Cassazione n. 22976/2022

, ItECUPDIZO CU. ex art. 13 Co. i quater DPR 115/02 ORDINANZA sul ricorso 27753-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, VIA A. BERTOLONI 44/46, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA]', che lo rappresenta e difende; - Ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, V. CRESCENZIO 2, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; 1-1 - Con troricorrenti - avverso la sentenza n. 3440/2017 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 24/05/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 01/06/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] Il giudizio trae origine dalla domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] con la quale chiese risolversi il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno sito nel Comune di Terracina per grave inadempimento del promittente venditore. L'attore dedusse di aver concordato un prezzo di € 100.000.000 e di aver versato a titolo di caparra ed acconto la somma di € 75.000,00; in seguito a relazione geologica, era emerso che per la realizzazione dell'edificio a due piani dovessero essere realizzate importanti opere preparatorie, attesa la natura torbosa del terreno. Il Tribunale risolse il contratto in ragione della natura inedificabile del terreno. La Corte d'appello di Roma, in riforma la sentenza di primo grado, accolse l'appello del Carrocci e rigettò la domanda. Dalla CTU espletata era emerso che il terreno non era inedificabile ma aveva natura torbosa sicchè per garantire la solidità era necessario procedere ad un intervento di palificazione, di cui era stato informato il promissario acquirente; conseguentemente, le qualità promesse erano conosciute dal Cittarelli sicchè non era rilevante, ai fini dell'inadempimento, che fosse necessario un consistente esborso di C 75.000,00 per procedere alla palificazione. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA] sulla base di tre motivi. ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA] che, in prossimità dell'udienza, ha depositato memorie illustrative. [OSCURATO:PERSONA] Ric. 2017 n. 27753 sez. 52 - ud. 01-06-2022 -2- Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e 1497 c.c., in relazione all'art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte di merito omesso di pronunciarsi sulla richiesta di risoluzione per insussistenza delle qualità promesse. Con il secondo motivo di ricorso„ si deduce, ai sensi dell'art.360, comma 1, n.5 c.p.c., l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio perché la Corte di merito non avrebbe tenuto conto che la natura torbosa del terreno non era idonea a sopportare il carico di un edificio di due piani senza interventi particolarmente invasivi e costosi. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce l'omesso esame di prove decisive relative alla maggiore incidenza economica per la realizzazione delle fondamenta, implicanti uno straordinario impegno finanziario, oscillante tra il 75% ed il 130% del prezzo di vendita. I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono infondati. L'attore ha chiesto risolversi il contratto preliminare di compravendita del terreno per grave inadempimento del promittente venditore perché privo delle qualità promesse attesa la natura torbosa del terreno, sul quale l'edificazione di un'abitazione di due piani era possibile ma solo previa realizzazione di interventi di palificazione invasivi e costosi. La Corte d'appello ha qualificato la domanda ai sensi dell'art.1497 c.c., il quale postula che l'inadempimento posto a base della domanda di risoluzione sia imputabile a colpa dell'alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse della parte non inadempiente; inoltre, poiché nell'ipotesi di mancanza delle qualità pattuite o promesse Ric. 2017 n. 27753 sez. 52 - ud. 01-06-2022 -3- assume rilievo decisivo il ruolo della volontà negoziale, l'indagine che il giudice deve compiere ha necessariamente ad oggetto un elemento fattuale diverso ed estraneo rispetto alla fattispecie relativa alla presenza di un vizio o difetto che rendono la cosa venduta inidonea all'uso al quale la stessa è "normalmente" destinata (Cassazione civile sez. II, 24/05/2005, n.10922). Ove il compratore accetti consapevolmente la merce priva di qualità essenziali, non sussistono i presupposti per la responsabilità del venditore in quanto la merce medesima deve considerarsi conforme a quella voluta. Le due ipotesi che, ai sensi dell'art. 1497 c.c., danno diritto alla risoluzione del contratto di compravendita sono costituite, una, dalla mancanza della "res vendita" delle qualità promesse, l'altra dalla mancanza delle qualità essenziali all'uso cui la "res vendita" è destinata; solo nella seconda ipotesi è necessario accertare se la qualità mancante nella cosa compravenduta fosse essenziale all'uso cui essa era destinata. Nella prima ipotesi, invece, tale indagine non è necessaria, perché è il volere delle parti, in virtù del quale a quella determinata qualità fu attribuita rilevanza, che conferisce, di per sè, carattere essenziale alla qualità (Cassazione civile sez. II, 08/05/1998, n.4657). L'indagine sulla volontà negoziale è demandata al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità. La Corte di merito ha accertato che il terreno promesso in vendita aveva le qualità promesse in quanto il terreno era edificabile e quindi non inidoneo all'utilizzazione che intendeva farne il promissario acquirente ovvero la realizzazione di un villino a due piani. Ric. 2017 n. 27753 sez. 52 - ud. 01-06-2022 -4- La natura torbosa del terreno era stata considerata dalle parti in sede di conclusione del contratto in quanto dall'esame dei testi era emerso che il promittente venditore aveva comunicato al promissario acquirente le caratteristiche geotecniche del terreno sicchè il ricorrente si era determinato alla stipula del rogito nella consapevolezza della natura torbosa del terreno. La circostanza che, per garantire la solidità della costruzione, fosse necessario procedere alla palificazione, con un consistente costo aggiuntivo non è stato ritenuto determinante dal giudice di merito ai fini della sussistenza delle qualità promesse, che non impedivano la costruzione di un fabbricato nell'area acquistata né il superamento della tolleranza stabilita dagli usi tale da risultare l'attività di consolidamento del tutto atipica rispetto all'utilizzo del terreno. La corte di merito non è incorsa nel vizio di omessa pronuncia in quanto, proprio decidendo sulla domanda proposta in citazione di risoluzione del contratto per mancanza delle qualità promesse, ha condiviso la qualificazione proposta dall'attore nell'ambito del potere di interpretazione della domanda. Ha quindi esaminato la volontà negoziale delle parti con riferimento alle qualità promesse, con apprezzamento di fatto insindacabile in questa sede se non nei limiti di cui all'art.360, comma 1, n. 5. La contestazione dei fatti su cui è basato l'accertamento si risolve in una richiesta di riesame delle istanze istruttorie e del giudizio di inattendibilità della prova testimoniale, che è estranea al giudizio di legittimità. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo. Ric. 2017 n. 27753 sez. 52 - ud. 01-06-2022 -5- Ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in C 7500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art.13 comma 1 quater del DPR 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per ill versamento, da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di cassazione, in data 1.6.2022. [OSCURATO:PERSONA] IlEurizionasi p -7,-) T Ric. 2017 n. 27753 sez. 52 - ud. 01-06-2022 -6- CORTE DI CASSAZIONE [OSCURATO:PERSONA] con il Pubblico Lo, CotiTe, ‘CA~,-DAAL /covi opzDuAAAA43-,2., An. 56- [2.; (Ytt'cQ14) `5,{ /23 ottA:04.-Q, 0,00711-0T-e, U-SV /1.114 aom); krecou. ivv,o./Tottuf, pAi9a Ifore ut)gA.., nmo, ,cokovjedp, M/Q Afemmo if,i';o(D./re. M Ott V>rj,C IVO Amc;\,oLL \fuLRAA-70cÀ AdtAiTht UÀ M at.94AL T› Ai D- Q, e mTh Ze_ pjz_cti Dtp\ OttvrA-1/filt/j rt A4 VD22, otd, 49~9- ot<2 cOurb HA:C07.7tenik/te. 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