Cassazione n. 20944/2026

fesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] in ROMA, via Ovidio 32 presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] con domicilio digitale ex lege;-ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] chelo rappresenta e difende, come da procura speciale in calce al controricorso,con domicilio digitale ex lege;-controricorrente-CC 14 maggio 2026 Numero registro generale 8535/2024Ric. 8535 del 2024 Numero sezionale 1757/2026Pres. A. [OSCURATO:PERSONA] di raccolta generale 20944/2026Rel. I. [OSCURATO:PERSONA] pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]per la cassazione della sentenza n. 488/2024 della Corte di appello di FIRENZEpubblicata il 12 marzo 2024;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14 maggio 2026 dallaConsigliera dr.ssa [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto gravame davanti alla Corte di Appello diaccertò l’inadempimento dell’incarico professionale conferitogli da ErremmeImmobiliare di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]., avente ad oggetto lo svolgimentodi indagini catastali, ipotecarie ed urbanistiche per la redazione della relazionetecnica funzionale alla stipula della compravendita di un immobile sito in Prato,consistente in un deposito ad uso artigianale con annessi e circostante resede,per il prezzo pattuito di euro 250.000.Si è costituita [OSCURATO:PERSONA] eccependo l’inammissibilità dell’appelloex art. 348 bis c.p.c. e, nel merito, contestando le censure mosse dalla parteappellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto laconferma.La Corte di appello di Firenze, con la sentenza qui impugnata, ha accoltol’appello e, in totale riforma della sentenza impugnata, ha respinto le domandedi risarcimento danni proposte da [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] eRiccardo S.n.c. nei confronti di [OSCURATO:PERSONA]; ha condannato, infine,[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. al pagamento in favoredell’appellante delle spese del doppio grado, della fase inibitoria e della CTU.2. Per la cassazione della sentenza d’appello, ricorre [OSCURATO:PERSONA] diCai [OSCURATO:SOCIETA]. sulla base di due motivi; resiste con controricorsoMarco [OSCURATO:PERSONA].La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale, ai sensi dell’art.380-bis.1, c.p.c..Hanno depositato memorie sia la parte ricorrente che quella controricorrente.Motivi della decisioneNumero registro generale 8535/2024CC 14 maggio 2026 Numero sezionale 1757/2026Ric. 8535 del 2024 Numero di raccolta generale 20944/2026Pres. A. [OSCURATO:PERSONA] pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]Rel. I. Ambrosi1. Con il primo motivo di ricorso, la società ricorrente censura, in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la “Violazione e falsa applicazione di normedi diritto (artt. 1218 e 1223 c.c.) in relazione al giudizio di sussistenza delnesso causale e al principio del “più probabile che non”; nello specifico,lamenta che riformando la sentenza di primo grado, la Corte d’appello con lasentenza impugnata ha: per un verso, confermato l’inadempimento delGeometra [OSCURATO:PERSONA], tecnico incaricato dalla società [OSCURATO:PERSONA],nell’omettere comunicazione alla società cliente dei vincoli urbanistici relativial bene immobile da acquistare; per altro verso, negato la sussistenza delnesso di causalità tra l’inadempimento del Geom. [OSCURATO:PERSONA] e il danno subitodalla Erremme, per poi erroneamente e contraddittoriamente applicare ilprincipio del “più probabile che non”.2. Con il secondo motivo, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.lamenta la “erronea applicazione dell’art. 336 e 91 c.p.c. per la condanna allespese; violazione del principio di soccombenza”.3. Il primo motivo di ricorso è fondato nei limiti e secondo le seguenticonsiderazioni.3.1. Giova ripercorrere le argomentazioni con cui la Corte fiorentina, con ladecisione qui impugnata, pur confermando l’inadempimento del Geometra,odierno resistente, per non aver comunicato al cliente anche la presenza deivincoli di P.R.G. insistenti sull’immobile oggetto della compravendita de qua,ha poi rigettato la domanda risarcitoria proposta dalla società, odiernaricorrente, sulla base della ritenuta insussistenza del nesso causale.La Corte d’appello ha precisato anzitutto che l’incarico affidato al GeometraMichelacci ebbe ad oggetto, non soltanto la verifica della conformità catastalee edilizia sull’immobile de quo, ma anche la verifica dei vincoli urbanistici diPRG; in proposito, ha espressamente ritenuto che quest’ultimo dato fossel’«unico dato mancante nella relazione del professionista, da cui risultavanovincoli di piano insistenti sull’immobile de quo (aree semipermeabili e a prati),dunque, inserito in una classificazione in cui gli unici interventi ammissibiliNumero registro generale 8535/2024CC 14 maggio 2026 Numero sezionale 1757/2026Ric. 8535 del 2024 Numero di raccolta generale 20944/2026Pres. A. [OSCURATO:PERSONA] pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]Rel. I. Ambrosierano quelli di manutenzione ordinaria dell’esistente» (foglio 10 non numeratodella sentenza impugnata).Ai fini della prova del danno connesso all’inadempimento, la Corte d’appello,pur affermando che la verifica affidata al Geometra fosse rilevante per laconoscenza di questi vincoli da parte della società acquirente ai fini di unafutura eventuale trasformazione dell’immobile da acquistare, ha esclusotuttavia che la società acquirente avesse dimostrato «che l’acquisto fossestato fatto in funzione di una trasformazione dell’immobile ovvero di unintervento di modifica di struttura e volume del fabbricato acquistati,circostanze mai allegate, prima ancora che non provate da Erremme (che si èlimitata a rilevare che doveva presumersi che una società con scopo di lucroacquistasse tale compendio immobiliare per trarne un non meglio specificatoprofitto)» (foglio 10 non numerato della sentenza impugnata).Da ciò, secondo la Corte fiorentina, «ne discende che il prezzo del compendioimmobiliare, liberamente pattuito tra parte acquirente e venditrice, risultaessere controprestazione di un compendio immobiliare correttamenterappresentato in contratto, nel senso che ciò che è stato acquistato per lasomma di euro 250.000 risulta essere un capannone ad uso depositoartigianale con annessi e circostante resede, per il cui utilizzo e sfruttamentonon risultava rilevante la presenza dei vincoli di piano non inseriti nellarelazione tecnica». Conclusivamente, la corte, in proposito, ha ritenuto che«In nessuna parte degli atti si fa infatti riferimento ad eventuali potenzialitàedificatorie che Erremme avrebbe confidato di poter sfruttare e quindi persea causa dei vincoli presenti nel terreno al momento dell’acquisto» (fogli 10-11non numerati della sentenza impugnata).In ordine al prezzo pattuito, la stessa Corte territoriale ha poi accertato che ilCTU stimò il valore dell’immobile compravenduto in un importo minore delprezzo pagato da Erremme, «non già tenendo in considerazione una vocazioneedilizia del terreno, non prospettata da alcuno, né le limitazioni degli interventiderivanti dai vincoli di piano (vista la mancata allegazione di quali sarebberoNumero registro generale 8535/2024CC 14 maggio 2026 Numero sezionale 1757/2026Ric. 8535 del 2024 Numero di raccolta generale 20944/2026Pres. A. [OSCURATO:PERSONA] pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]Rel. I. Ambrosipotute essere le modifiche strutturali del fondo ritenute necessarie dalla parteacquirente), ma unicamente i valori comparativi desunti da altre coeve similicompravendite nella zona (e dunque nella sostanza andando a valutare laconvenienza dell’affare)» (Foglio 11 non numerato della sentenza impugnata).La Corte d’appello ha aggiunto, al riguardo: «il fatto che il consulentedell’ufficio, sulla base dei valori OMI della zona nel 2007 abbia ritenuto che ilprezzo congruo dell’immobile fosse di euro 97.000 e che tale prezzo siaulteriormente calato ad euro 78.000 nel 2018, non può essere imputato alprofessionista, che non risulta fosse stato incaricato anche della stimadell’immobile in funzione della trattativa tra le parti. Il fatto che alla voce e)della notula sia stata indicata tra le attività svolte dal geometra l’assistenzaalle trattative – che dal punto di vista tecnico ha il significato dell’accertamentodi tutte le caratteristiche sia edilizie e sia urbanistiche nonché della regolaritàdel compendio immobiliare oggetto dell’affare - non è infatti circostanza dacui poter inferire che l’incarico ricomprendesse anche una stima dell’immobile,che rappresenta uno specifico autonomo adempimento ed è necessariamenteancorata non soltanto alle caratteristiche dell’immobile, ma anche ad unostudio dell’andamento del mercato» (foglio 12 non numerato della sentenzaimpugnata).In definitiva, la Corte d’appello ha escluso la sussistenza del nesso causaleasserendo che «il minor valore stimato dal CTU è infatti del tutto sganciatodai vincoli di P.R.G. non indicati dal [OSCURATO:PERSONA], che avrebbero potuto rilevarein tal senso solo se la parte acquirente avesse comprato il terreno comeedificabile o comunque un capannone suscettibile di trasformazioni dal puntodi vista edilizio e avesse visto venir meno tali potenzialità in relazione allapresenza dei non palesati vincoli di P.R.G.; al contrario, la riduzione del prezzofatta dal CTU si incentra tutta su una valutazione comparativa rispetto ad altriimmobili venduti nella zona nello stesso periodo, di talché non può essere fattodiscendere dalla condotta del professionista alcun danno per aver acquistatol’immobile ad un prezzo superiore a quello di mercato», concludendo che «laNumero registro generale 8535/2024CC 14 maggio 2026 Numero sezionale 1757/2026Ric. 8535 del 2024 Numero di raccolta generale 20944/2026Pres. A. [OSCURATO:PERSONA] pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]Rel. I. Ambrosiriduzione del prezzo fatta dal CTU si incentra tutta su una valutazionecomparativa rispetto ad altri immobili venduti nella zona nello stesso periodo,di talché non può essere fatto discendere dalla condotta del professionistaalcun danno per aver acquistato l’immobile ad un prezzo superiore a quello dimercato» (fogli 12 e 13 non numerati della sentenza impugnata).3.2. Quanto affermato dalla Corte d’appello in tema di prezzo dell’immobile,come sopra sinteticamente trascritto e come fondatamente lamentato dallasocietà odierna ricorrente (v. pag. 5 in ricorso), si mostra illogico econtraddittorio.La Corte d’appello ha accertato l’inadempimento dell’incarico di verificaaffidato dalla società, odierna ricorrente, al geometra, odiernocontroricorrente, e, in particolare, l’omessa indicazione, da parte delprofessionista, delle caratteristiche urbanistiche del bene. Pur avendo esclusoche tale incarico fosse finalizzato ad evitare l’acquisto di un bene nontrasformabile — intento non dimostrato dalla società acquirente —avrebbedovuto, tuttavia, ritenere che l’incarico era stato conferito, quanto meno, alfine di conoscere integralmente le caratteristiche del bene che la società siaccingeva ad acquistare, così da evitare di corrispondere per esso un prezzofuori mercato.Le argomentazioni seguite dalla Corte d’appello per escludere il nesso causaletra l’inadempimento del professionista (consistito nel non aver adempiutoall’obbligo di informare e comunicare alla cliente i vincoli di P.R.G. che gli erastato chiesto di verificare) e l’acquisto dell’immobile ad un prezzo superiore aquello di mercato (la cliente risulta avere acquistato a euro 250.000 unimmobile che vale euro 97.000) sono frutto di un errore compiuto dalla Cortedi merito nell'individuare la regola giuridica in base alla quale accertare lasussistenza del nesso causale tra inadempimento ed evento.Giova il richiamo, in proposito, al consolidato principio secondo cui l'ipoteticoerrore compiuto dal giudice di merito nell'individuare la regola giuridica in basealla quale accertare la sussistenza del nesso causale tra fatto illecito ed eventoNumero registro generale 8535/2024CC 14 maggio 2026 Numero sezionale 1757/2026Ric. 8535 del 2024 Numero di raccolta generale 20944/2026Pres. A. [OSCURATO:PERSONA] pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]Rel. I. Ambrosiè censurabile in sede di legittimità ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.,mentre l'eventuale errore nell'individuazione delle conseguenze che sonoderivate dall'illecito, alla luce della regola giuridica applicata, costituisce unavalutazione di fatto, come tale sottratta al sindacato di legittimità seadeguatamente motivata (Cass. Sez. 2, 30/06/2021 n. 18509; Cass. Sez. 3,10/04/2019 n. 9985; Cass. Sez. 3, 25/02/2014 n. 4439; in senso analogo, trale altre, Cass. Sez. 3, 7/12/2005 n. 26997, fino a risalire a Cass. Sez. 3,20/10/1962 n. 3061).Nella specie, il nesso causale è stato escluso in base ad una argomentazionefallace in diritto, essendosi limitata la Corte d’appello a rilevare che il prezzodell’immobile così come accertato dal CTU fosse questione «di valutazione diconvenienza dell’affare», senza invece valutare in concreto – proprio in virtùdel criterio del più probabile che non – richiamato, ma non correttamenteapplicato dal Giudice d’appello (cfr. foglio 9 non numerato della sentenzaimpugnata) – se la società, pur conoscendo i vincoli di P.R.G., avrebbeacquistato ugualmente a quel prezzo un immobile che valeva meno dellametà.Sussiste, pertanto, la violazione di legge lamentata.4. Dall’accoglimento del primo motivo di ricorso, nei sensi precisati, conseguel’assorbimento del secondo. La sentenza impugnata va cassata in relazione almotivo accolto e rinviata a diversa Sezione della Corte d’appello di Firenze,che comunque in diversa composizione personale, provvederà anche in meritoalle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo.Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia a diversaSezione della Corte d’appello di Firenze, che comunque in diversacomposizione personale, provvederà anche in merito alle spese del presentegiudizio di legittimità.Numero registro generale 8535/2024CC 14 maggio 2026 Numero sezionale 1757/2026Ric. 8535 del 2024 Numero di raccolta generale 20944/2026Pres. A. [OSCURATO:PERSONA] pubblicazione [OSCURATO:DATA_NASCITA]Rel. I. AmbrosiCosì deciso nella Camera di consiglio della Terza Sezione Civile il 14 maggio2026Il PresidenteAugusto Tatangelo