Cassazione n. 34342/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n° 10516del ruolo generale dell'anno 2020, proposto da Comune di Canosa di Puglia([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Sindaco p.t., dott. [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al presente ricorso rilasciata dal Dirigente del Settore LL.PP. manutenzione del comune di Canosa di Puglia ai sensi e per gli effetti dell'art. 50 dello Statuto comunale, nonché in forza della deliberazione di G.C. n. 56 del 5.3.2020, dall'avv. [OSCURATO:PERSONA] gherita Pedone (c.f. [OSCURATO:PERSONA] 67E41 H096X), ed elettivamente domiciliato presso lo studio legale Arbia in Roma, sulla Circonvalla- zione Clodia, n. 80 (tel./[OSCURATO:TELEFONO] - p.e.c.: pedone.legale - [OSCURATO:EMAIL]). Ricorrente contro [OSCURATO:PERSONA](nato il [OSCURATO:DATA_NASCITA] a Canosa di Puglia ed ivi residente alla via [OSCURATO:PERSONA] lmbriani n. 134 - c.f. [OSCURATO:PERSONA] 56522 B619T) e [OSCURATO:PERSONA](nato il [OSCURATO:DATA_NASCITA] a Canosa di Puglia e [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] -MI- alla via Timavo n. 150 - c.f. [OSCURATO:PERSONA] 55Rl2 B619D), rappresentati e difesi dall ' Avv. [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:PERSONA] 67Bl7 A285A) del Foro di Trani, eletti- vamente domiciliati in Roma alla via [OSCURATO:PERSONA] n. 30 (pres- so Dott. [OSCURATO:PERSONA]), come da procura speciale ad litem redatta su foglio separato ed allegata al ricorso in calce sì da costituirne parte integrante, il quale dichiara di voler ricevere gli avvisi di can- celleria al numero di [OSCURATO:TELEFONO] o al seguente indirizzo di posta elettronico certificata: francesco.bruno@pec.ordineovvocati- trani.it. Controricorrenti avverso l'ordinanza della Corte d'appello di Bari n° 350 depositata il 30 gennaio 2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2 ottobre 2025 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.-[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] – proprietari di due lotti di terreno siti nel Comune di Canosa di Puglia ed estesi, ri- spettivamente, 18.896 mq e 2.004 mq – chiedevano alla Corte d'appello di Bari la determinazione dell'indennità a seguito dell'e- sproprio dei loro suoli, utilizzati per realizzare l ' urbanizzazione pri- maria e secondaria del Piano per gli insediamenti produttivi (PIP). La Corte, disposta c.t.u., ne recepiva le conclusioni e –premes- so che il consulente aveva correttamente adottato per la stima il metodo del valore di trasformazione – riteneva che i terreni vales- sero euro 26,31 al metro quadrato. L'indennizzo spettante ai due ex proprietari – incrementato del 10% in applicazione dell'art. 37, secondo comma, del d.P.R. n° 327/2001 – era dunque pari ad euro 546.869,13 per Minerva e ad euro 57.997,76 per Pinnetti. 2.-Ricorre per cassazione il Comune in base a cinque motivi, il- lustrati da memoria. Resistono gli ablati, che concludono per la reiezione dell'impu- gnazione. Il ricorso è stato assegnato per la trattazione in adunanza ca- merale ai sensi dell'art. 380-biscod. proc. civ. [OSCURATO:PERSONA] 3.- Col primo motivo (formulato ex art. 360 n° 5 cod. proc. civ.) l'Ente locale lamenta l'omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti e la nullità della sentenza per motivazione apparente. Il c.t.u., senza tener conto della stima resa dalla terna arbitrale nominata ex art. 21 d.P.R. n° 327/2001 (che aveva concluso per un valore di euro 17,472/mq), avrebbe adottato, quale metodo di determinazione del valore di trasformazione dei suoli, un applicati- vo webreperito in rete (denominato Cresme), che, tuttavia, indivi- duerebbe il valore al metro quadrato dei fondi riferito alla costru- zione di un capannone generico, mentre la stima andava fatta con riferimento ad un capannone specifico sito nel Comune di Canosa. Il c.t.u., inoltre, avrebbe calcolato il costo di incidenza del suolo mediante il parametro dell'art. 36, settimo comma, del d.l. n° 223/2006, ossia applicando la percentuale del 20%, prevista –però –a meri fini fiscali e non a fini espropriativi. Per i costi di urbanizzazione dei suoli il c.t.u. avrebbe abbattuto il valore forfettariamente del 10%, erroneamente applicando l'indi- ce fondiario di edificabilità. Il c.t.u., inoltre, avrebbe mantenuto ferme tali conclusioni no- nostante le critiche mosse dal c.t.p. del Comune e la Corte, dopo aver chiesto chiarimenti, avrebbe fondato la decisione sul divisa- mento del suo Ausiliare, senza dar conto delle critiche mosse dal consulente del Comune e senza tenere conto delle criticità eviden- ziate nell'ordinanza 15 gennaio 2019, con la quale vennero chiesti i chiarimenti al c.t.u. Da qui l'omesso esame dei fatti indicati dal c.t.p. e l'apparenza della motivazione. Col secondo motivo il Comune deduce, ai sensi dell ' art. 360 n° 4 e 5, «omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti. Nullità della sentenza per motivazione "apparente"». Il c.t.p. del Comune avrebbe accertato il valore di trasformazio- ne del suolo mediante alcuni preventivi della [OSCURATO:SOCIETA]., aventi ad oggetto la spesa occorrente per la costruzione di immobili prefab- bricati adibiti a capannoni industriali, nei quali si esponevano costi unitari inferiori a quelli stimati dal c.t.u. Ulteriori osservazioni erano state inoltre avanzate in ordine alle caratteristiche dell'opificio. Tutte queste osservazioni erano state ribadite nel corso delle udienze davanti alla Corte d'appello, ma quest'ultima aveva aderito alle conclusioni del suo Ausiliare, senza esporre specifiche ragioni di dissenso dai rilievi avanzati dal Comune a mezzo del proprio c.t.p. Da qui l'inadeguatezza motivazionale sconfinante in motivazio- ne apparente. 4.-I mezzi sono inammissibili. È, infatti, noto (per tutte: Cass., sez. L, 12 aprile 2024, n° 9925) che – a seguito della riforma dell ' art. 360 cod. proc. civ. in- trodotta con l'art. 54 del d.l. n° 83/2012 – la critica alla c.t.u. può avere ingresso in base all'art. 360 n° 5 cod. proc. civ. solo ove essa denunci un preciso fatto storico, sottoposto alla dialettica del con- traddittorio dalla difesa, legale o tecnica, di natura decisiva, tale cioè da ribaltare o modificare significativamente l'esito della lite, che il consulente e, quindi, il giudice del merito abbia omesso di considerare. La medesima critica può essere introdotta nel giudizio di legit- timità anche in base all'art. 360 n° 4 cod. proc. civ., ma solo ove il giudice abbia completamente obliterato le specifiche censure della difesa (legale o tecnica) nel suo percorso motivazionale e sia, dun- que, giunto alla decisione in base ad una motivazione apparente, in quanto mancante di uno snodo logico essenziale. Tale ultima ipotesi, tuttavia, non ricorre quando il giudice abbia menzionato nella motivazione i rilievi critici mossi alla consulenza d'ufficio, dichiarando nondimeno di aderire comunque alle determi- nazioni dell'Ausiliare; oppure, a maggior ragione, quando il c.t.u. abbia risposto nella relazione finale alle osservazioni formulate dal- le parti nel corso delle indagini. Ora, sol che si legga la motivazione dell'ordinanza qui gravata, si può agevolmente constatare che il c.t.u. aveva replicato alle os- servazioni del c.t.p. del Comune in punto di idoneità dell'applicativo web a calcolare il valore unitario (al mq) di un capannone sito in Canosa di Puglia, facendo osservare che il software utilizzato dava la possibilità di scegliere la regione ed il comune di collocazione di tale ipotetico capannone. L'ordinanza impugnata dà poi conto della scelta del c.t.u. di uti- lizzare, per stabilire l'incidenza del suolo, il parametro previsto dall'art. 36, settimo comma, del d.l. n° 223/2006 e della sostanzia- le correttezza di tale criterio (da considerare non come parametro fisso, ma come limite minimo della valutazione), sia perché previ- sto dalla legge, sia perché pertinente, essendo utilizzato da alcuni Comuni per il calcolo dell'IMU sulle aree edificabili. Su questo specifico punto, replicato nel quarto motivo di ricor- so, si rimanda inoltre a quanto esposto al successivo paragrafo 7. Anche l'abbattimento forfettario del 10% per l'urbanizzazione dei fondi è stato considerato sia dal c.t.u. nella sua relazione, che dalla Corte nella motivazione. Ed anche per questo profilo, oggetto del quinto mezzo, si ri- manda a quanto verrà aggiunto al successivo paragrafo 9. Dunque, è evidente che, da un lato, non sussiste il vizio di ca- rente motivazione, in quanto la Corte ha preso in esame tutte le questioni dedotte dal Comune e che, dall'altro, le critiche alla con- sulenza mosse con i mezzi in esame si risolvono in censure alle scelte insindacabili fatte dal giudice del merito di aderire alle con- clusioni del proprio [OSCURATO:PERSONA], il quale ha risposto alle osservazio- ni dei c.t.p. di parte comunale. Giova, peraltro, aggiungere che la Corte ha tratto conferma del- la corretta stima dei terreni anche dal confronto dei risultati forniti da altro applicativo (DEI della tipografia del genio civile) e dai valo- ri forniti dall'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), cui – com'è noto (ex multisCass., sez. trib., 9 febbraio 2018, n° 3197) - può farsi ricorso unitamente ad altri elementi indiziari di giudizio: passaggi logici che non risultano nemmeno censurati dai mezzi in esame, donde un ulteriore motivo di loro inammissibilità. Quanto, infine, alle proposte della RDB (società che costruisce capannoni prefabbricati), oggetto del secondo motivo, il mezzo è del pari inammissibile, posto che anche in questo caso il c.t.u. ha fornito i chiarimenti tenendo conto delle osservazioni del c.t.p. co- munale (come riferisce il controricorso alle pagine 19-20) e che la Corte, sebbene senza citare espressamente in ordinanza le due proposte commerciali, ha aderito alle conclusioni del proprio Ausi- liare: sicché, ancora una volta, non sussiste alcun vizio di carente motivazione o di omesso esame di fatti decisivi. 4.- Col terzo motivo l ' Ente locale denuncia, ancora, omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, ed insufficienza della motivazione. La Corte avrebbe tratto il convincimento della correttezza della stima del c.t.u. dal fatto che il geom. Caputo, componente della terna di stimatori ex art. 21 del d.P.R. n° 327/2001 nominato dal Comune, aveva presentato due atti di compravendita di capannoni industriali nei quali il valore unitario era, rispettivamente, di euro 500,00 e 518,00, dunque assolutamente prossimo a quello indicato dal c.t.u. A tale conclusione la Corte sarebbe giunta omettendo, però, di considerare il fatto decisivo che le due compravendite riguardavano capannoni industriali siti in Canosa di Puglia, in zona PIP “D6” e non, invece, in zone PIP “D2”, come i suoli degli ablati. 5.-Il motivo è inammissibile. Anche a tacere del fatto che l'indicazione dei due comparabili venne fatta dal Comune tramite il suo tecnico nominato nella terna arbitrale ex art. 21 del d.P.R. n° 327/2001 (sicché l ' eccezione è sollevata contra factum proprium, ponendosi in contraddizione con il proprio precedente comportamento), va preliminarmente osser- vato che la questione della diversa zona nella quale erano posti gli immobili oggetto dei due rogiti di compravendita non risulta men- zionata dalla sentenza gravata. Ed è noto che, quando siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata (ovvero questioni implicanti un accertamento di fatto non trattato), il ricorrente, in osservanza del principio di specificità dei motivi e a pena di inammissibilità, ha l'o- nere non solo di allegare l'avvenuta loro deduzione dinanzi al giudi- ce di merito, ma anche di riportare dettagliatamente in ricorso gli esatti termini in cui la questione sia stata posta da lui in primo e secondo grado e di indicare in quali atti del giudizio precedente lo abbia fatto (Cass., Sez. Un., 28 ottobre 2020, n° 23745). La carenza di tale indicazione rende il motivo inammissibile. Peraltro, dalle allegazioni difensive del controricorso (pagine 16- 17) si apprende che il c.t.u. aveva replicato alle osservazioni del c.t.p. del Comune, a seguito della produzione dei due atti di com- pravendita sopra indicati, con la conseguenza che la Corte territo- riale ha correttamente aderito alle conclusioni del proprio Ausiliare, senza che fosse necessario argomentare ulteriormente in ordine al- la questione posta dal c.t.p. dell'Ente locale (ex multis: Cass., sez. I, 16 novembre 2022, n° 33742): ne discende che il motivo si ap- palesa inammissibile anche per tale ulteriore ragione. 6.-Col quarto motivo – formulato ai sensi dell ' art. 360, primo comma, n° 3 cod. proc. civ. – il Comune lamenta violazione e falsa applicazione dell'art. 36, settimo comma, del d.l. 4 luglio 2006 n° 223. La Corte territoriale, per desumere il valore del suolo dal valore dell'ipotetico fabbricato edificabile sul lotto, avrebbe applicato il coefficiente del 20%, previsto da tale norma, che, tuttavia, riguar- derebbe solo la materia fiscale e non quella delle espropriazioni per 7.-Il mezzo – che nella sostanza replica una doglianza già for- mulata col primo motivo e sopra respinta – è inammissibile, in quanto non coglie l'esatta ratio decidendidell ' ordinanza gravata. La Corte, infatti, dopo aver premesso che il parametro del 20% (di ragguaglio del valore del terreno all'ipotetico fabbricato edifica- bile sul suolo) era “previsto dalla legge” ed era “pertinente, essen- do utilizzato da alcuni Comuni per il calcolo dell'IMU sulle aree edi- ficabili”, ha aggiunto che il coefficiente non era fisso, “in quanto rappresenta il limite minimo di tale valutazione, nel senso che esso viene indicato, per l'appunto, come percentuale «non inferiore», essendo quindi possibile stabilire anche una percentuale superio- re”: snodo logico che lascia comprendere come la Corte, in realtà, non abbia fatto applicazione diretta della norma (art. 36, settimo comma, d.l. n° 223/2006), ma abbia considerato il parametro indi- cato come equo criterio di giudizio applicabile al caso di specie. Ne deriva non solo che non sussiste la violazione di legge de- nunciata, in quanto non è stata fatta alcuna applicazione diretta dell'art. 36, settimo comma, citato, ma anche che la conclusione cui è giunta la Corte è frutto di valutazioni di merito non sindacabili in sede di legittimità, in assenza di una censura di insufficienza del percorso motivazionale. 8.-Col quinto mezzo il Comune si duole della violazione e fal- sa applicazione dell'art. 3 del d.m. 2 aprile 1968 n° 1444. La Corte avrebbe determinato il valore dei suoli seguendo il c.t.u., che lo aveva calcolato in base all'indice fondiario, anziché a quello territoriale. Al contrario, secondo la giurisprudenza di legittimità, allorquan- do il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione, deve essere recepito non l'indice relativo alla densità fondiaria, ma quello che individua la densità territoriale della zona, posto che soltanto quest'ultimo include nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato. 9.-Il mezzo è inammissibile. Anzitutto, il ricorrente non lamenta la falsa applicazione delle disposizioni normative statali o regionali che regolamentano i Piani per gli insediamenti produttivi (PIP) per la regione Puglia (si veda, in particolare, l'art. 27 della legge 22 ottobre 1971 n° 865 e gli artt. 19 e seguenti della legge reg. Puglia 12 febbraio 1979 n° 6 [“Adempimenti regionali per l'attuazione della legge 28 gennaio 1977, n. 10”] per ciò che concerne gli oneri di urbanizzazione), ma si duole, più specificamente, della applicazione di un coefficiente di incidenza delle opere di urbanizzazione pari al 10% empiricamente calcolato in relazione ai due lotti. Sennonché, il mezzo non illustra i parametri di calcolo di tale indice medio e non consente di comprendere se il coefficiente con- cretamente applicato dalla Corte d'appello sia effettivamente erro- neo o se corrisponda invece a quello medio della zona o del com- parto, invocato dall'Ente locale, oppure, ancora, se esso sia addirit- tura inferiore (come deduce il resistente alle pagine 26-29 del con- troricorso). In conclusione, il mezzo non è autosufficiente. Inoltre, è ben vero –com'è stato deciso in più occasioni (da ul- timo si veda Cass., sez. I, 26 settembre 2016, n° 18841; Cass., sez. I, 14 giugno 2018, n° 15579; Cass., sez. I, 20 novembre 2018, n° 29873) –che per i suoli ricadenti in piani PIP (o PEEP) la valutazione delle possibilità legali ed effettive di edificazione va fat- ta tenendo presente che i volumi realizzabili non possono essere quantificati applicando senz'altro l'indice fondiario di edificabilità, il quale è riferito alle singole aree specificamente destinate alla edifi- cazione privata dallo strumento urbanistico attuativo. Infatti, poiché ai fini dell'esercizio concreto dello ius aedificandi è necessario che l'area sia urbanizzata, occorre tener conto dell'in- cidenza degli spazi riservati (secondo le prescrizioni dello strumen- to urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse ge- nerale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea. Ne consegue che tutti i terreni espropriati nel comparto PIP (o PEEP) percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazio- ne del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità territoriale, mentre l'indice fondiario trova piena ap- plicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano rego- latore generale. Nondimeno, dalle deduzioni contenute nel controricorso alle pa- gine 26-29 si desume che il c.t.u. aveva fornito adeguate risposte alle osservazioni del c.t.p. dell'Ente locale, nelle quali erano stati esposti i calcoli attraverso i quali egli era pervenuto alla conferma delle sue determinazioni, secondo cui, utilizzando l'indice di edifica- bilità territoriale (ossia riferito all'intero comparto), il valore dei suoli sarebbe stato pari ad euro 29,24/mq, dunque superiore a quello riconosciuto dalla c.t.u. e dalla Corte. Questo punto non appare affrontato nel mezzo in esame e la carenza, da un lato, lo rende (come già sopra detto) privo di auto- sufficienza; dall'altro, non consente nemmeno di stabilire se l'Ente locale abbia effettivo interesse (art. 100 cod. proc. civ.) a coltivare tale questione. 10.-In conclusione, l'impugnazione va respinta. Alla reiezione del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio in favore dei resistenti, per la cui liquidazione –fatta in base al d.m. n° 55 del 2014, come modificato dal d.m. n° 147 del 2022, ed al valore della lite (euro 604 mila) –si rimanda al dispositivo che segue. Va, inoltre, dato atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del decreto del P residente della R e- pubblica 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente, ove dovuto. P.Q.M la Corte respinge il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere ai resistenti le spese del presente giudizio, che liquida in euro 8.000,