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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 19 novembre 2019

Cassazione n. 22092/2024

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n. 33019/2019R.G., proposto DA [OSCURATO:PERSONA], rappresentat o e difes o dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio in Cerveteri (RM), elettivamente domiciliata presso l’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio in Roma, giusta procura in margine al ricorso introduttivo del presente procedimento; RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA] l’Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata; CONTRORICORRENTE avverso la sentenza depositata dalla Commissione t ributaria regionale delLazio il 26 marzo 2019, n. 1819/11/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 2 7 giugno 2024 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA]: [OSCURATO:PERSONA] INEDIFICABILI1.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio il 26 marzo 2019, n. 1819/11/2019, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica di valore da € 20.000,00 ad € 65.000,00 e liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, notificatogli l’8 gennaio 2014 col n. 2012T00332800, in relazione alla compravendita stipulata, con atto notarile del 17 settembre 2012, con riguardo ad unterreno sit o in Tarquinia (RM ) , esteso ha 1.85.64, censito in catasto con le particelle 121, 125, 185 e 189 del folio 50 e 16 del folio 54, compreso in Zona E – Sottozona E/3 (“Zone agricole speciali”) in base alle prescrizioni dettate dallo strumento urbanistico generale e riportate dall’allegato certificato di destinazione urbanistica, ha rigettato l’appello proposto dal medesim o nei confronti dell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 31 marzo 2017, n. 8402/14/2017, con co ndanna alla rifusione d elle spese giudiziali;

2. la Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di prime cure – che aveva rigettato il ricorso originario – sul presupposto che la rettifica di valore fosse giustificata in ragione delle capacità edificatorie del terreno compravenduto secondo la destinazione urbanistica e corretta in base alla comparazione con i prezzi di trasferimenti relativi a terreni similari;

3. l’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso , eccependo, tra l’altro, l’inammissibilità del ricorso sul rilievo che i motivi dedotti tenderebbero «ad un riesame del fatto precluso in sede di legittimità anche in virtù del meccanismo della c.d.

“doppia conforme” exart. 348-ter cpc, applicabile al processo tributario ex Cass. n. 8053/2014»;

4. il ricorrente ha depositato memoriaillustrativa; [OSCURATO:PERSONA]:

1. il ricorso è affidato a tre motivi; 1.1 con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di secondo grado di pronunciarsi sull’«utilizzabilità agricola del fondo», non tenendo conto dei riflessi delle «caratteristiche morfologiche in relazione all’utilizzo agricolo del bene, invero gravemente penalizzato da pendenze elevate, perimetri scoscesi, stratificazione sabbiosa e rocciosa, assenza di fonti irrigue»;in particolare, non sarebbe stato osservato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché il tema della potenzialità edificatoria del terreno non sarebbe stato oggetto di discussione; 1.2 con il secondo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 132 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., per essere stato rigettato l’appello con motivazione carente o inesistente, travisando le prove acquisite, con riguardo alle capacità edificatorie, anziché all’utilizzabilità agricola, del terreno compravenduto, senza valutare gli elementi offerti dal contribuente (in particolare, la perizia stragiudiziale di parte in ordine alle caratteristiche morfologiche del terreno compravenduto); 1.3 con il terzo motivo, si denuncia, al contempo, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 2697, 2727, 2729 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che sussistessero i presupposti per l’esercizio del potere impositivo, che l’avviso di rettifica e liquidazione fosse stato adeguatamente motivato sulla base di una valutazione sintetico-comparativa in relazione ai prezzi dei trasferimenti relativi a terreni similari (con l’incompleta riproduzione dei dati concernenti la destinazione urbanistica e la collocazione geografica), i cui rogiti notarili non erano stati allegati, disattendendo le regole di ripartizione dell’onere probatorioe di inferenza delle presunzioni, senza tener conto delle risultanze della perizia stragiudiziale di parte;

2. preliminarmente, si deve disattendere l’eccezione di inammissibilità del ricorso per la preclusione derivante dalla c.d.

“doppia conforme”; 2.1 in siffattaipotesi, prevista dall’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012; detta norma è stata mantenuta, anche dopo l’abrogazione disposta dall’art. 3, comma 26, lett. e, del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, per i giudizi introdotti prima dell’1 gennaio 2023, dall’art. 35, comma 5, del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, quale modificato dall’art. 380, lett. a, della legge 29 dicembre 2022, n. 197), il ricorrente in cassazione - per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ed applicabile alle sentenze pubblicate dall’11 settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 22 dicembre 2016, n. 26774; Cass., Sez.

Lav., 6 agosto 2019, n. 20994; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, n. 19760; Cass., Sez. 5^, 1 aprile 2022, n. 10644; Cass., Sez. 5^, 11 aprile 2022, n. 11707; Cass., Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5^, 13 dicembre 2023, n. 34902; Cass., Sez. 5^, 27 giugno 2024, n. 17782); 2.2 a ben vedere, però, nessuno dei motivi dedotti dal ricorrente (al di là della formulazione letterale della rubrica) è riconducibile alla previsione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., non essendo stato prospettato l’errore percettivo delgiudice di merito su un fatto storico, principale o secondario, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e che risulti idoneo ad orientare in senso diverso la decisione(Cass., Sez. 3^, 21 dicembre 2022, n. 37382);

3. ciò detto, il primo motivo ed il secondo motivo –la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta –sono infondati; 3.1 anzitutto, nel giudizio di legittimità, la deduzione del vizio diomessa pronuncia, ai sensi dell'art. 112 c od. proc. civ. postula, per un verso, che il giudice di merito sia stato investito di una domanda oeccezione autonomamente apprezzabili e ritualmente e inequivocabilmente formulate e, per altro verso, che tali istanze siano puntualmente riportate nel ricorso per cassazione nei loro esatti termini e non genericamente o per riassunto del relativo contenuto, con l'indicazione specifica, altresì, dell'atto difensivo e/o del verbale di udienza nei quali l'una o l'altra erano state proposte, onde consentire la verifica, innanzitutto, della ritualità e della tempestività e, in secondo luogo, della decisività delle questioni prospettatevi; p ertanto, la Corte di cassazione, quale giudice del "fatto processuale", intanto può esaminare direttamente gli atti processuali in quanto, in ottemperanza al principio di autosufficienza del ricorso, il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità, ottemperato all'onere di indicarli compiutamente, non essendo essa legittimata a procedere ad un'autonoma ricerca, ma solo alla verifica degli stessi(tra le tante: Cass., Sez. 2^, 14 ottobre 2021, n. 28072; Cass., Sez. 5^, 4 maggio 2022, n. 14172; Cass., Sez. 3^, 13 giugno 2023, n. 16899);

3.2. va anche considerato che la violazione del principio dellacorrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato, fissato dall’art. 112 c.p.c., sussiste quando il giudice attribuisca, o neghi, ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno virtualmente, nella domanda, oppure ponga a fondamento della decisione fatti e situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo un titolo nuovo e diverso da quello enunciato dalla parte a sostegno della domanda; tale violazione, invece, non ricorre quando il giudice non interferisca nel potere dispositivo delle parti e non alteri nessuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione ( tra varie: Cass., Sez. 3^, 17 gennaio 2018, n. 906); 3.3inoltre, l’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: «(...) deve contenere: (... ) 4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (...)»; per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenzaimpugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2024, n. 14337); peraltro,si è in presenza di una tipica fattispecie di “motivazione apparente”, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale”richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2024, n. 14337); 3.4nella specie, tuttavia, pur escludendo a monte una qualche ragione di inammissibilità, non si può ritenere che la sentenza impugnata abbia omesso di pronunciarsi (anche soltanto in parte) sui motivi di appello, violando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, né che s ia insufficiente o incoerente sul piano della logica giuridica, giacché essa contieneuna compiuta ed articolata illustrazione delle ragioni sottese al rigetto del gravame, per cui la motivazione del decisum raggiunge ed oltrepassa la soglia del minimo costituzionale; 3.5 peraltro, non si ravvisa alcun travisamento delle prove acquisite in sede di merito; invero, secondo il più recente indirizzo di questa Corte, iltravisamento del contenuto oggettivo dellaprova - che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell'informazione probatoria al fatto probatorio - trova il suo istituzionale rimedio nell'impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall'art. 395, n. 4, cod.proc. c iv ., mentre - se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se iltravisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti -il vizio va fatto valere ai sensi dell'art. 360, n. 4, o n. 5, c od . proc. c iv ., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale(Cass., Sez.

Un., 5 marzo 2024, n. 5792); 3.6dunque, la sentenza impugnata si è adeguatamente ed esaustivamente pronunciata sull’appello, le cui censure sono state sintetizzate nell’esposizione delle vicende processuali («Lamenta l’appellante che l’atto impositivo è pervenuto a determinare un maggior valore dell’operazione in questione sulla base di un erroneo metodo comparativo, e cioè prendendo a paragone atti di compravendita riguardanti terreni del tutto diversi e distanti da quelli in oggetto.

Al fine di meglio chiarire le effettive sue caratteristiche l’appellante, avvalendosi del disposto dell’art. 58 comma secondo DLgs 546/92, produce consulenza tecnica di parte redatta dal Dr. [OSCURATO:PERSONA]»), tenendo conto delle conclusioni della perizia stragiudiziale sulle caratteristiche morfologiche del terreno compravendutoal fine di escluderne l’utilizzabilità agricola («- ciò posto va osservato che in realtà tale consulenza nulla aggiunge di nuovo rispetto a quanto prospettato dalla contribuente sulle effettive caratteristiche del terreno.

Terreno che, a dire dell(‘)appellante, presenterebbe elevate pendenze, perimetri scoscesi, stratificazione sabbiosa e litoide affiorante, senza fonti irrigue.

In conclusione il terreno in esame sarebbe inservibile per un effettivo e proficuo utilizzo agricolo») e facendo rinvio per relationemalla decisione di prime cure per evidenziarne il corretto apprezzamento in ordine alla stima del terreno compravenduto sulla base della capacità edificatoria secondo la destinazione urbanistica e del raffronto comparativo coi prezzi convenuti per le compravendite di terreni similari («- ma deve rilevarsi che la CTP, nel respingere il ricorso introduttivo del contribuente sì da confermare il maggior valore attribuito dall’Ufficio, ha sottolineato non tanto la utilizzabilità agricola del fiondo, quanto invece la sua capacità edificatoria, in conseguenza della destinazione urbanistica ad esso attribuita dal Comune di Tarquinia.

In tal modo la gravata sentenza è altresì pervenuta a confermare il valore medio al metro quadro attribuito dall’Ufficio alla superficie fondiaria, legittimamente prendendo a comparazione analoghi atti di compravendita»), evidenziandosi una coerenza logica tra le conclusioni raggiunte ele prove acquisite;

4. il terzo motivo è inammissibile e, comunque, infondato; 4.1 in primo luogo, nella specie, non risulta che il preteso difetto di motivazione dell’avviso sia stato denunciat o dalla contribuente in sede di proposizione del ricorso originario, non essendone stato riprodotto né trascritto il contenuto secondo il canone dell’autosufficienza, e non comparendo tale censura tra quelle descritte in ricorso alle pagine 3-4; a tale riguardo, è il caso di rammentare che, in tema di contenzioso tributario, è inammissibile il motivo del ricorso percassazione con cui si denunci un vizio dell'attoimpugnato diverso da quelli originariamente allegati (Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2015, n. 22810; Cass., Sez. 5^, 23 settembre 2020,n. 19929; Cass., Sez. 5^, 16 gennaio 2023, n. 1078; Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2024, n. 14392); 4.2ad ogni buon conto, la censura complessivamente proposta merita di essere disattesa; come è noto, l’art. 51, commi 1, 2 e 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 , dispone che: «

1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto.

2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari eper quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.3.

Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni»;inoltre, l’art. 52, commi 1, 2 e 2- bis , del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 , prevede che: «

1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'articolo51 in base ai quali è stato determinato, l'indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell'imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso. 2-bis.

La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato.

Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale.

L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma»;in tema di imposta di registro ed INVIM, anche a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212,che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui all'art. 3 della legge7 agosto 1990, n. 241 , l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato, con le specificazioni in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'ufficio impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa, nella quale l'amministrazione finanziaria ha l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto, ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2016, n. 11560; Cass., Sez. 6^-5, 12 gennaio 2017, n. 630; Cass., Sez. 5^, 31 marzo 2017, n. 8413; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23216 e 23217; Cass., Sez. 5^, 15 gennaio 2020, n. 564; Cass., Sez.5^, 19 giugno 2020, n. 12023; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2021, n. 4320; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2021, n. 16264; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2022, n. 6038; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2022, n. 34736; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031); peraltro, il combinato disposto degli artt. 43, comma 1, lett. a, e 51, commi 1 e 2, del d.

P .

R . 26 aprile 1986, n. 131 , per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, stabilisce che la base imponibile alla quale commisurare le imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti; tuttavia, se il valore non è indicato, ovvero se il corrispettivo pattuito risulta superiore, la base imponibile è pari a quest'ultimo;s uccessivamente, in sede di eventuale accertamento di valore, gli uffici dell'Agenzia delle Entrate devono controllare la congruità del valore indicato in atto dalle parti, che deve riflettere il valore venale in comune commercio del bene compravenduto; l’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, detta le linee guida per il controllo sulla congruità dell'imposta per l'ufficio del registro, ora inglobato nell'ufficio dell’Agenzia delle Entrate (Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963); la suddetta disposizione stabilisce che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, ai fini dell'eventuale rettifica, l'ufficio controlla il valore di cui al comma 1(ovvero il valore indicato in atto dalle parti) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni; in questo caso,l'ufficio ha la possibilità di effettuare una sorta di comparazione con dei casi analoghi; dunque, l'ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili alienati abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, ed, a tal fine, ha «riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili oaltri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla dettadata e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni» (art. 51 , comma 3 , del d.

P .

R . 26 aprile 1986, n. 131); 4.3inoltre, questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23217 e 23223; Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2020, n. 5643; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34931; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2024, n. 4863), ed, in riferimento al criterio comparativo, ha, in particolare, rilevato che la circostanza secondo cui deve aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, non implica l'immodificabilità del valore risultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo di confronto, in base al quale l'amministrazione finanziaria deve determinare il valore del bene in comune commercio (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2011, n. 4363; Cass., Sez. 5^, 15 maggio 2015, n. 9956; Cass., Sez. 5^, 6 agosto 2019, n. 20936; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2020, nn. 27338 e 27339, Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34951; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2024, n. 4863); 4.4si consideri anche che, per la rettifica d’ufficio ex art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, non è necessaria l’indicazione di plurimi atti di comparazione, ma è sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti (per il tempo e per l’oggetto), giacché la formulazione letterale del testo normativo (con la declinazione al plurale di varie tipologie: «trasferimenti a qualsiasi titolo»; «divisioni e perizie giudiziarie») è giustificata dalla sola esigenza di fornire –a garanzia del contribuente rispetto alla potestà impositiva dell’amministrazione finanziaria -una sommaria catalogazione degli atti idonei ad un raffronto estimativo per il controllo della congruità dei valori relativi a beni immobili o a diritti reali immobiliari; in tal senso, questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la dicitura al plurale « trasferimenti », conten uta nell'art. 51, comma 3, del d.P.R.26 aprile 1986, n. 131, non può interpretarsi nel senso che, ai fini comparativi, gli immobili similari presi in considerazione debbano essere plurimi, atteso che non può escludersi che l'atto pubblico comparabile rinvenibile nel triennio sia, come nel caso di specie, unico; inoltre, la norma fa riferimento, oltre ai valori risultanti dai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni, al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili e «ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai C omuni »; t ali criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati, nulla autorizzando a ritenere il terzo residuale e subordinato alla oggettiva impossibilità di ricorrere ai parametri oggettivi di cui ai precedenti criteri.

Ne consegue che un valido elemento di valutazione può anche essere rappresentato da un unico immobile avente caratteristiche similari oggetto di una compravendita stipulata nel triennio precedente; in siffatta evenienza, l'avviso di accertamento è motivato adeguatamente in modo da porre il contribuente nella condizione di poter efficacemente contestare nell'ane nel quantum la pretesa tributaria ; s enza tra lasciare che le presunzioni non devono essere necessariamente plurime, ben potendo il convincimento del giudice fondarsi anche su un elemento unico, preciso e grave(in termini: Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37851; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, n. 10021); aggiungasi che, ai fini del rispetto dell'obbligo di motivazione dell'avviso di rettifica di cui all'art. 52, commi 2 e 2-bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è sufficiente la riproduzione del contenuto essenziale degliatti utilizzati come parametro di riferimento, con la specificazione che trattasi, per ciascunatto, di valori dichiarati o accertati, senza che da questo derivi un ulteriore obbligo di allegare o riportare eventuali avvisi di accertamento relativi agliatti oggetto dicomparazione ( tra le tante: Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 3388; Cass., Sez. 5^, 23 novembre 2021, n. 36077; Cass., Sez. 5^, 10 gennaio 2022, n. 381; Cass., Sez. 5^, 8 aprile 2022, n. 11427; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2024, n. 13287); 4.5nella specie, il giudice di appello si è conformato ai principi enunciati, avendo ritenuto che l’amministrazione finanziaria aveva correttamente rettificato il valore di stima del terreno compravenduto sulla base del metodo sintetico-comparativo, in relazione al valore medio desumibile dai prezzi convenuti per cinque compravendite di terreni aventi caratteristiche similari nell’arco di un triennio antecedente al rogito notarile (il cui contenuto essenziale –come si dà atto anche in ricorso – era stato riprodotto nella motivazione dell’atto impositivo); 4.6per il resto, si deve ribadire che la violazione del precetto di cui all'art. 2697 cod. civ., censurabile per cassazione ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., è configurabile soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non, invece, laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest'ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del “nuovo” art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 29 maggio 2018, n. 13395; Cass., Sez. 5^, 10 aprile 2019, nn. 10011 e 10012; Cass., Sez. 6^-3, 31 agosto 2020, n. 18092; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2023, nn. 29087, 29089 e 29116; Cass., Sez. 5^, 12 giugno 2024, n. 16362); 4.7nella specie, tuttavia, il giudice di appello ha ritenuto che le risultanze della perizia stragiudiziale di parte non scalfissero l’idoneità dei paramenti estimativi su cui l’amministrazione finanziaria aveva fondato la rettifica di valore, conformandosi al principio secondo cui l'amministrazione finanziaria ha l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri; 4.8ancora, si è detto che, in tema di presunzioni di cui all'art.2729 cod. civ., è deducibile come vizio di violazione e falsa applicazione di norma di diritto ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3 , cod. proc. civ.: a) l'ipotesi in cui il giudice di merito contraddica il disposto dell'art. 2729, primo comma, cod. civ., affermando (e, quindi, facendone poi concreta applicazione) che un ragionamento presuntivo può basarsi anche su presunzioni (rectius: fatti), che non siano gravi, precise e concordanti: questo è un errore di diretta violazione della norma; b) l'ipotesi in cui il giudice di merito fonda la presunzione su un fatto storico privo di gravità o di precisione o di concordanza ai fini della inferenza da esso della conseguenza ignota, così sussumendo sotto la norma dell'art.2729 cod. civ. fatti privi di quelle caratteristiche e, quindi, incorrendo in una sua falsa applicazione, giacché dichiara di applicarla assumendola esattamente nel suo contenuto astratto, ma lo fa con riguardo ad una fattispecie concreta che non si presta ad essere ricondotta sotto tale contenuto, cioè sotto la specie della gravità, precisione e concordanza; c) l'ipotesi, opposta a quella sub b), in cui espressamente, cioè motivando, il giudice di merito abbia ritenuto un fatto storico privo di gravità o di precisione o di concordanza ai fini della inferenza da esso della conseguenza ignota, così rifiutandosi di sussumere sotto la norma dell'art. 2729 cod. civ. fatti che avrebbero avuto le caratteristiche per esservi sussunti e, quindi, incorrendo per tale ragione in una sua falsa applicazione; b) in tema di presunzioni di cui all'art. 2729 cod. civ., la prospettazione che il giudice di merito abbia omesso di considerare un fatto noto come giustificativo dell'inferenza di un fatto ignoto e, dunque, la mancanza di applicazione di un ragionamento presuntivo che si sarebbe potuto e dovuto fare, allorquando il giudice di merito non abbia motivato alcunché al riguardo (e non si verta nell'ipotesi in cui l'invocazione del ragionamento presuntivo fosse stata oggetto di un motivo di appello contro la sentenza di primo grado, nel qual caso il silenzio del giudice può essere dedotto come omissione di pronuncia su motivo di appello), non è deducibile come vizio di violazione di norma di diritto, bensì solo ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ., cioè come omesso esame di un fatto secondario, quello che avrebbe fondato la presunzione e lo è nei sensi e con i limiti sottesi a detto paradigma (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 6 luglio 2018, n. 17720; Cass., Sez.

Lav., 9 dicembre 2019, n. 32076; Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2020, n. 27496; Cass., Sez. 3^, 19 marzo 2021, n. 7861; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8407; Cass., Sez. 6^-5, 1 aprile 2021, n. 9092; Cass., Sez. 6^-5, 21 marzo 2021, n. 10736; Cass., Sez. 5^, 11 agosto 2022, n. 24720; Cass., Sez. 5^, 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez. 5^, 26 gennaio 2024, n. 2546); 4.9nella specie, però, il ricorrente si è limitato ad una generica contestazione sull’effettiva omogeneità dei terreni assunti a termine di comparazione, risolvendosi la censura nella mera sollecitazione ad una revisione delle valutazionidi merito e a d una rinnovazione dell’accertamento in fatto che sono precluse al giudice di legittimità;5.in conclusione, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la in fondatezza o l’inammissibilità dei motivi dedotti, il ricorso deve essere rigettato;

6. le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo;

7. aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d .P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M. [OSCURATO:PERSONA] il ricorso; condanna il ricorrente a

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
n. 33019/2019R.G., proposto DA [OSCURATO:PERSONA], rappresentat o e difes o dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio in Cerveteri (RM), elettivamente domiciliata presso l’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio in Roma, giusta procura in margine al ricorso introduttivo del presente procedimento; RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA] l’Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata; CONTRORICORRENTE avverso la sentenza depositata dalla Commissione t ributaria regionale delLazio il 26 marzo 2019, n. 1819/11/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 2 7 giugno 2024 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA]: [OSCURATO:PERSONA] INEDIFICABILI1.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio il 26 marzo 2019, n. 1819/11/2019, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica di valore da € 20.000,00 ad € 65.000,00 e liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, notificatogli l’8 gennaio 2014 col n. 2012T00332800, in relazione alla compravendita stipulata, con atto notarile del 17 settembre 2012, con riguardo ad unterreno sit o in Tarquinia (RM ) , esteso ha 1.85.64, censito in catasto con le particelle 121, 125, 185 e 189 del folio 50 e 16 del folio 54, compreso in Zona E – Sottozona E/3 (“Zone agricole speciali”) in base alle prescrizioni dettate dallo strumento urbanistico generale e riportate dall’allegato certificato di destinazione urbanistica, ha rigettato l’appello proposto dal medesim o nei confronti dell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 31 marzo 2017, n. 8402/14/2017, con co ndanna alla rifusione d elle spese giudiziali; 2. la Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di prime cure – che aveva rigettato il ricorso originario – sul presupposto che la rettifica di valore fosse giustificata in ragione delle capacità edificatorie del terreno compravenduto secondo la destinazione urbanistica e corretta in base alla comparazione con i prezzi di trasferimenti relativi a terreni similari; 3. l’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso , eccependo, tra l’altro, l’inammissibilità del ricorso sul rilievo che i motivi dedotti tenderebbero «ad un riesame del fatto precluso in sede di legittimità anche in virtù del meccanismo della c.d. “doppia conforme” exart. 348-ter cpc, applicabile al processo tributario ex Cass. n. 8053/2014»; 4. il ricorrente ha depositato memoriaillustrativa; [OSCURATO:PERSONA]: 1. il ricorso è affidato a tre motivi; 1.1 con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di secondo grado di pronunciarsi sull’«utilizzabilità agricola del fondo», non tenendo conto dei riflessi delle «caratteristiche morfologiche in relazione all’utilizzo agricolo del bene, invero gravemente penalizzato da pendenze elevate, perimetri scoscesi, stratificazione sabbiosa e rocciosa, assenza di fonti irrigue»;in particolare, non sarebbe stato osservato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché il tema della potenzialità edificatoria del terreno non sarebbe stato oggetto di discussione; 1.2 con il secondo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 132 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., per essere stato rigettato l’appello con motivazione carente o inesistente, travisando le prove acquisite, con riguardo alle capacità edificatorie, anziché all’utilizzabilità agricola, del terreno compravenduto, senza valutare gli elementi offerti dal contribuente (in particolare, la perizia stragiudiziale di parte in ordine alle caratteristiche morfologiche del terreno compravenduto); 1.3 con il terzo motivo, si denuncia, al contempo, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 2697, 2727, 2729 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che sussistessero i presupposti per l’esercizio del potere impositivo, che l’avviso di rettifica e liquidazione fosse stato adeguatamente motivato sulla base di una valutazione sintetico-comparativa in relazione ai prezzi dei trasferimenti relativi a terreni similari (con l’incompleta riproduzione dei dati concernenti la destinazione urbanistica e la collocazione geografica), i cui rogiti notarili non erano stati allegati, disattendendo le regole di ripartizione dell’onere probatorioe di inferenza delle presunzioni, senza tener conto delle risultanze della perizia stragiudiziale di parte; 2. preliminarmente, si deve disattendere l’eccezione di inammissibilità del ricorso per la preclusione derivante dalla c.d. “doppia conforme”; 2.1 in siffattaipotesi, prevista dall’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012; detta norma è stata mantenuta, anche dopo l’abrogazione disposta dall’art. 3, comma 26, lett. e, del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, per i giudizi introdotti prima dell’1 gennaio 2023, dall’art. 35, comma 5, del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, quale modificato dall’art. 380, lett. a, della legge 29 dicembre 2022, n. 197), il ricorrente in cassazione - per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ed applicabile alle sentenze pubblicate dall’11 settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 22 dicembre 2016, n. 26774; Cass., Sez. Lav., 6 agosto 2019, n. 20994; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, n. 19760; Cass., Sez. 5^, 1 aprile 2022, n. 10644; Cass., Sez. 5^, 11 aprile 2022, n. 11707; Cass., Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5^, 13 dicembre 2023, n. 34902; Cass., Sez. 5^, 27 giugno 2024, n. 17782); 2.2 a ben vedere, però, nessuno dei motivi dedotti dal ricorrente (al di là della formulazione letterale della rubrica) è riconducibile alla previsione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., non essendo stato prospettato l’errore percettivo delgiudice di merito su un fatto storico, principale o secondario, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e che risulti idoneo ad orientare in senso diverso la decisione(Cass., Sez. 3^, 21 dicembre 2022, n. 37382); 3. ciò detto, il primo motivo ed il secondo motivo –la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta –sono infondati; 3.1 anzitutto, nel giudizio di legittimità, la deduzione del vizio diomessa pronuncia, ai sensi dell'art. 112 c od. proc. civ. postula, per un verso, che il giudice di merito sia stato investito di una domanda oeccezione autonomamente apprezzabili e ritualmente e inequivocabilmente formulate e, per altro verso, che tali istanze siano puntualmente riportate nel ricorso per cassazione nei loro esatti termini e non genericamente o per riassunto del relativo contenuto, con l'indicazione specifica, altresì, dell'atto difensivo e/o del verbale di udienza nei quali l'una o l'altra erano state proposte, onde consentire la verifica, innanzitutto, della ritualità e della tempestività e, in secondo luogo, della decisività delle questioni prospettatevi; p ertanto, la Corte di cassazione, quale giudice del "fatto processuale", intanto può esaminare direttamente gli atti processuali in quanto, in ottemperanza al principio di autosufficienza del ricorso, il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità, ottemperato all'onere di indicarli compiutamente, non essendo essa legittimata a procedere ad un'autonoma ricerca, ma solo alla verifica degli stessi(tra le tante: Cass., Sez. 2^, 14 ottobre 2021, n. 28072; Cass., Sez. 5^, 4 maggio 2022, n. 14172; Cass., Sez. 3^, 13 giugno 2023, n. 16899); 3.2. va anche considerato che la violazione del principio dellacorrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato, fissato dall’art. 112 c.p.c., sussiste quando il giudice attribuisca, o neghi, ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno virtualmente, nella domanda, oppure ponga a fondamento della decisione fatti e situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo un titolo nuovo e diverso da quello enunciato dalla parte a sostegno della domanda; tale violazione, invece, non ricorre quando il giudice non interferisca nel potere dispositivo delle parti e non alteri nessuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione ( tra varie: Cass., Sez. 3^, 17 gennaio 2018, n. 906); 3.3inoltre, l’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: «(...) deve contenere: (... ) 4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (...)»; per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenzaimpugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2024, n. 14337); peraltro,si è in presenza di una tipica fattispecie di “motivazione apparente”, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale”richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2024, n. 14337); 3.4nella specie, tuttavia, pur escludendo a monte una qualche ragione di inammissibilità, non si può ritenere che la sentenza impugnata abbia omesso di pronunciarsi (anche soltanto in parte) sui motivi di appello, violando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, né che s ia insufficiente o incoerente sul piano della logica giuridica, giacché essa contieneuna compiuta ed articolata illustrazione delle ragioni sottese al rigetto del gravame, per cui la motivazione del decisum raggiunge ed oltrepassa la soglia del minimo costituzionale; 3.5 peraltro, non si ravvisa alcun travisamento delle prove acquisite in sede di merito; invero, secondo il più recente indirizzo di questa Corte, iltravisamento del contenuto oggettivo dellaprova - che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell'informazione probatoria al fatto probatorio - trova il suo istituzionale rimedio nell'impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall'art. 395, n. 4, cod.proc. c iv ., mentre - se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se iltravisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti -il vizio va fatto valere ai sensi dell'art. 360, n. 4, o n. 5, c od . proc. c iv ., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale(Cass., Sez. Un., 5 marzo 2024, n. 5792); 3.6dunque, la sentenza impugnata si è adeguatamente ed esaustivamente pronunciata sull’appello, le cui censure sono state sintetizzate nell’esposizione delle vicende processuali («Lamenta l’appellante che l’atto impositivo è pervenuto a determinare un maggior valore dell’operazione in questione sulla base di un erroneo metodo comparativo, e cioè prendendo a paragone atti di compravendita riguardanti terreni del tutto diversi e distanti da quelli in oggetto. Al fine di meglio chiarire le effettive sue caratteristiche l’appellante, avvalendosi del disposto dell’art. 58 comma secondo DLgs 546/92, produce consulenza tecnica di parte redatta dal Dr. [OSCURATO:PERSONA]»), tenendo conto delle conclusioni della perizia stragiudiziale sulle caratteristiche morfologiche del terreno compravendutoal fine di escluderne l’utilizzabilità agricola («- ciò posto va osservato che in realtà tale consulenza nulla aggiunge di nuovo rispetto a quanto prospettato dalla contribuente sulle effettive caratteristiche del terreno. Terreno che, a dire dell(‘)appellante, presenterebbe elevate pendenze, perimetri scoscesi, stratificazione sabbiosa e litoide affiorante, senza fonti irrigue. In conclusione il terreno in esame sarebbe inservibile per un effettivo e proficuo utilizzo agricolo») e facendo rinvio per relationemalla decisione di prime cure per evidenziarne il corretto apprezzamento in ordine alla stima del terreno compravenduto sulla base della capacità edificatoria secondo la destinazione urbanistica e del raffronto comparativo coi prezzi convenuti per le compravendite di terreni similari («- ma deve rilevarsi che la CTP, nel respingere il ricorso introduttivo del contribuente sì da confermare il maggior valore attribuito dall’Ufficio, ha sottolineato non tanto la utilizzabilità agricola del fiondo, quanto invece la sua capacità edificatoria, in conseguenza della destinazione urbanistica ad esso attribuita dal Comune di Tarquinia. In tal modo la gravata sentenza è altresì pervenuta a confermare il valore medio al metro quadro attribuito dall’Ufficio alla superficie fondiaria, legittimamente prendendo a comparazione analoghi atti di compravendita»), evidenziandosi una coerenza logica tra le conclusioni raggiunte ele prove acquisite; 4. il terzo motivo è inammissibile e, comunque, infondato; 4.1 in primo luogo, nella specie, non risulta che il preteso difetto di motivazione dell’avviso sia stato denunciat o dalla contribuente in sede di proposizione del ricorso originario, non essendone stato riprodotto né trascritto il contenuto secondo il canone dell’autosufficienza, e non comparendo tale censura tra quelle descritte in ricorso alle pagine 3-4; a tale riguardo, è il caso di rammentare che, in tema di contenzioso tributario, è inammissibile il motivo del ricorso percassazione con cui si denunci un vizio dell'attoimpugnato diverso da quelli originariamente allegati (Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2015, n. 22810; Cass., Sez. 5^, 23 settembre 2020,n. 19929; Cass., Sez. 5^, 16 gennaio 2023, n. 1078; Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2024, n. 14392); 4.2ad ogni buon conto, la censura complessivamente proposta merita di essere disattesa; come è noto, l’art. 51, commi 1, 2 e 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 , dispone che: « 1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari eper quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni»;inoltre, l’art. 52, commi 1, 2 e 2- bis , del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 , prevede che: « 1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni. 2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'articolo51 in base ai quali è stato determinato, l'indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell'imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso. 2-bis. La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma»;in tema di imposta di registro ed INVIM, anche a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212,che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui all'art. 3 della legge7 agosto 1990, n. 241 , l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato, con le specificazioni in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'ufficio impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa, nella quale l'amministrazione finanziaria ha l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto, ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2016, n. 11560; Cass., Sez. 6^-5, 12 gennaio 2017, n. 630; Cass., Sez. 5^, 31 marzo 2017, n. 8413; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23216 e 23217; Cass., Sez. 5^, 15 gennaio 2020, n. 564; Cass., Sez.5^, 19 giugno 2020, n. 12023; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2021, n. 4320; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2021, n. 16264; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2022, n. 6038; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2022, n. 34736; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031); peraltro, il combinato disposto degli artt. 43, comma 1, lett. a, e 51, commi 1 e 2, del d. P . R . 26 aprile 1986, n. 131 , per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, stabilisce che la base imponibile alla quale commisurare le imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti; tuttavia, se il valore non è indicato, ovvero se il corrispettivo pattuito risulta superiore, la base imponibile è pari a quest'ultimo;s uccessivamente, in sede di eventuale accertamento di valore, gli uffici dell'Agenzia delle Entrate devono controllare la congruità del valore indicato in atto dalle parti, che deve riflettere il valore venale in comune commercio del bene compravenduto; l’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, detta le linee guida per il controllo sulla congruità dell'imposta per l'ufficio del registro, ora inglobato nell'ufficio dell’Agenzia delle Entrate (Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963); la suddetta disposizione stabilisce che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, ai fini dell'eventuale rettifica, l'ufficio controlla il valore di cui al comma 1(ovvero il valore indicato in atto dalle parti) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni; in questo caso,l'ufficio ha la possibilità di effettuare una sorta di comparazione con dei casi analoghi; dunque, l'ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili alienati abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, ed, a tal fine, ha «riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili oaltri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla dettadata e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni» (art. 51 , comma 3 , del d. P . R . 26 aprile 1986, n. 131); 4.3inoltre, questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23217 e 23223; Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2020, n. 5643; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34931; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2024, n. 4863), ed, in riferimento al criterio comparativo, ha, in particolare, rilevato che la circostanza secondo cui deve aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, non implica l'immodificabilità del valore risultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo di confronto, in base al quale l'amministrazione finanziaria deve determinare il valore del bene in comune commercio (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2011, n. 4363; Cass., Sez. 5^, 15 maggio 2015, n. 9956; Cass., Sez. 5^, 6 agosto 2019, n. 20936; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2020, nn. 27338 e 27339, Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34951; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2024, n. 4863); 4.4si consideri anche che, per la rettifica d’ufficio ex art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, non è necessaria l’indicazione di plurimi atti di comparazione, ma è sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti (per il tempo e per l’oggetto), giacché la formulazione letterale del testo normativo (con la declinazione al plurale di varie tipologie: «trasferimenti a qualsiasi titolo»; «divisioni e perizie giudiziarie») è giustificata dalla sola esigenza di fornire –a garanzia del contribuente rispetto alla potestà impositiva dell’amministrazione finanziaria -una sommaria catalogazione degli atti idonei ad un raffronto estimativo per il controllo della congruità dei valori relativi a beni immobili o a diritti reali immobiliari; in tal senso, questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la dicitura al plurale « trasferimenti », conten uta nell'art. 51, comma 3, del d.P.R.26 aprile 1986, n. 131, non può interpretarsi nel senso che, ai fini comparativi, gli immobili similari presi in considerazione debbano essere plurimi, atteso che non può escludersi che l'atto pubblico comparabile rinvenibile nel triennio sia, come nel caso di specie, unico; inoltre, la norma fa riferimento, oltre ai valori risultanti dai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni, al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili e «ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai C omuni »; t ali criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati, nulla autorizzando a ritenere il terzo residuale e subordinato alla oggettiva impossibilità di ricorrere ai parametri oggettivi di cui ai precedenti criteri. Ne consegue che un valido elemento di valutazione può anche essere rappresentato da un unico immobile avente caratteristiche similari oggetto di una compravendita stipulata nel triennio precedente; in siffatta evenienza, l'avviso di accertamento è motivato adeguatamente in modo da porre il contribuente nella condizione di poter efficacemente contestare nell'ane nel quantum la pretesa tributaria ; s enza tra lasciare che le presunzioni non devono essere necessariamente plurime, ben potendo il convincimento del giudice fondarsi anche su un elemento unico, preciso e grave(in termini: Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37851; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, n. 10021); aggiungasi che, ai fini del rispetto dell'obbligo di motivazione dell'avviso di rettifica di cui all'art. 52, commi 2 e 2-bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è sufficiente la riproduzione del contenuto essenziale degliatti utilizzati come parametro di riferimento, con la specificazione che trattasi, per ciascunatto, di valori dichiarati o accertati, senza che da questo derivi un ulteriore obbligo di allegare o riportare eventuali avvisi di accertamento relativi agliatti oggetto dicomparazione ( tra le tante: Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n. 3388; Cass., Sez. 5^, 23 novembre 2021, n. 36077; Cass., Sez. 5^, 10 gennaio 2022, n. 381; Cass., Sez. 5^, 8 aprile 2022, n. 11427; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2024, n. 13287); 4.5nella specie, il giudice di appello si è conformato ai principi enunciati, avendo ritenuto che l’amministrazione finanziaria aveva correttamente rettificato il valore di stima del terreno compravenduto sulla base del metodo sintetico-comparativo, in relazione al valore medio desumibile dai prezzi convenuti per cinque compravendite di terreni aventi caratteristiche similari nell’arco di un triennio antecedente al rogito notarile (il cui contenuto essenziale –come si dà atto anche in ricorso – era stato riprodotto nella motivazione dell’atto impositivo); 4.6per il resto, si deve ribadire che la violazione del precetto di cui all'art. 2697 cod. civ., censurabile per cassazione ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., è configurabile soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non, invece, laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest'ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del “nuovo” art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 29 maggio 2018, n. 13395; Cass., Sez. 5^, 10 aprile 2019, nn. 10011 e 10012; Cass., Sez. 6^-3, 31 agosto 2020, n. 18092; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2023, nn. 29087, 29089 e 29116; Cass., Sez. 5^, 12 giugno 2024, n. 16362); 4.7nella specie, tuttavia, il giudice di appello ha ritenuto che le risultanze della perizia stragiudiziale di parte non scalfissero l’idoneità dei paramenti estimativi su cui l’amministrazione finanziaria aveva fondato la rettifica di valore, conformandosi al principio secondo cui l'amministrazione finanziaria ha l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri; 4.8ancora, si è detto che, in tema di presunzioni di cui all'art.2729 cod. civ., è deducibile come vizio di violazione e falsa applicazione di norma di diritto ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3 , cod. proc. civ.: a) l'ipotesi in cui il giudice di merito contraddica il disposto dell'art. 2729, primo comma, cod. civ., affermando (e, quindi, facendone poi concreta applicazione) che un ragionamento presuntivo può basarsi anche su presunzioni (rectius: fatti), che non siano gravi, precise e concordanti: questo è un errore di diretta violazione della norma; b) l'ipotesi in cui il giudice di merito fonda la presunzione su un fatto storico privo di gravità o di precisione o di concordanza ai fini della inferenza da esso della conseguenza ignota, così sussumendo sotto la norma dell'art.2729 cod. civ. fatti privi di quelle caratteristiche e, quindi, incorrendo in una sua falsa applicazione, giacché dichiara di applicarla assumendola esattamente nel suo contenuto astratto, ma lo fa con riguardo ad una fattispecie concreta che non si presta ad essere ricondotta sotto tale contenuto, cioè sotto la specie della gravità, precisione e concordanza; c) l'ipotesi, opposta a quella sub b), in cui espressamente, cioè motivando, il giudice di merito abbia ritenuto un fatto storico privo di gravità o di precisione o di concordanza ai fini della inferenza da esso della conseguenza ignota, così rifiutandosi di sussumere sotto la norma dell'art. 2729 cod. civ. fatti che avrebbero avuto le caratteristiche per esservi sussunti e, quindi, incorrendo per tale ragione in una sua falsa applicazione; b) in tema di presunzioni di cui all'art. 2729 cod. civ., la prospettazione che il giudice di merito abbia omesso di considerare un fatto noto come giustificativo dell'inferenza di un fatto ignoto e, dunque, la mancanza di applicazione di un ragionamento presuntivo che si sarebbe potuto e dovuto fare, allorquando il giudice di merito non abbia motivato alcunché al riguardo (e non si verta nell'ipotesi in cui l'invocazione del ragionamento presuntivo fosse stata oggetto di un motivo di appello contro la sentenza di primo grado, nel qual caso il silenzio del giudice può essere dedotto come omissione di pronuncia su motivo di appello), non è deducibile come vizio di violazione di norma di diritto, bensì solo ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ., cioè come omesso esame di un fatto secondario, quello che avrebbe fondato la presunzione e lo è nei sensi e con i limiti sottesi a detto paradigma (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 6 luglio 2018, n. 17720; Cass., Sez. Lav., 9 dicembre 2019, n. 32076; Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2020, n. 27496; Cass., Sez. 3^, 19 marzo 2021, n. 7861; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8407; Cass., Sez. 6^-5, 1 aprile 2021, n. 9092; Cass., Sez. 6^-5, 21 marzo 2021, n. 10736; Cass., Sez. 5^, 11 agosto 2022, n. 24720; Cass., Sez. 5^, 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez. 5^, 26 gennaio 2024, n. 2546); 4.9nella specie, però, il ricorrente si è limitato ad una generica contestazione sull’effettiva omogeneità dei terreni assunti a termine di comparazione, risolvendosi la censura nella mera sollecitazione ad una revisione delle valutazionidi merito e a d una rinnovazione dell’accertamento in fatto che sono precluse al giudice di legittimità;5.in conclusione, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la in fondatezza o l’inammissibilità dei motivi dedotti, il ricorso deve essere rigettato; 6. le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo; 7. aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d .P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. [OSCURATO:PERSONA] il ricorso; condanna il ricorrente a