Cassazione n. 21768/2023

a Rel. Rep. ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al R.G.N. 17070-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], 19, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura speciale in atti; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], 288, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA]. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -2- [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura speciale in atti; -controricorrente - avverso la sentenza n. 1416/2016 della CORTE D'APPELLO di BARI, depositata il 30/12/2016; udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]'[OSCURATO:PERSONA], la quale ha concluso per il rigetto del ricorso [OSCURATO:PERSONA] 1. Con decreto n. 2461 del 20/12/2007 il Tribunale di Bari , in accoglimento del ricorso proposto da D onato [OSCURATO:PERSONA] , ingiungeva a [OSCURATO:PERSONA] di pagare in favore del ricorrente la somma di euro 51.600,00, pari al doppio della caparra confirmatoria che lo stesso aveva versa to all'ingiunto in occasione della conclusione del contratto preliminare di compravendita del 13 agosto 2002,avente ad oggetto il terreno di proprietà del Padula sito in Policoro, stante l'inadempimento del promittente venditore. 2. [OSCURATO:PERSONA] proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo: oltre a dedurre l'incompetenza del giudice adito, eccepival’insussistenza di alcun inadempimento da parte sua, sostenendo l’inadempimento de l ricorrente che non aveva versato la seconda caparra confirmatoria pari ad euro 104.000,00 entro il mese di settembre del 2002, come previsto nel contratto, il quale rinviava peraltro ad una data ancora Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -3- successiva la stipula del definitivo, una volta intervenuta la lottizzazione del fondo. Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA] per resistere all’opposizione. 3. Il Tribunale di Bari, disattesa la sollevata eccezione di incompetenza, con la sentenza n. 2157 del 15 giugno 2010 rigettava l'opposizione, ravvisando l'inadempimento dell'opponente il quale aveva omesso di invitare il [OSCURATO:PERSONA] alla stipula del secondo preliminare e aveva successiv a mente vendutoil suolo a terzi. Inoltre, era emerso in giudizio il difetto del requisito di edificabilità del bene. 4. Avverso tale sentenza proponeva appello il Padula. Nella resistenza del [OSCURATO:PERSONA], la Corte d'Appello di Bari,con la sentenza n. 1416 del 30/12/2016, in totale riforma della decisione gravata, rigettava la domanda proposta in via monitoria dal [OSCURATO:PERSONA],ravvisando la legittimità della ritenzione della caparra da parte dell'appellante. Secondo i giudici di appello nessun profilo di inadempimento era imputabile al promittente venditore. Ed, infatti, in base al contenuto del contratto del 13 agosto 2002: -non vi era alcun onere a carico dell'appellante di invitare la controparte alla stipula del secondo preliminare, emergendo piuttosto che il cd. preliminare definitivo sarebbe stato stipulato entro settembre 2002, ma previo versamento di una seconda caparra del ben più rilevante importo di euro 104.000,00. Tuttavia, poiché il primo preliminare conteneva tutti gli elementi essenziali per la validità del preliminare, doveva ragionevolmente reputarsi che alla scadenza del settembre 2002 dovesse solamente essere effettuato il versamento della Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -4- seconda caparra, non essendo indispensabile addivenire alla conclusione del cd. preliminare definitivo, i cui contenuti non erano nemmeno adeguatamente delineati. Ne derivava che la scadenza del settembre 2002 era prevista a solo beneficio del promissario acquirente al fine di permettergli di reperire la liquidità necessaria per integrare la caparra, il cui originario importo era decisamente ridotto in considerazione del complessivo prezzo pattuito; -nemmeno poteva reputarsi dimostrata l'inedificabilità del suolo, posto che il Tribunale aveva confuso tra tale caratteristica ed il diverso dato relativo all'approvazione del piano di lottizzazione, al cui intervento era ricollegata la stipula del definitivo; - l 'alienazione del bene a terzi da parte del Padula era intervenuta nel gennaio 2005, dopo lo scioglimento del vincolo contrattuale determinato dalla volontà manifestata dal [OSCURATO:PERSONA], che con la missiva del 4 aprile 2003 aveva dichiarato l'intento di recedere dal contratto pretendendo il doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata; -il contratto non consentiva di individuare alcuna assunzione di un'obbligazione del promittente venditore di attivarsi per l'approvazione del piano di lottizzazione, non potendosi evincere un tale impegno in forza del dis posto dell'art. 1477 c.c. [OSCURATO:PERSONA] era del tutto consapevole che la lottizzazione non si era ancora perfezionata al momento della stipula del preliminare, potendosi al più riscontrare un dovere di buona fede del venditore di collaborare al fine di assicurare il proficuo completamento dell'iter amministrativo per il rilasciodel piano; obbligo di collaborazione rispetto al quale il [OSCURATO:PERSONA] non aveva formulato alcuna specifica contestazione. Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -5- 5. Nei confronti di tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidandosi a quattro motivi. 6. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. 7. Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio per l’udienza del 21.03.2019, ex art. 345 comma 2° e 380 bis.1 c.p.c., con proposta del relatore nominato. 8. [OSCURATO:PERSONA] ha depositatomemoria ex art. 380 bis.1 c.p.c. 9. Con ordinanza interlocutoria n. 10987/2019 resa alla udienza del 21.03.2019, la Sesta Sezione Civile - 2, ritenendo insussistenti le ipotesi previste dall’art. 375 comma 1, nn. 1 e 5, ha rimesso la causa alla pubblica udienza della Sezione Seconda Civile. 10. In prossimità della pubblica udienza, la difesa del [OSCURATO:PERSONA] ha depositato memoriaillustrativa, mentre la difesa del Padula si è limitata al deposito di un atto nel quale si richiamano le conclusioni già rese. [OSCURATO:PERSONA] 1.-Con il primo motivo il ricorrente denuncia la v iolazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. , in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. , per aver errato la Corte d’Appello di Bari nell’applicazione delle regole ermeneutiche nell’interpretazione del preliminare stipulato tra le parti in data 13/08/2002 e l’o messa motivazione in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c. Con tale mezzo il ricorrente censura la sentenza d’appello in ordine all’interpretazione del contratto preliminare, per avere la stessaescluso la necessità di stipulare il “secondo preliminare” Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -6- (così svincolando il versamento della seconda caparra dal perfezionamento del c.d. compromesso definitivo) e per non avere tenuto conto dello scopo dell’operazione, che postulava l’imprescindibile finalità edificatoria del bene promesso in vendita, essendo la reale volontà delle parti quella di trasferire in capo al [OSCURATO:PERSONA] un immobile concretamente edificabile. La Corte distrettuale ha invece escluso contradditoriamente la necessità del piano di lottizzazioneai fini del perfezionamento della vendita, pur ritenendo quest’ultima “ancorata” all’approvazione del piano medesimo. Il giudice a quo avrebbe inoltre omesso di valutare il fatto decisivo rappresentato dalla volontà delle parti - come confermata anche dalla corrispondenza tra le stesse intercorsa - di finalizzare l'operazioneeconomica alla realizzazione di nuove costruzioni,per la quale era quindi essenziale l'approvazione del piano di lottizzazione e di subordinare il versamento della seconda caparra alla successiva definizione dell’affare immobiliare. 1.1.-Il motivo è infondato. Occorre preliminarmente precisare che l'interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell'ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. o di motivazione inadeguata (ovverosia, non idonea a consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione). Sicché, per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d'interpretazione (mediante specifica indicazione dei canoni asseritamente violati ed ai principi in esse contenuti), ma altresì precisare in qual Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -7- modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l'ulteriore conseguenza dell'inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull'asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536). D'altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni (tra le altre: Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi già dallo stesso esaminati; sicchè, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. 7500/2007; 24539/2009). Nella specie, la sentenza di appello ha ricostruito la volontà dei contraenti, rilevando che gli stessi avevano previsto la successiva dazione di una seconda caparra da parte del ricorrete entro il mese di settembre del 2002, e ciò contestualmente alla conclusione di un secondo preliminare cd. definitivo, senzache però fosse stato previsto uno specifico obbligo in capo al promittente venditore di sollecitare la stipula di tale secondo contratto. Ha altresì evidenziato che in relazione a tale secondo momento dell’iter contrattuale non vi era alcun altro specifico Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -8- obbligo gravante sul Padula, se non quello collaborativo in vista del progredire della procedura di lottizzazione, tale per cui la pattuizione in esame era essenzialmente finalizzata a permettere al [OSCURATO:PERSONA] di procurarsi la liquidità necessaria per integrare la minimale caparra inizialmente versata, e ciò a fronte di un prezzo complessivo di ben più elevato importo. Ha inoltre rimarcatoche, sempre in relazione alla data del settembre 2002,non era previsto che si fosse già perfezionata la procedura di lottizzazione, alla quale, nella consapevolezza alla data della conclusione del contratto che l’iter non fosse ancora perfezionato, le parti avevano unicamente ancorato la conclusione del definitivo di compravendita. Ne scaturiva che alla data del settembre del 2002 non era possibile addebitare alcun inadempimento al Padula, riscontrandosi per converso il solo inadempimento del [OSCURATO:PERSONA], il quale aveva invece omesso di versare la seconda, e ben più consistente,tranche della caparra. A fronte di tale ricostruzione della volontà contrattuale delle parti, il motivo di ricorso può essere anzitutto tacciato di carenza del requisito di specificità:in violazione dell’art. 366 comma 1 n.6 c.p.c., lo stesso riproduce infatti solo parzialmente il contenuto del contratto, pur invocando una violazione dell’art. 1363 c.c., e non chiarisce con esattezza in che modo sarebbero state violate le regole di ermeneutica contrattuale. Vero è che il ricorrentesi limita a suggerire una propria personale interpretazione del contratto, in massima parte nemmeno confortata dal tenore del testo negoziale, per quanto riportato, e soprattutto senza evidenziare le ragioni di implausibilità della diversa esegesi del giudice di merito. Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -9- Quest’ultimo, infatti, ribadendo che l’inadempimento del promissario acquirente si era manifestato con i caratteri della gravità di cui all’art. 1455 c.c. già in occasione della scadenza del termine del settembre del 2002, non avendo questi provveduto al versamento della ulteriore caparra prevista, ha sottolineato come in realtà non fosse possibile muovere alcun addebito al Padula che invano aveva atteso il secondo versamento, e senza che a questi fosse imputabile il mancato perfezionamento della procedura di lottizzazione, sia perché non se ne era assunto l’obbligo, sia perché trattavasi di elemento al quale era stata ancorata la stipula del definitivo, ma non anche l’adempimento delle ulteriori obbligazioni, quale quella di versamento della caparra, nella fase che precedeva la stipula del definitivo. E’ pur veroche le parti avevano previsto che la dazione della seconda parte della caparra dovesse avvenire contestualmente alla stipula di un secondo preliminare, ma la sentenza impugnata ha ritenuto che si trattava di un atto negoziale del tutto superfluo, non palesandosi la necessità del compimento di un secondo atto negoziale interlocutorio, “solo menzionato nella prima scrittura ma neanche delineato quanto ai contenuti”, atteso che già il contratto del 13/8/2002 conteneva tutti gli elementi essenziali del preliminare inclusa l’identificazione del bene e la determinazione del prezzo. Per l’effetto si è ritenuto che la previsione in contratto della data del settembre del 2002 fosse funzionale all’interesse del [OSCURATO:PERSONA] di avere tempo per procurarsi la liquidità necessaria al versamento dell’ulteriore non modesta caparra, e che quindi stante la superfluità della stipula del secondo preliminare, Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -10- residuasse solo l’obbligo in capo al promissario acquirente di versare tale somma. 1.2.-Ritiene il Collegio che tale interpretazione della volontà negoziale non possa del pari essere censurata, posto che la stessa si pone in linea con quanto statuito dalle Sezioni Unite di questa Corte nella sentenza n. 4628/2015, che nel risolvere la controversa questione circa l’ammissibilità del preliminare del preliminare (ipotesi alla quale le parti avevano inteso dare vita con il contratto oggetto di causa), se da un lato ha affermato che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ha però ribadito la necessità che debba essere configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali. Peraltro, se deve escludersi che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare, potrebbe tuttavia mancare la causa giustificativa del secondo contratto, non potendosi assegnare utilità al "bis in idem" se volto alla mera ripetizione del primo contratto con identici contenuti. Nel caso di specie, i giudici di appello, in sostanziale continuità con questo insegnamento delle Sezioni Unite, hanno escluso che vi fosse una effettiva utilità per le parti alla conclusione del secondo preliminare, del quale non si Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -11- evidenziava alcuna necessità, stante l’assoluta identità del suo contenuto rispetto alla prima scrittura, riconducendo quindi la volontà delle parti al solo intento di garantire al promissario acquirente – come già si è riferito - un più ampio termine per reperire la liquidità necessaria al versamento dell’ulteriore caparra, così che in tal modo la data del 30 settembre 2002 segnava la scadenza dell’ obbligazione gravante sul solo ricorrente. In altre parole, in presenza di contrattazione preliminare relativa ad una compravendita immobiliare che sia scandita in tre fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibiledi conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Appurando che l’accento sulla vincolatività dell’accordo non era sul secondo passaggio, ossia sul “preliminare definitivo” da stipularsi nel settembre 2002, ma che già la scrittura privata del 13.08.2002 contenesse gli estremi del preliminare (identificazione del bene e pagamento del prezzo), logicamente la Corte di appello di Bari ha potuto ravvisare nella seconda fase dell’operazione contrattuale configurata dalle parti la sua funzionalizzazione, nel complessivo assetto di interessi delle parti, alla sola corresponsione della seconda caparra da parte del [OSCURATO:PERSONA]. In buona sostanza, il “primo preliminare” aveva già sortito l’effetto di obbligare il [OSCURATO:PERSONA] al pagamento della seconda caparra. Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -12- Con questo, cade l“abbaglio” in cui sarebbe incorsa la Corte di Appello di Bari(in questi termini il ricorrente si esprime a pag. 6della memoria), accusata di non avere ritenuto necessaria la stipula del “compromesso definitivo”, nonostante la sua esplicita previsione ad opera delle parti. 2.- Il s econdo motivo contesta la v iolazione e f alsa applicazione dell’art.1457 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. e l’omessa e/o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c. Con tale mezzo il ricor rente rimprovera alla C orte distrettuale di avere errato nel qualificare essenziale il termine previsto nel contratto preliminare per il versamento del l a seconda caparra, in assenza di una precisa volontà delle parti in tal senso. La sentenza impugnata avrebbe poi omesso di valuta re la circostanza che il controricorrente , successivamente alla scadenza, aveva comunque espresso per iscritto la volontà di dar seguito al preliminare, così da indurre il ricorrente a non considerare essenziale il terminein questione. Nella seconda parte del motivo si lamenta altresì la violazione dell’art. 1454 c.c., nonché un vizio di motivazione della sentenza, in quanto sarebbe stata accolta la domanda della controparte di accertare la legittima ritenzione della caparra, senza che però la volontà di recedere dal contratto fosse stata preceduta dalla diffida ad adempiere. 2.1.-Il motivo è in primo luogo inammissibile nella parte in cui denuncia il vizio di motivazione facendo richiamo alla vecchia formulazione dell’art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c., ovvero laddove denuncia genericamente la ricorrenza del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., senza però individuare quale sia il fatto Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -13- decisivo, oggetto di discussione tra le parti, la cui disamina sia stata omessa dai giudice di merito. Quanto ai vizi dedotti subart. 360 comma 1, n. 3 c.p.c., la critica concernente la violazione delle norme in tema di termine essenziale non si confronta con lo stesso tenore della decisione gravata, la quale è pervenuta al rigetto della domanda proposta ab origine in via monitoria, ed all’accoglimento della richiesta del Padula di accertare che era legittima la ritenzione della caparra versata, facendo unicamente applicazione dell’art. 1385 c.c., riconoscendo la legittimità del recesso esercitato dalla parte non inadempiente (il Padula) , a fronte del comportamento inadempiente tenuto dal [OSCURATO:PERSONA]. La data del settembre del 2002, lungi dall’essere qualificata come termine essenziale, è stata qualificata come termine di adempimento per il versamento della seconda tranche della caparra da parte del ricorrente, senza quindi alcun legame con la previsione dell’art. 1457 c.c., evidenziandosi che l’inadempimento si era protratto anche successivamente senza che la somma dovuta fosse stata mai versata. Una volta escluso che la sentenza di merito abbia quindi opinato per la ricorrenza di una risoluzione del contratto per la scadenza del termine essenziale, con la conseguente inammissibilità della censura poichè rivolta verso una ratio del tutto estranea alla decisione gravata, va del pari esclusa la dedotta violazione dell’art. 1454 c.c., e ciò sempre alla luce della considerazione sopra svolta circa il fatto che la decisione di appello si è fondataunicamente sulla verifica circa la legittimità del recesso esercitato dal Padula ex art. 1385 c.c. Presupponendo un inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -14- risoluzione giudiziale, il recesso previsto dall’art. 1385 c.c. configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c. c. ( in questi termini v. Cass . SS . UU . n. 553/2009 ) , collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile, ma il suo esercizio non deve contemplare il rispetto delle previsioni di cui all’art. 1454 c.c. In tal senso depongono vari precedenti di questo Giudice, tra i quali quello richiamato dalla difesa del lo stesso ricorrente (Cass. n. 2999/2012), che appunto ribadisce che anche nel caso in cui sia intervenuta la risoluzione di diritto del contratto per diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., non è precluso alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di ottenere, secondo il disposto dell'art. 1385 c.c., invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, ferma restando la necessità per il giudice di accertare che l'inadempimento dell'altra parte non sia di scarsa importanza, accertamento che nella fattispecie è stato compiuto. In senso conforme si veda anche Cass. n. 26206/2017, che non ha ritenuto ostativa, per il contraente fedele che aveva agito con la diffida ad adempiere, attendendo l’inutile decorso del termine, la possibilità di agire in giudizio esercitando il recesso ex art. 1385 c.c., non ritenendo questo potere “consumato” con la diffida e, più di recente, Cass. n. 18392/2022 che , in un caso in cui era stata ottenuta la risoluzione di diritto con la diffida ad adempiere, pur ritenendo esclusa la possibilità di fare rivivere, per così dire, il recesso, ha ritenuto che la parte adempiente continu i a potersi avvalere Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -15- della tutela offerta dall’istituto della caparra anche dopo aver già ottenuto l’automatica risoluzione del contratto, proponendo una domanda di mero accertamento dell’effetto risolutorio del contratto già realizzatosi con lo strumento della diffida ad adempiere. Anche a volere ammettere che, prima del recesso del [OSCURATO:PERSONA], il rapporto contrattuale fosse ancora efficace e pendente in ragione della tolleranza del controricorrente (circostanza sulla quale, secondo il ricorrente, la motivazione della Corte di appello sarebbe mancante), correttamente quel giudice ha concluso per la legittimità della somma trattenuta dal Padula, parte contrattuale non inadempiente, che –di fronte alla previa richiesta del [OSCURATO:PERSONA] di restituire il doppio della caparra – ha contr apposto, in termini di una sostanziale eccezione di inadempimento, il suo diritto di ritenere la caparra. La diffida ad adempiere – a volerla ritenere (contrariamente all’indirizzo interpretativo sopra riportato) necessaria per provocare la facoltà di trattenere la caparra confirmatoria- sarebbe stata per di più inutilmente richiesta di fronte al recesso esercitato per primo dal ricorrente. 3.- Con il terzo motivo il [OSCURATO:PERSONA] lamenta la v iolazione dell’art. 1477 comma 3 c.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1385 c.c. e 1455 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3c.p.c., la violazione dell’art. 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., il vizio di motivazione per illogicità e contraddizione in relazione all’art. 360 comma1 n. 5 c.p.c. Con tale motivo la sentenza è censurata per avere escluso l’obbligo del Padula di curare gli adempimenti relativi all’approvazione del piano di lottizzazione e per avere ritenuto non essenziale, ai fini del perfezionamento della vendita, Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -16- l’approvazione di tale piano e l’acquisizione della relativa documentazione, con la conseguente violazione dell’art. 1477 terzo comma c.c. sull’obbligo di consegna dei titoli e documenti relativi alla cosa venduta. Il ricorrente contesta altresì che sarebbero state trascurate le varie difese spiegate nel corso del giudizio di merito, tese a rimarcare l’esigenza del promissario acquirente che il bene avesse ottenuto l’approvazione del piano di lottizzazione. Si duole inoltre della violazione degli artt. 1385 e 1345 c.c. perchè la Corte territoriale non avrebbe né verificato la non scarsa importanza dell’inadempimento né svolto una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti,avendo riguardo alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico sociale del contratto. Lamenta ancorail [OSCURATO:PERSONA] la violazione dell'art. 116 c . p . c . in relazione all'art. 360 comma 1, n. 5 c.p.c. per omessa valutazione delle prove testimoniali assunte e delle circostanze decisive ai fini del giudizio, nonché della stessa ricostruzione dei fatti operata dal Padula, che avrebbero dovuto indurre la Corte di appello a confermare l'inadempimento di quest’ultimo per la mancata attività finalizzata all’ approvazione del piano di lottizzazione. Infine, sarebbero state erroneamente intese le emergenze istruttorie, ed in particolare le varie prove testimoniali, dalle quali parimenti emergeva che il ricorrente non aveva conferito alcun incarico ai tecnici che si erano in passato interessati della procedura di lottizzazione. 3.1.-Anche tale motivo deve essere disatteso. Va ribadita anzitutto la sua inammissibilità quanto alla denuncia di vizio della motivazione formulato sulla base della Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -17- vecchia formulazione dell’art. 360 comma1 n. 5 c.p.c., ossia per illogicità e contraddizione della motivazione. Quanto alla violazione di legge, la critica del ricorrente non si confronta anche in questo caso con il reale contenuto della sentenza impugnata, la quale, dopo avere premesso la differenza tra edificabilità del suolo ed approvazione del piano di lottizzazione (affermazione questa che non appare in alcun modo censurata dal Lorussorente), ha ritenuto, sulla base della non censurabile interpretazione della volontà delle parti, che non vi fosse stato alcun impegno contrattuale del Padula a far conseguire l’approvazione del detto piano, potendosi al più evincere un onere di dover collaborare in base al principio di buona fede, per assicurare il perfezionamento del relativo iter amministrativo. Il motivo di ricorso si fonda invece sul presupposto contrastato dall’accertamento in fatto operato dai giudici di merito, secondo cui vi era una specifica obbligazione gravante sul Padula di ottenere l’approvazione del piano di lottizzazione, e peraltro in un momento, coincidente con quello in cui si è invece manifestato l’inadempimento del [OSCURATO:PERSONA] all’obbligo di versamento della seconda caparra, in cui, sempre per effetto della volontà delle parti, l’approvazione de qua non era ancora necessaria, dovendo intervenire solo in epoca successiva, e cioè in occasione della stipula del definitivo. Come si legge in sentenza, risulta dal preliminare del 13.08.2002 che all’approvazione del piano di lottizzazione era semmai ancorata la stipulazione del contratto definitivo, non già il versamento della seconda caparra. Non sussiste nel caso di specie alcuna violazione dell’art.1477, ultimo comma, cod. civ., che pone a carico del venditore (e non già del promittente Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -18- venditore) la consegna dei documenti relativi all'uso della cosa venduta, al momento della stipulazione del contratto definitivo (Cass. n. 25427/13). La sentenza gravata non ha negato che l’effettivo interesse del ricorrente fosse quello di conseguire la proprietà di un bene suscettibile di sfruttamento con finalità edificatorie, ma ha ritenuto che tale interesse non trovasse corrispondenza in una specifica obbligazione gravante sul venditore, al quale quindi non può essere addebitato di non avere provveduto alla nomina dei tecnici incaricati di curare il sollecito espletamento dell’iter amministrativo strumentale all’approvazione del piano di lottizzazione, ovvero che tale iter non si fosse perfezionatoper sua negligenza. Conseguono da ciò due constatazioni rilevanti ai fini del rigetto del motivo. La prima è che la Corte di merito –diversamente da quanto sostenuto -ha fatto corretta applicazione degli artt. 1385 e 1455 c.c. Escluso che gravasse sul promettente venditore sia l'obbligo di convocare il promittente acquirente alla stipula del “compromesso definitivo”, posto che non trattavasi di azione promossa ex art. 2932 c.c., sia l'obbligo - al quale pa rte acquirente condizionava il versamento della seconda caparra - di approntare la documentazione relativa al piano di lottizzazione, posto che il tenore del contratto preliminare, come si è ampiamente ricordato,non lascia desumere in alcun modo tale impegno a carico del Padula, il giudicea quo ha constata to che “resta … il dato oggettivo del mancato pagamento di quest'ultima (id est, della seconda caparra) e dell’assenza di mora credendiimputabile al promittente venditore”. Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -19- Il mancato versamento della seconda caparra, non bilanciato da corrispettivi obblighi del promittente venditore e data la sua entità, è stato ritenuto tale da integrare il carattere della gravità ex art. 1455 c.c. e da qualificare come parte inadempiente proprio il [OSCURATO:PERSONA]. La Corte di appello risulta dunque avere fatto buon governo dei principi , posti da questo Giudice, secondo i qual i “nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” (Cass. nn. 3273/2020; 21209/2019). La seconda considerazione è che appare del tutto irrilevante la complessiva critica mossa dal ricorrente all’apprezzamento delle risultanze istruttorie, ed in particolare al contenuto delle deposizioni testimoniali, atteso che la ratio fondante della sentenza consiste proprio nell’affermazione secondo cui alcun obbligo di “approntare la documentazione e ottenere l’approvazione del Piano di Lottizzazione” gravava sul Padula, essendo quindi del tutto sterile verificare se e chi avesse incaricato i tecnici di seguire la procedura di lottizzazione, a tacere della inconcludenza delle dichiarazioni testimoniali, rilevata dal Pubblico Ministero. 4.-Con il quartoe ultimo motivo il ricorrente si duole della violazione dell’art. 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c. per omessa, apparente e contraddittoria motivazione, Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -20- deducendo che la sentenza gravata avrebbe dapprima ritenuto rilevante la prova testimoniale, rimettendo la causa in istruttoria, salvo poi in sede decisoria ritenere che ogni questione era ormai superata. 4.1.-La censura è ancora una volta inammissibile nella parte in cui lamentanuovamente il vizio di motivazione ai sensi della vecchia rubrica dell’art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c. Quanto alla denuncia dell’art. 116 c.p.c., non sussistono i presupposti dettati dalle Sezioni Unite (n. 20867/2020) che rendono deducibile in cassazione il relativo vizio, ravvisati nelle ipotesi in cui il giudice abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti ovvero disposte d'ufficio al di fuori dei limiti legali o abbia disatteso, basandosi sul prudente apprezzamento, delle prove legali ovvero abbia considerato come facenti piena prova recependoli senza apprezzamento critico elementi di prova soggetti invece a valutazione (Cass. n. 6774/2022). Allorchési deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5,c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione. A quest’ultimo riguardo, la critica del ricorrente non si perita affatto di confutare adeguatamente le ragioni in base alle quali la sentenza appellata ha provveduto alla compiuta ricostruzione della volontà delle parti, reputando sostanzialmente superfluo l’espletamento della provatestimoniale, con una valutazione che equivale ad una revoca, quanto meno implicita, del contenuto della precedente ordinanza, priva del carattere di decisorietà, con il quale la stessa Corte distrettuale aveva inizialmente Ric. 2017 n. 17070 sez. S2 -ud. 14-12-2022 -21- reputato opportuno disporre un supplemento di attività istruttoria. Nessuna contraddittorietà si ravvisa dunque nell’affermazione del giudice a quo che ha ritenuto “ superata ogni questione in ordine all’ammissibilità ed utilizzabilità della prova testimoniale assunta nel corso del presente grado di giudizio”, considerato altresì che il giudice di merito non è tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare ogni deduzione difensiva nell’ambito del suo potere di apprezzamento delle risultanze istruttorie. 5.- In conclusione, il ricorso va rigettato e, in forza del principio della soccombenza, parte ricorrente va condannata al pagamento delle spese di lite in favore del controricorrente, nella misura liquidata in dispositivo. 6.-Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, ch