Cassazione n. 36301/2023

ha pronunciato la seguente Ordinanza sul ricorso iscritto al n.9102/2019 proposto da : [OSCURATO:PERSONA], difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] paolo e domiciliat a a Roma presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], difesodall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] B astiani e domiciliat o a Roma presso lo studio dell’avvocatoFederico Mazzella; -controricorrente- [OSCURATO:PERSONA] della Libertà67 Livorno, difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] salia Mangano; -controricorrente- avversola sentenza della Corte di appello di Firenze n. 2823/20 18 de l 4/12/2018. Ascoltata la relazione del consigliere [OSCURATO:PERSONA]. 2di 9 – 9102 /20 19 – 2 – 13 / 12 /202 3 ( 19 ) – [OSCURATO:PERSONA]. Fatti di causa Nel gennaio 2009 il promissario acquirente [OSCURATO:PERSONA] con- veniva dinanzi al Tribunale di Livorno la promittente venditrice [OSCURATO:PERSONA] per l’accertamento della legittimità del proprio re- cesso ex art. 1385 c.c. dal preliminare di compravendita e la restitu- zione della caparra confirmatoria nella misura del doppio. L’attore alle- gava che: (a) egli aveva sottoscritto nel settembre del 2008 una pro- posta di acquisto di un immobile di proprietà della convenuta ad un prezzo di € 285.000; (b) sempre nel mese di settembre del 2008, egli aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita dell’immo- bile con l’inserimento di una clausola di garanzia della possibilità di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile; (c) egli aveva versato una caparra confirmatoria di € 42.000. La promittente venditrice pro- poneva domanda riconvenzionale di accertamento della legittimità del proprio recesso ex art. 1385 c.c. e chiamava in garanzia il Condominio per sentirlo condannare al risarcimento del danno causato (in caso di accoglimento delle domande attoree) dalla illecita interferenza nell'at- tività intercorsa tra le parti del preliminare. Il Tribunale accoglieva le domande dell’attore e rigettava le domande della convenuta, con ac- certamento della legittimitàdel recesso ex art. 1385 c.c. e condannava alla restituzione della caparra confirmatoria nella misura del doppio in favore dell’attore. La Corte d'appello ha confermato la sentenza di primo grado. Ricorre in cassazione la promittente venditrice con tre motivi, illu- strati da memoria. Resistono il promissario acquirente e il Condominio con distinti controricorsi e rispettive memorie. Ragioni della decisione 1. –Con il primo motivo (p. 17 ss.) la promittente venditrice censura ex artt. 1362, 1353 e 1385 c.c. l’interpretazione della clausola del 3di 9 – 9102 /20 19 – 2 – 13 / 12 /202 3 ( 19 ) – [OSCURATO:PERSONA]. contratto preliminare di compravendita sulla quale i giudici di merito hannofondato il suo inadempimento. Il tenore della clausola è il seguente: «Garantisce espressamente la parte promittente venditrice, da intendersi come condizione essenziale del presente atto, pattuita in difetto la risoluzione ipso iure, che il bene in oggetto possa essere sottoposto a cambio di destinazione a uso uf- ficio. All'uopo la medesima si impegna a sottoscrivere d.i.a. o richiesta di altri provvedimenti autorizzativi necessari, beninteso da ottenersi a spese della parte [promissaria] acquirente, che altresì sosterrà l'onere dei lavori necessari per detto cambio di destinazione». L’argomentazione censurata (p. 3 s.) è sintetizzata in questo capo- verso. Le parti hanno sottoscritto un preliminare che contiene una ga- ranzia espressa, intesa come condizione essenziale e con pattuizione di risoluzione ipso iure in caso di difetto che il bene in oggetto potesse essere sottoposto a cambio di destinazione ad uso ufficio, con l’impe- gno della convenuta a sottoscrivere una Dia o richieste di altri provve- dimenti autorizzativi necessari. L’attore non ha agito per sentir dichia- rare la risoluzione di diritto del contratto preliminare, poiché nell’atto introduttivo di primo grado egli domanda l’accertamento del recesso ex art. 1385 c.c. e la condanna della convenuta al pagamento del dop- pio della caparra. Le censure sono sintetizzate in questo capoverso. Il verificarsi della condizione dipende da fattori estranei alla volontà delle parti (cioè, la disciplina statale in materia di destinazione di uso degli immobili ur- bani, lo strumento urbanistico comunale, l’inesistenza di vincoli assi- milabili alle servitù irregolari e reciproche). Nel caso di specie è entrata in gioco unicamente la delibera dell’assemblea condominiale che ha negato l’autorizzazione al mutamento d’uso. Dalla clausola è stata er- roneamente desunta un’obbligazione in capo alla convenuta. Si fa 4di 9 – 9102 /20 19 – 2 – 13 / 12 /202 3 ( 19 ) – [OSCURATO:PERSONA]. valere che in caso di avverarsi di una pattuita condizione risolutiva non si dà inadempimento di una parte con conseguente potere di recesso in capo alla controparte, bensì risoluzione di diritto del contratto senza imputazione d’inadempimento. Del primo motivo è da dichiarare l’inammissibilità. La ricorrente invoca in primo luogo la violazione dell’art. 1362 c.c., ma in realtà intende sovrapporre il proprio apprezzamento interpreta- tivo della clausola contrattuale a quello che il giudice di merito ha espresso in una motivazione congrua (focalizzata sull’accertamento dell’assunzionetestuale di una garanzia da parte della venditrice ) , che pertanto si sottrae a censure in sede di legittimità. Ciò reca con sé l’infondatezza delle ulteriori censure di violazione di norme di diritto, che muovono dalla sovrapposta interpretazione di parte della clausola. Il primo motivo è inammissibile. 2. -Il secondo motivo (p. 23 ss.) denuncia ex art. 112 c.p.c., nonché artt. 1137, 1138, 2643, 2659 c.c. l’omessa dichiarazione di nullità della delibera del Condominio che, richiamandosi all’art. 5 del regolamento condominiale, aveva respinto la richiesta di trasformazione dell’appar- tamento a pianterreno in studio fisioterapico. La delibera è del se- guente tenore: «con la maggioranza di 9 condomini su 10 presenti, o rappresentati per delega, per complessivi 759 millesimi respinge la ri- chiesta della trasformazione dell'appartamento al piano terreno da abi- tazione a studio fisioterapico, in quanto il regolamento di condominio stabilisce all'articolo 5 che ‘gli appartamenti dell'edificio potranno es- sere destinati esclusivamente a uso di civili abitazioni o a studi profes- sionali privati: ogni uso diverso di essi dovrà essere acconsentito dall'assemblea’». La parte censurata della sentenza è la seguente: «La circostanza che il regolamento di condominio prevedesse la possibilità di destinazione 5di 9 – 9102 /20 19 – 2 – 13 / 12 /202 3 ( 19 ) – [OSCURATO:PERSONA]. dei quartieri a uso di studi professionali privati non può di per sé essere sufficiente a mandare [la promittente venditrice] esente da responsa- bilità, poiché ella si era obbligata non solo a prestare l'assenso neces- sario per dare corso alla pratica burocratica di mutamento della desti- nazione, ma altresì a che non vi fosse impedimento alcuno a detto mu- tamento. Ora la manifestazione di volontà contraria a tale mutamento manifestata da un'assemblea condominiale (non importa da chi convo- cata) si pone quale ostacolo che [la promittente venditrice], ove avesse voluto dare corso al suo impegno, avrebbe dovuto quantomeno impu- gnare non potendo certo riversare l'onere sul [promissario] acquirente di fare in modo che venisse eliminato tale ostacolo, ancorché potesse essere nulla la deliberazione (ma la circostanza qui non rileva) perché incidente sulla libera disponibilità di un bene di proprietà esclusiva». La censura è sintetizzabilenei termini seguenti. Il regolamento con- dominiale non può imporre vincoli sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini, poiché non è stato trascritto e non è stato richiamato nell’atto di acquisto della ricorrente. Pertanto, la Corte avrebbe dovuto pronunciare l’infondatezza della pretesa dell’attore. Inoltre, la Corte ha omesso di pronunciarsi d’ufficio sulla nullità della delibera condomi- niale, per aver imposto un vincolo alla proprietà individuale in assenza delle condizioni che lo rendono legittimo, ma si è limitata ad attribuire una colpaalla ricorrente per non avere impugnato la delibe ra . Ulteriore omissione di pronuncia concerne la questione che l’art. 5 del regola- mento condominiale non era di ostacolo ad adibire l’immobile ad a stu- dio fisioterapico, poiché esso rientra nella nozione di studi professionali privati. Il secondo motivo è infondato. Come emerge dal capo di sentenza impugnato ed anche dal motivo che lo impugna, l’argomentazione della Corte concerne la definizione 6di 9 – 9102 /20 19 – 2 – 13 / 12 /202 3 ( 19 ) – [OSCURATO:PERSONA]. giudiziale del rapporto tra l’attore e la convenuta sulla base del con- tratto preliminare di compravendita e, in particolare, della clausola di garanzia assunta dalla venditrice nei confronti del compratore (v. pa- ragrafo precedente). Contrariamente a quanto mostra di ritenere la ri- corrente, non vi è stata alcuna omissione di pronuncia sulla nullità della delibera condominiale, ma la corretta constatazione che, nel contesto della cognizione sulla fondatezza della pretesa dell’attore alla restitu- zione della caparra nella misura del doppio, la questione dell’ostacolo che la delibera condominialede qua ha frapposto alla realizzazione del programma contrattuale è un fatto esterno a l rapport o tra le parti , il cui impatto negativo non può occorrere sulla sfera giuridica del com- pratore(come sarebbe accaduto se ciò avesse condotto ad un rigetto della sua domanda), bensì, sulla base della menzionata clausola di ga- ranzia, ricade sulla sfera giuridica della compratrice. Sul punto è cor- retta la pur stringata pronuncia della Corte di appello sulla irrilevanza della questione relativa alla nullità della delibera condominiale. Così come - si deve aggiungere per rendere più esplicito il ragionamento della Corte di appello – la mancata impugnazione della delibera da parte della ricorrente viene in gioco non già in sé, bensì come uno degli strumenti che costei avrebbe avutoa disposizione per mantenere fede alla garanzia prestata. Il secondo motivo è infondato. 3. -Il terzo motivo (p. 38 ss.) denuncia, in via subordinata all’acco- glimento dei motivi precedenti, la violazione dell’art. 342 c.p.c. poiché la Corte di appello ha dichiarato inammissibile, in quanto non rispon- dente ai canoni fissati da tale articolo, il motivo di appello rivolto av- verso il rigetto delle domande proposte dalla convenuta nei confronti del Condominio. Si fa valere il contenuto specifico della domanda 7di 9 – 9102 /20 19 – 2 – 13 / 12 /202 3 ( 19 ) – [OSCURATO:PERSONA]. risarcitoria (cioè, l’entità pari alla caparra raddoppiata che la convenuta dovesse essere condannata a pagare all’attore). Censurata è la seguente parte della sentenza: «Il Tribunale ha re- spinto la domanda di manleva per mancanza della prova di un’illecita interferenza e dell’esercizio abusivo di un diritto, cui fa seguito l’as- senza di qualsivoglia responsabilità ex art. 2043 c.c. [La convenuta] lungi dall’argomentare criticamente per confutare tali affermazioni, si limita a considerazioni che non intaccano quanto affermato della deci- sione impugnata: non basta sostenere che non sussistano dubbi sull’aver frapposto inesistenti vincoli sulla proprietà privata, poiché il Tribunale ha evidenziato che la delibera non è stata impugnata e non è stato rimosso il vincolo oggetto della deliberazione. L’appello sotto tale profilo appare, pertanto, inammissibile perché formulato in viola- zione dell’art. 342 c.p.c., in assenza, cioè, di un valido articolato volto a confutare la decisione impugnata. Ciò a prescindere, in quanto supe- rato dall’argomentazione che precede, dalla circostanza che in ogni caso non è data dimostrazione alcuna dell’entità del danno sofferto, non potendo esso venire rapportato al doppio della caparra, la cui de- benza è correlata all’inadempimento [della convenuta] e non certo del Condominio […] (perdurando gli effetti della delibera)». Del terzo motivo è da dichiarare l’inammissibilità per difetto del re- quisito della specificità/autosufficienzaex art. 366 n. 6 c.p.c. L’esercizio del potere della Corte di cassazione di esame diretto degli atti del giudizio di merito al fine accertare gli errores in procedendo presuppone il puntuale rispetto ad opera della parte ricorrente del re- quisito di specificità della censura (ex art. 366 co. 1, n. 6 c.p.c.). In altri termini, l’accesso al fascicolo di causa presuppone che il ricorso riporti con precisione -che non può essere certo disgiunta da chiarezza e sinteticità – indicazioni che consentano alla Corte di individuare e 8di 9 – 9102 /20 19 – 2 – 13 / 12 /202 3 ( 19 ) – [OSCURATO:PERSONA]. sintetizzarei luoghi rilevanti all’interno dei singoli atti e di confrontarli con una censura formulata in termini così stringenti da sollecitare un efficiente e produttivo esercizio del potere di controllo, evitando di compiere general-generiche verifiche degli atti o anche solo indagini integrative per colmare lacune nell'indicazione delle circostanze rile- vanti per la valutazione della decisività della questione (cfr. Cass. SU 34469/2019, Cass. 9878/2020, 23834/2019, 2771/2017). Applicando tale canone al caso di specie, si riscontra che il motivo è privo di una puntuale e specifica trascrizione sintetica del corrispon- dente motivo di appello (non essendo sufficiente il frammento riportato a metà della pagina 39). Il terzo motivo è inammissibile. 4. - Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella previ- sta per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore di ciascuna delle due parti controricorrenti, che liquida in € 5.000, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori