Cassazione n. 16215/2023

a: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 71B15 G939R) e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 73H53 M253Q), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Ambrosio ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, in Roma, via Taranto n. 95; - ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 65M01 B573K) e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 71C56 Z602N), rappresentati e difesi, giusta procura speciale allegata al controricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], e domiciliati “ex lege” in Roma, presso la Cancelleria civile della Corte di cassazione; - controricorrenti – avverso la sentenza della Corte di appello di Salern o n. 299/2018 (pubblicata il 5 marzo 2018); udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 aprile 2023 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lette le memorie depositate dai difensori delle parti ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. R.G.N. 21175/2018 C.C. 19/04/2023 Diritto di superficie [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione del febbraio 2009, i sigg. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] – premesso di essere comproprietari di un appartamento al piano terra di un complesso condominiale con retrostante corte esclusiva sito in Sicignano degli Alburni (SA) – convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Salerno, i sigg. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per sentir dichiarare la nullità, per mancanza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica ex art. 30, d.P.R. n. 380/2001, del contratto di superficie –concluso, a titolo gratuito e in assenza di testi (con violazione dell’art. 782 c.c. e dell’art. 48 della legge n. 89/1913), con i convenuti mediante scrittura privata del 24 gennaio 2006 -avente ad oggetto il diritto di costruzione di un locale interrato destinato a garage al di sotto della corte di proprietà esclusiva dello stesso attore. Nella costituzione dei predetti convenuti, i quali instavano per il rigetto delle pretese attoree contestando anche l’applicazione al caso di specie dell’art. 18 della legge n. 47/1985 (poi confluito nell’art. 30 del d.P.R. n. 380/01) e la gratuità del negozio avendo essi provveduto alla costruzione anche del solaio di calpestio del terrazzo degli attori, l’adìto Tribunale, con sentenza n. 2522/2014, rigettava la domanda, compensando le spese di lite. 2. Decidendo sul gravame interposto dai sigg. Lanzetta e Cipollaro e nella costituzione degli appellati sigg. Grande e Sagaria, la Corte di appello di Salerno, con sentenza n. 299/2018, respingeva l’appello, con la condanna degli appellanti alla rifusione delle spese del grado. In particolare, per quanto ancora di rilievo in questa sede, la Corte territoriale riteneva che l’area oggetto della contestata scrittura privata costituiva pertinenza di un edificio censito nel nuovo catasto urbano e che le dimensioni di detta area erano di circa 118 metri quadrati, rientrando pertanto la fattispecie nell’ipotesi di cui all’art. 30, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, eccezionale rispetto alla regola dell’allegazione agli atti di trasferimento e costituzione di diritti reali su beni immobili (terreni) del certificato di destinazione urbanistica degli atti. Pertanto, la Corte di secondo grado riteneva che il contratto dedotto in controversia fosse valido ed efficace e che, quindi, il bene dovesse considerarsi legittimamente trasferito, non sussistendo né la necessità di allegare il certificato di destinazione urbanistica a pena di nullità ai sensi del citato art. 30, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, né, tantomeno, un difetto di forma, avendo gli appellanti ricevuto come controprestazione l’impegno degli appellati a realizzare l’intero manufatto. 3. Avverso la predetta sentenza di appello, hanno proposto ricorso per cassazione, sulla base di un unico motivo, i sigg. Lanzetta e Cipollaro, resistito con controricorso dagli intimati sigg. Grande e Sagaria. I difensori di entrambe le parti hanno anche depositato memoria ai sensi dell’art. 380-bis. 1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l’unico formulato motivo, i ricorrenti denunciano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione dell’art. 30, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che il caso di specie non rientrerebbe nell’eccezione prevista da tale norma, sull’asserito presupposto che, essendo stato negoziato il terreno separatamente dal bene principale, alla scrittura privata del 24 gennaio 2006 avrebbe dovuto essere allegato, a pena di nullità, il certificato di destinazione urbanistica, indipendentemente dall’estensione dell’area. 2. Rileva il collegio - in disparte l’infondatezza dell’eccezione di inammissibilità del ricorso proposta dai controricorrenti (siccome tale conseguenza non può essere ricondotta ad un ricorso che – avuto riguardo ad una prospettata violazione di legge - reiteri motivatamente, in sede di ricorso per cassazione, gli argomenti giuridici non accolti con le due conformi sentenze di merito), che il motivo è privo di fondamento giuridico. Infatti, si osserva che – essendo pacifico che il bene oggetto di compravendita del 24 gennaio 2006 aveva ad oggetto un immobile rientrante nei limi dimensionali previsti dall’art. 30, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 (risultante la relativa area occupante una superficie di circa 118 mq) - la Corte di appello ha correttamente accertato che, in virtù della conservazione della sua destinazione pertinenziale (peraltro attestata nello stesso atto pubblico di alienazione: cfr. il richiamo riportato a pag. 4 dell’impugnata sentenza), l’atto pubblico di vendita non necessitasse dell’allegazione del certificato di destinazione urbanistica. Al riguardo, è opportuno premettere che – alla stregua della norma generale di cui all’art. 818 c.c. –se, di regola (comma 1), gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze (ove non diversamente disposto), è previsto (comma 2) che le pertinenze possono formare oggetto di separati atti (o rapporti giuridici), il che implica – diversamente da quanto sostengono i ricorrenti – che qualora l’immobile già costituente pertinenza di quello principale venga alienato separatamente, ciò non comporta lo scioglimento del vincolo pertinenziale. Ed è proprio quest’ultima evenienza che si è venuta a verificare nel caso di specie. Peraltro, è importante rilevare come, con la sentenza di appello, è rimasto accertato che il vincolo pertinenziale persisteva anche successivamente alla costituzione del diritto di superficie al di sotto del suolo in favore degli appellati e si estendeva al solaio di calpestio, da realizzare a livello del terrazzo, già di pertinenza del fabbricato adibito ad appartamento, ragion per cui, legittimamente, la Corte di appello (come del resto aveva ritenuto anche il giudice di primo grado) ha rilevato la sussistenza di tutti gli elementi idonei, in relazione a quanto previsto dal comma 2 dell’art. 30 del d.P.R. n. 380/2001, ad escludere – in deroga alla disciplina generale - l’applicabilità della sanzione di nullità (cfr., a contrario, la recente Cass. n. 3316/20020, secondo cui solo l'atto di compravendita di terreni costituenti pertinenze di immobili urbani, la cui superficie complessiva sia superiore a cinquemila metri quadrati, è soggetto all'obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica ai sensi dell'art. 30, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 380 del 2001). 3. In definitiva, alla stregua delle ragioni complessivamente svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna, in via solidale, dei ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo, con distrazione delle stesse in favore del difensore dei controricorrenti, per dichiarato anticipo. Infine, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli stessi ricorrenti, con vincolo solidale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e c.p.a., nella misura e sulle voci come per legge, con distrazione in favore del difensore dei controricorrenti. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, con vincolo solidale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 19