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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 19 maggio 2026

Cassazione n. 15134/2026

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to FEDERICASCAFARELLI unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], LUCADONA'- ricorrente -controdagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]- controricorrente e ricorrente incidentale-Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026UNICREDIT SPA, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]- controricorrente e ricorrente incidentale-nonchéALESSANDRO MINELLI, [OSCURATO:PERSONA], ASSUNTAMINELLI, [OSCURATO:PERSONA] rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agli avvocatiPAOLA FUMELLI, [OSCURATO:PERSONA] CODOVINIcontroricorrenti e ricorrenti in via incidentaleavverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO PERUGIA n. 159/2020depositata il 02/03/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/02/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona della dott.ssaLUISA [OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento del primo esecondo motivo del ricorso principale e dei cinque motivi del ricorsoincidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e per l’assorbimento di tutti irestanti motivi del ricorso principale e degli altri ricorsi incidentaliproposti dalla [OSCURATO:PERSONA] e da [OSCURATO:SOCIETA].uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la parte ricorrente principale,[OSCURATO:PERSONA] per i controricorrenti e ricorrenti incidentali.1.

In data 12 novembre 1996 l’allora Cassa di Risparmio diPerugia S.p.A. (nel prosieguo dell’atto, per brevità, “Cassa diRisparmio”) – [OSCURATO:PERSONA] – citava in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:SOCIETA]., [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026Assunta Minelli, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e la Confraternita dei Bianchi, nella loro qualità dicondomini dell’immobile sito in Gubbio, [OSCURATO:PERSONA] n.42, denominato “Logge dei Tiratori”, chiedendo: 1) di nominare unamministratore del condominio, nonché di accertare l'applicabilitàdella tabella millesimale redatta dal geom.

Ciangottini o inalternativa di predisporre una nuova tabella millesimale; 2) dicondannare i convenuti a rifonderle pro quota lire 906.795.200,come da fatture di cui al suo doc. 12, per i lavori di rifacimento delTetto del 1992-1993, e lire 164.480.00 per la sistemazione di partedella Tettoia; in subordine, in caso di rigetto delle domandeproposte in via principale, condannare i convenuti a corrisponderleun indennizzo nei limiti dell'arricchimento da essi conseguito pereffetto dei suddetti lavori.2.

Il Tribunale di Perugia rigettava la domanda svolta da [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]., (poi [OSCURATO:SOCIETA].), sulpresupposto dell’insussistenza di un condominio nonché sulpresupposto della mancanza del carattere di urgenza conriferimento ai lavori eseguiti.3. [OSCURATO:PERSONA] cassa di Risparmio di Perugia, in qualità diavente causa da [OSCURATO:SOCIETA]., proponeva appello avverso lasuddetta sentenza.3.1 Avverso la medesima sentenza proponeva, altresì, appelloUnicredit s.p.a..4.

Resistevano al gravame [OSCURATO:PERSONA], AssuntaMinelli, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], Confraternita dei Bianchi, quest’ultima in personaNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026del legale rappresentante pro tempore [OSCURATO:PERSONA],contestando in fatto e in diritto tutte le argomentazioni di parteappellante.4.1 Si costituiva, altresì, la [OSCURATO:PERSONA] dei Tiratori diCarosati [OSCURATO:SOCIETA]. , già [OSCURATO:PERSONA] dei [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del suo legale rappresentante protempore [OSCURATO:PERSONA].5.

Le cause relative ai due distinti ricorsi venivano riunitestante l’identità dell’oggetto e delle parti.6.

La Corte d’Appello di Perugia in parziale riforma dellasentenza di primo grado, condannava la Pizzeria dei Tiratori diCarosati [OSCURATO:SOCIETA]. a pagare a favore di [OSCURATO:SOCIETA]. lasomma di euro 30.915,65 oltre interessi legali dalla domanda alsaldo; [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eAlessandro Minelli, in solido, a pagare a favore di [OSCURATO:SOCIETA]la somma di euro 20.668,85 oltre interessi legali dalla domanda alsaldo; [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a pagare, in solido,in favore di [OSCURATO:SOCIETA]. la somma di euro 7.663,14 oltreinteressi legali dalla domanda al saldo; [OSCURATO:PERSONA], PaoloCocchieri e [OSCURATO:PERSONA] a pagare, in solido, in favore diUnicredit s.p.a. la somma di euro 29.849,54 oltre interessi legalidalla domanda al saldo; rigettava la domanda svolta da Unicredits.p.a. avente ad oggetto la nomina di amministratore dicondominio.

Regolava le spese di lite secondo il principio dellasoccombenza e disponeva le restituzioni delle somme giàcorrisposte da [OSCURATO:SOCIETA].6.1 Preliminarmente, la Corte d’Appello ricostruita la storiadell’edificio evidenziava che vi era una unitarietà strutturale tale dapoter configurare l’esistenza di un condominio orizzontaleNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026caratterizzato dalla presenza di un complesso edilizio esteso insenso orizzontale.Ciò precisato, riteneva doversi verificare se il tetto delle [OSCURATO:PERSONA] e il loggiato inferiore potessero o meno essere qualificaticome parti comuni sui quali erano stati eseguiti gli interventi daparte di [OSCURATO:SOCIETA]La Corte richiamava le pattuizioni contenute nel rogito del 30giugno 1950 intercorso tra il [OSCURATO:PERSONA] provinciale(originario proprietario) e gli altri soggetti proprietari delle diverseporzioni immobiliari.

Con tale rogito tutte le parti, preso atto che illoggiato superiore aperto si trovava in condizioni statiche pericolosee che era necessario procedere al suo restauro e che il Consorzioagrario si dichiarava disposto ad effettuare tali lavori,concordemente cedevano al [OSCURATO:PERSONA] la proprietà delloggiato superiore con la precisazione che “il tetto ricostruito, adifferenza del loggiato superiore in oggetto, rimarrà di proprietàcomune”.Dunque, il tetto era parte comune come espressamentericonosciuto dall’atto di cui sopra ed infatti, essendosi assunto ilConsorzio l’onere delle spese di ristrutturazione del Loggiato, glialtri proprietari avevano ceduto al predetto Consorzio i loro dirittireali sul medesimo loggiato, compreso ovviamente il relativopavimento, conservando, invece, i loro diritti sul tetto proprio inconsiderazione della indubbia funzione di copertura dell’interoedificio riconosciuta a tale struttura, come risultava tra l’altro dallastoria dell’edificio.Non vi erano, pertanto, dubbi nel riconoscere nel tetto inoggetto una delle parti comuni del condominio ai sensi di quantodisposto dall’art. 1117 c.c. assolvendo lo stesso , nella sua strutturaNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026unitaria ed omogenea , quella funzione di riparo e di protezione chelo rendeva funzionale all’intero edificio; caratteristica, questa,ancora più pregnante nel caso concreto dove, tra l’altro, assolvevaanche ad una funzione caratterizzante dell’intero edificio sotto unprofilo storico, artistico e architettonico.Il pavimento del loggiato superiore, invece, proprio sulla basedel richiamato atto notarile del 30.6.1950, era di esclusivaproprietà di [OSCURATO:SOCIETA], ora [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio diPerugia s.p.a., quali aventi causa dal [OSCURATO:PERSONA], avendo la funzione tipica di pavimentazione e facendoparte integrante del loggiato stesso, tanto che nello stesso attosopra richiamato tutti i comproprietari cedenti avevano riconosciutoespressamente allo stesso Consorzio il diritto di intervenire sui“solai siti sul loggiato” con l’unico ed esclusivo vincolo di mantenerele altezze dei vani sottostanti , così , ovviamente, da non modificarele relative volumetrie.Anche il loggiato inferiore caratterizzato dalla tettoia sita nellaparte antistante la porzione di immobile di proprietà della banca,tenuto conto del tipo di edificio originariamente costituito da uncorpo unico provvisto di porticato e delimitato dalla Chiesa di SantaMaria dei Laici originariamente sede dell’ospedale di [OSCURATO:PERSONA],al quale nel 1505 si erano uniti altri ospedali cittadini, aveva lafunzione comune del porticato, funzione che negli anni, puressendo stato suddiviso detto edificio tra più proprietari, non erastata persa rimanendo un’importante nota caratterizzante lastruttura stessa.A tal proposito la Corte d’Appello ricordava che le parti checostituiscono un ornamento di un immobile, come nel caso al suoesame, dovevano necessariamente inquadrarsi tra le parti comuniNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026dello stesso e ciò sulla base del canone ermeneutico costituito dallaloro idoneità ad assolvere la funzione di rendere esteticamentegradevole l’edificio stesso e di caratterizzarlo nei secoli, comeappunto era accaduto nella fattispecie particolare dove, per altro,era proprio nato come pertinenza di un unico complesso.Alla luce delle considerazioni svolte doveva essere riconosciutala caratteristica di cosa comune sia al tetto del loggiato superiore,sia alla tettoia del loggiato inferiore.Una volta chiarito tale aspetto andava esaminata la domandadi [OSCURATO:SOCIETA]. avente ad oggetto la restituzione pro quota daidiversi condomini, degli importi spesi per la ristrutturazione deltetto del loggiato superiore e della copertura del loggiato inferiore,occorrendo far riferimento esclusivamente alla disciplina di cuiall’art. 1134 c.c. non potendosi, invece, applicare il disposto di cuiall’art. 1110 c.c. riferito alla comunione.Doveva, pertanto, verificarsi se nel caso di specie i lavorieseguiti dalla [OSCURATO:SOCIETA]. presentassero il requisitodell’urgenza ex art. 1134 c.c..Secondo la Corte d’Appello, sulla base della giurisprudenza dilegittimità sul tema dell’urgenza, era evidente che gli interventieseguiti dalla [OSCURATO:SOCIETA]. sull’immobile in oggetto (sultetto del Loggiato superiore e sul Loggiato inferiore) rivestisserotale caratteristica senza che avessero rilevanza i tempi tecnicioccorrenti per la loro realizzazione.Con riferimento al tetto del Loggiato superiore, lo stesso eracostituito da una struttura in legno formata da 15 capriatetrasversali poggianti sulle colonne in muratura del loggiato stessoe da arcarecci sostenuti dalle predette capriate; ad ottobre del1984, a circa cinque mesi dall’evento sismico del 29 aprile 1984,Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026una capriata era crollata mentre un’altra era uscita dalla propriasede di circa 10 cm e le strutture di rinforzo risultavano insufficientitenuto conto delle infiltrazioni d’acqua che avevano creato unostato di putrescenza degli agganci, nonché notevoli sfibrature dellestrutture lignee creando una evidente situazione di pericolo dicrollo.

Da quanto sopra risultava chiaramente l’urgenzadell’intervento, e non la mera necessità, in quanto l’opera diristrutturazione non rispondeva alla sola necessità di una maggioree migliore fruibilità del bene ma ad evitare il pericolo di un crollo,più o meno imminente, che avrebbe comportato danni all’edificio,in quanto tale e per il suo indubbio valore artistico, nonché possibilidanni a terzi.Le medesime considerazioni riguardanti lo stato di degradodella struttura valevano anche per la tettoia sita nella parteantistante ovverosia per il loggiato inferiore nel quale si eramanifestata l’urgenza di rimuovere alcuni travetti di legno ormaicompletamente inadeguati alla loro funzione di tenuta della tettoiastessa, essendo evidenti i segni di un pericolo di crollo che in questocaso avrebbe potuto determinare un serio pericolo anche per gliutenti degli spazi sottostantiSecondo la Corte d’Appello, non rilevava la tempistica deilavori che indubbiamente richiedeva vari anni tenuto anche contodella difficoltà delle opere di ristrutturazione che andavano adimpattare con un edificio avente valore storico – artistico, dellaparticolarità della relativa progettazione, anche in considerazionedei consolidamenti eseguiti dall’ing.

Mastrodicasa primadell’entrata in vigore della normativa antisismica, della necessità diottenere le dovute autorizzazioni anche dalla Sovraintendenza.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026In tale lasso di tempo, così come risultava dalladocumentazione in atti, erano risultati inutili i tentativi della [OSCURATO:PERSONA] di coinvolgere gli altri condomini i quali, più voltesollecitati, avevano opposto contestazioni riguardanti l’esistenza diun condominio, nonché i lavori programmati senza fare concreteproposte alternative con riferimento alla natura del beneinteressato, alla quale più volte si era fatto richiamo, ma senza maicontestare la situazione stessa dell’edificio.In particolare, fin dal 1987 la Cassa di Risparmio aveva inviatoai condomini una richiesta di rimborso, per quote millesimali, dellesomme necessarie per le opere provvisorie effettuate (sgomberodei materiali e copertura con teli di nylon) e aveva comunicatol’intenzione di procedere al ripristino della copertura della parte ditetto caduta a seguito del cedimento della capriata; nel 1989 laCassa di Risparmio aveva comunicato il progetto di risanamentostrutturale del tetto facendo presente che si sarebbe potutochiedere un contributo a fondo perduto al ministero dei Beniculturali invitando anche i condomini a sottoscrivere la richiesta perla concessione edilizia; in data 27 febbraio 1990, su convocazionedella Cassa di Risparmio, era stata convocata una riunione dicondominio nel corso della quale i condomini avevano contestato ilavori dichiarandosi disponibili ad intervenire in modo mirato senzatrasformare questa disponibilità in proposte concrete; nel giugno1990 la Cassa di Risparmio aveva chiesto ai condomini unadichiarazione nella quale attestare che le spese erano fatte dallamedesima e che, quindi, il contributo doveva essere erogato allastessa Cassa di Risparmio; nel 1995 quest’ultima aveva chiesto ilrimborso ai condomini sulla base delle quote condominiali degliimporti spesi per i lavori.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026Risultava evidente che la Cassa di Risparmio si era attivatasubito dopo il crollo della capriata, chiedendo l’intervento deicondomini che mai erano intervenuti, tenendo anche uncomportamento ostruzionistico che aveva determinato l’istituto dicredito ad agire a proprie spese stante la situazione di pericolosempre crescente.

A nulla rilevava che la Cassa di Risparmio sifosse fatta pubblicità sponsorizzando la ristrutturazione dellaLoggia dei Tiratori perché ciò non sminuiva in alcun modo lanecessità di svolgere lavori urgenti al fine di evitare pericoli di crollie danni non soltanto all’immobile con conseguente ingente perditadi un innegabile valore storico – artistico ma anche eventuali dannia terzi.Sussistevano, pertanto, i presupposti di cui all’art. 1134 c.c. eil diritto della stessa Cassa di Risparmio di ottenere il rimborso daicondomini pro quota millesimale.

A tal riguardo la C.T.U. svolta nelgiudizio aveva stabilito le quote millesimali e calcolato i rimborsispettanti a ciascun condomino, consulenza alla quale la Corted’Appello dichiarava di aderire integralmente.Dunque, come emergeva dalla CTU eseguita nel corso delgiudizio di primo grado, accertata la congruità delle spesesostenute dalla Cassa di Risparmio nella misura di lire 782.000.000per la copertura della Loggia dei Tiratori e di euro 164.480.000 peril portico della Loggia inferiore, doveva farsi carico, a titolo dirimborso a favore di [OSCURATO:SOCIETA]., alla [OSCURATO:PERSONA] dei [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentantepro tempore, (già Pizzeria delle Logge di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].)l’importo complessivo di euro 30.915,65; a [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , l’importodi euro 20.668,85; [OSCURATO:PERSONA] e Franceschetti MassimoNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026l’importo di euro 7.663,14 ; a [OSCURATO:PERSONA], Cocchieri paoloe [OSCURATO:PERSONA] l’importo di euro 10.598,15 .Nessun rimborso, invece, poteva essere posto a carico dellaChiesa della Confraternita dei Bianchi dal momento che il tetto dellaChiesa era diverso rispetto a quello della Loggia dei Tiratori e lastessa non era neanche interessata dal portico del Loggiatoinferiore, essendo posizionata lateralmente.7. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddettasentenza.8. [OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito con controricorso e ha propostoricorso incidentale.9. [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio di Perugia ha resistito concontroricorso e ha proposto ricorso incidentale.10. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso e propostoricorso incidentale parzialmente adesivo al ricorso principale.11.

Le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienzahanno insistito nelle rispettive richieste.12.

Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento delprimo e secondo motivo del ricorso principale e dei cinque motividel ricorso incidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], MassimoCasagrande, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e perl’assorbimento di tutti i restanti motivi del ricorso principale e deglialtri ricorsi incidentali proposti dalla [OSCURATO:PERSONA] RisparmioPerugia e da [OSCURATO:SOCIETA].RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il presente giudizio consta di un ricorso principale propostodalla [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] C.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026S.N.C. e da tre ricorsi incidentali, il primo dei quali proposto in viasostanzialmente adesiva a quello principale da MassimoCasagrande, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e AlessandroMinelli, mentre gli altri due ricorsi in via incidentale,sostanzialmente sovrapponibili tra loro, sono proposti da Unicredite dalla [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio di Perugia.1.1 Il ricorso principale e quello incidentale adesivo pongonola questione della violazione dell’art. 1134 c.c. che il Collegio ritienedi dover esaminare per prima perché fondata ed assorbenterispetto alle altre questioni proposte.1.2 In particolare, con il secondo e il settimo motivo del ricorsoprincipale, si contesta la violazione della norma citata in relazionealla mancanza del requisito dell’urgenza dei lavori sia di rifacimentodel tetto che della tettoia.1.3 Allo stesso modo i motivi del ricorso incidentale di MassimoCasagrande, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e AlessandroMinelli in parte ripetitivi delle censure svolte con il ricorso principalecontestano la violazione e falsa applicazione dell'art.1134 c.c. peraver ritenuto urgenti i lavori di ristrutturazione integrale dell’interotetto e della tettoia.1.4 Come si è detto i motivi ora richiamati sono fondati.

LaCorte d’Appello dopo aver affermato la natura condominiale deltetto delle Logge dei Tiratori e del loggiato inferiore ha accolto ladomanda di [OSCURATO:SOCIETA]. avente ad oggetto la restituzione, proquota dai diversi condomini ex art. 1134, degli importi spesi per laloro ristrutturazione.

Secondo la Corte territoriale, sulla base dellagiurisprudenza di legittimità sussisteva il requisito dell’urgenzasenza che assumesse alcuna rilevanza il tempo tecnico occorrenteper la loro realizzazione.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026La Corte d’Appello non ha fatto corretta applicazione deiprincipi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in relazioneall’art. 1134 c.c. e ha deciso la questione di diritto in modo difformedall’orientamento consolidato di questa Corte, rivelando una falsaapplicazione della norma citata.Infatti, la Corte d’Appello parte dalla premessa correttasecondo cui vertendosi nell’ambito di un condominio, deveapplicarsi l’art. 1134 c.c. che, a differenza dell’art. 1110 c.c. inmateria di comunione ordinaria, regola il rimborso delle spese digestione delle parti comuni anticipate dal partecipante non per lamera trascuranza o tolleranza degli altri comunisti, quanto per ildiverso e più stringente presupposto dell'urgenza, intendendo lalegge trattare nel condominio con maggior rigore la possibilità cheil singolo possa interferire nell’amministrazione dei beni incomproprietà.

Ne discende che, istaurandosi il condominio sulfondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e leproprietà individuali, la spesa autonomamente sostenuta da uno diessi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisitidell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c. (Cass. Sez.

Unite n. 2046del 2006; Cass. n. 18759 del 2016).Tuttavia, nel fare applicazione della norma citata e deipresupposti per ritenere sussistente il requisito dell’urgenza lasentenza impugnata non tiene conto del costante e consolidatoinsegnamento di questa Corte secondo cui, ai fini dell’applicazionedell’art. 1134 c.c., le opere devono essere tali da eseguirsi senzaritardo al fine di evitare un possibile nocumento alla cosa comuneo a terzi e senza possibilità di avvertire tempestivamentel’amministratore o gli altri condomini.

Dunque, se il condomino haNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026il tempo di convocare l’assemblea, sollecitarla o richiedernel’intervento, difetta il presupposto dell’urgenza.In proposito deve richiamarsi il seguente principio di diritto cuiil collegio intende dare continuità: «Il condomino che, in mancanzadi autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbiaanticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha dirittoal rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossiache le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi odalla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senzapossibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altricondomini» (Cass. Sez. 2, 23/09/2016, n. 18759, Rv. 641283 -01).In altri termini, si è ripetutamente affermato che non sussisteil requisito dell’urgenza dei lavori, ai sensi dell’art. 1134 c.c.,quando come nel caso in esame l’intervento sia programmabile,preceduto da richieste rivolte all’assemblea o comunquerealizzabile con il tempo necessario per avvertire gli altri condominio attivare i rimedi di cui all’art. 1105, comma 4, c.c..L’urgenza ricorre solo quando non è possibile preavvisarel’amministratore o gli altri partecipanti, perché le opere devonoessere eseguite senza ritardo, al fine di evitare un possibilenocumento alla cosa comune o a terzi.La mera necessità, anche se accompagnata da inerzie altrui oda dissensi assembleari, non integra il presupposto richiestodall’art. 1134 c.c., non potendo il singolo sostituirsi agli organicondominiali ogniqualvolta l’intervento sia deliberabile oautorizzabile preventivamente (vedi ex pluribus Cass. Sez. 2Ordinanza n. 29336 del 23 ottobre 2023; Cass. Sez. 2,06/10/2021, n. 27106; Sez. 2, SentenzaNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026n. 9743 del 23/04/2010; Cass. Sez. 2 Sentenza n. 27519 del19/12/2011)Nel caso di specie i lavori risultano essere stati oggetto divalutazione e pianificazione nel tempo, con formali richieste rivolteagli altri condomini e con un ampio intervallo temporale tale daconsentire l’attivazione dei rimedi tipici di gestione della cosacomune.La Corte d’Appello, dunque, non ha tenuto conto dei suddettiprincipi nel momento in cui nel ricostruire l’andamento dei fatti haevidenziato come, fin dal 1987 la Cassa di Risparmio aveva inviatoai condomini una richiesta di rimborso, per quote millesimali, dellesomme necessarie per le opere provvisorie effettuate e avevacomunicato l’intenzione di procedere al ripristino della coperturadella parte di tetto caduta a seguito del cedimento della capriata.Inoltre, nel 1989 la medesima Cassa di Risparmio avevacomunicato il progetto di risanamento strutturale del tetto facendopresente che si sarebbe potuto chiedere un contributo a fondoperduto al ministero dei Beni culturali invitando anche i condominia sottoscrivere la richiesta per la concessione edilizia e, in data27.2.1990, su convocazione della Cassa di Risparmio, era stataconvocata una riunione di condominio nel corso della quale icondomini avevano contestato i lavori dichiarandosi disponibili adintervenire in modo mirato senza trasformare questa disponibilitàin proposte concrete.

Pochi mesi dopo, nel giugno 1990 la Cassa diRisparmio aveva chiesto ai condomini una dichiarazione nella qualesi attestava che le spese erano fatte dalla medesima e che, quindi,il contributo doveva essere erogato alla stessa Cassa di Risparmiomentre solo nel 1995 aveva chiesto il rimborso ai condomini sullabase delle quote condominiali degli importi spesi per i lavori.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026Inoltre, per quanto detto, risulta erroneo anche il riferimentooperato dalla Corte d’Appello al comportamento ostruzionisticodegli altri condomini nonostante la necessità di intervenire.In base ai principi sopra richiamati, pertanto, risulta infondatala tesi della Fondazione secondo cui il dilatarsi del tempo avrebbedeterminato una sorta di urgenza sopravvenuta e/o a“peggioramento progressivo” rendendo assolutamente nonprocrastinabili le opere di ristrutturazione del Tetto dovendosi tenerconto peraltro della complessità tecnica della progettazione delleopere di ristrutturazione e consolidamento e delle procedure dirilascio delle autorizzazioni della Sovraintendenza stante il valorestorico-artistico dell’edificio.2.

In conclusione, il Collegio ritiene fondati il secondo, quartoe settimo motivo del ricorso principale proposto dalla La PizzeriaLoggia [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. e i cinque motividel ricorso incidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], AssuntaMinelli, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sostanzialmenteadesivi a quelli del ricorso principale in quanto tutti formulati inrelazione alla violazione dell’art. 1134 c.c. per la mancanza delpresupposto dell’urgenza per chiedere il rimborso ai condomini diquanto anticipato da parte della [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio diPerugia, cui è succeduta [OSCURATO:SOCIETA], per i lavori relativi allaristrutturazione del tetto e della tettoia dell’immobile sito in Gubbio,[OSCURATO:PERSONA] n. 42, denominato “Logge dei Tiratori”.3.

L’accoglimento dei suddetti motivi determina l’assorbimentodi tutti i restanti motivi del ricorso principale e il rigetto di quelliproposti in via incidentale da [OSCURATO:SOCIETA] e dalla [OSCURATO:PERSONA] diRisparmio di Perugia, la cassazione della sentenza impugnata e ilrinvio alla Corte d’Appello di Perugia che farà applicazione deiNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026principi sopra indicati e regolerà anche le spese del presentegiudizio.4.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, sidà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento da parte dei ricorrenti incidentali [OSCURATO:PERSONA] DiRisparmio di Perugia e [OSCURATO:SOCIETA] di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto; P.Q.MLa Corte accoglie il secondo, quarto e settimo motivo delricorso principale proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] DiCarosati [OSCURATO:PERSONA] C. e i cinque motivi del ricorso incidentaleproposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Ester MariaMinelli e [OSCURATO:PERSONA], rigetta i ricorsi incidentali proposti daUnicredit e dalla [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio di Perugia, cassala sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia allaCorte d’Appello di Perugia in diversa composizione anche per lespese del presente giudizio;ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002,inserito dall’art. 1, co. 17,

I. n. 228/12, dichiara la sussistenza deipresupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrentiincidentali [OSCURATO:PERSONA] di Perugia e [OSCURATO:SOCIETA] diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato, a norma delcomma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 5 febbraio 2026IL CONSIGLIERE [OSCURATO:PERSONA]uca [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
to FEDERICASCAFARELLI unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], LUCADONA'- ricorrente -controdagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]- controricorrente e ricorrente incidentale-Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026UNICREDIT SPA, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]- controricorrente e ricorrente incidentale-nonchéALESSANDRO MINELLI, [OSCURATO:PERSONA], ASSUNTAMINELLI, [OSCURATO:PERSONA] rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agli avvocatiPAOLA FUMELLI, [OSCURATO:PERSONA] CODOVINIcontroricorrenti e ricorrenti in via incidentaleavverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO PERUGIA n. 159/2020depositata il 02/03/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/02/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona della dott.ssaLUISA [OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento del primo esecondo motivo del ricorso principale e dei cinque motivi del ricorsoincidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e per l’assorbimento di tutti irestanti motivi del ricorso principale e degli altri ricorsi incidentaliproposti dalla [OSCURATO:PERSONA] e da [OSCURATO:SOCIETA].uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la parte ricorrente principale,[OSCURATO:PERSONA] per i controricorrenti e ricorrenti incidentali.1. In data 12 novembre 1996 l’allora Cassa di Risparmio diPerugia S.p.A. (nel prosieguo dell’atto, per brevità, “Cassa diRisparmio”) – [OSCURATO:PERSONA] – citava in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:SOCIETA]., [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026Assunta Minelli, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e la Confraternita dei Bianchi, nella loro qualità dicondomini dell’immobile sito in Gubbio, [OSCURATO:PERSONA] n.42, denominato “Logge dei Tiratori”, chiedendo: 1) di nominare unamministratore del condominio, nonché di accertare l'applicabilitàdella tabella millesimale redatta dal geom. Ciangottini o inalternativa di predisporre una nuova tabella millesimale; 2) dicondannare i convenuti a rifonderle pro quota lire 906.795.200,come da fatture di cui al suo doc. 12, per i lavori di rifacimento delTetto del 1992-1993, e lire 164.480.00 per la sistemazione di partedella Tettoia; in subordine, in caso di rigetto delle domandeproposte in via principale, condannare i convenuti a corrisponderleun indennizzo nei limiti dell'arricchimento da essi conseguito pereffetto dei suddetti lavori.2. Il Tribunale di Perugia rigettava la domanda svolta da [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]., (poi [OSCURATO:SOCIETA].), sulpresupposto dell’insussistenza di un condominio nonché sulpresupposto della mancanza del carattere di urgenza conriferimento ai lavori eseguiti.3. [OSCURATO:PERSONA] cassa di Risparmio di Perugia, in qualità diavente causa da [OSCURATO:SOCIETA]., proponeva appello avverso lasuddetta sentenza.3.1 Avverso la medesima sentenza proponeva, altresì, appelloUnicredit s.p.a..4. Resistevano al gravame [OSCURATO:PERSONA], AssuntaMinelli, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], Confraternita dei Bianchi, quest’ultima in personaNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026del legale rappresentante pro tempore [OSCURATO:PERSONA],contestando in fatto e in diritto tutte le argomentazioni di parteappellante.4.1 Si costituiva, altresì, la [OSCURATO:PERSONA] dei Tiratori diCarosati [OSCURATO:SOCIETA]. , già [OSCURATO:PERSONA] dei [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del suo legale rappresentante protempore [OSCURATO:PERSONA].5. Le cause relative ai due distinti ricorsi venivano riunitestante l’identità dell’oggetto e delle parti.6. La Corte d’Appello di Perugia in parziale riforma dellasentenza di primo grado, condannava la Pizzeria dei Tiratori diCarosati [OSCURATO:SOCIETA]. a pagare a favore di [OSCURATO:SOCIETA]. lasomma di euro 30.915,65 oltre interessi legali dalla domanda alsaldo; [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eAlessandro Minelli, in solido, a pagare a favore di [OSCURATO:SOCIETA]la somma di euro 20.668,85 oltre interessi legali dalla domanda alsaldo; [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] a pagare, in solido,in favore di [OSCURATO:SOCIETA]. la somma di euro 7.663,14 oltreinteressi legali dalla domanda al saldo; [OSCURATO:PERSONA], PaoloCocchieri e [OSCURATO:PERSONA] a pagare, in solido, in favore diUnicredit s.p.a. la somma di euro 29.849,54 oltre interessi legalidalla domanda al saldo; rigettava la domanda svolta da Unicredits.p.a. avente ad oggetto la nomina di amministratore dicondominio. Regolava le spese di lite secondo il principio dellasoccombenza e disponeva le restituzioni delle somme giàcorrisposte da [OSCURATO:SOCIETA].6.1 Preliminarmente, la Corte d’Appello ricostruita la storiadell’edificio evidenziava che vi era una unitarietà strutturale tale dapoter configurare l’esistenza di un condominio orizzontaleNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026caratterizzato dalla presenza di un complesso edilizio esteso insenso orizzontale.Ciò precisato, riteneva doversi verificare se il tetto delle [OSCURATO:PERSONA] e il loggiato inferiore potessero o meno essere qualificaticome parti comuni sui quali erano stati eseguiti gli interventi daparte di [OSCURATO:SOCIETA]La Corte richiamava le pattuizioni contenute nel rogito del 30giugno 1950 intercorso tra il [OSCURATO:PERSONA] provinciale(originario proprietario) e gli altri soggetti proprietari delle diverseporzioni immobiliari. Con tale rogito tutte le parti, preso atto che illoggiato superiore aperto si trovava in condizioni statiche pericolosee che era necessario procedere al suo restauro e che il Consorzioagrario si dichiarava disposto ad effettuare tali lavori,concordemente cedevano al [OSCURATO:PERSONA] la proprietà delloggiato superiore con la precisazione che “il tetto ricostruito, adifferenza del loggiato superiore in oggetto, rimarrà di proprietàcomune”.Dunque, il tetto era parte comune come espressamentericonosciuto dall’atto di cui sopra ed infatti, essendosi assunto ilConsorzio l’onere delle spese di ristrutturazione del Loggiato, glialtri proprietari avevano ceduto al predetto Consorzio i loro dirittireali sul medesimo loggiato, compreso ovviamente il relativopavimento, conservando, invece, i loro diritti sul tetto proprio inconsiderazione della indubbia funzione di copertura dell’interoedificio riconosciuta a tale struttura, come risultava tra l’altro dallastoria dell’edificio.Non vi erano, pertanto, dubbi nel riconoscere nel tetto inoggetto una delle parti comuni del condominio ai sensi di quantodisposto dall’art. 1117 c.c. assolvendo lo stesso , nella sua strutturaNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026unitaria ed omogenea , quella funzione di riparo e di protezione chelo rendeva funzionale all’intero edificio; caratteristica, questa,ancora più pregnante nel caso concreto dove, tra l’altro, assolvevaanche ad una funzione caratterizzante dell’intero edificio sotto unprofilo storico, artistico e architettonico.Il pavimento del loggiato superiore, invece, proprio sulla basedel richiamato atto notarile del 30.6.1950, era di esclusivaproprietà di [OSCURATO:SOCIETA], ora [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio diPerugia s.p.a., quali aventi causa dal [OSCURATO:PERSONA], avendo la funzione tipica di pavimentazione e facendoparte integrante del loggiato stesso, tanto che nello stesso attosopra richiamato tutti i comproprietari cedenti avevano riconosciutoespressamente allo stesso Consorzio il diritto di intervenire sui“solai siti sul loggiato” con l’unico ed esclusivo vincolo di mantenerele altezze dei vani sottostanti , così , ovviamente, da non modificarele relative volumetrie.Anche il loggiato inferiore caratterizzato dalla tettoia sita nellaparte antistante la porzione di immobile di proprietà della banca,tenuto conto del tipo di edificio originariamente costituito da uncorpo unico provvisto di porticato e delimitato dalla Chiesa di SantaMaria dei Laici originariamente sede dell’ospedale di [OSCURATO:PERSONA],al quale nel 1505 si erano uniti altri ospedali cittadini, aveva lafunzione comune del porticato, funzione che negli anni, puressendo stato suddiviso detto edificio tra più proprietari, non erastata persa rimanendo un’importante nota caratterizzante lastruttura stessa.A tal proposito la Corte d’Appello ricordava che le parti checostituiscono un ornamento di un immobile, come nel caso al suoesame, dovevano necessariamente inquadrarsi tra le parti comuniNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026dello stesso e ciò sulla base del canone ermeneutico costituito dallaloro idoneità ad assolvere la funzione di rendere esteticamentegradevole l’edificio stesso e di caratterizzarlo nei secoli, comeappunto era accaduto nella fattispecie particolare dove, per altro,era proprio nato come pertinenza di un unico complesso.Alla luce delle considerazioni svolte doveva essere riconosciutala caratteristica di cosa comune sia al tetto del loggiato superiore,sia alla tettoia del loggiato inferiore.Una volta chiarito tale aspetto andava esaminata la domandadi [OSCURATO:SOCIETA]. avente ad oggetto la restituzione pro quota daidiversi condomini, degli importi spesi per la ristrutturazione deltetto del loggiato superiore e della copertura del loggiato inferiore,occorrendo far riferimento esclusivamente alla disciplina di cuiall’art. 1134 c.c. non potendosi, invece, applicare il disposto di cuiall’art. 1110 c.c. riferito alla comunione.Doveva, pertanto, verificarsi se nel caso di specie i lavorieseguiti dalla [OSCURATO:SOCIETA]. presentassero il requisitodell’urgenza ex art. 1134 c.c..Secondo la Corte d’Appello, sulla base della giurisprudenza dilegittimità sul tema dell’urgenza, era evidente che gli interventieseguiti dalla [OSCURATO:SOCIETA]. sull’immobile in oggetto (sultetto del Loggiato superiore e sul Loggiato inferiore) rivestisserotale caratteristica senza che avessero rilevanza i tempi tecnicioccorrenti per la loro realizzazione.Con riferimento al tetto del Loggiato superiore, lo stesso eracostituito da una struttura in legno formata da 15 capriatetrasversali poggianti sulle colonne in muratura del loggiato stessoe da arcarecci sostenuti dalle predette capriate; ad ottobre del1984, a circa cinque mesi dall’evento sismico del 29 aprile 1984,Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026una capriata era crollata mentre un’altra era uscita dalla propriasede di circa 10 cm e le strutture di rinforzo risultavano insufficientitenuto conto delle infiltrazioni d’acqua che avevano creato unostato di putrescenza degli agganci, nonché notevoli sfibrature dellestrutture lignee creando una evidente situazione di pericolo dicrollo. Da quanto sopra risultava chiaramente l’urgenzadell’intervento, e non la mera necessità, in quanto l’opera diristrutturazione non rispondeva alla sola necessità di una maggioree migliore fruibilità del bene ma ad evitare il pericolo di un crollo,più o meno imminente, che avrebbe comportato danni all’edificio,in quanto tale e per il suo indubbio valore artistico, nonché possibilidanni a terzi.Le medesime considerazioni riguardanti lo stato di degradodella struttura valevano anche per la tettoia sita nella parteantistante ovverosia per il loggiato inferiore nel quale si eramanifestata l’urgenza di rimuovere alcuni travetti di legno ormaicompletamente inadeguati alla loro funzione di tenuta della tettoiastessa, essendo evidenti i segni di un pericolo di crollo che in questocaso avrebbe potuto determinare un serio pericolo anche per gliutenti degli spazi sottostantiSecondo la Corte d’Appello, non rilevava la tempistica deilavori che indubbiamente richiedeva vari anni tenuto anche contodella difficoltà delle opere di ristrutturazione che andavano adimpattare con un edificio avente valore storico – artistico, dellaparticolarità della relativa progettazione, anche in considerazionedei consolidamenti eseguiti dall’ing. Mastrodicasa primadell’entrata in vigore della normativa antisismica, della necessità diottenere le dovute autorizzazioni anche dalla Sovraintendenza.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026In tale lasso di tempo, così come risultava dalladocumentazione in atti, erano risultati inutili i tentativi della [OSCURATO:PERSONA] di coinvolgere gli altri condomini i quali, più voltesollecitati, avevano opposto contestazioni riguardanti l’esistenza diun condominio, nonché i lavori programmati senza fare concreteproposte alternative con riferimento alla natura del beneinteressato, alla quale più volte si era fatto richiamo, ma senza maicontestare la situazione stessa dell’edificio.In particolare, fin dal 1987 la Cassa di Risparmio aveva inviatoai condomini una richiesta di rimborso, per quote millesimali, dellesomme necessarie per le opere provvisorie effettuate (sgomberodei materiali e copertura con teli di nylon) e aveva comunicatol’intenzione di procedere al ripristino della copertura della parte ditetto caduta a seguito del cedimento della capriata; nel 1989 laCassa di Risparmio aveva comunicato il progetto di risanamentostrutturale del tetto facendo presente che si sarebbe potutochiedere un contributo a fondo perduto al ministero dei Beniculturali invitando anche i condomini a sottoscrivere la richiesta perla concessione edilizia; in data 27 febbraio 1990, su convocazionedella Cassa di Risparmio, era stata convocata una riunione dicondominio nel corso della quale i condomini avevano contestato ilavori dichiarandosi disponibili ad intervenire in modo mirato senzatrasformare questa disponibilità in proposte concrete; nel giugno1990 la Cassa di Risparmio aveva chiesto ai condomini unadichiarazione nella quale attestare che le spese erano fatte dallamedesima e che, quindi, il contributo doveva essere erogato allastessa Cassa di Risparmio; nel 1995 quest’ultima aveva chiesto ilrimborso ai condomini sulla base delle quote condominiali degliimporti spesi per i lavori.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026Risultava evidente che la Cassa di Risparmio si era attivatasubito dopo il crollo della capriata, chiedendo l’intervento deicondomini che mai erano intervenuti, tenendo anche uncomportamento ostruzionistico che aveva determinato l’istituto dicredito ad agire a proprie spese stante la situazione di pericolosempre crescente. A nulla rilevava che la Cassa di Risparmio sifosse fatta pubblicità sponsorizzando la ristrutturazione dellaLoggia dei Tiratori perché ciò non sminuiva in alcun modo lanecessità di svolgere lavori urgenti al fine di evitare pericoli di crollie danni non soltanto all’immobile con conseguente ingente perditadi un innegabile valore storico – artistico ma anche eventuali dannia terzi.Sussistevano, pertanto, i presupposti di cui all’art. 1134 c.c. eil diritto della stessa Cassa di Risparmio di ottenere il rimborso daicondomini pro quota millesimale. A tal riguardo la C.T.U. svolta nelgiudizio aveva stabilito le quote millesimali e calcolato i rimborsispettanti a ciascun condomino, consulenza alla quale la Corted’Appello dichiarava di aderire integralmente.Dunque, come emergeva dalla CTU eseguita nel corso delgiudizio di primo grado, accertata la congruità delle spesesostenute dalla Cassa di Risparmio nella misura di lire 782.000.000per la copertura della Loggia dei Tiratori e di euro 164.480.000 peril portico della Loggia inferiore, doveva farsi carico, a titolo dirimborso a favore di [OSCURATO:SOCIETA]., alla [OSCURATO:PERSONA] dei [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentantepro tempore, (già Pizzeria delle Logge di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].)l’importo complessivo di euro 30.915,65; a [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , l’importodi euro 20.668,85; [OSCURATO:PERSONA] e Franceschetti MassimoNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026l’importo di euro 7.663,14 ; a [OSCURATO:PERSONA], Cocchieri paoloe [OSCURATO:PERSONA] l’importo di euro 10.598,15 .Nessun rimborso, invece, poteva essere posto a carico dellaChiesa della Confraternita dei Bianchi dal momento che il tetto dellaChiesa era diverso rispetto a quello della Loggia dei Tiratori e lastessa non era neanche interessata dal portico del Loggiatoinferiore, essendo posizionata lateralmente.7. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddettasentenza.8. [OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito con controricorso e ha propostoricorso incidentale.9. [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio di Perugia ha resistito concontroricorso e ha proposto ricorso incidentale.10. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso e propostoricorso incidentale parzialmente adesivo al ricorso principale.11. Le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienzahanno insistito nelle rispettive richieste.12. Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento delprimo e secondo motivo del ricorso principale e dei cinque motividel ricorso incidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], MassimoCasagrande, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e perl’assorbimento di tutti i restanti motivi del ricorso principale e deglialtri ricorsi incidentali proposti dalla [OSCURATO:PERSONA] RisparmioPerugia e da [OSCURATO:SOCIETA].RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il presente giudizio consta di un ricorso principale propostodalla [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] C.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026S.N.C. e da tre ricorsi incidentali, il primo dei quali proposto in viasostanzialmente adesiva a quello principale da MassimoCasagrande, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e AlessandroMinelli, mentre gli altri due ricorsi in via incidentale,sostanzialmente sovrapponibili tra loro, sono proposti da Unicredite dalla [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio di Perugia.1.1 Il ricorso principale e quello incidentale adesivo pongonola questione della violazione dell’art. 1134 c.c. che il Collegio ritienedi dover esaminare per prima perché fondata ed assorbenterispetto alle altre questioni proposte.1.2 In particolare, con il secondo e il settimo motivo del ricorsoprincipale, si contesta la violazione della norma citata in relazionealla mancanza del requisito dell’urgenza dei lavori sia di rifacimentodel tetto che della tettoia.1.3 Allo stesso modo i motivi del ricorso incidentale di MassimoCasagrande, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e AlessandroMinelli in parte ripetitivi delle censure svolte con il ricorso principalecontestano la violazione e falsa applicazione dell'art.1134 c.c. peraver ritenuto urgenti i lavori di ristrutturazione integrale dell’interotetto e della tettoia.1.4 Come si è detto i motivi ora richiamati sono fondati. LaCorte d’Appello dopo aver affermato la natura condominiale deltetto delle Logge dei Tiratori e del loggiato inferiore ha accolto ladomanda di [OSCURATO:SOCIETA]. avente ad oggetto la restituzione, proquota dai diversi condomini ex art. 1134, degli importi spesi per laloro ristrutturazione. Secondo la Corte territoriale, sulla base dellagiurisprudenza di legittimità sussisteva il requisito dell’urgenzasenza che assumesse alcuna rilevanza il tempo tecnico occorrenteper la loro realizzazione.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026La Corte d’Appello non ha fatto corretta applicazione deiprincipi affermati dalla giurisprudenza di legittimità in relazioneall’art. 1134 c.c. e ha deciso la questione di diritto in modo difformedall’orientamento consolidato di questa Corte, rivelando una falsaapplicazione della norma citata.Infatti, la Corte d’Appello parte dalla premessa correttasecondo cui vertendosi nell’ambito di un condominio, deveapplicarsi l’art. 1134 c.c. che, a differenza dell’art. 1110 c.c. inmateria di comunione ordinaria, regola il rimborso delle spese digestione delle parti comuni anticipate dal partecipante non per lamera trascuranza o tolleranza degli altri comunisti, quanto per ildiverso e più stringente presupposto dell'urgenza, intendendo lalegge trattare nel condominio con maggior rigore la possibilità cheil singolo possa interferire nell’amministrazione dei beni incomproprietà. Ne discende che, istaurandosi il condominio sulfondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e leproprietà individuali, la spesa autonomamente sostenuta da uno diessi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisitidell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c. (Cass. Sez. Unite n. 2046del 2006; Cass. n. 18759 del 2016).Tuttavia, nel fare applicazione della norma citata e deipresupposti per ritenere sussistente il requisito dell’urgenza lasentenza impugnata non tiene conto del costante e consolidatoinsegnamento di questa Corte secondo cui, ai fini dell’applicazionedell’art. 1134 c.c., le opere devono essere tali da eseguirsi senzaritardo al fine di evitare un possibile nocumento alla cosa comuneo a terzi e senza possibilità di avvertire tempestivamentel’amministratore o gli altri condomini. Dunque, se il condomino haNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026il tempo di convocare l’assemblea, sollecitarla o richiedernel’intervento, difetta il presupposto dell’urgenza.In proposito deve richiamarsi il seguente principio di diritto cuiil collegio intende dare continuità: «Il condomino che, in mancanzadi autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbiaanticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha dirittoal rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossiache le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi odalla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senzapossibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altricondomini» (Cass. Sez. 2, 23/09/2016, n. 18759, Rv. 641283 -01).In altri termini, si è ripetutamente affermato che non sussisteil requisito dell’urgenza dei lavori, ai sensi dell’art. 1134 c.c.,quando come nel caso in esame l’intervento sia programmabile,preceduto da richieste rivolte all’assemblea o comunquerealizzabile con il tempo necessario per avvertire gli altri condominio attivare i rimedi di cui all’art. 1105, comma 4, c.c..L’urgenza ricorre solo quando non è possibile preavvisarel’amministratore o gli altri partecipanti, perché le opere devonoessere eseguite senza ritardo, al fine di evitare un possibilenocumento alla cosa comune o a terzi.La mera necessità, anche se accompagnata da inerzie altrui oda dissensi assembleari, non integra il presupposto richiestodall’art. 1134 c.c., non potendo il singolo sostituirsi agli organicondominiali ogniqualvolta l’intervento sia deliberabile oautorizzabile preventivamente (vedi ex pluribus Cass. Sez. 2Ordinanza n. 29336 del 23 ottobre 2023; Cass. Sez. 2,06/10/2021, n. 27106; Sez. 2, SentenzaNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026n. 9743 del 23/04/2010; Cass. Sez. 2 Sentenza n. 27519 del19/12/2011)Nel caso di specie i lavori risultano essere stati oggetto divalutazione e pianificazione nel tempo, con formali richieste rivolteagli altri condomini e con un ampio intervallo temporale tale daconsentire l’attivazione dei rimedi tipici di gestione della cosacomune.La Corte d’Appello, dunque, non ha tenuto conto dei suddettiprincipi nel momento in cui nel ricostruire l’andamento dei fatti haevidenziato come, fin dal 1987 la Cassa di Risparmio aveva inviatoai condomini una richiesta di rimborso, per quote millesimali, dellesomme necessarie per le opere provvisorie effettuate e avevacomunicato l’intenzione di procedere al ripristino della coperturadella parte di tetto caduta a seguito del cedimento della capriata.Inoltre, nel 1989 la medesima Cassa di Risparmio avevacomunicato il progetto di risanamento strutturale del tetto facendopresente che si sarebbe potuto chiedere un contributo a fondoperduto al ministero dei Beni culturali invitando anche i condominia sottoscrivere la richiesta per la concessione edilizia e, in data27.2.1990, su convocazione della Cassa di Risparmio, era stataconvocata una riunione di condominio nel corso della quale icondomini avevano contestato i lavori dichiarandosi disponibili adintervenire in modo mirato senza trasformare questa disponibilitàin proposte concrete. Pochi mesi dopo, nel giugno 1990 la Cassa diRisparmio aveva chiesto ai condomini una dichiarazione nella qualesi attestava che le spese erano fatte dalla medesima e che, quindi,il contributo doveva essere erogato alla stessa Cassa di Risparmiomentre solo nel 1995 aveva chiesto il rimborso ai condomini sullabase delle quote condominiali degli importi spesi per i lavori.Numero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026Inoltre, per quanto detto, risulta erroneo anche il riferimentooperato dalla Corte d’Appello al comportamento ostruzionisticodegli altri condomini nonostante la necessità di intervenire.In base ai principi sopra richiamati, pertanto, risulta infondatala tesi della Fondazione secondo cui il dilatarsi del tempo avrebbedeterminato una sorta di urgenza sopravvenuta e/o a“peggioramento progressivo” rendendo assolutamente nonprocrastinabili le opere di ristrutturazione del Tetto dovendosi tenerconto peraltro della complessità tecnica della progettazione delleopere di ristrutturazione e consolidamento e delle procedure dirilascio delle autorizzazioni della Sovraintendenza stante il valorestorico-artistico dell’edificio.2. In conclusione, il Collegio ritiene fondati il secondo, quartoe settimo motivo del ricorso principale proposto dalla La PizzeriaLoggia [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. e i cinque motividel ricorso incidentale proposto da [OSCURATO:PERSONA], AssuntaMinelli, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sostanzialmenteadesivi a quelli del ricorso principale in quanto tutti formulati inrelazione alla violazione dell’art. 1134 c.c. per la mancanza delpresupposto dell’urgenza per chiedere il rimborso ai condomini diquanto anticipato da parte della [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio diPerugia, cui è succeduta [OSCURATO:SOCIETA], per i lavori relativi allaristrutturazione del tetto e della tettoia dell’immobile sito in Gubbio,[OSCURATO:PERSONA] n. 42, denominato “Logge dei Tiratori”.3. L’accoglimento dei suddetti motivi determina l’assorbimentodi tutti i restanti motivi del ricorso principale e il rigetto di quelliproposti in via incidentale da [OSCURATO:SOCIETA] e dalla [OSCURATO:PERSONA] diRisparmio di Perugia, la cassazione della sentenza impugnata e ilrinvio alla Corte d’Appello di Perugia che farà applicazione deiNumero registro generale 22561/2020Numero sezionale 254/2026Numero di raccolta generale 15134/2026Data pubblicazione 19/05/2026principi sopra indicati e regolerà anche le spese del presentegiudizio.4. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, sidà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento da parte dei ricorrenti incidentali [OSCURATO:PERSONA] DiRisparmio di Perugia e [OSCURATO:SOCIETA] di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto; P.Q.MLa Corte accoglie il secondo, quarto e settimo motivo delricorso principale proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] DiCarosati [OSCURATO:PERSONA] C. e i cinque motivi del ricorso incidentaleproposto da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Ester MariaMinelli e [OSCURATO:PERSONA], rigetta i ricorsi incidentali proposti daUnicredit e dalla [OSCURATO:PERSONA] di Risparmio di Perugia, cassala sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia allaCorte d’Appello di Perugia in diversa composizione anche per lespese del presente giudizio;ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002,inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza deipresupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrentiincidentali [OSCURATO:PERSONA] di Perugia e [OSCURATO:SOCIETA] diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato, a norma delcomma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 5 febbraio 2026IL CONSIGLIERE [OSCURATO:PERSONA]uca [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 15134/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris