa", il legislatore ha creatoun'apposita categoria di "abitazioni di lusso" che non ha preciso riscontronelle classi catastali (tanto che si nega che essa coincida con la categoriacatastale Al). Queste difficoltà si riflettono sulla distinzione fra "A/7 -abitazioni in villini" e "A/8 - abitazioni in ville". Sembra di dover affermareche ciò che caratterizza la "villa" non sono soltanto le dimensioni, quantole attrezzature di cui dispone, le caratteristiche interne, il pregio degliinfissi e degli ornamenti, la collocazione, il rapporto con il territorio, le viedi accesso. Nel linguaggio comune (ripreso dal legislatore) edifici similivengono chiamati "villa" se collocati in località di lusso e "villini" seNumero registro generale 1584/2025Numero sezionale 1771/2026Numero di raccolta generale 9820/2026Data pubblicazione 16/04/2026collocati in aree di minor pregio. Altro è poi se le vie di comunicazionesono difficoltose in quanto l'edificio è collocato in una pregiata localitàmontuosa o panoramica, altro è se l'isolamento non è espressione di unlusso bensì, più banalmente, determina una scomodità. La circolareministeriale 5/1992 afferma, in proposito, come per "ville debbanointendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza diparco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a talicostruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture,di livello superiore all'ordinario. Consistenza e dotazione di impianticorrispondenti a quanto indicato dall'Ufficio in sede di classamentoautomatico per l'attribuzione della categoria (punti 1, 3, 6, 8, 9, 10, 11,12 e 14 dei prospetti 9)". Mentre "per villino deve intendersi un fabbricato,anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive,tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile oeconomico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, diaree coltivate o no a giardino. Le unità immobiliari dovranno avereconsistenza e dotazioni corrispondenti a quanto indicato dall'Ufficio in sededi classamento automatico per l'attribuzione della categoria (punti 1, 2, 3,4, 6, 8, 12, 13, 14 e 15 dei prospetti 9)". Ora, per parco non può certointendersi la utilizzabilità di qualunque area verde, altrimenti tutte leabitazioni rurali sarebbero ville, bensì un'area con alberi destinata edadattata al godimento degli abitanti, tanto più appetibile perché sita inzone di pregio o destinate, appunto, a ville. E si deve altresì valutare sel'immobile abbia "caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livellosuperiore all'ordinario"» (cfr. Cass. n. 2704/2014).3.3. L'impugnata sentenza correttamente, dunque, ha ritenuto lacongruità del classamento in relazione alle caratteristiche proprie dellacategoria catastale A/8.I giudici di appello hanno, infatti, rilevato: “Nel ricorso di primo grado(pag. 8) è chiarito che, come si ricava dal DOCFA 13 settembre 2019 ilNumero registro generale 1584/2025Numero sezionale 1771/2026Numero di raccolta generale 9820/2026Data pubblicazione 16/04/2026fabbricato di civile abitazione è costituito da n. 6 vani principali (camere,cucine, stanze, ecc.), aventi una superficie di mq. 271, da n. 6 wc(superficie di mq. 35), n. 8 tra corridoi, ripostigli, (superficie di mq. 192),vani accessori indiretti (cantina, e locali tecnici superficie di mq. 76), unbalcone (195 mq) con giardino pertinenziale di mq. 860. I vani accessori evani tecnici non possono essere considerati irrilevanti ai fini catastali,come affermato dai ricorrenti, secondo i quali “escludendosi i vaniaccessori ed i vani tecnici, si tratta di una abitazione singola di 6 vani,avente una superficie utile di mq. 271 suddivisa in due piani”. Infatti ilcatasto ha per oggetto la valutazione dell’intera unità immobiliare per cuil’indicazione di n. 22 vani e la superficie catastale calcolata ai sensi delDpr n.138/98 pari a pari a mq. 609 deve ritenersi corretta. La presenza dinumerosi vani accessori e tecnici dimostra anzi un livello di servizisuperiore all’ordinario. In merito all’altezza dei locali, poiché i localisuperano l’altezza interna minima di 2,70 metri, previsto dall’art. 1 deld.m. [OSCURATO:DATA_NASCITA] deve ritenersi corretta la valutazione di questo elementocome una caratteristica costruttiva speciale. In merito all’areapertinenziale dichiarata è di mq. 862 ed il giardino pertinenziale è inposizione piana per circa 200 mq, mentre è scosceso per mq. 660. Il fattoche una parte sia scoscesa non incide sulla destinazione dell’area.Accertato quindi che i dati di fatto inseriti nella sentenza impugnata sonocorretti in quanto conformi a quelli dichiarati almeno una volta dalle parti,occorre rilevare che la sentenza è corrette nella parte in cui precisa che lecaratteristiche intrinseche del fabbricato lo connotano con “caratteristichedi livello superiori all’ordinario” in quanto oltre a tali misure assumerilevanza il numero complessivo dei vani -22-, la piscina, e l’ampiogiardino. A ciò si aggiungono le caratteristiche costruttive dell’immobile,tipiche delle ville di nuova costruzione, e finalizzate a ridurre l’impattoestetico dell’immobile. Ciò è confermato anche dal costo di acquistodell’immobile, che dagli atti depositati risulta pari a €. 3.328.000,00”Numero registro generale 1584/2025Numero sezionale 1771/2026Numero di raccolta generale 9820/2026Data pubblicazione 16/04/20263.4. Invero logico corollario delle considerazioni sopra formulate è che incaso di impugnazione l’apprezzamento del giudice circa la correttezza delclassamento o della modifica catastale, ove riguardi il rispetto dei criteri divalutazione offerti dagli atti della P.A. (come avvenuto nella specie) deveessere ricondotto ad una valutazione in fatto, che può essere censurata, insede di legittimità, solo nei limiti consentiti dall’art. 360, comma 1, n. 5),cod. proc. civ., oppure per omessa motivazione, nell’accezione oramaimaturata nell’interpretazione di questa Corte – motivazione assolutamentemancante o apparente, perplessa e obiettivamente incomprensibile (Cass.n. 16479 del 2020; n. 29816/2024).Le doglianze mirano, pervero, in realtà, sebbene apparentementeformulate sotto il prisma della violazione di legge sostanziale a suscitareuna diversa valutazione del quadro fattuale (caratteristiche dell'immobile,sua ubicazione etc..) già congruamente esaminato dai giudici di merito -ciò appare evidente laddove le ricorrenti assumono, ad esempio, “Nederiva che il secondo Giudice ha falsamente applicato la normativacatastale per avere ritenuto esistente nella fattispecie il requisito del parcoe/o del giardino” - con ciò tralasciando di considerare che una similerivisitazione, estesa all'efficacia probatoria degli elementi istruttoriacquisiti in giudizio, è senza dubbio preclusa in sede di legittimità (amaggior ragione, in assenza di un ammissibile motivo di naturamotivazionale, precluso per «doppia conforme» ex art. 348 ter, c.p.c.).4. Il ricorso va, dunque, respinto.4.1. In forza del principio della soccombenza, le parti ricorrenti devonoessere condannate al rimborso delle spese di lite, liquidate come indispositivo.4.2. Essendo la decisione resa in tema di procedimento per la definizioneaccelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamenteinfondati, di cui all'art. 380-bis c.p.c. novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022,con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma dellaNumero registro generale 1584/2025Numero sezionale 1771/2026Numero di raccolta generale 9820/2026Data pubblicazione 16/04/2026norma citata ed essendo il giudizio definito in piena conformità allaproposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamentodelle ulteriori somme ex art. 96, terzo comma, c.p.c. nonché alpagamento di una somma in favore della Cassa delle ammende, sommeliquidate equitativamente come in dispositivo. Esclusa, come anche haopportunamente precisato la Corte (Cass., Sez. U., n. 36069/2023), «unainterpretazione della norma che conduca ad automatismi non in linea conuna lettura costituzionalmente compatibile del nuovo istituto, dovendol’applicazione in concreto delle predette sanzioni rimanere affidata allavalutazione delle caratteristiche del caso di specie», va, peraltro, precisatoche la fattispecie in esame non presenta alcuna peculiarità o ragione disorta, tale da escludere l’applicabilità dalla sopra menzionata previsionelegale. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna le ricorrenti a pagare in favore della parte controricorrente lespese del presente giudizio di legittimità che liquida nell'importo di euro4.500,00, per compensi, oltre spese prenotate a debito. Condanna, altresì,le ricorrenti al pagamento della somma di euro 2.250,00 in favore dellaparte controricorrente ex art. 96, terzo comma, c.p.c. e di euro 1.150,00in favore della Cassa delle Ammende.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della societàricorrente, dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, indata 26 febbraio 2026IL PRESIDENTE([OSCURATO:PERSONA])